臺北高等行政法院判決
100年度訴字第1992號
102年8月1日辯論終結
原 告 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯（董事長）
訴訟代理人 崔駿武律師
吳姝叡律師
複代 理 人 徐秉義律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 洪 萱
王宏炫
陳俊廷
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國100 年
9 月28日院臺訴字第1000104395號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告依據檢舉調查結果，以原告興建銷售瓏山林 藝術館（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書揭露共 用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺 罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段 規定，以民國100 年1 月6 日公處字第100003號處分書命原 告立即停止前項違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,200 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂 提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告主觀上並無欺瞞消費者或隱匿重要資訊之意圖或故意 ：公平交易法第24條所謂「欺罔」行為，係指以積極欺瞞 或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之行為，故該條所稱 「足以影響交易秩序之欺罔」行為之樣態，應僅限於主觀 上具有故意之行為，而不處罰不具主觀故意之過失行為。 原告規劃預售系爭建案時，於系爭買賣契約書約定車道部 分由購買停車位之住戶分攤，嗣後原告委託辦理保存登記 之代書表示，如僅將系爭建案地下室車道部分登記予購買 停車位之住戶持分，日後將導致住戶間對於各人是否有權 使用該地下層停車空間車道部分，產生紛爭，且與現有之
登記實務不同，原告因信賴代書之專業建議，且慮及系爭 建案未購買停車位之住戶仍有使用車道之可能，為避免發 生爭執，原告遂同意代書於辦理系爭建案保存登記時，將 地下層停車空間之部分車道面積分配登記予全體住戶。原 告於系爭建案預售當時，對於日後將地下層停車空間之車 道面積分配登記予全體住戶之情事，尚非能預見，並非故 意於預售時隱匿上開資訊，當無欺瞞消費者或隱匿重要資 訊之行為或主觀不法意圖或故意存在。故被告將原告就系 爭建案地下層停車空間之部分車道改變登記所生找補事實 之民事上糾紛，推論為原告於銷售系爭建案時所使用之系 爭買賣契約書，係利用交易相對人資訊不對等之弱勢地位 ，以積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式 ，從事交易行為，並藉此獲得高額不法利益，顯有論理法 則之不備，並非適法。
（二）系爭建案承購戶並未受有損害，且原告亦無受有高額不法 利益：原告將系爭建案地下層停車空間之部分車道面積分 配登記予全體住戶，確實使每一區分所有權人對於地下層 停車空間之部分車道面積取得持分、登記坪數因而增加， 且對於該部分車道具備使用權利，原告亦係以各區分所有 權人實際分得之面積實行找補，故系爭建案中，各住戶所 有之坪數面積確實增加，自無受到坪數「虛增」之損害， 被告以原告「事後卻將該等車道分配登記予全體住戶，虛 增全體住戶共用分之面積。」等違背客觀事實之理由，遽 認原告係以「積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊致引人錯 誤之方式，從事交易之行為」，顯有違誤。且原告就各住 戶登記面積誤差在1%以內之部分及超過3%之部分，均未為 找補而自行吸收，僅有面積差距在1%以上、3%以下之部分 ，始有找補，且就找補金額再打7 折。承購戶雖支付部分 找補金額，但於轉售時可依據權狀登記數計收全部價款而 受有利益，是系爭建案之住戶並非全部因原告變更車道登 記方式而受有損害。被告並未慮及上開有利於承購戶之事 實，已違背行政程序法第9 條「行政機關就該管行政程序 ，應於當事人有利及不利之情形，一律注意」之規定，而 屬違法。
（三）本件所涉非屬足以影響交易決定之重要交易資訊：原告於 系爭建案辦理保存登記時，雖因土地代書建議而變更登記 方式，但於面積有增加而需與承購人為找補時，承購戶亦 同意與原告互為找補，並順利完成交屋手續，足見系爭建 案承購戶對於房屋登記面積略有增加一事，並不足以影響 承購人之交易決定。換言之，此項事實，並非「行政院公
平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」（ 下稱處理原則）第6 點所稱「足以影響交易決定之重要交 易資訊」，原處分對於事實之認定，違反處理原則第6點 之規定。
（四）原告與住戶間相互找補範圍僅限於登記面積與銷售面積差 距達1%以上至3%以下，即2%範圍內之金額，且原告僅找補 該金額之70% ，原處分認定原告所受之不法利益金額，顯 有疏誤：雖買賣契約書中原訂找補條款中，並無上限之規 定，被告仍僅於差距1%以上至3%範圍內予以找補，而非以 全部實際坪差面積計算，且於計算應找補金額後，僅向各 住戶收取應找補金額之七成，是原告實際得向全體住戶收 取之找補金共計僅有42,914,706元，被告徒依登記坪數較 預售坪數9929.73 坪增加463 坪，遽認原告獲得逾1 億5 千餘萬之不法利益，並據以裁罰原告1200萬元，顯已違反 比例原則。嗣被告復認原告向系爭建案住戶實際收取款項 多寡與本案違法事實之認定無涉云云，亦顯然違背行政罰 法第18條第1 項「裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行 為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之 利益，並得考量受處罰者之資力。」之規定，自屬違法。（五）被告作成原處分裁罰原告之時間，距原告就系爭建案最末 一次銷售行為已逾3 年，應已罹於時效，不得更為裁罰： 原告於96年間最後一次使用系爭買賣契約書，與消費者簽 訂系爭建案銷售契約並給付價金時，其整體銷售行為已然 完成，至被告於100 年1 月6 日為系爭裁罰處分時，其間 原告並無任何使用系爭買賣契約書的銷售行為，而自96年 間最後一次使用系爭買賣契約書至100 年1 月6 日時止， 已逾3 年，依行政罰法第27條之規定，被告自不得再為行 政罰之裁處。至於原告向系爭建案住戶請求找補之行為， 其原因及有無理由，係屬對於系爭買賣契約書條款解釋所 生民事上爭議，並無施用詐術欺瞞而致消費者產生誤信之 不法，原處分竟認原告向消費者找補，亦係因系爭買賣契 約書有欺瞞消費者之隱匿情事，而將前後二行為混為一談 ，認為本件裁處權未逾時效，顯有違法。
（六）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）按房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約書時 ，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，且預售屋較其 他消費性商品，有「價值高」、「不易流通」等特性，是
預售屋共用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為 購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未 辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料， 倘建築開發業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易 相對人欺罔之情事，將有違反公平交易法第24條規定之虞 。
（二）有關原告主張於辦理保存登記時將車道面積分配登記予各 所有權人，主觀上並無欺瞞消費者或隱匿重要資訊之意圖 或故意乙節：
1、依原告於銷售系爭建案之房屋預定買賣契約書第3 條第1 款、第4 條之約定，載有各承購人（下稱房屋承購戶）所 購買預售屋之共同使用面積、共同使用項目及其權利範圍 面積分配計算方式，依前開約定，原告並未於房屋買賣契 約書揭露共用部分項目包含車道，且車道係由停車位建物 所有權人分攤，而非由房屋承購戶共同持分。原告將原本 應由停車位購買者分擔之車道面積，依比例登記予所有房 屋承購戶，使其無端增加463 坪車道共用部分之面積，再 依房屋買賣契約書第5 條約定，請求房屋面積超出1%部分 之價款；惟停車位購買者卻因停車位買賣契約書第2 條第 2 款約定，不得請求找補款，即車位之實際登記面積遠少 於停車位買賣契約書所約定之停車位面積，購買停車位者 卻不能請求減少之價款，藉此獲取高額不當之利益。 2、原告為系爭建案之起造人與出賣人，並辦理系爭建案之建 物所有權第一次登記，其當然知悉系爭建案預售階段與取 得使用執照後之各主建物與附屬建物之面積，以及共有部 分之項目與面積，且其擁有本建案之建造執照、使用執照 、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部 分權利範圍分配書等，相較於購屋人，原告顯係處於資訊 優勢地位，又原告本身專業經營投資興建住宅，已銷售數 十起建案，每一建案於預售時均須製作各戶持分總表，辦 理產權登記時亦須製作分坪表，其當然知悉其所銷售建案 之共有部分之分配情形，卻辯稱係聽從代書事務所於辦理 保存登記時將車道面積分配登記予各所有權人之建議而無 故意過失云云，顯係卸詞，核無可採。
3、綜上，原告濫用優勢地位，利用交易相對人資訊不對等之 弱勢地位，以積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊致引人錯 誤之方式，從事交易之行為，並藉此獲取高額不法利益， 其行為除違反效能競爭之商業競爭倫理秩序外，且足以產 生不正競爭之效果，對於市場交易秩序之危害實屬重大， 核屬違反公平交易法第24條規定。
（三）原告主張系爭建案房屋承購戶，並未因車道持分之登記而 受到損害，原告亦未受有任何不法利益，承購戶將來處分 房屋時反可因此受益，非屬影響交易秩序之重大決定，且 系爭建案買賣契約書並未限制面積誤差找補之原因種類， 是原處分以原告受有高額不法利益為由裁罰1200萬元，涉 有違法云云乙節：
1、房地產屬耐久性消費財，交易相對人於購置前均審慎考慮 未來之增值性及使用效益，是預售屋之共用部分，本即屬 應揭露之重要交易資訊；且依常理，交易相對人倘事先知 悉所持分之共用部分尚涵蓋地下各樓層之車道，必定影響 其作成交易決定之意願。是以業者於房屋建物買賣契約書 中，自應列舉各共有人所分配之共用部分之項目，並載明 共用部分面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足 以顯示全區共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各 項目之持分占總共用部分之比例，並自行決定採行提供公 眾閱覽、分送或自由取閱等方式，倘業者未為前揭重要交 易資訊之揭露，將有違反公平交易法第24條規定之虞。 2、次按預售屋買賣契約中找補約定之由來，多係因建物建成 後，測量登記室內面積超（少）逾預售坪數一定比例，買 賣雙方請求找補，原告亦於被告陳稱內政部所頒佈之「預 售屋買賣契約書範本」中關於房屋面積誤差及價款互為找 補之約定係肇因於施工過程中所產生之誤差等；惟查本案 並無前開發生找補之原因或事由，原告於買賣契約書明示 共用部分所含項目，並不包括車道，卻逕自將原規劃由車 位購買者分擔之車道面積，依比例登記予所有房屋承購戶 ，使其無端增加463 坪車道共用部分之面積，並以此要求 房屋承購戶須給付價金，惟依據房屋買賣契約書，該等共 用部分既非屬買賣契約所約定之買賣標的範圍，原告無權 將應登記予停車位所有人之車道登記予房屋承購戶，房屋 承購戶者亦無給付車道價金之義務；且原告要求多付車道 之價款時，系爭建案社區管理委員會以存證信函詢問原告 ，權狀登記總坪數增加之原因及增加部分出於何處？然原 告均置之不理，原告非但事前未於買賣契約中明載，其後 亦未於登記前告知承購人。姑不論其是否有違契約自由之 原則，原告請求房屋面積超出1%部分之價款，然卻未退還 停車位購買者應減少之價款，藉此獲取不法利益，竟辯稱 其未受有利益，房屋承購戶取得該車道持分，將還可因此 獲利，實與事實不符。
3、有關原告稱原處分認定事實違反處理原則第6 點乙節，查 預售屋共用部分之項目與分配涉及房地交易標的面積之計
算等資訊，當然係屬承購人決定交易與否之重要交易資訊 。且對購屋人而言，購屋可能係一生中最重大之交易決定 ，而被要求多付之金額動輒數十萬元亦非小數；且本案購 屋人至交屋前還不知面積增加係因分攤、持分部分車道面 積，惟房屋承購戶已依約支付價款，其退出該交易之成本 過大，不得不補繳價款以順利完成交屋，原告辯稱房屋登 記面積略有增加，不影響交易秩序，核不可採。（四）原告辯稱實際找補金額僅4,291 萬元，原處分裁處罰鍰違 反比例原則乙節：
1、原告未於買賣契約書載明共用部分所含項目包括車道，再 將原規劃由車位購買者分擔之車道面積，依比例登記予所 有住戶，讓所有承購戶無端增加463 坪車道共用部分之面 積，該面積相較於買賣契約預售坪數（9,929.73坪）約增 加4.66% ，原告再依買賣契約書第5 條約定，請求房屋面 積超出1%部分之價款，估算可請求增加之坪數為363 坪（ 463 坪×3.66/4.66 ），預售期間每坪銷售金額為42萬元 ，是原告預期之不法利益可逾1 億5 千萬元。至原告所稱 僅收取各戶增加面積1%至3%，且部分僅收取7 成找補款乙 節，益可以佐證確有向承購戶收取該增加面積款項之事實 ，惟原告實際收取款項之多寡，與本案違法事實之認定無 涉。
2、按公平交易法施行細則第36條規定，被告依法量處罰鍰時 ，應審酌一切情狀，並注意「違法行為之動機、目的及預 期之不當利益」、「違法行為對交易秩序之危害程度」、 「違法行為危害交易秩序之持續期間」、「因違法行為所 得利益」、「事業之規模、經營狀況及其市場地位」、「 違法類型曾否經中央主管機關導正或警示」、「以往違法 類型、次數、間隔時間及所受處罰」、「違法後悛悔實據 及配合調查等態度」等因素，被告於決定本案罰鍰額度時 ，已考量據原告所稱實際收取款項（4,291 萬元），並審 酌原告違法行為對於市場交易秩序危害重大、97年至99年 營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、預期不法利 益且非初犯（其曾於「四季紐約」建案廣告上，對於使用 分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將 陽台位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容 為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第 1 項規定，曾經被告97年4 月11日以公處字第097049號處 分書命其立即停止該違法行為，並處550 萬元罰鍰。）、 本建案銷售金額約計41.78 億元，並審酌一切情狀後而為 之合法裁量，依法並無違誤。
（五）有關原告辯稱裁處權已罹於時效乙節：
依行政罰法第27條第2 項後段，行政罰裁處權時效之起算 ，自違反行政法義務之行為終了時起算，行為之結果發生 在後者，自該結果發生時起算。系爭建案雖於96年4 月間 結束預售，原告於依法登記前，始要求房屋買受人找補， 其裁處權時效自應以行為結果（依房屋購買契約要求車道 面積之找補）發生時起算，故本案未逾3 年裁處權時效。 原告辯稱系爭建案於96年4 月間結束預售，裁處權時效消 滅，顯無可採。
（六）被告並聲明：
1、駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、本件如事實概要欄所述之經過事實，有被告100 年1 月6日 公參字第1009900044號函附公處字第100003號處分書、行政 院100 年9 月28日院臺訴字第1000104395號訴願決定書附於 原處分卷可憑，應認屬實。原告不服原處分，循序提起行政 訴訟，並以㈠原告於預售系爭建案時，主觀上並無欺瞞消費 者或隱匿重要資訊之意圖或故意，㈡系爭建案房屋承購戶並 未因車道持分之登記而受到損害，㈢本件房屋登記面積增加 並不足以影響系爭建案承購戶之交易決定，非屬處理原則第 6 點所稱「足以影響交易決定之重要交易資訊」，㈣原告收 取之找補總額為42,914,706元，原處分處以1200萬元罰鍰， 違反比例原則，㈤本案之裁處權已罹於時效云云，據為主張 ，故本件應審酌者即為：
（一）原告未揭露系爭建案車道資訊，主觀上有無欺罔之故 意？
（二）系爭建案承購戶是否因原告未揭露系爭資訊而受有損 害？
（三）本件所涉車道資訊，是否屬足以影響交易秩序之重要 交易資訊？
（四）原處分是否錯誤認定原告所受之不法利益金額，致裁 罰金額違反比例原則？
（五）本件裁處權時效是否已消滅？
五、本院之判斷：
（一）按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交 易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」、「公平交易委員會 對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為 或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百 萬元以下罰鍰。」公平交易法第24條、第41條前段定有明 文。又「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理
及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為 符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序 。」「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消 極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為 。前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重 要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般 大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性( 而非僅為任 何可能) 為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標 準，以「合理判斷」為基準( 不以極低之注意程度為判斷 標準) 。其常見行為類型如：（一）冒充或依附有信賴力 之主體。（二）不實促銷手段。（三）隱匿重要交易資訊 。」行為時公平交易法第24條案件處理原則第5 條第1項 、第6 條亦有明定。而依司法院釋字第548 號解釋理由書 明揭：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為 必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權 時之依據，業經本院釋字第407 號解釋在案，此項釋示亦 屬行政程序法第159 條明定之行政規則之一種。公平交易 法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟 之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行 為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範 。因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定 ，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂 定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適 用法律之準據。」是以被告為使公平交易法第24條之適用 具體化明確化，訂定對於公平交易法第24條案件之處理原 則，揆諸前揭司法院大法官解釋理由書意旨，上開處理原 則性質為解釋性之行政規則，係作為公平交易法之主管機 關即被告行使職權、認定事實、適用法律之準據，核其內 容與公平交易法限制競爭及不公平競爭等相關規定並無違 背，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，於法律 保留原則無違，自得予以援用。
（二）經查：
1、原告於台北市○○區○○段○ ○段○○○號及21-9地號土地 ，規劃興建藝術館社區大樓對外銷售，依其房屋預定買賣 契約書第3 條房屋出售面積及認定標準規定，房屋產權登 記面積包含（一）主建物面積。（二）附屬建物面積。（ 三）共同使用部分面積（不含地下層可銷售汽車停車空間 及其應負擔之公設面積），第8 條共同使用部分權屬及使 用約定第2 項、第3 項規定：……二、未購買停車位之承 購戶，已充分認知本房地總價並不包括汽車停車位之價款
，且所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽 車停車位之應有持分面積。三、本社區地下層可銷售之停 車空間，係屬本社區大樓F 號1 樓房屋之公共設施（含其 應負擔之車道、地下層候車空間及其他必要之空間）除共 同利益之使用及其他法律之規定外，非購買地下層停車空 間之區分所有權人，已確認並同意對本預售屋之地下室可 出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等權益。…… 。此有藝術館房屋預定買賣契約書在卷可參，是依該約定 可知，房屋承購人之產權登記中，關於共同使用部分面積 ，並不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面 積，此由該契約第4 條第1 款列舉之共同使用部分項目， 未包括車道；且同條第2 款附件三著紅色（全體區分所有 權人共同持分部分）、綠色（當棟區分所有權人共同持分 部分）區域均不包括車道；另參酌系爭建案停車位建物產 權預定買賣契約書第2 條第2 款約定，停車空間建物產權 含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，應可認 定。
2、而原告於辦理系爭建案之所有權登記時，未經告知系爭建 案建物承購人，即將關於車道部分之面積，分配登記於各 建物承購人共同使用部分之面積內，原告並不爭執其於預 售系爭建案時，原未規劃將車道面積分配登記全體建物承 購人之事實，是被告以原告事前未於買賣契約中載明車道 屬建物共同使用部分之資訊，且事後亦未向承購戶說明共 同使用面積增加之理由，即逕依房屋預定買賣契約書第5 條房屋面積誤差及其價款找補之規定，逕行通知承購人進 行找補價款程序，顯係利用交易相對人資訊不對等之弱勢 地位，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之 方式，從事交易之行為，而以原處分認定原告有公平交易 法第24條之欺罔行為，經核尚非無據。
3、原告主張其係為免日後共同使用部分管理發生爭議，而聽 從代書建議，變更車道部分之產權登記方式，證人李忠憲 代書亦為相同證述，原告遂主張其主觀上並無欺罔之故意 云云，惟查，預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由 地政機關查得相關產權資料，故交易內容端賴建築業者於 契約揭露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣之必要 之點，達成意思合致而完成交易，參以不動產價值甚高， 建築業者就計算價金之項目及面積，自應提出可信之資訊 ，本件原告既從事建築專業，就預售屋之交易程序及產權 登記，自知之甚詳，此亦為原告於相關契約條款中，就共 同使用部分項目、面積及分配比例均詳加說明之原因，是
原告應知共同使用部分項目之變更，將對於承購人之交易 決定有重大影響，原告於產權登記前，未告知建物承購人 關於車道項目將分配納入建物共同使用部分面積，而逕為 登記，且登記後亦未向承購戶說明，難認無欺罔之故意。 原告雖主張改變登記項目並非預售階段之原有規劃，其主 觀上並無故意云云，然所謂故意，除對於違反行政法上義 務之構成要件事實，明知並有意使其發生者外，如預見其 發生而其發生並不違背其本意，亦不妨故意之成立。本件 原告自始規劃即應知車道部分產權配置及使用管理之關係 ，故其於前開契約第8 條共同使用部分權屬及使用約定之 第3 項中，即已明定非購買地下層停車間之區分所有權人 ，對停車空間之公共設施得為共同利益之使用及依其他法 律規定使用，原告亦不否認現行登記實務亦無就車道部分 應強制分配登記各區分所有權人之規定，則原告所稱因慮 及日後使用爭議故變更登記方式，已未可盡信。縱認原告 係於預售系爭建案後始決意變更規劃，然出賣人就買賣契 約所約定之共用使用部分產權項目及面積資訊，於發生變 更時原即負有揭露之義務，俾使買受人得衡量資訊而就原 有契約權益調整之機會，原告就其隱匿未予揭露將影響承 購人權益，衡諸常情應可預見，竟仍決意在未告知承購人 之情形下逕予變更，亦難認無欺罔之故意，是原告主張其 主觀上並無故意，要非可採。
4、原告復主張其並非虛增面積，而係實際上增加共同使用部 分產權登記之面積，承購戶並未受有損害云云，惟查，建 物共同使用部分之規劃，各有其設置目的，其範圍項目之 多寡，是否必要合理，因消費者之需求而異，且以不動產 交易價值通常較高，及共同使用部分非得專有專用之性質 以觀，消費者於買賣前，就共同使用部分占建物產權之面 積比例，通常會詳予審酌始為交易決定，原告稱其增加建 物承購人共同使用部分之登記面積，容或屬實，然是否符 合各別承購人訂定買賣契約時之需求及利益考量，非無疑 義，況此項面積之增加，依原告主張，尚仍須適用系爭房 屋預定買賣契約書第5 條有關房屋面積誤差及其價款找補 之規定，由承購戶與原告進行價金找補，並非無償，承購 戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，不論原 告找補規定之範圍或計價折扣如何優惠，既非屬原承購戶 買賣時已合意或得預見之變更，焉何可認承購戶係受有利 益而無損害？更何況關於找補之約定，原係用於買賣標的 之契約與登記面積有誤差情形，本件所涉係買賣標的內容 變更，非單純同一標的面積誤差找補價金問題，是原告主
張產權非屬虛增即應無損害，及其依約找補並無得利云云 ，難認可採。
（三）原告復主張原處分認定本件原告未揭露之車道資訊，影響 交易秩序，違反公平交易法第24條案件處理原則第6 點之 規定一節，經查，前開處理原則所稱之重要交易資訊，係 指足以影響交易決定之重要交易資訊而言，經查，被告因 認目前房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約 書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，購屋人大 多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、 格局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以 預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通 」等特性，致購屋人與建築開發業者間，常因雙方就給付 內容之認知與期待不同，衍生交易糾紛，影響買賣雙方權 益，故為於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化， 有效減少糾紛，以維護交易秩序與消費者利益，被告訂有 預售屋銷售行為之規範說明，依行為時之規範說明，就未 於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式 ，向經被告認屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為 態樣，故原告徒以本件車道所涉共同使用面積僅略為增加 ，而主張非屬重要交易資訊，顯忽略預售屋交易特性及客 觀上對交易相對人所生經濟上之影響。原告雖以多數承購 人均已完成找補程序而取得系爭建物產權，惟查，承購人 依原告請求完成找補程序，可能係因居住規劃或其他考量 ，並不影響原告未揭露車道資訊之事實，且依系爭建案住 戶管理委員會表示，原告迄未告知承購人增加共用面積之 來源，顯見就交易相對人之立場而言，此部分之交易資訊 於其等權益係屬重要，故被告認定原告未揭露之資訊，具 有交易上之重要性，已衡酌交易相對人之判斷能力及標準 ，是以原告主張本件非屬重要交易資訊，被告認定事實錯 誤云云，要非可採。
（四）至於原告主張原處分認定原告不法利益逾1 億5 千餘萬元 ，未考量實際契約找補金額僅42,914,706元，致裁罰金額 違反比例原則云云，惟按，「依本法量處罰鍰時，應審酌 一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的 及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度 。三、違法行為危害交易秩序之持續期間。四、因違法行 為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及其市場地位。 六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往 違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔 實據及配合調查等態度。」公平交易法施行細則第36條定
有明文。依前開規定可知，於違法行為所得利益，僅為裁 處罰鍰審酌事項之一，被告仍應就一切情狀綜合裁量。本 件被告依調查結果，係認系爭建案合約銷售總數與權狀登 記之總坪數，其間相差共用部分463 坪，並於原處分中說 明此部分面積並無契約所訂找補原因及事由，而認定原告 找補以獲取不當之經濟利益，是顯已考量原告所稱之實際 找補金額，此外被告復就原告違法行為對於市場交易秩序 危害重大、97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及 32.8億元、預期不法利益且非初犯（其曾於「四季紐約」 建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般 住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分 ，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違 反公平交易法第21條第1 項規定，曾經被告97年4 月11日 以公處字第097049號處分書命其立即停止該違法行為，並 處550 萬元罰鍰。）、本建案銷售金額約計41.78 億元， 並審酌一切情狀後而為之裁量，經核亦無裁量怠惰或裁量 逾越之違法，故原告主張原處分違反比例原則，亦不足取 。
（五）又原告主張系爭建案雖於96年4 月間結束預售，本件裁處 已逾裁處權時效云云，查按，「行政罰之裁處權，因3 年 期間之經過而消滅。前項期間，自違反行政法上義務之行 為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該結果發生 時起算。」行政罰法第27條第1 項、第2 項定有明文。本 件被告係認定原告未揭露共用部分含車道之資訊而為足以 影響交易秩序之欺罔行為，系爭建案建物承購人因原告未 揭露系爭資訊，而於98年2 月間產權登記完成，原告請求 找補款項時，始知受欺罔而受有損害之結果，是依前開規 定，本件裁處權時效，應自該結果發生時起算，是原處分 於100 年1 月6 日裁處時，尚未逾3 年裁處權時效，原告 主張本件已逾裁處權時效，原處分違法應予撤銷，自難憑 採。
六、綜上所述，原告主張均非可採，被告以原告未於買賣契約書 揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩 序之欺罔及顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，以 原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法 行為，並處罰鍰1,200 萬元，經核尚無違誤，訴願決定遞予 維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨聲明陳述，於 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項
前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 15 日 臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 胡方新
法 官 鍾啟煌
法 官 劉穎怡
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
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