臺灣高雄地方法院民事判決 101年度鳳簡字第907號
原 告 蔡天贊
訴訟代理人 張耀聰律師
複 代理人 梁世樺律師
被 告 陳善濠
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國102 年7 月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰零肆元，及自民國一○二年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明 文，依同法第436 條第2 項規定，亦為簡易訴訟程序所適用 。本件原告蔡天贊原起訴主張：被告陳善濠應給付原告新臺 幣（下同）29萬8,312 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國101 年10月 3 日起，按月給付原告2 萬4,859 元。嗣因本院調取原告主 張遭被告無權占用坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）之公告地價，並於102 年5 月30日會同原 、被告及地政事務所測量人員至系爭土地勘驗，發現地上物 均已拆除後，原告即於102 年7 月3 日言詞辯論期日當庭提 出變更聲明狀，變更訴之聲明為：被告應給付原告52萬8,24 2 元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。因原告上開訴之聲明變更，係基於主張 被告無權占用系爭土地之同一事實，而擴張、減縮請求之金 額，符合上開法條變更訴之聲明之情形，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告於100 年10月3 日以買賣為登記原因而取得 系爭土地權利範圍1/2 之所有權，被告則與訴外人陳天宏、 陳晴彤、陳彩螢、陳慶星、陳慶鐘、林陳美惠、陳慶堡等人 公同共有系爭土地權利範圍1/2 。詎被告無權占用系爭土地 ，並於其上興建未保存登記建物暨設置水塔、貨櫃屋及鐵皮 圍牆（下稱地上物）後逕予出租，其占用面積業經訴外人陳
慶星、陳慶堡、陳慶鐘另案提起拆屋還地民事訴訟，經本院 以100 年度重訴字第193 號（下稱前案民事訴訟）囑請高雄 市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政事務所）測量 人員至現場測量並繪製複丈成果圖，確定占用面積如附圖所 示A （150.18平方公尺）、B （473.65平方公尺）、C （14 8.85平方公尺）、D （73.14 平方公尺）、E （10 7.67 平 方公尺）、F （52.77 平方公尺）、G （0.7 平方公尺）， 合計面積為1006 .96平方公尺。因被告無權占用系爭土地並 出租，受有相當於租金之不當得利，且系爭土地之地上物至 現場勘驗時，被告自承已於102 年4 月底拆除（其中附圖G 部分已於102 年3 月初拆除）完畢，故本件被告無權占用系 爭土地之期間，原告以自100 年10月3 日取得系爭土地權利 範圍1/2 所有權之日起計算至102 年3 月3 日止，共計1 年 又5 月，是依民法不當得利及土地法規定，以系爭土地申報 地價年息利率10% 計算相當於租金之不當得利金額為：52萬 8,242 元【計算式：7,406 元/ 平方公尺（系爭土地100 年 、101 年公告地價）×1,006.96平方公尺（被告占用系爭土 地面積）×10% （年息利率）×1/2 （系爭土地原告權利範 圍）×（1+5/12）（被告占用之期間）＝52萬8,255 元，元 以下四捨五入，下同，原告小數點以下不計，故其計算結果 為52萬8,242 元】。為此，爰依民法不當得利之法律關係提 起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告52萬8,242 元，及自 變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
二、被告則以：系爭土地為訴外人陳天宏出租與被告並簽訂租約 ，租賃期間自98年4 月1 日起至103 年3 月31日止，非無權 占用系爭土地。又系爭土地陳慶星、陳慶堡、陳慶鐘（下稱 陳慶星等3 人）所有權利範圍1/2 ，係利用母親陳蘇圍因病 昏迷不醒之際，未經陳蘇圍同意而擅自移轉過戶至其名下。 而陳蘇圍於98年12月7 日死亡，被告乃依繼承、物上請求權 之法律關係對陳慶星等3 人提起塗銷土地所有權移轉登記之 訴，並經本院99年度訴字第1339號判決陳慶星等3 人應將系 爭土地於98年4 月7 日以贈與為原因所為陳慶星權利範圍1/ 8 、陳慶鐘權利範圍1/4 、陳慶堡權利範圍1/8 （上開權利 範圍合計1/2 ）之所有權移轉登記予塗銷，復經臺灣高等法 院高雄分院100 年度重上字第34號及最高法院100 年度台上 字第1862號判決駁回上訴確定，故系爭土地權利範圍1/2 即 依上開判決之結果登記為被告與陳慶星等3 人、陳晴彤、陳 彩螢、陳天宏、林陳美惠等共8 人公同共有。未料原告於上 開案件審理中，竟基於惡意之行使，於100 年8 月30日向鳳
山地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記，經被告即時發 現向鳳山地政事務所提出異議書，該地政事務所方於100 年 9 月1 日駁回原告申辦之案件，然原告仍於100 年10月3 日 向鳳山地政事務所申辦系爭土地權利範圍1/2 所有權移轉登 記完畢，可見原告取得系爭土地之所有權實為惡意。又被告 為系爭土地之共有人，故訴外人陳慶星等3 人於100 年10月 3 日以買賣為原因登記與原告時，被告依規定有優先承買權 ，然陳慶星等3 人並未依法事先以書面通知被告，顯已侵害 被告優先購買權，益徵原告取得系爭土地所有權為惡意至明 。此外，原告與陳慶星等3 人簽訂之不動產買賣契約書內容 第2 條第2 款特別載明：「餘款新臺幣壹億壹仟伍佰零柒萬 肆仟壹佰伍拾元正雙方同意於民國103 年3 月31日原地主陳 天宏先生租與陳善濠先生之租期屆滿後再由雙方議定支付餘 款付款日期‥」，第3 條：「雙方約定本件買賣同意於民國 103 年3 月31日現值申報增值稅及契稅，甲方應具備土地所 有權狀、建物所有權狀、建築物使用執照、印鑑證明、戶籍 謄本、過戶登記所需要證件等以及產權移轉登記需用一切書 類交與乙方共同向地政機關聲請產權移轉登記手續，嗣後有 格式變更或久缺不能登記尚須甲方簽蓋或證件書類時應以你 條件（原契約繕打有誤）蓋章不得為難。」等語，由此可知 ，原告同意於租期屆滿後，再行移轉系爭土地之所有權，卻 於明知系爭土地有租賃關係及所有權紛爭後，故意於100 年 10月3 日提前過戶，顯係惡意之第三人，故原告仍應受該不 動產買賣契約書上開條款之約束，不得向被告請求不當得利 。基上，原告強行將系爭土地權利範圍1/2 過戶，並藉以向 被告請求不當得利，為圖一己之私利，已陷被告於不利益， 基於法律不保護惡意權利行使人之誠信原則，應駁回原告之 請求等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）陳慶星等3 人乘其母親陳蘇圍（98年12月7 日死亡）已無 意識能力之際，擅自以贈與為原因，於98年4 月7 日向鳳 山地政事務所申辦將陳蘇圍於系爭土地權利範圍1/2 部分 登記至其等名下（其中陳慶星取得權利範圍1/ 4、陳慶星 及陳慶堡則各取得權利範圍1/8 ），被告與其餘繼承人知 悉上情後，向本院提起塗銷系爭土地所有權移轉登記訴訟 ，經審理後本院以99年度訴字第1339號判決命陳慶星等3 人應將上揭時間系爭土地權利範圍1/2 以贈與為原因之所 有權移轉登記予以塗銷，復迭經臺灣高等法院高雄分院（ 下稱高雄高分院）、最高法院分別以100 年度重上字第34 號、100 年度台上字第1862號判決（下稱塗銷所有權登記
民事判決）上訴駁回而告確定，並依上開判決結果，系爭 土地權利範圍1/2 登記為陳蘇圍之繼承人即被告與陳慶星 等3 人、陳晴彤、陳彩螢、陳天宏、林陳美惠等共8 人公 同共有；另系爭土地權利範圍1/2 ，陳慶星等3 人則依其 與原告於99年3 月29日所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣 契約），於100 年10月3 日移轉所有權登記於原告名下等 情，有系爭土地第二類謄本、系爭買賣契約及塗銷所有權 登記民事判決影本各1 份在卷可稽（本院卷第8 頁至第11 頁、第35頁至第44頁、第58頁、第59頁）。被告固以原告 取得系爭土地所有權係基於惡意一語為爭執，然查，陳慶 星等3 人利用陳蘇圍已無意識能力而移轉登記系爭土地權 利範圍1/2 之行為時間（98年4 月7 日），係在原告與陳 慶星等3 人簽訂系爭買賣契約之日前（99年3 月29日）， 自難認原告與陳慶星等3 人上開之行為間有何干連，且原 告係於簽訂系爭買賣契約並支付價金後，始向鳳山地政事 務所申辦所有權移轉登記，此有原告簽發之支票影本可佐 （本院卷第60頁背面、第61頁背面），則其依買賣契約並 向地政機關申請辦理移轉登記，亦難謂有何違法之舉。況 原告係取得原即為陳慶星等3 人名下之系爭土地權利範圍 1/ 2，並未侵害到上開經判令塗銷所有權登記之權利範圍 （1/2 ），是被告以原告取得系爭土地之時間刻意爭執其 惡意之情，顯屬無稽。基此，原告係合法向陳慶星等3 人 購買而取得系爭土地權利範圍1/2 ，並於100 年10月3 日 辦理所有權移轉登記完畢，另系爭土地權利範圍1/ 2則為 被告與陳慶星等3 人、陳晴彤、陳彩螢、陳天宏、林陳美 惠等共8 人公同共有之事實，應可認定。
（二）被告固抗辯系爭土地為訴外人即其祖父陳天宏出租與伊， 租賃期間自98年4 月1 日起至103 年3 月31日止，非無權 占用系爭土地云云。惟查，被告為提出對己有利之證據， 明知陳天宏除與其於93年3 月31日簽訂租約外，未再與就 系爭土地簽訂任何租賃契約，竟基於行使偽造私文書之犯 意，於98年7 月15日前某日，未經陳天宏同意，擅自製作 「簽約日期為96年4 月15日」、「約定由陳天宏續租前述 土地予陳善濠，租賃期間自98年4 月1 日起至103 年3 月 31日止」等虛構內容之「土地租賃契約書」1 份，並於其 上「立契約出租人( 甲方) 簽名」之欄位，偽簽「陳天宏 」之署名1 枚，而偽造上開具有私文書性質之土地租賃契 約書（下稱系爭偽造契約書），並接續於98年7 月15 日 ，以民事假處分聲請狀檢附系爭偽造契約書影本作為證據 ，向本院民事執行處聲請禁止陳慶星等人對於前述土地為
一切處分行為之假處分（98年度裁全字第4005號）；復於 98年7 月22日，依本院民事執行處通知而提出偽造之租約 原本以供審查影本與原本是否相符；再於98年9 月9 日， 本院民事庭審理陳慶星等人對陳善濠提起拆屋還地事件中 （98年度審訴字第1683號），以民事答辯狀檢附系爭偽造 契約書影本作為證據而接續行使之，因而成立行使偽造私 文書罪之犯行，並經法院判處有期徒刑4 個月確定等情， 有本院100 年度訴字第81號、高雄高分院100 年上訴字第 950 號及最高法院101 年度台上字第3056號刑事判決各1 份附卷可查（本院卷第89頁至第98頁），並經本院調取前 揭刑事卷宗核閱屬實。是依上情，被告並未與陳天宏簽訂 系爭土地自98年4 月1 日起至103 年3 月31日止租賃契約 之事實，足堪明確，被告空言為上開爭辯，洵屬無據，自 無可取。
（三）系爭土地於93年間原為訴外人陳天宏與陳蘇圍所共有，權 利範圍各1/2 ，陳天宏於93年3 月31日與本件被告簽訂土 地租賃契約，將系爭土地出租與被告，租賃期間自93年4 月1 日起至98年3 月31日止，嗣陳天宏於98年2 月26日通 知被告不再繼續出租系爭土地，惟被告於上開租賃契約屆 期後，仍無權占有系爭土地，並於其上興建未保存登記之 地上物（如附圖所示）逕予出租與陳平洋、黃士銘、陳國 英等情，業經前案民事訴訟判決認定屬實（本院卷第74頁 至第83頁），並判命被告應將系爭土地上之地上物拆除騰 空並返還確定，被告復不爭執系爭土地上如附圖所示之地 上物為其所搭建並出租與第三人之事實（本院卷第133 頁 ），且至現場勘驗時亦自承上述之地上物於102 年4 月底 拆除（其中附圖G 部分已於102 年3 月初拆除）完畢屬實 ，足認原告於100 年10月3 日取得系爭土地權利範圍1/2 至上開地上物拆除期間，被告未經全體共有人同意並擅自 占用搭建地上物出租與第三人收取租金之事實，應屬有徵 ，被告顯已逾越其應有部分之範圍而使用收益，是原告依 不當得利之法律規定向被告請求相當於租金之不當得利， 應屬有據。
（四）民法第148 條第1 項係規定行使權利，不得以損害他人為 主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而 苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內， 最高法院45年台上字第105 號著有判例可資參照。查原告 係依買賣關係向陳慶星等3人購買而取得系爭土地權利範 圍1/2 ，被告僅與陳慶星等繼承人公同共有其餘系爭土地 權利範圍1/2 ，且被告擅自於系爭土地上搭建地上物，未
經全體共有人同意而出租他人之事實，均如前述，則原告 基於保護自己權利並提起本件訴訟請求被告返還不當得利 ，係屬合法之權利主張，於法自無未合。又系爭買賣契約 之當事人為原告與陳慶星等3 人，則該契約之相關約定， 依契約自由原則，自應由雙方基於合意而簽訂，嗣契約內 容有所更改或變動，乃屬兩造間協商後之結果，被告無可 置喙，且被告並非契約當事人，亦不得主張原告需依契約 原簽訂之內容履行，故系爭買賣契約雖未依原約定之日期 而提早於100 年10月3 日完成系爭土地權利範圍1/2 之移 轉登記，然此為原告與陳慶星等3 人合意之結果，且僅移 轉原即為陳慶星等3 人名下之權利範圍，並未侵害被告之 權利，亦難謂原告係基於損害他人目的而為之。是被告不 明上開法條之立法意旨，圖為有利於己之解釋，認原告應 受系爭買賣契約原約定過戶日期之拘束，卻未遵守強行提 早辦理所有權移轉，欲藉此向被告請求不當得利，已違權 利保護及誠信原則云云，實屬無稽。
（五）又被告辯稱陳慶星等3 人於100 年10月3 日以買賣為原因 登記與原告時，被告依規定有優先承買權，但陳慶星等3 人並未依法事先以書面通知被告，已侵害其優先購買權云 云，惟按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。然此僅 有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出 賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高 法院68年台上字第3141號判例意旨參照），是原告既已合 法取得陳慶星等3 人名下系爭土地權利範圍1/2 ，並已完 成所有權移轉登記發生物權效力，則被告縱使欲主張優先 承買權，將因該部分僅具債權效力而不得以之對抗原告， 是原告所取得之應有部分並不受影響，縱有損害被告至多 亦僅能請求陳慶星等3 人賠償，故被告此部分所辯，亦屬 無據。
（六）依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念。又建築房屋之基地租金，依土地法第 105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年 息10% 為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25 條規定，係指法定地價而言。而法定地價，依土地法第14 8 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在 平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關
舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間 內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公 告地價為其申報之地價（參平均地權條例第16條）。另土 地法第97條第1 項之所謂年息10% 為限，乃指租金之最高 限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，且尚須 斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟 價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定 。最高法院61年度台上字第1695號、75年度台上字第378 號、68年台上字第3071號分別著有裁判、判例要旨可參。 本件原告於100年10月3日取得系爭土地權利範圍1/2至上 開地上物拆除完畢期間，被告未經全體共有人同意擅自占 用搭建如附圖所示之地上物並出租與第三人收取租金之事 實，業如前揭，被告於本院審理時雖以附圖所示之面積不 正確一語為爭辯，然該附圖係前案民事判決承審法官會同 地政事務所人員、該案原告及本件被告等人至現場勘驗後 ，囑請地政事務所測量人員測量並繪製之複丈成果圖，應 具有專業性、客觀性及正確性，且該勘驗之結果並經兩造 同意列為該案之不爭執事項，此觀該民事判決不爭執事項 欄亦足至明，而地上物目前業已拆除完畢，復經本院至現 場勘驗屬實，地上物之實際搭建情形已無從加以考證，依 此可見被告刻意為上開之爭執，顯為拖延訴訟之舉，自無 可取，故原告主張被告無權占用系爭土地，占用之面積以 前案民事判決之複丈成果圖即如附圖所示A （150.18平方 公尺）、B （473.65平方公尺）、C （148.85平方公尺） 、D （73 .14平方公尺）、E （107.67平方公尺）、F （ 52.77 平方公尺）、G （0.7 平方公尺），合計1006.96 平方公尺為計算之依據，並請求被告給付自100 年10月3 日起至102 年3 月3 日止相當於租金之不當得利，自屬可 採。查系爭土地位在高雄市鳳山區文衡路與文安南街交岔 路口，係屬角地，面臨之文安南街為2 線車道，文衡路為 4 線車道，附近區域1 樓多為商店營業，交通便利性佳， 後側目前為住宅大樓使用，西側土地其上蓋有鐵皮建物作 營業使用，區域商業聚集性高，生活機能便利等情，有勘 驗筆錄及照片附卷可稽（本院卷第114 頁、第117 頁至第 119 頁）。又系爭地號土地自100 年迄今申報地價均為每 平方公尺7,406 元，此有鳳山地政事務所102 年1 月11日 高市地鳳價字第00000000000 號函附卷可查（本院卷第62 頁）。故本院綜合上情，並參以系爭土地開發現況、地處 位置、使用分區及社會經濟狀況等情以觀，認原告請求以 土地申報地價年息10% 計算其相當於租金之賠償金額尚屬
過高，應以土地申報地價年息8%計算較為適當。準此，原 告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當 得利金額應為42萬2,604 元【計算式：7,406 元/ 平方公 尺（系爭土地100 年、101 年公告地價）×1, 006.96 平 方公尺（被告占用系爭土地面積）×8%（年息利率）×1/ 2 （系爭土地原告權利範圍）×（1+5/12）（被告占用之 期間）＝42萬2,604 元】，逾此範圍之請求，則屬無憑。四、綜上所述，原告自100年10月3日即合法取得系爭土地權利範 圍1/2 ，被告無權占用系爭土地並於其上搭建如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 合計1006.96 平方公尺之地上物 出租與他人，迄至102 年4 月底始拆除返還（其中附圖G 部 分於102 年3 月初拆除），被告逾越其應有部分之範圍而使 用收益，於上開期間受有相當於租金之不當得利，應屬至明 。從而，原告請求被告應給付自100 年10月3 日起至102 年 3 月3 日止相當於租金之不當得利合計42萬2,604 元，及自 變更聲明狀繕本送達翌日即102 年7 月4 日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，自應准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427 條規定適用簡易訴訟程序所為被 告部分敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依同法第436 條第2 項規定適用第392 條第2 項，職權為被告就原告勝訴 部分預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
鳳山簡易庭 法 官 林勳煜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 李燕枝