臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度桃小字第213號
原 告 莊林首馥Ⅱ社區管理委員會
法定代理人 陳美芳
訴訟代理人 周威君律師
林珪嬪律師
黃榮裕
被 告 游子歆
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國102 年7 月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬零陸佰元，及自民國一百零二年三月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決假執行。
事實及理由
壹、程序方面
㈠ 原告社區並未分割，且其法定代理人具備合法代理權限，本 件程序要件應屬完備。
⒈ 按非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢 建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商 場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部 分，得就該幢或結合他幢之辦公、商場部分，經其區分所有 權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約 明訂下列各款事項（共用部分、約定共用部分範圍之劃分； 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維 護費用之分擔方式等項目）後，以該辦公、商場部分召開區 分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市） 主管機關報備，公寓大廈管理條例第26條第1 項訂有明文。 基此，公寓大廈如欲分割成立獨立不同之管委員，雖不以向 主管機關報備為必要，仍應以符合「經區分所有權人過半數 書面同意」、「經全體區分所有權人會議決議或規定明訂前 開規定所列舉之事項」時，新管理委員會始告成立。蓋集居 社區如欲分割成立另一管理委員會涉及全體區分所有權人之 權益甚廣，且為避免分割後兩管理委員會迭生權責劃分之糾 紛，故前開形式規定應屬生效要件，如未該當前開要件時， 縱然有分割之決議，仍不得認已有新管理委員會之成立，否 則社區管理會陷入不安定之狀態，反有危全體區分所有權人 之利益。被告雖稱其係於101 年3 月11日區分所有權人會議 中所選任之副主委，任期自101 年7 月28日起至102 年7 月 27日止，又原告社區之套房區及透天厝區嗣於101 年5 月6
日決議分割而自動解任，原主任委員及一般委員因分割而自 動解任，故原告已當然解任，而由被告繼任主委，任期接續 至102 年7 月27日止，故原告法定代理人並無代理權限等語 。惟查，原告雖曾召開區分所有權人會議決議分割，至今仍 未有過半數區分所有權人之書面同意，此既被告所不爭執（ 見民事答辯（五）第6 點），更未於區分所有權人會議或規 約中明訂前開規定所列舉之事項，揆諸前開規定及說明，尚 無被告所稱之新管理委員會成立，原告社區迄今仍未分割， 縱令被告提出該次會議通知公告等件（見被證3 ）作為有利 於己之證據，然充其量僅可認定原告社區曾有「分割之決議 」，仍無從認定套房區與透天厝區已經分割，並成立新的管 理委員會，從而，原告社區迄今未分割，原管理委員會仍然 存續，原告請求被告給付積欠之管理費、停車位費自屬適法 ，且於101 年3 月11日區分所有權人會議中所選任之主任委 員仍未喪失其主任委員之資格，實屬必然。
⒉ 次按管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有 權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負 責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一 次，其餘管理委員，連選得連任公寓大廈管理條例第29條第 3 項訂有明文。然若於管理委員會任期未屆至因特殊事由而 全面改選管理委員時，接任之管理委員會如未於區分所有權 人會議中未有特別決議，理當接續至前屆管理委員會之任期 為止，蓋管理委員會所成立之目的在於區分所有權人會議決 議事項之執行、共有及共用部分之清潔、維護及修繕及一般 改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項等，若選任 出之後管理委員之任期必須自規約之始期起算，無疑使得社 區之管理產生相當之空窗期，顯與管理委員會所選任之目的 不符，然若區分所有權人會議有另外決議時，則不在此限。 經查，原告社區規約第7 條明訂：「委員之任期自每年7 月 28日起至次年7 月27日止，為期一年，連選得連任一次」， 又原告係於101 年3 月11日在該屆管理委員會任期尚未屆至 時，因故全面改選管理委員，又查該次會議紀錄中對於該屆 管理委員之任期，並未另行決議，揆諸前開說明，該次所選 出之管理委員任期自應接續前屆之任期，截至101 年7 月27 日止。況若如被告所述，該屆管理委員會之任期係自101 年 7 月28日至102 年7 月27日，何以該屆主任委員謝惠雯會在 101 年4 月14日以召集人之身分召開區分所有權人臨時會（ 見被證2 之重要會議通知單），當時謝惠雯已以主任委員之 身分自居，並於會議紀錄中按捺個人私章，如其任期尚未開 始，該次區分所有權人臨時會豈非係由無召集權人所召開，
與法相違？且又何能更行依據該次會議決議，再度召開區分 所有權人會議進一步討論分割乙事？是以被告之辯稱，誠屬 有疑。
⒊ 經查，原告復於101 年12月24日召開區分所有權人會議選任 本屆管理委員會等情，業據原告提出與所述相符之會議紀錄 及簽到單（見原證6 、102 年6 月18日言詞辯論期日所提出 之簽到單），其簽到單有諸多區分所有權人之簽名，且簽名 之運筆方式、結構均屬有別，應非少數人所偽簽，足認前開 證據之真實性。被告雖以並未收到開會通知、開會紀錄、決 議程序違法、決議中自行延長任期與有違規約規定、選認出 之管理委員違反規約任期之規定等語置辯。公寓大廈管理委 員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。 其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章 程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民 法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人 請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會 議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員 會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上 亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決 議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在 之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。最高 法院92年度台上第2517號判決固資參照。公寓大廈管理條例 第25條第3 項中段規定：「無管理負責人或管理委員會，或 無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時， 由區分所有權人互推一人為召集人」，又原告於101 年3 月 11日所選任之管理委員會其任期截至101 年7 月27日止，已 如前述，此後並未選任管理委員會成員，故而，由全體區分 所有權人推選黃榮裕擔任召集人，而召開101 年12月24日之 區分所有權人會議，此觀該次會議紀錄自明，輔以該次會議 之簽到單（見原證6 、102 年6 月18日言詞辯論期日所提出 之簽到單），足見該次會議之召集人應具有召集權限，並無 被告所稱召集人無召集權限之問題。又召集公寓大廈區分所 有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是 否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一 有違反法令或章程之情事，即概認為無效，徒增糾紛，對於 公寓大廈之區分所有權人未必有利，此應屬法律漏洞，須類 推適用民法第56條第1 項之規定填補之，蓋前開規定賦予社 員得向法院提起撤銷訴訟之訴權，已充分平衡決議之安定性 與社員異議之權利，而觀諸區分所有權人會議之性質與民法 社團均屬人的結合，有其相似性，自應類推適用民法前開關
於社團總會決議之規定，僅得由未喪失異議權之區分所有權 人於決議後三個月內訴請法院撤銷。基此，縱然101 年12月 24日決議有未為合法通知、召集程序、決議方式等疑慮，在 所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，而於法 院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人 自有拘束力存在。又如類推適用民法第56條第2 項之規定， 區分所有權人會議之內容違反法令或規約者，固屬無效，然 無效之部分仍以違反法律或規約之決議為限，其餘規約內容 之效力仍不生影響，是以縱令前開決議選任出之黃榮裕、謝 惠雯已於100 年6 月26日、101 年3 月11日當選管理委員（ 見被證2 、被證12），足見該2 人已經連選連任乙次，依照 原告社區規約第7 條第2 項之規定，不得再行選任，是2 人 於10 1年12月24日再度當選之決議應屬無效，但此2 人當選 無效或有效與否，揆諸前開說明，均不影響其餘委員當選之 效力。
⒋ 又按規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良 好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；又 區分所有權人會議係由全體區分所有權人組成，每年應召開 定期會議一次，原則上以具區分所有權人身份之管理負責人 、管理委員為召集人；另區分所有權人會議之決議，除規約 另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有 權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同 意行之。公寓大廈管理條例第2 條第12款、第25條、第31條 訂有明文。準此，規約既為全體區分所有權人就公寓大廈管 理、使用等相關權利義務之約定，且需經過區分所有權人會 議之決議，關於規約之修正、變更除規約另有約定外，亦應 依據前開規定之召集及決議方式行之。經查，原告社區規約 第7 條第2 項對於委員之任期固有規定，惟如符合前開決議 方式，非不得予以修正，是以原告於101 年12月24日決議中 將管理委員任期延長至2 年，並明確決議該屆之管理委員任 期係自102 年1 月1 日至103 年12月31日，核與公寓大廈管 理條例第29條第3 項及前開規定無違，自屬適法。是故其餘 陳美芳等人應屬合法選任之委員。又原告社區規約（下稱系 爭規約）第7 條第1 項：「主任委員、副主任委員、財務委 員由管理委員互選之。」又陳美芳既經管理委員彼此間互推 所產生（見附件4 ），與前開規定核屬相符，縱令黃榮裕、 謝惠雯並不具委員資格，但仍不影響陳美芳擔任主任委員之 效力，故陳美芳確實為原告之法定代理人，其代表原告提起 本件訴訟，程序上並無不合之處。
㈡ 又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。經查，原告向被告提起本件訴訟，起訴狀繕本並於102 年 3 月4 日送達於被告本人，然被告於本件言詞辯論期日出庭 爭執，另以書狀抗辯，此有送達證書、民事答辯狀至民事答 辯（十七）狀附卷可佐，應可認經原告催告後，被告仍不履 行，揆諸前揭說明，此部分之先決要件業已具備，法院自得 為實體判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告為原告社區之區分所有權人，門牌號碼 為桃園縣龜山鄉○○○路00巷00號2 樓，依社區規約、96年 8 月16日區分所有權人會議紀錄（即原證3 ，下稱系爭決議 ），被告各應按月給付原告管理費新臺幣（下同）1000元暨 停車費100 元，共1,100 元。詎被告於97年3 月起即未繳納 管理費，截至10 0年12月止，已有50,600元未繳，經原告向 被告催告後，被告仍拒不履行。為此，爰依公寓大廈管理條 例、系爭規約及上開決議之法律關係提起本件訴訟等語，並 聲明：被告應給付原告50,600元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：原告所提出決議內容係屬偽造，且決議程序不合 法；況原告並未履行管理之責等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、原告所主張被告為門牌號碼桃園縣龜山鄉○○○路00巷00號 2 樓房屋之區分所有權人等情，業經原告提出與所述相符之 前開房屋登記謄本，且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、得心證之理由：
㈠ 依據系爭規約第10條第2 項之規定：「管理費由各區分所有 權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所 有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約 或分管契約有規定者從其規定，為規定者，各區分所有權人 應按其共有之應有部分比例分擔之」，基此，如區分所有權 人業已決議決定管理費之收費標準時，則應以該決議內容為 準。參諸原告之96年8 月16日之會議紀錄，該次會議中被告 亦有出席，且會議紀錄之第八點為「管理費暫訂A 棟與B 棟 ，每戶暫繳壹仟元整。如有停車位者，另加收壹佰元」。並 有決議明載：「原則上同意管理費每月金額為每戶壹仟元， 停車位每格壹佰元。於96年9 月份開始實施繳費」（見原證 3 ），復參以原告所提出之欠繳明細表（見原證4 ），顯見
該決議已行之有年，是以原告主張之收費標準，尚非無據。 被告雖以該決議係屬偽造、決議程序不合法等語置辯。然觀 諸該會議紀錄，既有被告之出席紀錄，被告對於會議過程勢 必有相當程度之瞭解，如果該次會議關於管理費收費方式召 集、決議方式並不適法，甚而無任何關於管理費之決議時， 依據被告智識程度及專業能力，理應當場提出異議，事後遭 原告以該決議為由追討管理費時，亦可適時提出確認區分所 有權人會議無效、撤銷區分所有權人決議之司法途徑予以救 濟，然被告卻捨此不為，反以拒繳之方式予以對抗，與常情 似有不合。況縱令系爭規約對於區分所有權人會議決議方式 已有明訂，該次決議確有召集程序、決議方式不合法等情事 ，然此瑕疵僅為「決議方式」之違反，而非「決議內容」之 違反，並不會直接導致決議無效，在決議未經撤銷前，仍具 有合法效力，即如前述。被告雖另提出96年7 月28日區分所 有權人會議紀錄（見被證13）證明關於管理費收費標準仍有 爭議，須待有共識時再行訂定，然此決議時間係在前開訂定 管理費收費標準決議之前，縱令96年7 月28日區分所有權人 會議中對於收費標準沒有共識，亦無礙於區分所有權人嗣後 於96年8 月16日形成關於收費標準之決議，是以被告所辯， 應不足採。
㈡ 復按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙 方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在 事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而 發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待 給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。最高法院59年 台上字第850 號判例足資參照。
㈢ 再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置 公共基金，而區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納為 其來源之一，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第18條 第1 項已有明訂。基此，公寓大廈之區分所有權人依法即應 按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全 體區分所有權人共有之公共基金，公寓大廈管理負責人或管 理委員會始得以該公共基金為共有部分之管理，是以該公共 基金之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並非立於 互為對待給付之關係，區分所有權人自不得以管理委員會未 為共用部分之管理為由，而主張同時履行抗辯。故而，被告 自不得據原告未盡管理之責等辯詞對原告主張同時履行之抗 辯。
㈣ 綜上，原告依據系爭規約、96年8 月16日會議決議，以1000 元計算管理費、100 元計算清潔費之收費標準，請求被告繳 納自97年3 月起至100 年12月止，管理費及停車位清潔費50 ,600元【計算式：（1,000 元＋100 元）×46月＝50,600元 ）】，為有理由，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本於102 年3 月4 日送達被告本人，此有送達證書乙份可佐，應於當 日發生催告及送達之效力，原告請求自起訴狀繕本送達翌日 即102年3月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。六、從而，原告依公寓大廈管理條例、社區規約之法律關係，訴 請被告給付如主文第1 項所示，即屬有據，應予准許，又本 件係依民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額訴訟程序所 為之判決，依同法第436 條之20規定，應就被告敗訴之部分 ，依職權宣告假執行，並依同法第436 條之19第1 項規定， 確定訴訟費用額為主文第2 項。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23 、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第436 條之20，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 16 日
桃園簡易庭 法 官 林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 19 日
書記官 陳智仁