臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第409號
原 告 莊智銘
被 告 呂承穎
訴訟代理人 潘秋霞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國102年7月23日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬元，並自民國一百零一年十二月十九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新台幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明，請求(1)被告 應將坐落新北市○○區○○○路○段00巷00號之房屋遷讓交 還原告。(2) 被告應給付原告新臺幣（下同）45,000元，及 自民國（下同）101 年12月27日起至遷讓交還房屋日止，按 每月15,000元計算之損害金予原告。嗣於102年6月20日當庭 變更聲明，請求(1) 被告應將坐落新北市○○區○○○路○ 段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。(2) 被告 應給付原告30,000元，及自101 年12月19日起至遷讓返還上 開房屋之日止，按月給付原告15,000元。核屬減縮應受判決 事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
(一)緣被告於100年4月3 日向訴外人張明貴承租系爭房屋，約定 租賃期間自100年4月26日起至103年4月26日止，租金按月於 每月26日前給付15,000元，押租金30,000元（下稱系爭契約 ）。嗣張明貴將系爭房屋出售予原告，並於101年8月1 日完 成移轉所有權登記。原告於取得系爭房屋所有權後，口頭通 知被告應將系爭契約租金繳付予原告，原告復於101年9月28 日以林口郵局第558 號存證信函通知被告系爭房屋所有權業 已移轉，原告因此取得系爭契約租金債權，並通知被告應給 付101年8月份、9 月份之租金予原告，均未獲置理。原告遂 於101年11月27日以林口郵局第682號存證信函催告被告應於
20日內繳付租金，屆期未給付者，視為終止契約，並經被告 於101年11月28日收受上開存證信函，是系爭契約業於101年 12月18日合法終止，計被告積欠原告101年8月26日至101 年 11月25日止，3個月租金45,000 元，扣抵押金15,000元，被 告尚欠租金30,000元。又系爭契約終止後，被告竟拒絕遷讓 房屋，仍無權占用系爭房屋，妨害原告對於系爭房屋之使用 收益權利，業據其提出新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明 書、系爭房屋建物所有權狀、房屋租賃契約書、新北市林口 區調解委員會調解不成立證明書、林口郵局存證號碼000558 號存證信函暨郵件回執、三重中山路郵局存證號碼0000000 號存證信函暨郵件回執、林口郵局存證號碼000682號存證信 函暨郵件回執各影本1 份為證。為此，爰本於租賃契約及不 當得利之法律關係，請求(1) 被告應將坐落新北市○○區○ ○○路○段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。 (2)被告應給付原告30,000元，及自101年12月19日起至遷讓 返還上開房屋之日止，按月給付原告15,000元。併陳明願供 擔保。請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：原告雖有噴漆、拆招牌行為，然與被告 營運無關，況招牌拆除後所放位置不會影響被告營運，如有 影響，被告如何進出？甚至於隔壁又續行經營，故被告營運 與原告無關。又被告辯稱101年8月3 日將租金匯款予張明貴 ，然系爭房屋所有權業於101年8月1 日完成移轉登記，原告 未收到該次租金。另被告辯稱拆除招牌、噴漆等所生損害與 抵銷要件不符等語。
三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受不利益之判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行，並以：原告於101年11月3日上 午11時許，在系爭房屋鐵捲門以紅色噴漆噴上「不要臉、垃 圾、潘秋霞滾出我的房子」（下稱原告噴漆行為），被告之 母提出公然侮辱告訴，經鈞院判決在案。原告復於101 年11 月6日下午2時許，僱工拆卸被告所懸掛在系爭房屋外招牌鐵 架上之三塊廣告招牌（下稱被告鐵架上招牌），拆卸後，將 被告鐵架上招牌置於系爭房屋大門口，足以妨礙人之進出， 原告再於原懸掛招牌鐵架上放上自己招牌，足見原告上開行 為業已造成系爭房屋不再保持合乎通常使用之狀態，發生出 租人給付不能或不完全給付情形，依民法第264 條規定，於 原告將系爭房屋回復合乎通常使用之狀態前，被告得主張同 時履行抗辯而拒絕自己之給付，是於101 年11月後所生租金 債務，被告得拒絕給付。另原告上開噴漆、拆招牌行為，造 成被告發生無法營之損失及招牌被拆之損失，被告自得向原 告請求賠償。至原告主張系爭契約於101 年12月17日終止，
然被告於101年11月6日後依法可拒付租金，已如前述，101 年8月租金業於101年8月3日匯款予張朝貴，101年9月至11月 租金，共計45,000元，其中10,000元於101年11月2日匯款予 張明貴，原告復承認押租金30,000元可扣除，尚餘15,000元 租金債務，因原告上開噴漆、拆招牌行為造成被告招牌損失 金額達29,000元，依民法第335條第1項規定，主張抵銷，故 原告主張系爭契約於101 年12月17日終止云云，自不足採等 語置辯。
四、原告主張被告與張明貴於100年4月3 日簽立系爭契約，約定 租賃期間自100年4月26日起至103年4月26日止，租金按月於 每月26日前給付15,000元，押租金30,000元，嗣原告基於買 賣關係取得系爭房屋所有權，於101年8月1 日完成所有權移 轉登記，並由原告承受被告與張明貴之系爭契約，被告自10 1年8月1 日起即未給付租金予原告，原告曾於以林口郵局第 558 號存證信函、林口郵局第682 號存證信函通知被告之事 實，業據其提出新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、系 爭房屋建物所有權狀、房屋租賃契約書、新北市林口區調解 委員會調解不成立證明書、張明貴存摺交易明細各影本1 份 、存證信函暨郵件回執各影本3 份為證，復為被告所不爭， 堪信為真實。又原告因於系爭房屋鐵捲門以紅色噴漆噴上「 不要臉、垃圾、潘秋霞滾出我的房子」乙節，經臺灣板橋地 方法院檢察署（更名為臺灣新北地方法院檢察署，下稱新北 地檢署）以101年度偵字第31543號起訴，本院以102 年度簡 字第2949號判決在案，此經本院依職權調取102 年度簡字第 2949號妨害名譽案卷（下稱妨害名譽案件）查閱無誤，並有 102 年度簡字第2949號刑事判決在卷可佐，復為原告所不爭 ，亦堪認定。
五、原告另主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租 金、相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前 詞置辨，經查：
(一)就被告辯稱系爭房屋未保持合乎通常使用之狀態，得拒絕租 金之給付部分：
(1)按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使 用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租 金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人 未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃 之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金 之給付（最高法院99年度台上字第526 號判決意旨可資參照
。惟民法第423 條規定所謂合於所約定使用、收益之租賃物 ，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足 ，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高 法院84年度台上字第333號裁判意旨參照）。次按甲方房（ 店）屋所在地及使用範圍：新北市○○區○○○路○段00巷 00號。系爭契約第1條約定明文。
(2)本件被告辯稱原告噴漆行為，拆除被告鐵架上招牌，並將之 置於系爭房屋大門口，復將自己招牌懸掛於系爭房屋上之鐵 架，足認原告上開行為業已造成系爭房屋不再保持合乎通常 使用之狀態云云，然查系爭契約約定租賃之使用範圍為新北 市○○區○○○路○段00巷00號，依一般社會通念，係指系 爭房屋內空間之使用，並未包括系爭房屋上架設招牌之鐵架 及騎樓空間，是原告拆除被告鐵架上招牌，並置放於系爭房 屋大門前（即騎樓空間），雖有影響被告進出系爭房屋之權 利，然屬原告是否構成其他侵權事由，尚不足以妨害被告就 系爭房屋之使用，是難遽此即認系爭房屋未保持合於約定使 用、收益之狀態。況觀諸被告鐵架上招牌置放於系爭房屋大 門之照片，被告鐵架上招牌僅占據系爭房屋鐵捲門約三分之 一出入口，招牌旁邊之攤位，依被告於妨害名譽案件偵查中 稱：「（問：拆下來之招牌，有被固定在地上？）直接放在 地上。（問：為何不把他搬開就可以進入？）因為太重了， ... 。pcc 咖啡豆攤位負責人是我。我怕風吹招牌倒下來， 我就把攤位推過去頂住。」等語﹝參照新北地檢署101 年度 偵字第31543 號偵查卷第23頁﹞，足認被告鐵架上招牌所放 之位置，尚未完全妨害被告出入系爭房屋，進而無法使用系 爭房屋。況系爭契約並未約定被告承租系爭房屋之用途，則 原告將被告鐵架上招牌拆下，並將其自用招牌懸掛於系爭房 屋上方之鐵架，縱影響被告經營生意之營運，惟亦難認原告 此等行為違反系爭契約之約定，
(3)又原告噴漆行為雖經本院判處拘役在案，然與系爭房屋是否 保持合乎通常使用之狀態，要屬二事，申言之，系爭契約約 定之租賃使用範圍為系爭房屋內空間上之使用，原告噴漆行 為雖造成被告或系爭房屋使用人名譽上之受損，然並未妨礙 被告就系爭房屋內空間上之使用，且系爭契約並未約定被告 承租系爭房屋之用途，已如前述，縱原告噴漆行為影響被告 經營生意之商譽、營運，亦難逕認有違系爭契約之約定，而 使系爭房屋處於未保持合乎通常使用之狀態。
(4)綜上所述：被告辯稱原告噴漆行為、拆除被告鐵架上招牌， 並放置於系爭房屋大門前、原告懸掛其招牌於鐵架上等行為 ，使系爭房屋不再保持合乎通常使用之狀態，被告自得主張
同時履行抗辯，拒絕租金之給付云云，洵屬無據，自不足採 。
(二)就被告積欠房屋租金乙節：
(1)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第42 5 條第1 項規定明文。又按民法第四百二十五條第一項規定 ：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓 與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有 權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租 人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之 所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受 出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第四百 二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業 已生效為其要件（最高法院92年度台上字第315 號判決要旨 可資參照）。
(2)本件系爭房屋所有人於101年8月1 日登記為原告，此有系爭 房屋建物有權狀影本附卷可佐，依前揭規定及判決要旨，原 告於101年8月1 日當然繼受系爭契約出租人行使或負擔租賃 契約所生之權利義務，換言之，自是日起，原告即取得租金 收取權，被告亦應對原告為租金之給付，是被告辯稱伊於10 1年8月3日給付租金予張明貴，已支付8月份租金，又於101 年11月2 日支付租金10,000元予張明貴云云，均不生租金給 付之效力。況觀諸張明貴彰化銀行帳戶存摺交易明細（下稱 張明貴存摺交易明細），被告依約應於100年5月26日支付第 1個月租金，然被告遲至100年6月2日始支付第1 個月租金， 且至101年8月31日止，尚積欠101年6月26日之租金，故被告 雖於101年8月3日匯款15,000元予張明貴，然此實係給付101 年6月26日之租金，非如被告所辯係給付8月份租金，是被告 辯稱已支付8月份租金，復於101年1月2日支付租金10,000元 云云，尚屬無據，要無憑採。
(3)被告復辯稱押租金30,000元，可扣除101年9月份、10月份租 金云云，然原告於102年6月20日言詞辯論期日陳稱其僅收到 押金15,000元，僅得扣除1 個月租金等語，復參以張明貴存 摺交易明細，於101年8月3日以前，被告僅支付租金至101年 6月26日，尚未支付101年7 月26日之租金，衡情，張明貴將 系爭契約押金交付予原告時，自應會扣除被告所積欠之租金 ，即101年7月26日之租金，況押租金扣抵租金為出租人之權 利，則原告主張押租金僅15,000元，可扣除1 個月之租金， 尚足憑採，是被告辯稱押租金30,000元，可扣除9 月份、10
月份租金云云，自不足採。
(4)綜上所述，被告自101 年8 月1 日原告登記為系爭房屋所有 人起即未支付租金予原告，至101 年11月27日原告以林口郵 局第682 號存證信函催告被告應於20日內繳付租金止，共積 欠原告3個月以上租金（即101年8月26日、同年9月26日、同 年10月26日），扣除押租金1個月後，仍租欠原告2個月以上 之租金。
(三)被告抵銷抗辯部分：
(1)按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利 認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之 證明，自無從認定其主張為真正。
(2)被告辯稱原告將被告鐵架上招牌拆除，致伊受有損害29,000 元，自得以抵銷伊所積欠之租金云云，然查被告鐵架上招牌 經拆除後，放置於系爭房屋大門前，並未受到毀損、破壞， 此有現場照片在卷可佐，復為兩造所不爭，則縱認被告所辯 原告拆除被告鐵架上招牌致其受有損失乙節屬實，亦僅受有 裝卸招牌之損失，然觀諸被告所提請款單，其上請款品名為 「中空面板更新製作拆裝」、「直招製作及吊車車資」，請 款費用均包含招牌之製作，並未具體裝卸招牌之費用為何， 則被告所得抵銷之實際數額為何，尚無法認定，自難遽此即 為債務之抵銷，是被告此部分辯解，自難憑採。六、又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。民法第440條第1項、第2 項定有明文。次按承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。 本件被告積欠原告租金達2 個月以上，未為清償，已如前述 ，而原告於101年11月27日以林口郵局第682號存證信函催告 被告應於20日內繳付租金，屆期未給付者，視為終止契約， 經被告於101 年11月28日收受上開存證信函，然被告未於期 限內為租金之給付，則系爭契約業於101 年12月18日合法終 止。是本件租賃契約既已合法終止，原告請求被告將系爭房 屋遷讓返還原告，並給付積欠之租金30,000元，為有理由，
應予准許。
七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條亦定有明文。其無正當權源使用他人房 屋，可獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念。從而 ，原告另本於不當得利之法律關係，請求被告自租約終止翌 日即101 年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付相當於租金之不當得利15,000元，亦屬有理由，應併予准 許。
八、本件係簡易訴訟事件，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之 判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，爰依職權 宣告假執行。惟被告陳明如受不利益之判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併 予以准許。
九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 第78條、第389條第1項第3款、第392條第2 項，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 8 月 13 日
書 記 官 葉子榕