臺北高等行政法院判決
101年度訴字第396號
102年8月1日辯論終結
原 告 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯（董事長）
訴訟代理人 吳姝叡律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 洪萱
楊中琳
洪秀幸
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國101 年
1 月12日院臺訴字第1010120047號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告依據檢舉調查結果，以原告銷售瓏山林長堤 建物（下稱系爭建物），未於房屋預定買賣契約書揭露共用 部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔 行為，違反行為時公平交易法第24條規定，乃依同法第41條 前段規定，以民國100 年6 月24日公處字第100108號處分書 命原告立即停止前項違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1, 000 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願經決定駁回 ，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告並無「利用交易相對人資訊不對等之弱勢地位，以積 極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事 交易」之「故意」行為，而有違反公平交易法第24條情事 ：
1、系爭建案規劃銷售之初，原告並未將車道部分列入房屋買 賣契約書著色部分之應分攤之共同使用部分。直至原告取 得使用執照後，委請代書辦理產權登記，始知未將車輛進 出地下層所行駛之車道面積列入共同使用部分範圍，未由 建物各承購戶按地下層所持有之共同使用總面積間接持分 車道面積，則未購買停車位之區分所有權人將可能無從經 由車道進入公共設施進行維修、保養及使用，將導致住戶 間對於各人是否有權使用該地下層停車空間之車道部分， 產生紛爭，而易引起區分所有權人間之糾紛，故原告依代
書建議，按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總 和之比例分攤車道面積。
2、公平交易法第24條之「欺罔」行為，依被告所公布對於公 平交易法第24條案件之處理原則（下稱處理原則）第6 點 第1 項規定，係指行為人「積極欺瞞」或「消極隱匿」重 要交易資訊，故倘行為人從事交易行為時，並不知悉該重 要交易資訊，自無從為「積極欺瞞」或「消極隱匿」重要 交易資訊之行為。而公平交易法第24條規定中雖未明文記 載行為人須有「故意」行為，始予處罰，惟所謂「欺罔」 既係指「積極欺瞞」或「消極隱匿」之行為，則行為人必 於事先知悉重要交易資訊，始能為「積極欺瞞」或「消極 隱匿」行為，故行為人既須事先「知悉」重要交易資訊， 表示成立公平交易法第24條之「欺罔」行為須為故意行為 ，而過失行為則不與焉。
3、系爭建案之共同使用部分範圍及面積之計算方式，於規劃 預售之初，係由原告之承辦人員負責，惟對於車道面積應 如何分攤、持分，法令並無明文規定，而承辦人員亦不具 有代書專業經驗，故對於不動產登記實務，為全體區分所 有權人仍會分攤、持分車道面積並不知悉，原告係直至委 請代書辦理產權登記時始知悉，惟當時系爭建案早已過預 售期間甚久。原告於規劃預售系爭建案之初，既不知悉前 開不動產登記實務為全體區分所有權人仍會分攤、持分車 道面積之資訊情形下，如何能於房屋買賣契約書「詳細」 揭露此等資訊，足證原告與建物各承購戶為交易時，並無 積極欺瞞或消極隱匿此一資訊之「故意」行為。 4、原告倘於規劃銷售之初，即知代書所告知之共同使用部分 登記實務相關資訊，卻「故意」「積極欺瞞」或「消極隱 匿」此一資訊，使購屋人誤認系爭建案系爭建案之公設占 比較低而與原告作成交易，簽訂系爭買賣契約，嗣後再於 建物所有權第一次登記時，將車道面積列入共同使用部分 ，由全體承購戶分攤、持分的話，則原告於系爭建案，將 所有權登記相關資料交付代書，委請代書辦理所有權登記 時，應直接告知代書前開所有權登記方式，而不會係由代 書發現其所計算各承購戶就共同使用部分應登記之權利範 圍與原告所提供辦理產權登記之資料有所落差後，原告始 知悉此一不動產登記實務。
5、被告對於原告具有「積極欺瞞」或「消極隱匿」共同使用 部分包含車道之資訊之「故意」，應由被告負舉證責任證 明，惟被告僅謂「原告為系爭建案之起造人與出賣人，並 辦理系爭建案之建物所有權第一次登記，其當然知悉建案
預售階段與取得使用執照後之各主建物與附屬建物之面積 ，以及共有部分之項目與面積，並據此向購屋人請求面積 增加之價款……。況且，其專業經營投資興建住宅，已銷 售建案，尚難認其不知悉共有部分登記實務之相關資訊」 云云，惟被告前開主張僅能說明原告知悉本建案預售階段 與取得使用執照後之各主建物與附屬建物之面積，與共有 部分之分配之客觀事實，但與原告是否具有早於預售期間 ，即已預計於建物所有權第一次登記時，將車道納入共同 使用部分，而使全體區分所有權人間接持分該部分之面積 ，卻於預售期間，不告知承購戶前開資訊，使承購戶與原 告簽約之「故意」欺罔，實屬二事。
（二）依房屋買賣契約書第3 條及第4 條所載，共同使用部分係 可包括車道面積，被告認定系爭房屋買賣契約並未揭露共 用部分所含項目應含車道之資訊云云，進而遽論原告有欺 罔行為，認事用法顯有違誤：
1、依房屋買賣契約書第3 條及第4 條，共同使用部分係可包 括車道面積，原處分謂「依系爭建案房屋買賣契約書第3 條及第4 條約定，關於共同使用部分項目不包含停車格與 車道之面積」云云，顯有違誤：
（1）依房屋買賣契約書第3 條第2 項約定「共同使用部分面積 ……（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積） 」，僅係排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面 積」，並非約定「不含地下層汽車停車空間、車道及其他 必要空間」，故共同使用面積並未將車道部分排除。 （2）房屋買賣契約書第4 條第1 項約定「前條共同使用部分除 部分停車位空間（即地下層可出售汽車停車位）另計外， 係指……及依法應列入共同使用部分之項目。」，系爭建 案預售及登記時之建物所有權第一次登記法令補充規定第 11之4 點第1 項及第2 項分別規定「區分所有建物依公寓 大廈管理條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約 定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分 為之。」、「前項以共同部分登記之項目如下：……㈣法 定停車空間……」，而前開規定於100 年6 月15日修正為 第12點，其中第2 項之㈣增修為「法定停車空間（含車道 及其必要空間）」，由此可知，有關法定停車空間（含車 道及其必要空間）係屬依法令應列入共同使用部分之項目 。是以，依房屋買賣契約第4 條第1 項約定，列舉之共同 使用部分係可包括車道。
2、另房屋買賣契約書第3 條第1 項所稱「汽車停車空間及其 應負擔之公設面積」，即原告與各承購戶簽訂房屋買賣契
約書時，係以房屋買賣契約書附件2 之紅色及綠色部分與 附件3黃 色部分之面積為基準，計算契約所載共同使用部 分面積，而非以扣除「地下層汽車停車空間及其應負擔之 公設面積」方式計算，且原告就被告所詢「停車位購買人 持分之面積是否包括於買賣契約第3 條有關共同使用部分 之面積？」，係回答「此『車公』項係扣除『大公』項之 面積，故此部分面積（指停車位購買人持分之面積）未包 括買賣契約第3 條有關共同使用部分之面積」，並非回答 「房屋買賣契約書第3 條所載『共同使用部分』面積，不 包括停車格與車道之面積」。被告謂「被處分人亦表示房 屋買賣契約書第3 條所載之共同使用部分面積，不包括停 車格與車道之面積，此有其到會陳述紀錄可證。是房屋買 賣契約書之共用部分所含項目，不包括停車格與車道」云 云，顯與事實不符。
3、另「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2 條第3 款雖規定，停車位面積包含停車格、車道及其他必 要空間，惟由該款規定「……另含車道及其他必要空間， 面積共計__平方公尺（__坪）」可知，僅係規定應將車道 及其他必要空間面積予以載明，並非規定車道應由停車位 所有權人分攤、持分，被告據此論斷「足見車道原則上係 應由停車位所有權人分攤、持分」云云，洵有違誤。況「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」僅係規範 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並非法律 強制規定，難認法律規定「車道原則上係應由停車位所有 權人分攤、持分」。
4、原處分謂「且系爭建案停車位買賣契約書第3 條約定（內 容為『……停車空間面積計約3677坪（即地下層可出售汽 車停車空間及其應負擔之公設面積）』），停車位購買人 分攤、持分停車格與車道，故車道應非由全體購屋人所共 同持分」云云，惟停車位買賣契約書第3 條係約定「其應 負擔之公設面積」，並非約定「所有車道面積」，被告按 停車位買賣契約書第3 條約定，認定系爭建案之停車格與 車道之面積，係由停車位購買人所分攤、持分，顯有違誤 。
5、綜上，依房屋買賣契約書第3 條及第4 條所載，關於共同 使用部分項目，僅係排除「地下層汽車停車空間及其應負 擔之公設面積」，但並未記載不包括車道面積。由被告於 解釋第3 條第1 項之「共同使用部分」之項目與範圍時， 所獲致結論為原告不同，而不採認原告之解釋，益證本案 實為契約解釋問題，無涉公平交易法之違反。縱使承購戶
就買賣契約書所載「共同使用部分」範圍是否包括「車道 」及分攤、持分「車道」面積有所爭執，此亦僅係對於契 約之解釋有所歧異，關於契約條款內容之爭執，自應循民 事訴訟途徑解決（惟迄今並無承購戶就此爭議對原告提出 民事訴訟），而應不屬公平交易法第24條規範之範疇。 6、有關地下樓層除停車位本身空間部分外，其餘包括車道在 內之部分係屬共同使用部分，並非殊難想像，一般人在購 買房屋時，即使其並未購買停車位，但當被告知車道（不 包括停車位本身）係屬共同使用部分，購屋者並不會因此 不購買該房屋，是以，依社會通念而言，共同使用部分包 括車道之資訊，應不會影響作成交易決定之意願。（三）退而言之，縱原告有違反公平交易法第24條行為，惟原告 就面積誤差所找補金額為3,195 萬元，並非被告所認定至 少1 億元，被告基於錯誤之找補金額，而裁處1 千萬元， 除有認定事實之違誤外，亦有違比例原則、行政罰法第18 條第1 項及公平交易法施行細則第36條規定： 1、被告科處高達1,000 萬元罰鍰所審酌之裁量情形，有多處 與事實不符而有違誤：
（1）公平交易法施行細則第36條雖規定量處罰鍰時，應審酌及 注意「違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違 法類型、次數、間隔時間及所受處罰」等事項，然被告所 稱「其他建案」，與系爭建案實係同一時期先後完成，原 告並非經被告已就該其他建案為處分後，再為相同行為， 被告以此作為科處高額罰鍰之情狀之一，誠屬不當。況且 ，被告就該「其他建案」業已科處高達1,200 萬元罰鍰， 自不應將已受處分之情狀，再列入本案科處罰鍰之量處情 狀之一，否則即有同一事件受雙重處罰之情事。 （2）原告於銷售規劃系爭建案時，並未故意積極欺瞞或消極隱 匿車道面積之分攤、持分方式，而於建案竣工後，向購屋 人主張找補，以獲取高額不當之經濟利益情事。況且，本 建案預售且完成交屋之269 戶，其房屋買賣契約書所載之 面積與權狀登記面積，兩者相差為977.26平方公尺（約29 5.62坪），而原告對於未滿1%及超過3%之面積，未向承購 戶找補，故實際找補面積為512.8 平方公尺（約155.12坪 ），並非原處分所認定之3,028.01平方公尺（即約915.97 坪），被告所稱「按照增加的車道坪數計算，估計建商向 『瓏山林長堤』全體住戶收取的不當利益至少一億元」云 云，除不知計算方法為何外，更與事實不符，蓋，原告實 際向預售承購戶所收取之找補款項約為3,195 萬元，被告 認原告藉此獲取不當利益至少一億元云云，並據此作為裁
罰高達1000萬元罰鍰之量處情狀之一，顯有裁量瑕疵情事 。
（3）系爭建案交屋後，各承購戶對於興建品質甚為滿意，且系 爭建案之房價較其等購買時上漲，而承購戶因車道之計算 方式所增加之面積，日後出售時，仍得列入計算買賣價金 之範圍，對於承購戶而言，並無損失，故迄今並無任何承 購戶向原告請求退還找補價款。
2、被告於訴願中雖稱「訴願人表示其實際收取找補款項約3, 195 萬元，原處分機關業已參採，並載明於原處分書；… 。至於訴願人陳稱原處分機關估算找補金額至少1 億元， 誤認其藉此獲取不當利益，據作為裁罰基準云云，並非屬 實」云云，惟查：
（1）依原告所尋得歷史新聞資料記載「公平會調查，……。按 照增加的車道面積計算，故計建商向瓏山林長堤全體住戶 收取的不當利益至少一億元」可證，被告為原處分時，所 審酌之不當利益為至少1 億元。
（2）另與本案情狀完全相同之「藝術館」建案（原處分為公處 字第100003號）中，被告認定原告所獲取之不法利益為1 億5 千萬元，裁罰金額為1,200 萬元。被告原認定原告於 本件獲取不當利益至少1 億元，故裁罰1 千萬元，惟依被 告現所自陳「實際收取找補款項約3,195 萬元」，顯見被 告所審酌之裁罰情狀顯有違誤，原處分顯不符合比例原則 ，且有裁量瑕疵情事。
3、被告雖稱於決定本案罰鍰額度時，尚考量原告違法行為對 於市場交易秩序危害重大，原告之97年至99年營業所約32 .6億元、34.2億元及32.8億元、原告並非初犯，犯後毫無 悛悔之意，本建案銷售金額約計19.4億元，並審酌一切情 狀後而為之合法裁量云云。姑不論前述被告裁量所考量因 素與事實是否相符，惟原告所欲爭執為依公平交易法施行 細則第36條規定「違法行為之動機、目的及預期之不當利 益」、「因違法行為所得利益」既屬裁處罰鍰金額之因素 ，及行政罰法第18條第1 項規定「違反行政法上義務所得 之利益」，亦屬裁處罰應審酌之因素，被告就前開因素所 認定之事實既有錯誤，且錯誤數額高達2 倍之譜，實難謂 實際收取找補款項為3195萬元之事實仍不影響原處分裁罰 金額之正當性。
（四）被告作成原處分裁罰原告之時間，距原告就系爭建案之預 售期間已逾3 年，依行政罰法第27條第1 項，應已罹於時 效，不得更為裁罰：
本件原處分為一裁罰處分，其以系爭買賣契約書未揭露共
用部分所含項目應含車道之資訊，利用交易相對人資訊不 對等之弱勢地位，以積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊致 引人錯誤之方式，從事交易行為，並藉此獲得高額不法利 益為由，認原告違反公平交易法上義務而處1,000 萬元罰 鍰，然原告係於95年5 月10日進行預售，與消費者簽訂系 爭建案買賣契約時，其交易行為已然完成，至被告於100 年6 月24日為原處分止，期間已逾3 年，依行政罰法第27 條之規定，被告自不得再為行政罰之裁處。
（五）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）公平交易法第24條所稱「交易秩序」係指符合善良風俗之 社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體 內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之 交易秩序，判斷「足以影響交易秩序」時，則考量是否足 以影響整體交易秩序或有影響將來潛在多數受害人之效果 ，而其適用並不以對交易秩序已實際產生影響者為限。至 於所稱「欺罔」，係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極 隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為； 次按房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約書 時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，預售屋相較 於其他消費性商品，有「價值高」、「不易流通」等特性 ，是預售屋共用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算 ，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋 尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資 料。建築開發業者（建商，即原告）為建案之起造人與出 賣人，並辦理本建案之建物所有權第一次登記，其當然知 悉建案預售階段與取得使用執照後之各主建物與附屬建物 之面積，以及共有部分之項目與面積；且其擁有建案之建 造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分 坪表、「共同使用部分」權利範圍分配書等，建商相較於 購屋人，無疑為具市場資訊優勢地位之一方。是建築開發 業者應於房屋買賣契約書中，列舉各共有人所分配之共用 部分之項目，倘建築開發業者未為前揭資訊揭露，將有違 反公平交易法第24條規定之虞。
（二）有關原告稱其無欺瞞隱匿重要交易資訊之故意，其職員不 諳不動產登記實務，故聽從代書建議，並辯稱全體住戶分 攤車道面積乃係不動產登記實務云云乙節：
1、按房屋專有部分與共有部分之比例，將影響購屋人是否與
原告作成交易之重要交易資訊，購屋人應有權於購屋前知 悉上開共有部分之項目與其分攤、持分情形，況且本案購 屋人至交屋前還不知面積增加係因分攤、持分部分車道面 積。縱使原告於通知面積找補時，告知購屋人找補原由， 惟購屋人已依約支付價款，其退出該交易之成本過大，不 得不補繳價款以順利完成交屋。是為衡平建商與購屋人之 資訊不對等，原告既將部分車道面積納入共有部分，並由 全體購屋人分攤、持分，原告即應與購屋人簽約前，充分 完整揭露該資訊。
2、行政罰法第7 條第2 項規定，法人之實際行為之職員、受 僱人或從業人員之故意、過失，推定為該法人之故意、過 失。是以本建案之承辦職員之故意或過失行為，即為原告 之故意或過失行為。況且原告本身專業經營投資興建住宅 ，已銷售數十起建案，每一建案於預售階段均須製作各戶 持分總表，辦理產權登記時亦須製作分坪表，其當然知悉 其所銷售建案之共有部分之分配情形。又原告並非首次依 土地登記規則申請建物所有權第1 次登記，應知房屋共用 部分之權利範圍及建物所有權第1 次登記法令補充規定， 惟原告於「瓏山林長堤」建案預售階段，卻未將法定停車 空間計入共用部分，則原告辯稱其與承辦職員均不知不動 產登記實務，顯卸責之詞，要無可採。
3、原告為本建案之起造人與出賣人，負責規劃、分配本建案 預售階段之各主建物與附屬建物之面積，以及共有部分之 項目與面積。倘原告欲由全體住戶分攤、持分部分車道面 積，自應於銷售過程中，充分揭露此一重大交易訊息予購 屋人知悉，並載明於買賣契約書。另據原告及其地政士所 稱，對於車道面積應如何分攤、持分，法令無明文規定， 則本案房屋買賣契約書第3 條與第4 條（全體住戶不分攤 、持分車道面積）及停車位買賣契約書第3 條（約定車道 面積由停車位購買人分攤、持分）該等約定既未違反相關 法令規定，則本案根本無再依地政士建議，改由全體住戶 分攤、持分之理由。縱全體住戶未分攤、持分車道，亦可 透由契約方式約定使用車道面積，並不因此引起區分所有 權人間之糾紛。換言之，本案車道面積原本即可約定全由 停車位購買人分攤、持分，而房屋買賣契約書及停車位買 賣契約書亦為此之約定方式。而車道是否由全體住戶持分 ，涉及車道面積是否納入房屋共用部分，而共用部分面積 多寡，關乎房屋公設占比與房價，倘若車道面積未分配予 全體住戶持分，因該面積將不納入共用部分，其公設占比 及房價當然較持分車道面積者為低；原告雖辯稱其未故意
隱匿共同部分含車道，惟查原告為專業經營不動產投資興 建之事業，顯然知悉房屋產權登記實務，是原告先與購屋 人約定房屋共用部分不包含車道面積，車道面積由停車位 購買人共同持分，並載明於房屋買賣契約書及停車位買賣 契約書，使購屋人誤認本建案之公設占比較低而與原告作 成交易，嗣後原告藉由將原未屬於房屋買賣契約書約定之 「共同使用」之915.97坪車道面積（即3,028.01平方公尺 ）逕自登記予全體購屋人，致房屋權狀所載共用部分面積 較房屋買賣契約書所載為多，原告並於建案竣工後，向購 屋人主張找補，對於車位購買人，則於契約約定建物登記 面積如有誤差，買賣雙方互不找補，藉此獲取高額不當之 經濟利益，顯係積極欺瞞或消極隱匿共用部分包含車道， 是原告所辯無故意乙節，核無可採。
4、再者，原告於銷售時，未將房屋買賣契約書附件2 地下1 層至3 層未著色部分之車道面積，計入該契約書第3 條之 「共同使用部分」面積，且同契約書第4 條第1 項「共同 使用部分」項目亦未列載汽車之車道面積。嗣原告於辦理 產權登記時，已知高達915. 97 坪（即3,028.01平方公尺 ）車道面積係由全體購屋人分攤、持分，致購屋人之共有 部分面積增加，惟原告非但沒有要求其所委託之地政士重 新計算共有部分，排除全體購屋人分攤、持分車道面積， 原告反而製作坪數找補計算表，其上記載主建物、附屬建 物及公設1 之持分權利範圍與面積，使購屋人無從依據該 表知悉找補範圍包括車道之面積，並以該表要求全體購屋 人補繳價款後，始完成交屋，原告諉稱其無故意，顯係卸 詞。
（三）有關原告主張房屋買賣契約書第3 條及第4 條文義，共同 使用部分可包括車道面積，並無欺瞞或隱匿重要交易資訊 之行為云云乙節：
1、按房屋買賣契約書第3 條（原處分卷頁404-405 ）關於房 屋出售及認定標準，業已明確載明「……共同使用部分面 積總計○點○坪（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之 公設面積）」同契約第4 條關於共同使用部分項目、總面 積及面積分配比例計算，亦已明確載明：「一、前條共同 使用部分除部分停車位空間（即地下層可出售汽車停車位 ）另計外，係指梯廳、走道、陽台、樓梯間、電梯間、排 風機房、進風機房、電梯機房、水箱、蓄水池、機械室、 台電配電室、機房、發電機房、電信機房、管制中心、機 車停放區（含其應負擔之車道、等候空間及必要之空間） 、垃圾存放空間及依法令應列入共同使用部分之項目（如
附件2 之附圖紅色及綠色部分產權登記為共同持分，原處 分卷頁408 ）。」復按停車位買賣契約書第3 條，業已載 明：「……停車空間面積計約3677坪。（即地下層可出售 汽車停車空間及其應負擔之公設面積）」由此可證，房屋 買賣契約書載明共用部分之項目不包含車道，且原告亦自 認房屋買賣契約書第3 條所載「共同使用部分」面積，不 包括停車格與車道之面積，此有其100 年4 月27日到會陳 述紀錄可證（原處分卷頁90、91）。
2、原告於調查過程中業表示「因於『停車位產權預定買賣契 約書』第3 條第1 項第3 款有停車空間面積之記載，故陳 述人於規劃銷售之初，已先自行估算車道面積約為8,654. 72平方公尺」換言之，原告業自認車道面積為8,654.72平 方公尺，即2,618.05坪（即8654.72 平方公尺，原處分卷 頁138 「瓏山林長堤」部分）。
3、本建案竣工後，車道面積總計2640.5坪（即8,728.94平方 公尺，原處分卷頁139 第2 行）應由停車位購買人分攤、 持分，然原告卻將上開部分車道面積915.97坪（即3,028. 01平方公尺）改由全體購屋人分攤、持分，致使購屋人之 共有部分面積增加（檢舉人等所購買之房屋於竣工後，其 公設比多出2.74百分點、3.49百分點），原告並於交屋前 ，出示坪數找補計算表要求購屋人補繳價款後，始交屋予 購屋人。
4、按內政部依消費者保護法第17條規定公告之「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」第3 條第3 款規定（ 100 年5 月1 日生效之版本）停車位面積包含車位、車道 及其他必要空間。又依消費者保護法第17條第2 項及其施 行細則第15條第2 項規定，縱使事業未於房屋預定買賣契 約書為系爭記載，停車位面積仍包含車位、車道及其他必 要空間，故非如原告所稱該規定不具法律強制性。再者， 房屋買賣契約書第4 條第1 項雖約定共同使用部分包括依 法令應列入共同使用部分之項目，惟查土地登記規則第78 條以下關於建物所有權第1 次登記，並未規範專有與共有 之權利範圍與項目，至於內政部公告之建物所有權第一次 登記法令補充規定，針對建物如何辦理所有權第一次登記 之補充規定，其第12點第2 項第4 款係說明，法定停車空 間（含車道及其必要空間）登記為共有部分，與房屋買賣 契約之共用部分如何約定無關，故車道顯非房屋買賣契約 書第4 條第1 項所稱之「依法令應列入共同使用部分之項 目」。況且，房屋買賣契約書之共同使用部分之權利範圍 ，即附件2 之附圖紅色或綠色區域，均不包括法定停車空
間，是顯見該法定停車空間並非係房屋買賣契約書所稱共 同使用部分，故原告確實未於房屋買賣契約書揭露共用部 分所含項目應含車道之資訊，本案非屬契約解釋爭議。 5、原告辯稱一般人在購買房屋時，即使其並未購買車位，但 當被告知共同使用部分包括車道，不會因此不購買該房屋 ，故共同使用部分包括車道之資訊，應不會影響作成交易 決定之意願。惟查一般交易習慣與通念，停車位或停車空 間面積均包括車位面積與車道面積，購屋人若未購買停車 位，其房屋共同使用部分應當不包含車道面積，且原告在 本案銷售之初，並未告知購屋人其所購房屋之共有部分包 括車道。由於車道面積納入房屋共同使用部分，因非建商 無償贈與予購屋人，購屋人也將因此多支付該車道面積之 價款。故車道面積納入房屋共同使用部分，應會影響購屋 人作成購屋與否之交易決定。
（四）有關原告以實際找補金額為3,195 萬元，指稱原處分罰鍰 金額有違行政罰法第18條第1 項及公平交易法施行細則第 36條云云乙節：
1、本案原處分並未認定原告實際收取之找補款價款達1 億元 ，且原處分業已載明彙整原告說明收取之找補金額為3,19 5 萬元。被告量處本案罰鍰時，係依公平交易法施行細則 第36條規定，審酌一切情狀，並注意「違法行為之動機、 目的及預期之不當利益」、「違法行為對交易秩序之危害 程度」、「違法行為危害交易秩序之持續期間」、「因違 法行為所得利益」、「事業之規模、經營狀況及其市場地 位」、「違法類型曾否經中央主管機關導正或警示」、「 以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰」、「違法後 悛悔實據及配合調查等態度」等因素，合先敘明。 2、原告所引用證物3 內容，係被告對另案（公處字第100003 號）所為答辯，該案與本案係屬不同建案，雖然原告對於 「瓏山林長堤」及「瓏山林藝術館」等建案之銷售手段類 同，但兩者係屬不同銷售標的，且銷售期間亦不相同，違 法事實不全然相同，兩者非同一違法行為，自得分別論處 。況且本案原處分並未認定原告收取之找補價款達1 億元 ，原告將上開兩案混為一談，核無可採。
3、綜上，本案已考量原告說明實際收取找補價款3,195 萬元 ，惟實際收取款項雖為罰鍰考量因素之一，但並非唯一因 素。被告裁量罰鍰所考量事由，非僅有違法者實際不法所 得，而係依公平交易法施行細則第36條所列所有事項，尚 考量原告自95年開始銷售本建案起，即已隱匿房屋共用部 分項目包含車道之資訊；隱匿車道面積高達915.97坪，平
均每坪售價21.3萬元，本建案總戶數為421 戶，預售且完 成交屋戶數為269 戶；房屋共用部分面積較少，公設占比 較低，足以吸引購屋人與原告交易，嗣交屋前通知購屋人 找補時，購屋人業已依約繳畢價款，其退出該交易成本過 大，原告利用房屋買賣契約書未揭露共用部分所含項目應 含車道之資訊不對等方式，收取房地價款及找補價款，本 建案預售階段售出且完成交屋之總銷售金額計有19.4億元 ；原告之97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32 .8億元；原告隱匿車道資訊銷售建案，已非第1 次受罰； 原告犯後毫無悛悔之意等情。是被告審酌上開情事及一切 情狀後而為本案之裁罰，屬合法裁量，並無違比例原則。（五）有關原告辯稱裁處權已罹於時效云云乙節： 行政罰法第27條第2 項後段，行政罰裁處權時效之起算， 自違反行政法義務之行為終了時起算，行為之結果發生在 後者，自該結果發生時起算，本案原告雖與購屋人係95年 間訂定房屋預定買賣契約書，惟系爭交易標的須待取得使 用執照並完成建物所有權第1 次登記後，始能交付。本建 案之使用執照係於97年7 月22日核發，原告於調查過程中 表示，其自97 年9月4 日起陸續通知購屋人交屋併同檢附 「坪數找補計算表」予購屋人，通知其繳付補找價款，由 於原告將非屬房屋買賣契約之車道面積灌入房屋共用部分 ，再依房屋購買契約要求車道面積之找補時，始發生房屋 共用部分與契約約定不相符之結果，其裁處權時效自應自 行為結果發生時起算。是原處分於100 年6 月24日作成裁 罰時，尚未逾行政罰法第27 條 規定之3 年裁處權時效。（六）被告並聲明：
1、駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、本件如事實概要欄所述之經過事實，有被告100 年6 月24日 公處字第100108號處分書、行政院101 年1 月12日院臺訴字 第1010120047號訴願決定書附於原處分卷可憑，應認屬實。 原告不服原處分，循序提起行政訴訟，並以㈠原告於預售系 爭建案時，主觀上並無欺瞞消費者或隱匿重要資訊之意圖或 故意，㈡系爭建案房屋承購戶並未因車道持分之登記而受到 損害，㈢對於房屋登記面積略有增加一事，並不足以影響系 爭建案承購戶之交易決定㈣原告收取之找補總額為3,195 萬 元，原處分處以1,000 萬元罰鍰，違反行政罰法第18條第1 項、公平交易法施行細則第36條規定以及比例原則，㈤本案 之裁處權已罹於時效云云，據為主張，故本件應審酌者厥為 ：
（一）原告未揭露系爭建案車道資訊，主觀上有無欺罔之故 意？
（二）系爭建案承購戶是否因原告未揭露系爭資訊而受有損 害？
（三）本件所涉車道資訊，是否屬足以影響交易秩序之重要 交易資訊？
（四）原處分是否錯誤認定原告所受之不法利益金額，致裁 罰金額違反比例原則？
（五）本件裁處權時效是否已消滅？
五、本院之判斷：
（一）按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交 易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」、「公平交易委員會 對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為 或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百 萬元以下罰鍰。」公平交易法第24條、第41條前段定有明 文。又「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理 及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為 符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序 。」「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消 極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為
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