臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第288號
原 告 郭彥佑
訴訟代理人 郭鎂耀
被 告 謝張和秀
訴訟代理人 蕭隆泉律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國102年7
月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟柒佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元，由被告負擔新臺幣貳仟零玖拾捌元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬陸仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國101年11月間經由位於嘉義市北 港路上之誠泰房屋仲介購買被告所有門牌號碼嘉義市○○○ 街00號房屋（下稱系爭房屋）。詎原告於系爭房屋交屋後始 查覺與房屋產標的現況說明書所載不符，該屋一至四樓廁所 處均有漏水跡象，且二樓主臥室馬桶遭水泥阻塞二分之一。 原告已出資修繕，將浴室地面磁磚打掉重作防水層後再鋪貼 磁磚，另馬桶部分因管路遭灌水泥致排糞管堵塞，所以將一 樓地坪打除後換新管路，並請水電師父將浴室管路改造及施 作衛浴設備，原告經向被告屢次協調未果，爰提起本件訴訟 ，請求被告賠償損失共計新臺幣(下同)30萬元。並聲明：被 告應給付原告30萬元。
二、被告則以：伊委託仲介出售系爭房屋，原告事先已看過系爭 房屋至少三次，系爭房屋是現況交屋，否認系爭房屋有原告 所主張之瑕疵。系爭房屋一至四樓浴室滲水現象，頂多為中 古屋常見壁癌狀況，而馬桶排糞管內之水泥並無糞尿垢附著 其上，顯見係新灌注之水泥，且原告所傳訊之證人證詞均自 相矛盾，亦不足採信。況本件原告尚無舉證其損害結果與被 告行為間之因果關係暨實際受損害之範圍為何，即便認系爭 房屋浴室有滲水現象，只需就特定、狹小範圍為修復，而非 對整間浴室全面整修，原告顯係圖坐享全新浴室裝潢之利。 另浴室磁磚倘如證人所述八成存有空心磁磚，則牆壁磁磚早 已因膨脹失去附著而凹凸不平或脫落，地面磁磚也必然因踩 踏而早已破裂，證人所述並非實在。系爭房屋於79年10月18 日完成，係中古屋、鋼筋混泥土造，屋齡已達20多年，本件 應有等比例折舊問題之必要。並聲明：原告之訴駁回。如受
不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
(一)原告起訴主張其買受被告之房屋有漏水及馬桶阻塞之情形， 惟僅表明原因事實，未提出請求權之基礎，然依民事訴訟法 第428條第1項之規定亦屬合法。本件依原告主張之事實及提 出之存證信函等證據，原告應係主張買賣物之瑕疵擔保，而 請求賠償應係請求減少價金，其請求權基礎應係民法第359 條，合先敘明。
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。 又，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金， 民法第359條亦有明文。
(三)查原告主張於101年11月間經由誠泰房屋仲介購買被告所有 系爭房屋，交屋後始查覺與房屋產標的現況說明書所載不符 ，該屋一至四樓廁所處均有漏水跡象，且二樓主臥室馬桶遭 水泥阻塞二分之一。原告已出資修繕，將浴室地面磁磚打掉 重作防水層後再鋪貼磁磚，另馬桶部分因管路遭灌水泥致排 糞管堵塞，所以將一樓地坪打除後換新管路，並請水電師父 將浴室管路改造及施作衛浴設備等情，並提出房地產標的現 況說明書、存證信函、估價單及相片等件為證(本院卷第4、 5、7、8頁、第11頁至第20頁)。並聲請傳訊水泥工人即證人 張慶輝證稱：101年11月或12月間曾施作系爭房屋一至四樓 浴室及一樓客廳地面磁磚，因磁磚均已空心，浴室地面旁邊 會滲水，而該項滲水應非短期發生之現象，其因而打掉磁磚 重新作防水後再貼磁磚，其施作之項目及金額如同原告所提 出之估價單(本院卷第46頁至第51頁)。另水電工人即證人吳 俊生證稱：其於農曆過年前後為系爭房屋施作二樓馬桶管路 更換及衛浴設備，因二樓馬桶管路被灌水泥而堵塞造成馬桶 不通，其因而施作該工程，施作之項目及金額如同原告所提 出之估價單。另外其亦目睹系爭房屋一樓至四樓浴室有漏水 情形(本院卷第51頁至第56頁)。另誠泰房屋仲介即證人柯基 城證稱：曾帶原告及其母及其妻三次至系爭房屋，房子有粉 刷過，房屋在二樓至三樓間之浴室外牆有裂痕，但未見到滲 水痕跡，三樓至四樓間之浴室未見到裂痕，當時未看到有漏 水現象，亦未至浴室內查看磁磚有無空心現象，僅在浴室門 口查看，房屋買賣係現況交屋，房屋買賣交屋後大概在去年
十一月底十二月初原告曾反映二樓馬桶管線有堵塞，叫其前 往查看，經查看結果二樓馬桶管線已被水泥堵塞三分之二， 另浴室門口下之門檻會漏水，二樓及三樓浴室牆邊與樓梯那 道牆下緣部分會滲水，至於一樓及四樓部分原告並未叫其查 看。至於房地產標的現況說明書，並非其至現場查看而填寫 ，係至被告家逐條詢問被告而填寫等情(本院卷第56頁至第 61頁)，足見原告主張系爭房屋浴室有漏水，且二樓主臥室 馬桶遭水泥阻塞等情，應有可採。
(四)次按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人 之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣 人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任 之特約，出賣人即無此種責任。而所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然 預期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水及馬桶堵塞之瑕疵 存在，水管發生漏水及馬桶堵塞情形，不問其原因如何，自 係減少房屋之通常效用，被告於出賣時未告知該等瑕疵，自 應負民法第354條之瑕疵擔保責任。
(五)至被告雖辯稱買賣之系爭房屋係數十年之中古屋，且係依現 況交屋，原告之請求係意圖對整間浴室全面整修，原告顯係 圖坐享全新浴室裝潢之利云云。惟如前述，房屋浴室有漏水 ，且二樓主臥室馬桶有遭水泥阻塞之事實，原告並非單純圖 坐享全新浴室裝潢之利，被告此部分所辯尚屬無據。其另辯 稱並無該等瑕疵，僅係正常之之壁癌現象，且縱有該等水管 漏水及馬桶堵塞之情形，亦非存在於交屋前云云，惟從系爭 房屋買賣、交屋及瑕疵發生之時間點觀察，對照前揭證人之 證詞，前揭瑕疵係於交屋後於原告整修時即已發現，衡量水 管漏水及馬桶堵塞，均非短暫期間即可發生，故原告主張該 等瑕疵於交屋時即已存在，應有可採，被告所辯應無理由。 至於被告辯稱證人張慶輝之證詞不可採，辯稱其證詞與證人 柯基城之證詞不吻合，張慶輝稱一至四樓均有漏水，但柯基 城稱僅有看二、三樓，僅見二樓及三樓浴室牆邊與樓梯那道 牆下緣部分會滲水，至於一樓及四樓部分原告並未叫其查看 。另張慶輝稱整間浴室磁磚有空心及膨脹現象，應是一看即 知，而柯基城竟稱未見及該等問題等情，而認二證人證詞不 吻合，惟此涉及專業知識、問題之嚴重性及觀察等不同角度 之問題，尚難逕認二人之證詞有不吻合之情形。另辯稱張慶 輝開立估價單之時間點、其與證人吳俊生施作工程前後之時 間及給付現金未交付收據，與常情不符云云，均僅係出於臆
測，並未舉證以實其說，不足探信。又辯稱證人吳俊生工資 高達3,600元，顯然超出行情云云，此亦僅出於臆測而辯稱 ，而無任何證據可循，尚難採信。另稱吳俊生與柯基城就漏 水部分之證詞不吻合，惟其僅係觀察之部分不同，尚難逕為 推論其等證詞矛盾。又辯稱證人吳俊生僅領現金，卻無開立 收據及發票云云，惟此部分涉及每人經營生意之作法不同， 是否有開立發票及收據僅係參考，對照前揭事實及證人所述 ，已足以認定有該等事實，尚難僅憑未開立發票及收據等情 ，而認證人所述不實。另對證人柯基城之證詞提出質疑，認 其基於職業之專業，竟無法發現水管漏水及馬桶堵塞之情形 ，且其證詞如前所述與證人張慶輝及吳俊生之證詞不吻合云 云，惟本院認為該等證人之陳述僅係觀察角度之不同，雖細 節偶有不同，但並無矛盾及不實之情形，被告所辯均非可採 。
(六)從而，原告主張水管漏水及馬桶堵塞之情形，業已提出存證 信函、估價單及相片等件為證，且有證人張慶輝、吳俊生、 柯基城之證述可稽，自堪信為真實。又原告於買受系爭房屋 時並不知有前揭瑕疵，被告亦未於房地產標的現況說明書或 透過仲介人員即證人柯基城告知該等瑕疵，雖原告曾至系爭 房屋看過三次，惟漏水及馬桶堵塞之瑕疵，並非一望即知， 且依證人柯基城之證述，房屋尚有粉刷之情形，故原告於契 約成立時不知有該等瑕疵，應堪認定。而原告於交屋後整修 時即已發現前揭瑕疵，並通知仲介人員即證人柯基城前往查 看，並以存證信函通知被告及聲請調解，亦有存證信函及調 解不成立證明書可稽(本院卷第5頁至第6頁)，足見原告亦符 合民法第356條檢查及通知之義務，故原告訴請減少價金， 依法自屬有據。至於減少價金之範圍，由於兩造經闡明後均 不送鑑定，此部分自應由本院依適當性、必要性及有無必要 折舊等情綜合判斷，查本件系爭房屋既因水管漏水及馬桶堵 塞而有瑕疵，應減少之價金自應與該瑕疵有關始足以當之， 就馬桶堵塞部分，由於需處理管線之問題，故估價單(本院 卷第7頁)中之管路改造18,000元，應屬必要之費用，被告雖 質疑此部分費用過高，惟僅出於臆測，無證據可循，尚難採 信，原告此部分主張自屬有據，應予准許；另「和成馬桶」 10,500元部分，被告雖質疑係原告自行毀損，然處理馬桶堵 塞涉及之堵塞問題，於拆除馬桶及管線過程中，馬桶因老舊 而損壞，屬合理之範圍，原告此部分之主張仍屬有據；至原 告主張「和成洗臉盆」部分，與本件馬桶堵塞之瑕疵顯屬無 關，原告此部分之主張應屬無據。另水管漏水部分，依估價 單(本院卷第9頁)之項目，係屬四間浴室之工程，觀察其內
容，應與水管漏水工程之處理有關，惟對照原告提出之照片 (本院卷第84頁至第85頁)顯示，其整間浴室包括浴室壁均施 作新的磁磚部分，此部分雖因處理水管漏水後之施作磁磚有 關，但全部磁磚換新已超過水管漏水之必要處理範圍，由於 兩造均未提出應如何計算及鑑定其必要範圍，本院依必要性 判斷因認前揭估價單中「打除垃圾運棄」、「打底」及「壁 、地磚」部分應依原告主張之費用以百分之六十計算為合理 ，即為139,200〔計算式：4x(12,000+18,000+28,000)x60%= 139,200〕，另「防水工程(彈性水泥)」24,000(4x6,000)及 「1F地坪打除」5,000應屬合理費用，故原告得請求之金額 為196,700元(18,000+10,500+139,200+24,000+5,000=196,7 00)。
(七)綜上所述，原告因系爭房屋有水管漏水及馬桶堵塞之瑕疵， 而請求減少價金，於196,700元之範圍內核屬有據，被告應 給付原告196,700元，逾此範圍之部分為無理由，應予駁回 。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院 自應依職權宣告假執行。另依被告聲請，宣告被告得預供擔 保，免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
書記官 林金福