臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第152號
原 告 茂榮大廈管理委員會
法定代理人 廖立志
被 告 吳宗霖
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102 年8 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬玖仟柒佰壹拾貳元，及自民國一百二年二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告係居住於茂榮大廈位於桃園縣桃園市○○路 00號13樓及桃園市○○街○段00號13樓（均未辦保存登記， 下稱系爭建物）之區分所有權人，使用面積共150 坪，依茂 榮大樓規約第26條，住宅以每月每坪新台幣（下同）50元計 算繳納管理費；詎料，被告就系爭建物，自97年10月起至10 1 年9 月止，尚積欠原告360,000 元【計算式：48月×15 0 坪×50元＝360,000 元】之管理費未為繳納，經伊屢次催討 ，並寄發催告函，被告均置之不理。爰依公寓大廈管理條例 及社區規約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應 給付原告360,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，原告並願供擔保請准 宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其提出 之答辯狀陳述略以：
㈠依據78年10月11日黑白空照圖及83年11月13日彩色空照圖箭 頭所示，系爭13樓增建物及14樓增建物，係由建造人鄭富榮 ，於78年間茂榮大廈完成之同時，隨即增建完成，且上開13 樓增建物，係由原建造人鄭富榮於78年間增建完成，並非被 告所建。而先父吳俊宏於80年間以500 萬元，向鄭富榮購買 系爭13樓增建物後曾作為辦公室使用，迄其父過世，系爭建 物之事實上處分權自應由伊與其母、其弟共同繼承。 ㈡因原告住戶規約並未訂立增建物管理費收費辦法，原告請求
無法源依據：
依據原告住戶規約第21條係以所有權人登記之房屋面積，向 住戶收取管理費，該規約並未有訂定對於增建（即違建）面 積，每坪應收取多少管理費之規定，再者原告自95年成立管 理委員會至今，對於該棟大樓13樓之其他增建面積或其他樓 層之增建面積未曾向該所有權人或使用人，收取任何管理費 ，此由102 年1 月31日原告管理委員會會議紀錄第5 條議決 案即「違建部分管理費非委員會權責，應於本年度區分所有 權人會議列入議題討論…」可知。該棟大樓區分所有權人會 議直至102 年6 月22日始訂定增建物之管理費收費辦法，依 原告102 年6 月22日區分所有權人會議紀錄所示：「經區權 會討論決議通過，…自本屆起對於增建物面積徵收管理費， 每坪收取管理費80元，並往前追溯5 年」，顯然對於原告各 層之增建物管理費直至102 年6 月22日前未曾經過區分所有 權人會議決議通過規約收繳管理費，該區分所有權會議決議 通過所謂以「每坪80元往前追溯5 年」，其徵收時程往前追 溯5 年，違反法律不溯及既往原則，與法不符。又依法律不 溯及既往原則，該棟大樓區分所有權人會議直至102 年6 月 22日始通過該收取增建物管理費規約，在此之前，原告顯然 並無任何法源依據可向被告或其他人收取增建物管理費，對 於增建物管理費，原告自是應自102 年6 月22日決議日起， 開始起算，始為合法
㈢被告之13樓占用面積並非150 坪，原告有舉證之必要。又13 樓始終為空屋無人使用，依據原告之住戶規約規定，空屋以 半價計算，始為合宜。綜上所陳，原告提起本訴，顯然與法 不合等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張系爭建物為未辦第一次所有權登記，且被告自97年 10月起至101 年10月止，尚積欠管理費未為繳納等節，業據 原告提出住戶規約、信盟國際法律事務所函，並經本院調取 本院97年簡上139 號卷宗查核無訛，本院並函請桃園縣政府 地方稅務局調取房屋稅籍資料，經該局函覆以：「桃園市○ ○路00號13樓僅就部分即41.9平方公尺納稅義務人為賴榮振 。桃園市○○街0 段00號13樓無房屋稅籍資料。」等情，有 該局102 年3 月14日桃稅房字第號函1 紙附卷可稽，堪認原 告主張茂榮大廈頂樓（即桃園市○○街0 段00號13樓、桃園 市○○路00號13樓）建有未辦第一次所有權登記之建築物等 情為可採。
五、至原告主張被告應給付360,000 管理費乙節，則為被告所否 認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠未辦所有權 第一次登記之系爭建物是否有繳納管理費之義務？㈡被告應
繳納管理費數額為何？玆就上開爭點分述如次：（一）未辦第一次所有權登記之系爭建物是否有繳納管理費之義 務？
⒈被告抗辯稱系爭建物係其父之遺產，系爭建物之事實上處分 權係由其與其母、其弟共同繼承取得云云，然查：證人即95 年至97年之主任委員，95年即搬入社區居住迄今之賴榮振於 本院102 年8 月1 日言詞辯論期日稱：被告已經使用系爭建 物20幾年，且在被告當主任委員時並未繳交任何費用，自97 年10月迄今這段時間，被告仍持續在使用系爭建物，被告用 鐵門將他佔用的範圍圍起來，沒有人進的去，只有他有鑰匙 可以進去，伊沒有看過除被告以外人之使用系爭建物。又被 告稱系爭建物是伊父親之遺產，惟並未提出任何證明，102 年年初被告亦有僱員裝潢系爭建物等語綦詳。賴榮振為95年 至97年之主任委員，95年即搬入社區居住迄今，對系爭建物 之使用情形自是知之甚詳，且衡以本件給付管理費事件金額 非鉅，賴榮振係在具結並告以偽證罪之處罰後為上開陳述， 衡情自無虛偽陳述之動機，是賴榮振上開證述，應認可採。 被告雖請求傳喚周明美、張景華、鄭陳錦雲以證明渠抗辯之 上情，惟經本院傳喚周明美到庭作證，周明美於本院102 年 5 月30日言詞辯論期日稱：當初建築是蓋到12樓，伊不知道 何時蓋第13樓及第14樓等語。本院復於102 年8 月1 日依聲 請傳喚張景華到庭作證，惟該日期日張景華暨被告均未到庭 。至鄭陳錦雲被告迄至本件言詞辯論終結前均未陳報其確實 之住居所到院。是被告未能就其所抗辯上情舉證以實其說， 被告此部分之抗辯，即屬無據。應認系爭建物至97年迄今仍 由被告占有使用。
⒉按為加強公寓大廈管理維護，提昇居住品質，特制定本條例 ；公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。又共用 部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有 權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓大廈管理條例 第1 條、第10 條 第2 項前段、第11條第2 項分別定有明文 ，良以住宅為吾人生活之重心，為維護住宅所屬公寓大廈各 項公用設施能正常運作，以提昇居住品質，法律規定公寓大 廈應成立管理委員會，並由管理委員會負責管理、維護、修 繕、改良公寓大廈共用及約定共用部分，而為達成該目的， 自需有充裕之公共基金支應，而公寓大廈公共基金來源，由 區分所有權人依區分所有權人會議繳納；區分所有權人或住
戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利 息，同條例第18條第1 項第2 款、第21條亦設有明文規定。 所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經 區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，同條例第3條 第10款亦有名詞定義。是公共基金收取之對象依公寓大廈管 理條例規定，固限於「區分所有權人」或「住戶」，被告在 系爭公寓大廈建有未辦所有權第一次登記之系爭建物，其既 非原公寓大廈區分所有權人，亦非承租人或受區分所有權人 同意而為專有部分使用之人，依現行公寓大廈管理條例規定 ，被告似非繳納公共基金即管理費義務之主體，惟被告在系 爭公寓大廈建有系爭建物，其無論出入系爭公寓大廈及日常 使用之水、電設備、居住安寧、視覺景觀等，均有使用系爭 公寓大廈之管理維護設備，其受益之程度與地位實與一般區 分所有權人或住戶並無不同，如僅因法文規定其非屬「區分 所有權人」亦非「住戶」，即得豁免繳納管理費之義務，實 與事理衡平有違。按類推適用係就法律未規定之事項，比附 援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及 社會通念以填補法律漏洞的方法。本院認被告在系爭公寓大 廈使用系爭建物，其使用系爭公寓大廈共用或約定共用之設 施，與一般區分所有權人或住戶並無二致，基於平等原則及 社會通念，應類推適用區分所有權人之規定，而有繳納公共 基金即管理費之義務。是被告抗辯稱該棟大樓區分所有權人 會議直至102 年6 月22日始通過該收取增建物管理費規約， 在此之前，原告顯然並無任何法源依據可向被告或其他人收 取增建物管理費，對於增建物管理費，原告自是應自102 年 6 月22日決議日起，開始起算，始為合法云云，顯非有據。（二）被告應給付之管理費為若干？
又按自住者每坪應以50元計收管理費，茂榮大廈住戶規約第 26 條 第1 項第3 款定有明文，原告固主張被告應給付 360,000 元之管理費等語，【計算式：48月×150 坪×50元 ＝360,00 0元】，然查，系爭建物由被告所占用之面積僅為 124.88坪，業經本院核對本院101 年司執字第24602 號卷宗 內附之桃園地政事務所建物測量成果圖確認無訛，於本院97 年度壢簡字428 號97年7 月8 日言詞辯論程序中原告亦稱面 積僅為初步估算等語（本院97年度壢簡字第428 號民事卷宗 第78頁），是於本件自應以上開執行案件經測量後所得之 124.88坪計算。經計算後被告應繳納之管理費應為【48月× 124.88坪×50元＝299,712 元】。又被告雖抗辯稱系爭建物
為空屋，管理費應以半價計收云云，惟此與賴榮振上開證述 實屬有悖，被告復未能就系爭建物為空屋此一有利於被告之 事實舉證以實其說，被告此部分之抗辯，亦非有據。六、再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。經查，被告使用系爭建物，積欠之管理費，顯已逾2 期 未予繳納，復經原告通知催繳未果，則依上揭說明，原告請 求被告給付管理費299,712 元，即屬有據，應予准許。七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2項 定有明文。又按區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳 金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外 收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。系爭規約第26 條第1 項第7 款定有明文。本件原告既得請求被告給付97年 10月至101 年9 月之管理費299,712 元，則原告就被告應給 付之數額，併請求自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月23日 起至清償日止，按系爭規約所訂利率即年息百分之10計算之 利息，亦為有據，同應准許。
八、綜上所述，原告依社區住戶規約及公寓大廈管理條例之法律 關係，起訴請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，即屬無據，爰予駁回。
九、又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79 條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 曾名阜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 29 日
書記官 張妤凡