臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第545號
原 告 天母芝園社區管理委員會
法定代理人 易台生
訴訟代理人 李初東律師
複代理人 黃松輝
被 告 黃清正
訴訟代理人 朱炳品
被 告 賴寶美
被 告 蘇仲遠
被 告 呂玉立
被 告 鴻固營造股份有限公司
法定代理人 陳世昌
前列五人共同
訴訟代理人 陸正義律師
被 告 吳清菊
被 告 楊培珊
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年7月31日言
詞辯論終結，並判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟伍佰捌拾叁元由原告負擔。 事實及理由要領
一、原告起訴主張：緣原告為坐落於門牌號碼台北市○○區○○ ○路000巷0號等合計11棟建物287 戶（下稱系爭社區）之區 分所有權人，原報備核准成立五個管理委員會，嗣於民國（ 下同）92年1 月13日經報准合併成為一個委理委員會，並經 主管機關准予備查，此有臺北市政府工務局建築管理處95年 5月19日北市工建寓字第00000000000號函為憑。被告黃清正 、賴寶美、吳清菊、蘇仲遠、呂玉立、楊培珊與鴻固營造股 份有限公司，分為天母芝園社區內之區分所有權人，按93年 4月1日第16屆第4 次管理委員會議決，該社區每戶每月應繳 納管理費新臺幣（下同）1600元，復於97年1 月13日第20屆 第2 次管理委員會議決，自97年1 月起將管理費調漲為每月 1800元。詎料，被告等人迄今仍拒不繳納管理費，尚積欠管 理費詳如附表一，屢經催討，未獲置理，爰依上開決議及公 寓大廈管理條例之規定，訴請被告等給付管理費如附表一所 示之金額元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，併聲請准予假執行等語。二、被告吳清菊經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲
請，由其一造辯論而為判決。
三、被告黃清正、賴寶美、蘇仲遠、呂玉立、楊培珊與鴻固營造 股份有限公司則以下情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
(一)、原告未定相當期間催告，逕以積欠管理費為由，訴請被告 等給付如附表一所示之金額與利息，顯與公寓大廈管理條 例第21條、第54條所定應先行「書面催告」程序相違，是 原告未經合法催告，其起訴即難謂適法。
(二)、被告等人所有之建物非屬系爭社區之區分所有建物： 1.按公寓大廈管理條第3條第1款之規定，該條例所稱之「公 寓大廈」係指構造上、使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及基地。而同條第 2 至4 款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而 各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權 ；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用 上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指 公寓大廈專有部分之其他部分及不屬專有之附屬建築物， 而供共同使用者。綜酌上開規定意旨，該條例所規範之公 寓大廈，除建築形式上合於第1 款所指之要件外，且應符 合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部分，並就共 有部分按其應有部分所有權之要件，若無供住戶公共使用 之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大 廈管理條例予以規範管理之必要。
2.本案前經原告起訴在案，並經臺灣士林地方法院以94年度 士小第655號民事判決（下稱系爭655號判決）宣告原告之 訴駁回，其認為系爭社區由五個使用執照所核准之建物及 基地間，且原告亦自承無不動產方面之公共設施（詳見系 爭655號卷之94年6月7日言詞辯論筆錄第219頁），此亦為 被告所認同。至於原告所稱系爭社區共同出資設置監視器 、雇用保全警衛及清潔打掃人員等情，縱然屬實，然該等 設施之設置與服務之提供，包括上開建物在內之如附圖所 示紅線圈圍部分之建物區分所有權人，並無不能獨立決定 是否設置或提供之情形，且該獨立之公寓大廈是否設置監 視器與提供服務，實與其他公寓大廈不生影響，因認，在 客觀上，被告所屬獨立的公寓大廈，與該社區其他四個使 用執照所核准之建物與基地之其他公寓大廈彼此間，並無 整體不可分別設置監視器、提供保全、清潔服務之必要性 ，本件情形顯與公寓大廈管理條例第53條規定得準用之前 提要件並不相符。因此，依據公寓大廈管理條例之規定，
被告所有之建物不應屬於原告社區公寓大廈之區分所有建 物，原告所決議之收費決定，自不能拘束非屬該社區之區 分所有權人。」
3.系爭655號案雖經原告上訴，復經第二審法院駁回確定在 案，此有臺灣士林地方法院94年度小上第46號判決可證。 足見被告等人所有之建物非屬系爭社區之區分所有建物， 因此，原告依據該社區管理委員會議之決議及公寓大廈管 理條例之規定，訴請被告給付如附表一所示之金額及其利 息實難未有據。
(三)、公寓大廈管理組織報備證明，其僅只事後備查，核其性質 僅係「觀念通知」，不得拘束法院：
1.公寓大廈管理委員會組織之申請報備，係依公寓大廈管理 條例之程序設立後，依處理原則之規定向受理報備機關報 備，係使地方主管機關知悉俾便管理之「行政管理措施」 ，與管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機 關是否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否， 均不生任何法律效果；是受理報備機關所為同意備查，並 非就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施。復參 公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及處理原 則之規定，除未有任何違反規定之罰則外，亦無對外直接 發生法律效果，是受理報備機關於審查文件齊全後，發給 同意報備書及報備證明，尚非行政處分。
2.既原告所提出之公寓大廈管理組織報備證明，其性質上僅 只屬行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之通知及事 實證明，而非行政處分，法院法官仍應依據法律獨立審判 ，就具體客觀事實，認定被告等人之建物是否屬系爭社區 公寓大下之區分所有建物，不應受該報備證明之拘束。(四)、再者，原告請求被告等給付管理費，惟該管理費之用途均 為公用部分而支出，且客觀上被告等人所有之建物應屬獨 立之公寓大廈，既與系爭社區其他四個使用執照所准之建 物與基地之其他公寓大廈彼此間，並無整體不可分性，是 系爭社區所設置之監視器、聘用之保全警衛與清潔打掃人 員等情所支出費用，均無使用於被告等人，自與被告等無 涉，故原告自無權要求被告等繳交管理費等語。(五)、退萬步言，縱認原告之請求有理由，然按民法第126 條規 定，就其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付 請求權，因5 年間不行使而消滅。本件管理費具有金額固 定、每月定期之性質，而有5 年短期時效之適用，且本件 原告係於102年4月19日向本院遞狀起訴，有本院收狀章上 日期戳記可憑，則原告所主張之部分管理費應已逾請求權
5 年短期時效期間，被告就該部援引時效抗辯拒絕給付。四、不爭執事項：
(一)、原告社區之範圍包括287戶建物及基地，該287戶建物及基 地分屬5 個使用執照所核准。
(二)、被告黃清正所有門牌號碼台北市○○區○○○路000 號之 建物（下稱「344號建物」） 為附圖上所示３４４號該戶 ；被告賴寶美所有門牌號碼台北市○○區○○○路000巷0 號1樓之建物（下稱「1號1樓建物」） 之建物為附圖上所 示Ｂ１；被告吳清菊所有門牌號碼台北市○○區○○○路 000巷0號4樓之建物（下稱「1號4樓建物」） 之建物亦為 附圖上所示Ｂ１；被告蘇仲遠所有門牌號碼台北市○○區 ○○○路000巷0號1樓之建物（下稱「3號1樓建物」） 之 建物為附圖所示Ｂ２；被告呂玉立所有門牌號碼台北市○ ○區○○○路000巷0號1樓之建物（下稱「5號1樓建物」 ）之建物為附圖所示Ｂ５；被告楊培珊所有門牌號碼台北 市○○區○○○路000巷0號4樓之建物 （下稱「5號4樓建 物」）之建物為附圖所示Ｂ５；被告鴻固營造股份有限公 司（下稱「鴻固公司」）所有門牌號碼台北市○○區○○ ○路000巷0號4樓之建物（下稱「7號4樓建物」） 之建物 為附圖所示Ａ１，此為原告所不爭執，堪信其為真實。(三)、被告等所有之建物屬系爭社區外圍住戶，該社區嗣於92年 1月13日報備成立管理委員會，原告於92年9月26日召開第 16屆管理委員會議決議，包括被告在內之所有外圍住戶均 應追繳所積欠之管理費，且應同系爭社區其他住戶按月繳 納1600元。原告嗣於97年1 月13日召開管理委員會，並議 決自97年1 月份起調漲為每月1800元，業已提出由被告等 所有之系爭建物之建物登記謄本、公司及分公司基本資料 查詢明細、公寓大廈管理組織報備證明、原告第15屆管理 委員會議會議記錄、原告第20屆管理委員會第2 次定期會 議會議記錄等影本為證，被告對此亦未爭執，堪信原告此 部主張為真實（見本院卷第10至18、19、24至30、31至32 、38至40頁）。
五、本院之判斷：
本件原告主張被告等陸續自93年4月起至101年12月止積欠管 理費，共計116萬5600元， 惟被告等人各別所有之建物與系 爭社區並無整體不可分性，甚至更無不動產方面之公共設施 ，顯與公寓大廈管理條例第53條之規定不符，故原告不得據 此規定向被告請求管理費。縱原告之主張為有理由，然系爭 管理費之請求權時效已逾5 年之短期時效，該請求權已經時 效消滅等語置辯。是本件之爭點厥為：㈠本件原告得否依公
寓大廈管理條例之規定向被告請求管理費？㈡縱原告之主張 為有理由，然被告抗辯系爭管理費之請求權業已罹於5 年短 期時效之規定，是否有理由？分別論述如下:
(一)、按公寓大廈管理條例第3條第1款規定該條例所稱之「公寓 大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有 明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第 2款至第4款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築 物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所 有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有 使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」 係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬 建築物，而供共同使用者。綜酌上開規定旨意，該條例所 規範之公寓大廈，除建築形式上合於第1款所指之要件外 ，且應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份 ，並就共有部分按其應有部份有所有權之要件，若無供住 戶公共使用之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無 適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。經查： 1、本院依職權調取本院94年度士小字第655 號原告前訴請被 告楊培珊給付管理費事件（下稱系爭前案）全卷，系爭前 案法院依職權調閱77使字第346 號使用執照全卷暨其內所 附竣工圖，以及系爭前案法院曾先後於94年3 月24日及同 年5 月16日前往現場履勘察看，77使字第346 號使用執照 所核准之範圍，在構造上、使用上及建築執照設計圖樣上 ，均有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，此 並有系爭前案法院勘驗筆錄在卷可稽（系爭前案卷第66至 68 頁 、第201 至203 頁參照），亦即包括上開被告所有 建物在內之如附圖所示紅線圈圍部分之建物及基地，本身 即為可以獨立使用之公寓大廈，應堪認定。
2、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施 之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及 組織準用本條例之規定，同條例第四十一條固然訂有明文 ，然依其規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓 大廈之間有共同設施，且該共同設施之使用與管理具有「 整體不可分性」為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相 關規定成立管理委員會。經查，原告於系爭前案中自承該 社區由五個使用執照所核准之建物及基地間，並無不動產 方面之公共設施（系爭前案卷第219 頁言詞辯論筆錄參照 ），此亦為本件被告等所不否認。至於原告於系爭前案中 所稱該社區共同出資設置監視器、雇用保全警衛及清潔打 掃人員等情，縱然屬實，然該等設施之設置與服務之提供
，包括上開建物在內之如附圖所示紅線圈圍部分之建物區 分所有權人，並無不能獨立決定是否設置或提供之情形， 且該獨立之公寓大廈是否設置監視器與提供服務，實與其 他公寓大廈不生影響，因認，在客觀上，被告所屬獨立的 公寓大廈，與該社區其他四個使用執照所核准之建物與基 地之其他公寓大廈彼此間，並無整體不可分別設置監視器 、提供保全、清潔服務之必要性，本件情形顯與公寓大廈 管理條例第53條規定得準用之前提要件並不相符。因此， 本件被告黃清正所有之344 號建物、被告賴寶美所有之1 號1 樓建物、被告吳清菊所有之1 號4 樓建物、被告蘇仲 遠所有之3 號1 樓建物、被告呂玉立所有之5 號1 樓建物 、被告楊培珊所有之5 號4 樓建物、被告鴻固公司所有之 7 號4 樓建物，均屬可以獨立使用之公寓大廈，依據公寓 大廈管理條例之規定，上開建物不應屬於原告社區公寓大 廈之區分所有建物，原告所決議之收費決定，自不能拘束 非屬該社區之區分所有權人即被告等人。
( 二) 原告雖主張原告社區業依公寓大廈管理條例之程序設立公 寓大廈管理委員會組織並申請報備在案，係合法成立，故 原告社區管理委員會決議對於被告等人應有拘束力。惟按 公寓大廈管理委員會組織之申請報備，係依公寓大廈管理 條例之程序設立後，依處理原則之規定向受理報備機關報 備，係使地方主管機關知悉俾便管理之行政管理措施，與 管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機關是 否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否，均不 生任何法律效果；是受理報備機關所為同意備查，並非就 公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施。復參公寓 大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及處理原則之 規定，除未有任何違反規定之罰則外，亦無對外直接發生 法律效果，是受理報備機關於審查文件齊全後，發給同意 報備書及報備證明，僅是對該管理委員會所檢送之成立管 理委員會為形式審查，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈 行政管理措施所為知悉該決議事項之之觀念通知及事實證 明，尚非行政處分。蓋公寓大廈管理組織之成立是否適法 ，係屬私權事項，而申請報備，係為使地方主管機關知悉 ，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核 與管理委員會是否合法成立無涉。準此，臺北市政府工務 局建築管理處以95年5 月19日北市工建寓字第 00000000000 號函准予將被告等所有之建物合併為一「天 母芝園社區管理委員會」（即系爭社區），僅只就原告所 檢送之成立管理委員會文件為形式上審查，該函性質上仍
屬該管機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之「觀念通知 」及事實證明，該管機關未曾就被告等所有各自獨立使用 之建物與系爭社區公寓大廈間是否具共同設施、且該共同 設施之使用與管理是否具有有整體不可分性為實質上審查 ，故原告逕以認定被告等所有建物與系爭社區公寓大廈間 為整體不可分性之集合地區，進要求被告等給付管理費， 猶嫌速斷，無法遽以採之。
（三）從而，原告依據該社區管理委員會議之決議及公寓大廈管 理條例之規定，訴請被告等給付管理費116 萬5600元，及 自起訴狀繕本送達之達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法無據，不能准許。
六、綜上所述，被告等所有之建物與系爭社區並無整體不可分別 設置，原告自非系爭社區之區分所有權人，原告依據公寓大 廈管理條例之規定主張被告等給付管理費，共116萬5600元 及其利息等語，要難憑採，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻、防方法及未經援用之證 據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額，應由 敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 102 年 8 月 28 日
士林簡易庭 法 官 吳維雅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 8 月 28 日
書記官 蘇彥宇
附表一
┌─┬────┬───────┬────────────────┐
│編│被告姓名│建物門牌號碼 │※93年4月起至96年12月止，每月管 │
│號│ │ │理費為1600元；自97年1月份起調漲 │
│ │ │ │每月管理費為1800元。 │
│ │ │ ├─────────┬──────┤
│ │ │ │積欠月份 │積欠金額 │
│ │ │ │ │（新臺幣） │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│1 │黃清正 │臺北市士林區德│95年1月至96年12月 │38400元 │
│ │ │行東路344號 │ │ │
│ │ │ │97年1月至101年12月│10800元 │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│2 │賴寶美 │臺北市士林區德│93年4月至96年12月 │72000元 │
│ │ │行東路338巷1號│ │ │
│ │ │ │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│3 │吳清菊 │臺北市士林區德│93年4月至96年12月 │72000元 │
│ │ │行東路338巷1號│ │ │
│ │ │4樓 │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│4 │蘇仲遠 │臺北市士林區德│94年1月至96年12月 │57600元 │
│ │ │行東路338巷3號│ │ │
│ │ │1樓 │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│5 │呂玉立 │臺北市士林區德│94年12月至96年12月│40000元 │
│ │ │行東路338巷5號│ │ │
│ │ │1樓 │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│6 │楊培珊 │臺北市士林區德│94年1月至96年12月 │57600元 │
│ │ │行東路338巷5號│ │ │
│ │ │4樓 │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
├─┼────┼───────┼─────────┼──────┤
│7 │鴻固營造│臺北市士林區德│93年4月至96年12月 │72000元 │
│ │股份有限│行東路338巷7號│ │ │
│ │公司 │4樓 │97年1月至101年12月│10800元 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
├─┴────┴───────┴─────────┴──────┤
│合計：116萬5600元 │
└───────────────────────────────┘
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 12,583元
合 計 12,583元
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網