臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字1001號
原 告 蔡湘涵
被 告 陳基榮
訴訟代理人 陳馨華
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國102年8月2日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟零玖拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹拾萬玖仟零玖拾伍元，為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應 給付原告新臺幣（下同）420,000元。嗣原告於民國102年7 月16日具狀變更聲明為：被告應給付原告305,751元。此核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：緣原告經由訴外人名人居房屋業務員龔明勳 仲介，於100年6月28日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被 告購買坐落門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00弄0號5 樓之房屋（下稱系爭房屋）及土地，買賣價金為1,950,000 元（下稱系爭買賣契約），於同年11月15日完成系爭房屋之 交付，惟實際上原告於同年7月8日即取得系爭房屋鑰匙，並 於同年7月23日入住。被告於101年1月17日發現位於系爭房 屋上方之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）積水、滲漏，造成 系爭房屋客廳天花板與牆壁、房間天花板與牆壁、大門內外 天花板與牆壁等多處有壁癌、裂縫、漆面脫落、牆面隆起。 復於101年2月16日發現系爭房屋內房屋出現壁癌，經詢問工 程行後始知此乃因系爭房屋有滲漏水之情。原告將上情告知 龔明勳後，被告與龔明勳前往查看後，承諾待7、8月天氣穩 定後再為修復，原告恐修復期間超過民法關於發現瑕疵後通 知義務之期間，遂於101年3月19日寄發存證信函通知被告， 經兩造協調後，被告願以9萬元成立和解，並簽訂切結書， 然原告認切結書內容對其不利，致未達成和解。原告再於10 1年3月27日寄發存證信函通知被告，未獲被告置理。系爭房 屋經鑑定後，計需花費185,251元，又修復工程期間需30日
，期間因屋內無法正常使用，原告需花費住宿費45,000元（ 計算式：1,500元×30日＝45,000元）。另系爭房屋內傢俱 、電器因壁癌粉末掉落或施工，恐造成零件受損，計受有20 ,000元之損害，依法均應由被告負擔。此外，系爭房屋大量 壁癌，業已影響生活品質，並造成原告健康、精神壓力，併 請求精神慰撫金55,500元。為此，爰依據買賣契約之法律關 係，請求被告應給付原告305,751元。
三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明願供擔保，請准宣告免予 假執行，並辯稱：
㈠被告早於100年7月8日將系爭房屋鑰匙交付予原告，實際交 屋日期應為100年7月8日，距原告發現漏水之101年1月17日 ，已超過6個月，而系爭房屋為中古屋，並無永久保固，所 有責任不應歸被告承擔。被告於系爭房屋出賣前，確有粉刷 油漆，並於系爭頂樓平台塗防水漆，然粉刷油漆係為增加房 屋賣相，非遮掩漏水及壁癌，防水漆係延長防水效能，並使 原告入住時，系爭房屋不會這麼熱，且系爭房屋於出賣予原 告前，係出租予他人，期間承租人並未反應系爭房屋有漏水 或壁癌狀況，且原告入住系爭房屋後，當時100年7、8月份 有2個颱風，大小雨不斷，然亦未發生漏水，漏水現象係交 屋後始發生的，足認漏水非被告所造成，況漏水處係系爭頂 樓平台，屬公共設施，不應由被告負責。
㈡鑑定報告提及系爭房屋漏水已有5年之久，然被告自取得系 爭房屋所有權之98年間起至100年7月8日出售系爭房屋止， 並未發現漏水現象，且系爭房屋前前屋主於另案亦證稱系爭 房屋並未漏水，如何判定漏水已有5年？另系爭房屋出售前 ，房屋牆壁進行油漆粉刷，實因牆壁過髒，為增加賣相而為 ，非故意掩飾漏水痕跡，如真有掩飾之意，應將系爭房屋所 在之公共樓梯區域一併油漆粉刷，豈可能僅粉刷屋內牆壁？ 且左右鄰居亦可證明該屋樓梯間並未有漏水現象。況被告持 有系爭房屋期間，歷經多次颱風，雨量累積可觀，何未發現 漏水情形？此外，就鑑定報告所提修繕金額部分，本案鑑定 時系爭房屋之屋況與原告提出訴訟時之屋況並不相同，且相 隔時間達1年2月，且公共設施漏水之修繕費用應由住戶平均 分攤，非單獨由被告負擔，又修復期間30日，並不影響原告 居住，何以列表住宿費用。
㈢本件被告接到原告通知系爭房屋有漏水，立即前往查看，於 101年2月20日請漏水公司估價，然因當時天氣常下雨，無法 施作防水工程，經與原告協議待天氣晴朗穩定後再行施工， 詎原告於101年3月19 日即寄發存證信函予被告，被告立刻 與原告連絡，原告提出以9萬元和解，被告同意，本已達成
和解，然原告藉故變卦，並提出不合理之和解金額，始致和 解不成立。系爭頂樓平台及樓梯間為所有住戶公同共有，非 約定專用部分，是系爭頂樓平台防水層破損，依公寓大廈管 理條例第3條第4款、第10條第2項規定，不應由被告獨自負 修復費用。另系爭房屋初始發生漏水時，狀況並不嚴重，且 修復時間亦不須達1個月，當初被告承諾修復，然因原告反 覆且提出不合理和解金額，並提出刑事訴訟，使得和解不成 立，致拖延修復時間，造成系爭房屋屋況日益嚴重，依民法 第217條第1項、第3項，原告就此應負相對責任。另住宿費 用部分，如原告早日修繕，即不用支出此筆費用，且修復期 間，並不影響原告之居住。精神慰撫金部分，漏水非被告所 造成，不應由被告負責等語。
四、原告主張兩造間簽訂系爭買賣契約，買賣契約書上約定房屋 交付日期為100年11月15日，然被告於100年7月8日即交付系 爭房屋鑰匙予原告，原告並於100年7月23日即入住，嗣後系 爭房屋客廳天花板與牆壁、房間天花板與牆壁、大門內外天 花板與牆壁等多處出現有壁癌、裂縫、漆面脫落、牆面隆起 等現象、被告曾承諾以9萬元與伊成立和解之事實，業據其 提出系爭房屋土地所有權狀及建物所有權狀、不動產買賣契 約書、不動產標的物現況說明書、房地產權點交書、康華工 程行估價單、啟得順工程行估價單、切結書、有發警報颱風 列表、10 0年臺北氣象站日雨量資料各影本1份、存證信函 影本2份暨郵件收件回執影本4份及照片25張為證，復為被告 所不爭，堪信為真實。
五、原告另主張向被告購買之系爭房屋存有漏水瑕疵，致系爭房 屋內部客廳天花板與牆壁、房間天花板與牆壁與大門內外天 花板與牆壁等多處有壁癌、裂縫、漆面脫落損壞情形，應負 損害賠償責任等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯， 是本院應審究者為：㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？㈡原告 主張被告應負物之瑕疵擔保損害賠償責任，有無理由？㈢如 原告前開主張有理由，原告可得請求之金額為若干？茲分述 如下：
㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？
關於系爭房屋是否存有漏水情形及漏水現象自何時即存在， 經本院得兩造同意送請社團法人新北市土木技師公會（下稱 新北市土木公會）會同兩造履勘進行鑑定，鑑定結果略以： 「...本案會勘時就發現有壁癌及鋼筋生銹致混凝土膨脹之 龜裂現象，加以發現屋面PU防水層已失效，研判應係屋頂防 水工程失敗，無法止水，復因長期下雨後導致漏水，造成壁 癌現象。經查本案標的物興建完成於民國72年，距今已30年
屋齡。根據專業判斷，該等壁癌現象從樓梯間觀察，顯示至 少有五年以上之持續期間，研判交屋前應有重新粉刷處理， 惟未落實改善漏水原因（屋頂防水失敗）致壁癌再度顯漏出 來。從發生壁癌及鋼筋生銹呈現之混凝土膨拱現象、位置等 ，研判分析確係原告所有建物正上方頂樓平台滲漏水所造成 。...研判因101年2月至8月累積雨量極多，而屋頂PU防水施 工不良，無法達成止水效果，故造成壁癌持續擴大之原因。 細觀本案標的物滲漏水部分，顯示原有房東或仲介在出售本 標的物前，曾經有作過整修處理，惟未確實施作，由附件九 照片紀錄所顯示：⒈有舊有裂縫之修補痕跡，但未確實補平 。⒉有嚴重漏水造成之油漆剝落及壁癌白華現象。⒊屋頂塗 佈之綠色PU防水厚度不足及伸縮拉力不足而PU防水膜破洞甚 多，並由被切開之PU模顯示底層並未適度處理，無法發揮止 水功能。⒋大門門框上方馬賽克表面原有塗刷油漆已剝落及 下方有白華現象。綜觀上述照片顯示之現象，足證本案標的 物先前確實已有滲漏水現象，其主要因素應屬屋頂防水不良 ，而整修時又未依施工標準程序處理，僅作表面處理，故於 短期內（約6個月）即再度發生漏水及壁癌現象，如依工程 慣例，防水處理至少須保固1年以上。」等語，有該公會102 年5月24日新北土技第0750號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報 告書）1份在卷可憑，並參以系爭鑑定報告書附件九所示之 照片位置示意圖、建物現況調查紀錄表及所攝照片，系爭房 屋內及其大門外、系爭頂樓平台確有多處表面剝落及滲水現 象，此原因係基於系爭頂樓平台防水功能不佳，於交屋前被 告所為之防水施工亦未臻妥適，致系爭頂樓平台仍未能有效 防水，且由壁癌生成情形至少已持續5年以上期間、及混凝 土膨拱現象及坐落位置，堪認系爭頂樓平台防水失效而有滲 漏水情形亦應有5年以上之久，復因天雨進而引發系爭房屋 內及大門外之壁癌現象等情明確。被告雖辯稱系爭房屋在交 屋前並無漏水，也無壁癌，是交屋後才產生，先前房客及前 屋主均未反應有漏水現象云云，惟壁癌情形已持續至少5年 以上之久，業經鑑定在案，至被告辯稱前承租人或前屋主都 未反應過有漏水或壁癌情形等情，並未舉證已實其說，且縱 渠等未曾反應有漏水情形為真，亦不排除係斯時滲漏情況尚 非嚴重不礙生活而未予察覺或告知，則未足以證明系爭房屋 先前即未有滲漏現象。另被告雖辯稱於100年5月至8月間有 數次颱風，雨量累積可觀，若漏水現象早存在，為何未發現 云云，惟參以系爭鑑定報告書敘明壁癌產生之原因為：「屋 頂平面之混凝土版滲漏水，導致水份與水泥中的游離鈣結合 成氫氧化鈣後，再形成的含水結晶，遇空氣中之二氧化碳形
成白色之碳酸鈣鹽類。因為混凝土中的游離石灰成分流出空 隙，愈發容易滲水，當滲入混凝土構造的水份太多，將氫氧 化鈣帶出混凝土構造，在水蒸發後形成結晶，或是隨水流沉 澱。這種白華只要水源不被斷絕，就會不斷產生，而且可能 腐蝕鋼筋，降低結構物的耐久性。」等語，可知壁癌現象並 非一朝一夕即可產生，需水源累積持續滲漏至混凝土中方得 生成。復佐以被告亦自承在系爭房屋出賣前確曾粉刷屋內油 漆、並於系爭頂樓平台塗防水漆等情，雖由上開鑑定意見可 知，被告所施作之防水工程並非完善，然被告既已施作上開 內容，本即可改善原本壁面外觀，並暫時延緩滲漏情形，自 不能以原告未於100年7月交屋時未發現漏水情形，證明系爭 房屋之漏水現象係嗣後所生，被告上開所辯，尚不足採。是 以系爭房屋頂樓平台防水功能不彰，系爭房屋內及大門外存 有漏水瑕疵情形，堪可認定。
㈡原告主張被告應負物之瑕疵擔保損害賠償責任，有無理由？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人應按物之性 質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣 人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵 ，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承 認其所受領之物；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者， 買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害 賠償；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個 月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個 月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民 法第354條第1項前段、第2項、第356條第1項、第3項、第 360條前段及第365條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵，係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有 瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在 於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因 而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號 可資參照）。
⒉查系爭房屋存有漏水瑕疵，且至少已持續5年以上，已如前 述，此情乃發生於系爭房屋交屋前，即發生於100年7月8日 原告實際受領且可得管領占有系爭房屋之前，堪予認定。又 系爭買賣契約所附之不動產標的物現況說明書上就建築改良
物是否有滲漏水之情形一欄，被告乃勾選「否」，有該不動 產標的物現況說明書1紙附卷足稽，足見被告應有保證系爭 房屋不具有滲漏水之品質。惟系爭房屋除屋內之專有部分外 ，就系爭頂樓平台及大門外樓梯間之共用部分，亦均有漏水 瑕疵，則被告交付系爭房屋之時顯不備其於該現況說明書上 所保證之品質，則原告依前揭民法第354條第2項、第360條 規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告負不履行 之損害賠償責任，應屬有據。
⒊被告雖復辯稱系爭房屋於100年7月8日交屋，距原告於101年 1月17日發現漏水並提出訴訟，已超過6個月之久，原告不得 主張物之瑕疵擔保責任云云。惟民法第365條第1項規定之買 受人得因物之瑕疵所主張之解除契約或減少買賣價金之權利 ，係自買受人依民法第356條規定為通知後起算六個月內不 行使而消滅，本件原告於101年1月17日發現漏水通知仲介至 其於101年6月22日起訴時，並未逾上開所述之6個月期間， 且本件原告係依據民法第360條規定，因被告就買賣之物不 具保證品質而請求被告負損害賠償責任，與上述解除契約或 請求減少買賣價金之權利並不相同，亦無民法第356條所規 定之法定期間之適用，被告此部分所辯，即非可取。 ⒋另被告主張本件兩造本已達成和解協議，是後來原告藉故變 卦，改提出無理之金額要求云云，並提出原告所通知之存證 信函2件為證，惟證人即系爭買賣契約仲介人員龔明勳到庭 具結證稱：接到原告反應有漏水情形後，漏水部分2月20日 有請廠商估價，但因漏水部分在頂樓，須等天氣穩定才好施 工，伊有用電話向原告表示上開意見，但原告沒有反應，3 月19有收到原告存證信函表示要儘快處理，伊有打電話跟原 告溝通，原告要求90,000元修繕費用，我們願意貼90,000元 予原告修繕，隔天請原告拿錢，並提出照被告意思繕打之切 結書，原告認為不合理，不願簽，當天沒有達成協議，原告 就將切結書拿走，之後被告有收到存證信函，由被告申請調 解，但沒有成立，後來有收到第二次存證信函，原告就請求 250,000元等語（見本院101年10月19日言詞辯論筆錄第3頁 ），另有切結書1份在卷可參，觀以上開切結書僅有被告簽 名，未有原告簽名，以及證人證詞，可見因原告不同意該切 結書之內容，以致兩造就系爭房屋漏水產生之糾紛之處理方 式，並未能明確達成和解共識，是以兩造並未曾達成和解協 議，被告自不得以兩造曾達成和解協議，拒負賠償之責。 ⒌另被告辯稱系爭房屋漏水並非係伊所造成，不應負賠償責任 云云，然按民法上物之瑕疵擔保責任設立目的係為維護交易 上之誠實及信用，故出賣人對於買賣標的物之價值、或其通
常之效用，有滅失或減少之瑕疵，或失其所保證之品質，負 有法律上之擔保責任，係屬無過失責任，姑不論該瑕疵所產 生之原因為何，可否歸責於被告，出賣人即應負擔上開責任 ，是被告自不得執系爭房屋漏水並非其所造成云云而免負瑕 疵擔保之責。
㈢如原告前開主張有理由，原告可得請求之金額為若干？ ⒈系爭房屋相關修復費用：
關於系爭房屋相關修復費用所需若干，經本院囑託新北市土 木公會鑑定結果，鑑定結果略以：就系爭頂樓平台部分之修 復費用為113,366元、系爭房屋內之天花板及牆壁修復費用 為50,633元、系爭房屋大門外天花板及牆壁修復費用為21,2 52元等語，有系爭鑑定報告書附卷可佐，則上開費用應為回 復因前揭漏水瑕疵所生損害之必要費用，應無疑義。惟就系 爭頂樓平台及系爭房屋大門外天花板及牆壁為系爭房屋所在 之公寓大廈共用部分，依前揭判決意旨說明，被告固須就專 有部分及共用部分之瑕疵，負損害賠償責任，惟該公寓大廈 共10戶為兩造所是認，雖自系爭房屋登記謄本無法得悉原告 就該共用部分所占比例為何，然依民法第817條第2項規定應 推定原告就上開共用部分之應有部分為十分之一。是原告就 上開共用部分之所占權利僅有十分之一，則原告就上開共用 部分所受之損害亦僅有十分之一，是原告就此部分得請求回 復至無瑕疵狀態所需費用自僅得按其共用部分應有部分比例 為請求。是以原告可得請求之修復費用為系爭房屋內部修復 費用50,633元，及系爭頂樓平台修復費用之十分之一即11,3 37元（小數點以下四捨五入，下同）及系爭房屋大門外修復 費用十分之一即2,125元，合計為64,095元。 ⒉施工期間住宿費用：
次查系爭房屋頂樓平台修復需時20日、系爭房屋內之修復約 需10日，合計共需30日，為系爭鑑定報告書所載明，被告雖 辯稱修復系爭頂樓平台時應不影響原告居住，不應列為原告 需外宿之日期云云，惟因本件系爭頂樓平台之修復方式建議 係採用油毛氈屋頂漏水處理，需將瀝青塊加熱成液體，與油 毛氈併用施工作成防水層，通常熔解爐置於屋頂時，須有20 公分以上之中空通風隔熱層，施工時具有有機溶劑之化學氣 體，不利下層居住，建議施工時暫移他處居住等語，另有新 北市土木公會102年8月28日新北土技(102)字第1242號函附 卷足參，堪認系爭房屋頂樓平台修復時，下方之系爭房屋實 不宜居住，又依據同函所示，新莊地區旅館業之住宿行情估 列為每日1,500元，則原告請求於上開共計30日之修復期間 需外宿之費用45,000元（計算式：1,500×30＝45,000），
應屬合理，尚得憑採。
⒊家具家電損害費用：
原告另主張請求家具家電損壞賠償費用20,000元等情，惟原 告既自承現家具家電並未損壞等語（見原告102年7月16本院 收狀之民事準備書狀），顯然此等損害尚未發生，原告據此 請求，實屬無據。雖原告另主張擔憂壁癌粉末掉入家電用品 內，會造成零件受損等情，惟上情原告並未舉證以資證明， 是原告此部分主張，即難憑採。
⒋精神慰撫金：
按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；不 法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操 ，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產 上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第 195條定有明文。復按損害賠償之債之成立，其損害之發生 與有責原因事實間，所謂之相當因果關係，係指依經驗法則 ，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在 一般情形上，有此環境、有此行為之同一條件，足以發生同 一之結果者，該條件即為發生結果之相當條件，其行為與結 果為有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一 條件存在，依客觀之審查，不必皆發生此結果，該條件與結 果尚非相當，而僅屬偶發之事實，其行為與結果間即難認為 有相當因果關係（最高法院96年度台上字第2032號判決意旨 參照）。本件原告主張因系爭房屋有大量壁癌情形，因擔憂 細沙掉落，影響睡眠品質，造成壓力落髮，影響生活品質及 健康等情，並提出粉末掉落及落髮照片各2張、網頁資料1紙 為證。然本件被告未依保證品質提供不具漏水瑕疵之買賣之 物，所侵害者為原告之財產權，又原告雖有落髮之情，惟由 該照片內容所示尚無足徵落髮現象即係因系爭房屋漏水情事 所致，又是否確已影響到原告身心健康，亦無足由該網頁資 料即據以證明，難認彼間具有相當因果關係。雖因系爭房屋 之滲漏及壁癌情形，信原告居住品質有受一定影響，然尚未 足徵原告人格權或人格法益有何受侵害之情形且情節重大， 是原告此部份之請求仍核與上開民法第227條之1請求精神慰 撫金之要件不符，是原告主張因系爭房屋瑕疵，導致原告身 心受有相當之痛苦，故請求被告賠償慰撫金55,500元云云， 即屬無據。
⒌又被告辯稱本件因原告反覆且提出不合理和解金額，並提出 刑事訴訟，使得和解不成立，致拖延修復時間，造成系爭房 屋屋況日益嚴重，辯稱原告就損害之擴大亦與有過失，提出
過失相抵抗辯云云，然兩造未成立和解實因雙方各有主張， 尚不得以原告未答應和解即認原告有可歸責之處，再者，被 告本應負品質保證之責，係被告未能按此履行在先，原告僅 係透過訴訟程序請求救濟，就損害之擴大並無過失，被告執 此抗辯，實無足取。
⒍綜上，原告可得請求之金額為109,095元（計算式：64,095 ＋45,000＝109,095）。
六、從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付109,09 5元，為有理由，應為准許，逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。八、本判決原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 爰依職權宣告假執行。惟被告陳明如受不利益之判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保 金額，並予以准許。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如 主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日
書 記 官 馬秀芳