臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度壢小字第301號
原 告
即反訴被告 李建國
被 告
即反訴原告 葉進發
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102 年7 月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍仟捌佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣肆佰零捌元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文 。本件原告本於租賃契約之法律關係請求被告給付租金，而 被告即反訴原告於言詞辯論終結前，基於同一契約提起請求 反訴原告返還押租金之反訴，其反訴訴訟標的應認與本訴之 防禦方法相牽連，揆諸上開規定，被告即反訴原告所為反訴 即屬合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠、原告主張：原告與被告於民國101 年3 月1 日簽訂租賃契約 ，約定由被告承租位於桃園縣龍潭鄉○○街000 巷00號3 樓 之房屋（下稱系爭房屋），租期1 年，每月租金為新臺幣 8,500 元（下稱系爭租約），被告並交付原告押租金17,000 元（下稱系爭押租金）。依照系爭租約第16條之約定，若租 賃期間被告擬提前遷離他處，押租金即沒收，被告不得要求 返還。嗣被告於101 年8 月份提出欲提前終止租約，兩造便 約於同年月20日合意終止系爭租約。然被告於101 年8 月15 日搬離時，並未交還鑰匙，且尚未支付8 月份房租8,500 元 、2 期電費5,049 元及因不正常使用造成租屋處門把損壞之 修繕費用800 元，總計金額為14,349元，且因被告違約未租 滿1 年，押租金即直接沒收，故被告積欠之上開金額無法從
系爭押租金中抵扣，故被告仍負有給付上開金額之義務，為 此，爰依系爭租約、租賃之法律關係提起本件訴訟等語，並 聲明：被告應給付原告14,349元。
㈡、被告則以：被告對於應負擔原告所請求之租金、電費、門把 費用共計14,349元並無意見。而系爭租約第16條雖確實規定 提前終止租約押租金應予沒收，但被告向原告提即要提前終 止時，訴外人即原告之配偶陳秋蘭表示：若被告能協助開門 讓其他欲承租之人來看房屋，押租金就不會沒收，被告亦因 此配合原告之要求，故原告並無沒收系爭押租金之權利。因 此，上開金額被告應給付之14,349元，即應由系爭押租金中 扣除，原告無權再請求被告給付款項等語，資為抗辯，並聲 明：原告之訴駁回。
㈢、本件原告主張雙方於101 年3 月1 日簽訂系爭租約，被告承 租桃園縣龍潭鄉○○街000 巷00號3 樓之系爭房屋，租期1 年，每月租金為新臺幣8,500 元，被告於締約時有給付押租 金17,000元，嗣被告提前於101 年8 月20日終止租賃契約， 且尚未給付8 月份租金、電費、門把修繕費用等共14,349元 等情，業據所提出房屋租賃契約書、台灣電力公司101 年6 月至8 月份電費收據、門把照片及修繕單據等件為證，且為 被告所不爭執，應堪信為真實。
㈣、至原告主張因被告違約，依系爭租約第16條規定，系爭押租 金應予沒收此節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查 ：
１、證人即原告之配偶陳秋蘭於審理中證稱：原告有委託我處理 本件出租事宜，後來被告提出要提前終止租約，我有向被告 提到，如果有新的房客要看房子，被告能夠配合開門，那麼 若新房客能夠承接上被告退租的時間，從101 年9 月1 日開 始承租，原本要沒收的押租金就不沒收，會還給被告，被告 也有同意。因此有人要參觀我們就會打電話跟被告約時間， 看被告是否能配合。他有時間就會配合，如果沒時間就沒辦 法，我們也無法勉強。我們沒有說如果被告配合讓房客進來 參觀，押租金就不會沒收，而是說要新房客銜接上才會退押 租金。但後來新房客是102 年3 月1 日住進去，承租人是賴 儷予等語明確（見本院卷第38頁正背面），核與原告所提出 之與賴儷予簽訂之房屋租賃契約書相符（見本院卷第42-43 頁）。而證人雖為原告之配偶，但其作證前業經具結，且參 諸本件原告請求之金額僅為1 萬餘元，衡情證人應無為此小 額金錢而甘冒偽證刑責之險任意虛構事實、陷己於罪之理， 故其證詞應值採信。則被告所辯：當初係協議只要配合開門 讓他人參觀，即可要回系爭押租金云云，並非可信。本件兩
造間仍有系爭租約第16條之協議存在，並無嗣後變更之情事 ，堪以認定。
２、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一 部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額。民法第250 條至第252 條分別定有 明文。又至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀 事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依 約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為 一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違 約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所 受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高 ，最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照。３、本件兩造系爭租約原本約定之租期為1 年，而第16條約定於 被告違約欲提前遷離時，原告得沒收押金，且系爭租約就被 告違約未付或遲付租金時，依照第17條，亦係規定將押租金 予以沒收，且並未約明上開沒收押金為懲罰性違約金，可見 系爭租約關於沒收押金之約定，應為損害賠償額預定違約金 之性質。嗣因被告提前遷離，原告依約固得沒收押金作為違 約金。惟按出租人收受押金之目的，係為擔保承租人租金給 付及相關租賃債務之履行，而兩造系爭租約約定之租賃期間 為101 年3 月1 日起至102 年2 月28日止，共計1 年，迄被 告主張提前於101 年8 月底終止契約時，系爭租約已履行一 半即6 個月之久，原告之前均得依約按時取得租金，其確實 已受有一部履行之利益。因此依原告因被告已履行期間所受 之利益、因被告違約所受之損害等情形綜合判斷，本院認本 件被告提前終止租約之違約情形，原告主張將系爭押租金17 ,000元全額沒收作為違約金，顯屬過高，應酌減為8,500 元 為適當。
４、是以，原告因被告提前終止租約之行為，可請求之違約金為 8,500 元，就剩餘之押租金8,500 元，原告本負有返還予被 告之義務。然被告自承尚積欠原告上開8 月份租金、電費、 門把修繕費用等共14,349元應給付而未給付，並主張以系爭 押租金為抵充等語（見本院卷第39頁背面），則將互抵扣結 果，被告尚應給付原告之金額為5,849 元（計算式：14,349 元－8,500 元＝5,849 元），原告逾此範圍之請求，礙難准
許。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：系爭租約訂立時，反訴原告曾給付系爭押租 金17,000元，雖因反訴原告提前終止系爭租約，但反訴原告 有配合反訴被告之要求，協助其他欲承租者來參觀系爭房屋 ，因此反訴原告原有取回全額押租金之權利，但因反訴原告 確實應負擔上開8 月份租金、電費、門把費用共計14,349元 ，因此就反訴被告請求之金額扣抵後，反訴被告尚應返還反 訴原告2,615 元（計算式：17,000元－14,349元＝2,615 元 ），為此，爰依租賃之法律關係提起本件反訴等語，並聲明 ：反訴被告應給付反訴原告2,615 元。
㈡、反訴被告則以：依照系爭租約第16條約定，反訴原告有提前 終止系爭租約之情事，系爭押租金應予沒收，並無可供扣抵 之金額，從而反訴被告並無給付2,615 元之義務，並聲明： 反訴原告之訴駁回。
㈢、經查，反訴原告前開所稱：當初協議只要配合開門，讓他人 參觀，即可要回系爭押租金云云，並非可信，本件兩造間仍 有系爭租約第16條之協議存在，並無嗣後變更之情事，且反 訴被告得請求反訴原告給付之違約金為8,500 元，就系爭押 租金剩餘之款項，與反訴原告積欠反訴被告之14,349元相抵 充之結果，反訴原告尚應給付反訴被告5,849 元等節，均已 詳述如前，則反訴原告前所給付之系爭押租金17,000元，與 違約金、租金、電費、門把修繕費相抵充後，已無餘額，從 而，反訴原告請求反訴被告返還2,615 元，為無理由，應予 駁回。
三、綜上所述，原告請求被告給付5,849 元，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告勝訴部 分係行小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436 條之20規定，應依職權宣告假執行。又反訴原告請求反 訴被告給付2,615元，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、本訴部分訴訟費用確定為1,000 元，依民事訴訟法第79條規 定，應由被告負擔408 元，餘由原告負擔。反訴部分之訴訟 費用確定為1,000 元，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之 反訴原告全額負擔。
中 華 民 國 102 年 8 月 9 日
中壢簡易庭 法 官 蔡牧容
本件得上訴。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向本庭（桃園縣中壢市○○路0 段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 8 月 12 日
書記官 林哲瑜
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。