臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 102年度重上更(二)字第10號
上 訴 人
即 被 告 王國樑
選任辯護人 廖信憲律師
上列上訴人因違反貪污治罪條例案件，不服臺灣花蓮地方法院九
十六年度訴字第三二○號中華民國九十八年八月七日第一審判決
（起訴案號：臺灣花蓮地方法院檢察署九十六年度偵字第三一九
二號、第三四四八號），提起上訴，判決後經最高法院第二次發
回，本院更為判決如下：
主 文
原判決關於王國樑部分撤銷。
王國樑無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：
(一)被告於民國七十八年間係國有財產局臺灣北區辦事處花蓮分 處（下稱國有財產局花蓮分處）臨時約僱人員，嗣升任為技 佐，並自八十八年間起負責國有財產局花蓮分處國有土地出 售及管理業務，係依法令服務於國家所屬機關而具有法定職 務權限之公務員。
(二)緣雙聯投資實業股份有限公司（下稱雙聯公司）在花蓮縣壽 豐鄉鯉魚潭風景特定區內，擁有一一一七．九二三坪（即三 六九五．六三平方公尺）旅社用地，該公司董事長王桂霜（ 另案審理）原計畫在前揭土地上興建「綠湖國際觀光飯店」 ，惟因王桂霜已無資金繼續收購興建「綠湖國際觀光飯店」 所需土地，乃與永育股份有限公司（下稱永育公司）之實際 負責人許勝發合作推動土地變更案；雙方於八十七年十二月 一日簽訂合作意願書，嗣再簽訂合作開發契約書，約定由雙 聯公司以專案讓售方式，向國有財產局購買國有土地，以擴 充本件開發案之基地面積後，再由永育公司以實際交易價格 ，向雙聯公司購買該讓售國有土地二分之一之所有權。故王 桂霜自八十四年間起，向相關主管機關申請專案讓售壽豐鄉 ○○段地號四三七、四五七、四六○、四六一、四六二、四 六三、四七九、五○一、五○二、五○三等十筆國有土地， 充實興建「綠湖國際觀光飯店」之基地，該申請案於八十八 年十月二十八日經行政院核准後，王桂霜隨即於同年月二十 九日向國有財產局花蓮分處申請讓售前揭十筆國有土地，被 告係負責管理及租售（含專案讓售）花蓮縣轄內國有土地等 業務之公務員，其明知依國有財產法第五十二之一條、第五 十八條、國有財產計價方式第二條、國有財產估價作業程序 第四條、第五條、第九條等相關法令規定，專案讓售國有土
地之價格，應先由各分處負責「查估」，經查估人員向當地 之地政事務所查詢及調查交易實例，確認市價後，推估該讓 售土地價格，並填寫土地地價調查表，將查估資料提請國有 財產局臺灣北區辦事處（下稱國有財產局北區辦事處）估價 小組「審核」，審核資料再報由國有財產局之估價委員會「 評定」後確定。被告竟基於圖利王桂霜之犯意，明知其於八 十八年七月十七日擬稿，於同日經陳永豐（已判決無罪確定 在案）核閱發文，並於同年月二十七日呈江金郎（已判決無 罪確定在案）審閱之國有財產局花蓮分處八十八年七月十七 日行文國有財產局北區辦事處、副本財政部國有財產局之王 桂霜（雙聯公司）申請國有土地專案讓售興建綠湖國際觀光 大飯店第一期開發範圍內花蓮縣壽豐鄉○○段○○○地號等 十筆國有土地之勘查表函文中，業已檢附鄰近土地現況資料 ，並詳載○○段四五六及六二二地號之土地業已賣給王桂霜 之事實（王桂霜於八十七年十二月三十一日以每坪新臺幣〈 下同〉二十萬元價格向林志忠、彭水蘭購買○○段地號四五 六土地並辦理過戶），竟故意不依該實際交易價格查估專案 讓售之售價。再者，在土地讓售查估業務承辦人之被告向花 蓮縣花蓮地政事務所人員查詢得知保護區建地目、○○段八 ○○、八○○－一、八○五、七六七、七九二地號，面積二 八六．一八平方公尺（即八六．五六坪），交易日期八十七 年六月，成交金額三百五十萬元（每平方公尺一萬二千二百 三十元，每坪約四萬元）及鯉魚潭地區鄰路一般建築用地每 坪四萬元至八萬元、農地價格每坪三萬元至五萬元之資料後 ，竟刻意忽略、隱匿前揭土地買賣交易之訊息，未依上開查 估規定翔實將該等土地交易訊息登載在其於八十八年十一月 一日之業務上所製作之土地地價調查表上說明欄虛偽填載： 「2、鄰近同段七六六－一、七六九地號產價前經本處估價 小組八十八年第六次會議審核為每平方公尺七千元，並報奉 本局估價委員會評定通過在案。3、經查本地區地價尚無明 顯變動，擬照案例差價提每平方公尺七千元，請公決。」等 語之不實內容，並故意未標示○○段七六六－一及七六九號 之二筆係位於玉山神學院之文教區用地（地目及價值顯與本 件旅館用地不同），將該土地地價調查表送由陳永豐、江金 郎實質審核後同意，發文送請不知情之國有財產局北區辦事 處估價小組審核而行使之，致生損害於該處估價小組及國有 財產局估價委員會審定地價之正確性。而國有財產局北區辦 事處估價小組及國有財產局估價委員會在被告故意提供不實 查估訊息下，同意以每平方公尺七千元之低價，將上開○○ 段○○○地號等十筆國有土地讓售給王桂霜（總價為六千一
百九十五萬零九百八十元），被告以此方式不法圖利王桂霜 四億七千三百四十四萬九千零二十元（以每坪實際交易價格 二十萬元計算），致生損害於國有財產局。因認被告涉犯貪 污治罪條例第六條第一項第四款之違背職務圖利、刑法第二 百十六條、第二百十三條行使不實登載公文書等罪嫌。二、最高法院發回意旨略以：
(一)被告於原審更審前供稱：伊承辦系爭十筆國有土地讓售專案 時，有前往現場勘查，查訪附近市場行情，勘查後製作勘查 表，勘查表內「建（道側）一坪四－五萬，農三－五萬」等 文字係其所記載等語（見原審上訴卷第一六五頁背面），並 有上開勘查表在卷可憑（見他字第二一七號影印卷第一三二 頁），而系爭十筆國有土地之地目係「旱」，亦有被告所登 載之國有土地地價調查表在卷可按（見同上影印卷第一四三 頁）。倘若非虛，被告當時所評估之系爭十筆國有土地每坪 似仍有三至五萬元之交易價格，乃被告僅估訂每平方公尺七 千元（即每坪二萬三千一百四十元），能否謂被告無以低估 市價方式圖利雙聯公司，即非無疑？
(二)被告於八十八年十一月間評定雙聯公司擬向國有財產局花蓮 分處申請讓售系爭花蓮縣壽豐鄉○○段地號四三七、四五七 號等十筆國有土地之市價為每平方公尺七千元（即每坪二萬 三千一百四十元）；而雙聯公司八十七年間經由林志忠向彭 水蘭與范莉玲購買其等共有之○○段四五六地號土地之交易 價格為每坪二十萬元，如果無訛，上開相毗鄰之二筆土地， 市價卻如雲泥般懸殊，則被告所估得者是否為市價，饒有研 求之餘地。如：①雙聯公司向彭水蘭等購買上開土地及國有 財產局讓售予雙聯公司之土地相關地形及地理位置為何？② 有何特殊之地理環境？③何以雙聯公司向國有財產局洽購上 開國有○○段四五七號土地時，會引起林志忠等人之抗爭？ ④若不向彭水蘭等購買上開土地，將【如何影響土地開發之 完整性】？以致迫使雙聯公司非得以異常價格收購不可。(三)證人王桂霜既係以專案讓售方式向國有財產局購買系爭十筆 國有土地，證人林志忠是否仍可參與競標？
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實； 又不能證明被告犯罪者，應諭知被告無罪之判決，刑事訴訟 法第一百五十四條第二項、第三零一條第一項分別定有明文 。而事實之認定，應憑證據，如未發現相當證據或證據不足 以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法 院四十年台上字第八六號判例意旨參照）。再認定不利於被 告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事 實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之
證據（最高法院三十年上字第八一六號判例參照）；又所謂 「積極證據足以為不利被告事實之認定」係指據為訴訟上證 明之全盤證據資料，在客觀上已達於通常一般之人均不致於 有所懷疑，而得確信被告確曾犯罪之程度，若未達到此一程 度，而有合理懷疑之存在時，即無從為有罪之認定（最高法 院七十六年台上字第四九八六號判例意旨參照）。申言之， 認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據 亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之 證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真 實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達此一程 度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信 時，即應由法院為諭知被告無罪之判決，即事實審法院倘已 踐行完畢調查證據之程序後，仍無法形成「被告確有該當各 該構成要件所欲處罰之構成要件事實」之確信時，即應依「 罪疑利益歸於被告」之審判原則，逕為被告有利之認定。四、訊據被告堅決否認其有圖利他人、行使不實登載公文書罪嫌 ，辯稱：伊查估系爭壽豐鄉○○段○○○地號等十筆土地， 並於八十八年十一月一日製作國有土地地價調查表，提報擬 讓售價格為每平方公尺七千元，係符合當時市場正常交易價 格，並無刻意隱匿有關地價之重要資訊以矇蔽國有財產局北 區辦事處之「國有財產估價小組」及國有財產局「國有財產 估價委員會」，故伊上開行為並不構成犯罪等語。公訴人認 被告涉有前開犯行，無非以被告之供述及證人江金郎、陳永 豐、林志忠、張素靜、李俊樟之證述，及國有財產局花蓮分 處「綠湖開發案檔案第二卷」內關於八十八年七月十七日台 財產北花二字第八八六○七三三一號函稿及其附件綠湖大飯 店所有土地範圍之清冊及明細表、八十七年十二月十九日雙 投字第八七一○○三號函、花蓮縣花蓮地政事務所九十六年 七月十三日函文為據。惟按貪污治罪條例規定之圖利罪，必 有為自己或第三人圖得不法私利之意思表現於行為者，始克 相當，而有無此項犯意，又須依證據認定之，不得僅以處理 事務行為之失當，致人獲有不法私利之結果，據以推定該公 務員即有圖利他人之犯意（最高法院八十九年度台上字第一 九○二號判決意旨參照）；刑法第二百十三條不實登載公文 書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上所掌公文書，有為 虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾或他人外，其在主 觀上須明知為不實。所謂明知係指直接之故意而言（最高法 院六十九年度台上字第五九五號判例意旨）。是刑法第二百 十三條不實登載公文書罪，旨在保護公文書之正確性，而維 公文書之公信力。乃以公務員明知不實，仍故以反於事實之
項，登載於其所掌之公文書，而有致公眾受損害之虞，為其 構成要件。經查：
(一)證人即萬泰商業銀行秘書處長兼辦永育公司土地開發業務之 李欽財於原審雖證稱：永育公司有以七千萬元向王桂霜買潭 北段的土地約四百八十坪，是買都市計畫內的旅館用地，伊 有去現場看，有看到鯉魚潭旁的商業區有人立牌要出售，伊 打電話去問，對方說每坪要十六萬多元，對方插牌子要賣的 地在路口，而王桂霜要買的地在旅遊中心過去一點點等語（ 見原審卷九第一六九頁至第一七○頁）。證人即雙聯公司前 總經理康德興於原審證稱：伊公司要賣給永育公司的地距離 台九丙線入口約三百公尺，就在湖邊，臨路的面寬約有一百 公尺，而臨路的路寬有十公尺寬，地點在鯉魚潭旅遊中心旁 ，地形四四方方很漂亮。當時伊有看到一個出售的牌子立在 旅遊中心旁邊，靠近伊的土地，伊沒有打電話去問，是王桂 霜打去問的，她說一坪約十三萬元，那塊牌子有寫聯絡電話 ，是在伊公司申請讓售國有土地之前就看到那塊牌子，後來 有插了好一陣子等語（見原審卷九第一八○頁）。雖證人李 欽財、康德興均證稱本案土地讓售前有人插牌子要賣土地， 惟李欽財證稱每坪賣十六萬餘元，而康德興則證稱每坪約十 三萬元，其價格已有不同，且未能證明對方所述價格之真實 性，及有無以該價格成交。況插牌欲賣之土地是在台九丙線 公路旁，而本案土地距離台九丙線公路達數百公尺，兩者價 格難以互相比擬，且插牌欲賣土地之地主是否能以其所欲出 售之價格完成交易，亦屬不能確定，是證人李欽財、康德興 前開證述即便屬實，亦不能據為不利於被告之認定。(二)又雙聯公司與永育公司所簽訂之合作開發契約書雖約定：永 育公司所擁有之公園綠地約十四公頃，委由雙聯公司協助辦 理都市計畫變更作業，變更期間所需費用概由雙聯公司支付 ，完成後永育公司應以每坪十五萬元之價格，購買雙聯公司 現有旅館區及其他私有地，有合作開發契約書一份在卷可按 （見偵他卷八第八十三頁至第八十四頁）。另證人王桂霜於 原審證稱：伊知道許勝發（即永育公司）的土地要變更地目 ，但被縣政府拒絕，當時許勝發跟伊開一個不高的價錢，伊 表示不想跟他合作，就故意把價錢開很高，跟他開一坪十五 萬元，不然他的土地用相同價格賣給伊也可以，因為他的旅 館用地只有幾十坪；許勝發知道伊當時每坪買二萬多元，不 想這麼早跟伊履約，伊也無法把私有地四八○、四八一、四 八二地號土地過戶給他，所以他認為要等待伊解除假扣押要 比較久，就要伊先將四五七地號土地過戶給他，待假扣押解 除後，再過回來等語（見原審卷九第二五六頁、第二五八頁
）。是因證人王桂霜原本不願與永育公司合作，才故意將價 格提高到每坪十五萬元，且嗣後協議合作後雙聯公司必須負 擔將永育公司之十四公頃公園綠地辦理都市計畫變更作業之 一切費用，俟完成變更後，永育公司始應以每坪十五萬元之 價格購買雙聯公司現有旅館及其他私有土地，故上述十五萬 元係基於雙方合作開發契約就特定標的並附有特殊交易條件 之約定價格，並非一般正常之市場交易價格，自難作為查估 本案土地市價之依據。
(三)花蓮縣花蓮地政事務所九十六年七月十三日花地所價字第○ 九六○○一○一○二號函雖載明系爭土地鄰近之○○段八○ ○、八○○－一、八○五、七六七、七九二地號土地，面積 二八六．一八平方公尺，於八十七年六月間移轉，成交金額 三百五十萬元，每平方公尺為一萬二千二百三十元，有上開 函在卷可按（見偵卷八第一三八頁），換算每坪約四萬元。 經查：
⒈被告於查估本案土地而對鄰近土地交易價格詢訪時，曾於國 有土地勘（清）查表上以鉛筆註記「建一坪四－五萬（道側 ）」、「田三－五萬」，並將該表附於本案讓售土地卷宗內 ，有上開國有土地勘（清）查表影本在卷可按（見偵卷五第 一三二頁），並經本院調閱國有財產局花蓮分處房地申購案 卷查明無誤（該表附於上開卷第一○九頁），足認其查訪之 土地交易價格與上開土地之價格相當，且已將其查訪結果附 於卷內以供查考，並無隱匿之情事，是被告辯稱其曾口頭向 花蓮地政事務所負責壽豐鄉地價查估業務人員詢問鄰近鯉魚 潭潭邊建地、可供建築農地土地之交易價格等語，堪以採信 。
⒉又上開土地係位於池南路一段（即台九丙線）之大馬路旁之 保護區內建築用地，且面積僅為二八六．一八平方公尺（約 八十六坪），有上開函文及壽豐鄉○○段地籍圖、現場照片 三幀、航照圖等在卷可按（見原審卷四第一○三頁、第一○ 七頁、第一○八頁、本院前審卷第九十一頁、第一三三頁） 。而系爭土地地目均為旱地，使用分區為其他使用區，面積 合計達八八五○．一四平方公尺（約二六七七坪），其中四 五七、四六○、四六一、四六二、四六三地號土地並均出租 他人作為耕地使用，且距離台九丙線之大馬路有數百公尺之 遙，業據本院向國有財產局花蓮分處調閱本件系爭土地讓售 案卷證查明無誤（見該卷證第一一四頁至第一六七頁之國有 非公土地產籍表、土地謄本），且有航照圖可稽（見本院前 審卷第一三三頁）。按諸一般土地交易實務，在保護區內臨 大馬路旁之建地數量較少，且可直接作為建築使用，其價值
本就較高，此與本案土地當處計劃開發階段，日後是否能夠 順利完成開發變數仍多之情形並不相同。又上開土地之公告 土地現值，於八十七年間為每平方公尺四千二百元，而本案 土地之公告現值則均僅為每平方公尺二千元，有土地地價謄 本十五紙（見原審卷四第九十一頁至第一百頁、本院卷第一 五六頁至第一六○頁），二者之公告土地現值顯有不同，衡 其市價亦應有所差距，而○○段八○○地號等土地之公告現 值為本案土地之二倍有餘，售價每坪僅為約四萬零三百五十 九元，而被告估算本案土地之價格為每平方公尺七千元，即 每坪約二萬三千一百四十元，如以二者之土地公告現值比例 觀之，被告所估算之價格也顯然較高，並無低估之情形。 ⒊綜上所述，上開被告於國有土地勘（清）查表上以鉛筆註記 「建一坪四－五萬（道側）」、「田三－五萬」及上開花蓮 縣花蓮地政事務所函文所示之土地與本案土地之位置、面積 等客觀情形不同，既不能逕為比附援引為本案系爭土地之價 格，自不能據為不利於被告之認定。
(四)公訴人認國有財產局花蓮分處八十八年七月十七日台財產北 花二字第八八六○七三三一號函稿及其附件綠湖大飯店所有 土地範圍之清冊及明細表、雙聯公司八十七年十二月十九日 雙投字第八七一○○三號函（見偵他卷五第一二五頁至第一 三一頁），可認定被告犯行云云。惟查：
⒈上開國有財產局花蓮分處函稿雖係由國有財產局花蓮分處第 二股承辦人陳桂英於八十八年七月十七日擬稿，並於同年月 二十七日加會第一股之被告辦理產籍異動登記完竣；而該雙 聯公司函文僅提出花蓮縣壽豐鄉○○段○○○地號等十筆國 有土地之相關土地現況資料，其上雖亦記載○○段四五六地 號於八十七年十二月三十一日買賣過戶移轉予王桂霜及六二 二地號之土地業已賣給王桂霜，正辦理過戶中；○○段六○ 二、六○三、六二四地號土地所有人為歐雪，其中○○段六 ○二、六○三地號土地於重測後始列入綠湖國際觀光飯店第 一期開發範圍內，歐雪就該三筆土地有讓售意願等情。然國 有財產局花蓮分處上開函稿是第二股承辦，非配屬第一股之 被告承辦，該函稿於八十八年七月十七日正式發文後，江金 郎主任始在同年月二十七日以黃色標籤紙，指示第一股辦理 產籍異動登記，有上開函稿在卷可稽（見上開卷第一二八頁 ）。是被告辯稱伊只根據江主任的批示辦理產籍異動登記即 可，不用審酌該函稿的內容及附件（包括花蓮縣壽豐鄉綠湖 國際大飯店所需土地範圍之清冊及明細表等部分），且函稿 的附件資料總共一百三十三頁，伊確實沒有發現上開明細表 ，不知○○段四五六地號林志忠的土地已於八十七年十二月
三十一日出售予王桂霜；六二二地號陳金條土地已賣給王桂 霜，正在過戶中；六○二、六○三、六二四地號土地的地主 歐雪要賣等語，尚屬可採。
⒉綜上所述，被告調查本案土地地價時，因不知有上開土地之 出售，致未參酌上開土地出售之價格，是上開函件亦不能證 明被告有故意低估本案土地價格之情形。
(五)證人王桂霜代表雙聯公司八十七年間經由林志忠向彭水蘭與 范莉玲購買其等共有之○○段四五六地號土地（面積約十八 坪）之交易價格為每坪二十萬元之案例，另有其特殊考量， 自不能作為比附援引為本案系爭土地之價格。
⒈至八十七年十二月九日之前，王桂霜（雙聯公司董事長）仍 未取得「○○段四五六地號」私有畸零地（面積約十八坪） ，致「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫無以為繼推展進 行，且位在「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫「觀光旅 館用地」基地範圍內之「○○段四五七地號」國有土地面積 高達三九○三．八八平方公尺（約一一八○．九二坪），其 國有土地之耕地承租權問題若未一併處理，日後雙聯公司辦 理申購之風險仍然存在。可知，雙聯公司為順利推展實現「 綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫，就必須先行整合「○ ○段四五六地號」之私有土地，及預先排除「○○段四五七 地號」國有土地耕地承租權問題。
⑴至八十七年間，雙聯公司仍未取得「綠湖國際觀光大飯店」 興建開發計畫基地範圍之第一期「四－二區」內之由林志忠 所控制享有「○○段四五六地號」私有畸零地（面積約十八 坪）及永育公司（董事長許勝發）所有「○○段四三六地號 」私有土地（重測前「壽段八二○－四八三地號」，面積二 六八平方公尺相當於八一．○七坪）等二筆私有土地，致妨 礙「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫後續推展，延宕停 滯不前（見偵查卷五第七十一頁至第七十五頁：雙聯公司內 部「八十七年七月三十一日與縣府觀光局座談會──『綠湖 國際大飯店開發案』目前進度、問題及建議）。 ⑵位在「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫「觀光旅館用地 」邊角之畸零面積約十八坪「○○段四五六地號」私有土地 （重測前地號「壽段八二○－二九一地號」，面積六十平方 公尺），登記所有權人名義人為彭水蘭（按即林志忠之妻） 、范莉玲（按即范國賢之女）共有持分各二分之一（見偵查 卷五第七十一頁至第七十二頁：雙聯公司內部「八十七年七 月三十一日與縣府觀光課座談會──『綠湖國際大飯店開發 案』目前進度、問題及建議」之「回饋計畫圖」及「表一－ 二－二基地內商業區之旅社區（四－二區）土地資料明細表
」），實為林志忠所控制享有，此由偵查卷（五）第三十一 頁至第三十二頁：「八十七年十二月九日收據」即可得知林 志忠八十七年十二月九日有權處分出售「○○段四五六地號 」土地之事實。
⑶又位在「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫「觀光旅館用 地」基地範圍內之「○○段四五七、四六○、四六一、四六 二、四六三地號」等五筆國有土地有耕地承租權負擔，而其 中與上述「○○段四五六地號」私有土地毗鄰之「○○段四 五七地號」（重測前地號「壽段八二○－三四地號」）國有 土地面積三九○三．八八平方公尺（約一一八○．九二坪， 占系爭「○○段○○○地號」等十筆國有土地總面積八八五 ○．一四平方公尺之比例達百分四四．一一）名義上雖放租 予李清華耕地租賃。然依林志忠在偵查中證述：「（依前所 提示你開立交付予王桂霜的收據記載內容，其中第二點載明 賣方『願協助買方承購國有地之承購作業』，其意為何？） 收據中第二點記載內容，主要是因為我和范國賢當時還共同 擁有國有財產局在壽豐鄉○○段四五七地號的土地承租權， 該承租權是我們在七十八年間向李清華購買的，王桂霜要求 我和范國賢承諾以後如果國有財產局有依照規定要收回該筆 土地時，我們不能抗爭，並沒有其他意思；至於王桂霜為什 麼要我和范國賢承諾這一點，王桂霜和康德興並沒有告訴我 ，不過我認為主要是王桂霜想要開發鯉魚潭的土地，這樣可 以避免以後王桂霜想要取得壽豐鄉○○段四五七地號的土地 時，我和范國賢會去抗爭，這樣可以少麻煩。」等語（見偵 查卷五第二十八頁）。可見事實上林志忠為實質耕作人而有 該「○○段四五七地號」國有土地之耕地承租權。 ⒉反之，倘若王桂霜未能及時完成收購林志忠控制享有之「潭 北段四五六地號」畸零私有土地及取得林志忠承諾保證不以 毗鄰之「○○段四五七地號」國有土地耕地承租權從事抗爭 者，在客觀上可預見下列風險後果：
⑴雙聯公司之「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫將無限期 延宕，甚至導致整個開發計畫失敗之嚴重後果，造成雙聯公 司（董事長王桂霜）重大損害。
⑵而且，王桂霜（雙聯公司董事長）未取得「綠湖國際觀光大 飯店」興建開發計畫整合基地範圍內「○○段四五六地號」 畸零私有土地，其即無以後續提出申請行政院核准「專案讓 售」系爭「○○段○○○地號」國有土地。
⑶再者，在行政院核准「專案讓售」系爭「四三七地號」等十 筆國有土地之前、後過程中，林志忠可以挾其所控制享有之 畸零「○○段四五六地號」私有土地，以及其控有毗鄰之「
○○段四五七地號」國有土地耕地承租權，從中作梗，進行 訴訟外或訴訟上抗爭活動，勢將嚴重阻礙妨害「綠湖國際觀 光大飯店」興建開發計畫之進行甚至使之胎死腹中不能實現 。如：
①於行政院核准雙聯公司「綠湖國際觀光大飯店」興建開發 計畫「專案讓售」系爭「○○段○○○地號」等十筆國有 土地之前，林志忠即得以「○○段四五六地號」私有土地 所有權、「○○段四五七地號」國有土地耕地承租權，向 相關政府機關或民意代表陳情抗爭，此即足以妨礙雙聯公 司「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫之順利推動進行 。
②於行政院核准雙聯公司「綠湖國際觀光大飯店」興建開發 計畫「專案讓售」系爭「○○段○○○地號」等十筆國有 土地之前，林志忠亦可能尋覓具有資力之合作夥伴（例如 永育公司），比照雙聯公司開發計畫模式，同樣得依〈國 有財產法施行細則〉第五十四條第三項及〈公有土地經營 及處理原則〉第七點第七款規定提出開發計畫申請行政院 專案核准，與雙聯公司競爭，從而雙聯公司勝負難料。 ③縱令雙聯公司「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫經行 政院核准專案讓售系爭「○○段○○○地號」等十筆國有 土地之後，因其中林志忠掌控握有「○○段四五七地號」 國有土地（占系爭「○○段○○○地號」等十筆國有土地 總面積達百分之四四．一一）之耕地承租權，則國有財產 局（花蓮分處）辦理讓售「○○段四五七地號」國有土地 作業，林志忠亦可能爭議主張國有財產局終止耕地租約之 合法性、拒絕協議、耕地優先承購權、耕地租約終止之補 償金數額等事由，進行事實上抗爭或司法程序抗爭，拒絕 返還耕地租賃「○○段四五七地號」國有土地；一旦林志 忠引發事實上或司法程序抗爭行動，均足以延滯妨礙讓售 點交「○○段四五七地號」國有土地予雙聯公司，顯非短 時間內可以解決。如此一來勢必造成雙聯公司推動完成「 綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫之事業目的發生重大 阻礙，不言可諭。此觀上開「八十七年十二月九日收據」 應可認定王桂霜必需一併要求林志忠保證承諾「賣方在該 地以外之農地承租權，願依國有財產局訂定之補償標準及 辦法領受補償金，不另作向政府單位之陳情抗爭，更願協 助買方承購國有地之承購作業」。
⒊因此，王桂霜為順利推展實現「綠湖國際觀光大飯店」興建 開發計畫之既定事業目標，於提出申請行政院核准「專案讓 售」系爭「○○段○○○地號等」十筆國有土地之前，勢必
先行收購林志忠所控制享有之「○○段四五六地號」私有畸 零地，且必須預防控制林志忠不得以其實際控制享有「潭北 段四五七地號」國有土地耕地承租權出而抗爭妨害雙聯公司 申購國有土地；因此特殊狀況情境之下，最後王桂霜不得不 同意以超乎市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○段○○○地號」私有土地，以 及時排除推展「綠湖國際觀光大飯店」興建開發計畫之障礙 。
⒋承上，本件依上開所述雙聯公司向彭水蘭等購買上開土地及 國有財產局讓售予雙聯公司之土地相關地形及地理明顯位置 不同，王桂霜若不向彭水蘭等購買上開土地，將因小坪數之 畸零地，未一併收購將破壞開發基地之完整性，林志忠得以 其妻所有土地相鄰地主身分參與競標，且雙聯公司向國有財 產局洽購上開國有○○段四五七地號土地時，有引起林志忠 等人之抗爭之潛在風險，可見雙聯公司或證人王桂霜欲以專 案讓售方式向國有財產局購買系爭十筆國有土地之前自應先 排除障礙及預先處理可能干擾其開發計劃之潛在風險，對上 開畸零地自有非買不可之必要性，且小坪數之單價雖高，但 其土地總價相較於整個開發成本仍屬微少，就開發成本及未 來開發利益之考量，王桂霜確有先行高價購買上開小坪數畸 零地之必要，且可預先排除林志忠等潛在干擾之風險，相較 於開發之經濟利益、對開發時程之影響鉅大，縱以較高價金 購買，其總數仍僅三、四百萬元，就整個開發計劃而言，雙 聯公司本於其對開發利益之期待，自非得以異常價格收購不 可，自不能以此等買賣價格作為認定其他土地之價格。(六)末按國有財產計價方式第二條規定：國有財產估價之標準， 應參考市價查估。前項所稱市價，係指市場正常交易價格； 國有財產估價作業程序第五條規定：國有財產價格，由本局 地區辦事處自行查估者，依下列步驟辦理：①確定估價之基 本事項。②申請及蒐集資料。③勘查現場。④調查交易或收 益實例。⑤整理比較分析資料。⑥運用估價方法推算勘估標 的之價格。⑦查填地價調查表或估價報告；第九條第一項第 一款、第二款規定：辦理一般國有土地（含租用土地、專案 讓售土地、標售土地及位於建築基地最小面積之寬度與深度 範圍外之國有畸零地、交換等）估價時，估價人員應赴現場 調查，以了解土地之坐落位置、坵形狀況、土地使用管制、 土地改良利用、地理環境、公共設施開闢等情形，及影響土 地價格之各項因素後，決定估價方法辦理。估價方法以所選 擇之可比較買賣實例價格為基礎，推算勘估標的之合理價格 為原則；如無買賣實例時，以勘查標的平均一年期間所得之
淨收益，除以估價當時市場上適當之收益資本化率估算其收 益價格；或於估價當時求取重新取得勘估標的所需成本，以 推算勘估標的之價格。經查：
⒈證人即國有財產局花蓮分處技士李俊樟於調查時證稱：出售 國有土地勘查業務是要到現場去瞭解地上物狀況、土地座落 位置、區位條件、地理環境、土地坵塊形狀、交通位置及土 地使用管制分區（如住宅區、農業區、旅館區、文教區等） ；估價業務則是要調閱本處歷年來在讓售土地附近之土地買 賣交易紀錄、向當地地政事務所及縣市政府地政局查詢其所 查訪之土地、房屋市場交易紀錄、查閱政府機關出版之房地 產季刊，並詢問當地不動產仲介商及當地住戶，最後根據前 述所有資料推估該讓售土地之價格，並填具地價調查表送股 長、主任審核後，再送分區辦事處估價小組審核，再送國有 財產局估價委員會評定或核備。原則上不可以文教區之土地 交易價格來擬定旅館區土地之讓售價格，但如該讓售土地附 近查無相同旅館區土地交易紀錄時，才可以參考附近不同使 用管制分區之土地交易價格，並加減其成數來擬定讓售價格 ，但辦理勘查及估價業務過程並無強制規定要做紀錄，只要 將相關調查情形記載於地價調查表即可等語（見偵他卷五第 三十三頁、第三十四頁）。
⒉證人即國有財產局花蓮分處主任張素靜於調查時證稱：在核 准專案讓售後，由外業承辦人做現場勘查，瞭解土地有無地 上物等實際使用現況，同時進行估價程序，填具地價調查表 送股長、視察、主任審核後，送各區辦事處估價小組審議， 最後送交國有財產局估價委員評定。而土地估價流程是由承 辦人先蒐集讓售土地之地籍圖謄本，再到現場瞭解該土地之 所在區位、附近有無公共設施、交通現況等評估價格條件後 ，再瞭解該讓售土地附近近期有無公私有土地買賣交易紀錄 及其正常交易價格，承辦人會先查詢分處是否有國有土地讓 售之案例及其讓售價格，再向當地地政機關、土地仲介商查 詢該讓售土地附近有無公私有土地買賣交易紀錄，但並無硬 性規定要做成紀錄，不過一定要提出地價調查表等語（見偵 他卷五第三十六頁、第三十七頁）。
⒊被告所製作之國有土地地價調查表上記載：「⒉國有土地現 況，使用管制：鯉魚潭風景特定區旅社區；土地使用與改良 ：雜草；交通：便利；地勢：平坦；水利：佳；附近公共設 施概況：水電設施全；附近土地供需關係：平衡。」、「⒋ 說明，1、……2、鄰近同段七六六－一、七六九地號產價前 經本處估價小組八十八年第六次會議審核為每平方公尺七千 元，並報奉本局估價委員會評定通過在案。3、經查本地區
地價尚無明顯變動，擬照案例差價提每平方公尺七千元，請 公決。」、「⒌土地位置：鯉魚潭風景區管理所側。」、「 ⒍土地座落略圖：（繪製現場略圖）」，有該調查表在卷可 憑（見偵他卷五第一四三頁、本院前審卷第一三九頁）。就 被告所製作之上開地價調查表之記載觀之，應已符合國有財 產計價方式第二條、國有財產估價作業程序第五條、第九條 第一項第一款、第二款之規定，及證人李俊樟、張素靜所證 述國有財產局花蓮分處關於國有土地讓售之勘查及估價業務 流程，被告既於地價調查表上為上開記載，則國有財產局花 蓮分處之股長、主任，及國有財產局分區辦事處估價小組審 核、國有財產局估價委員會，就系爭土地與所參考之鄰近同 段七六六－一、七六九地號土地座落位置、地形、交通情形 、土地使用分區、地目等項均無誤認之可能，足認被告並無 隱匿上開各項估價條件之情事。
⒋又與本案土地同段之七六六－一、七六九地號土地，以每平 方公尺七千元之價格讓售予財團法人臺灣基督長老教會玉山 神學院，上開土地係位於台九丙線之大馬路旁，業經本院調 閱該案卷宗查明無誤，而該讓售案並經國有財產局北區辦事 處國有財產估價小組八十八年第六次會議及國有財產局國有 財產估價委員會第三五八次委員會議通過讓售，有國有財產
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