臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度重上字第1號
上 訴 人 賴惠玲
訴訟代理人 游孟輝律師
被上訴人 游萬隆
訴訟代理人 黃厚誠律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一０一
年十一月五日臺灣臺南地方法院第一審判決（一００年度重訴字
第二一七號）提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於一０二
年六月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴人應另給付被上訴人新台幣叁拾肆萬元，及自民國一０二年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一０二年二月二十二日起至交還原判決第一項所示土地之日止，按月給付被上訴人新台幣貳萬元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
本判決第二項所命之給付，於被上訴人以新台幣壹拾壹萬叁仟元供擔保後，得假執行；但上訴人如以新台幣叁拾肆萬元為被上訴人供擔保，得免為假執行。
被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審所為訴之變更、追加，若係請求之基礎事實同一 ，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，縱未經他造同意， 亦得為之，此觀諸民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二 百五十五條第一項第二款、第三款規定自明。查被上訴人於 原審起訴主張上訴人並無占有權源，其所有建物無權占用伊 與第三人共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○ ○○○地號土地（下稱系爭土地），應負拆屋還地之責等語 。原審判決後，案經上訴人提起上訴到院，被上訴人於本院 言詞辯論終結前，另主張上訴人就其建物占用系爭土地，而 受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，爰追加請求上 訴人給付相當於租金之不當得利等語；核係基於同一基礎事 實（無權占有），所為附帶請求損害賠償之訴之追加。上訴 人雖不同意被上訴人所為上開訴之追加，並抗辯係嚴重侵害 其審級利益云云，惟依上開說明，被上訴人之上開追加之訴 ，於法並無不合，應予准許，先予敘明。
二、被上訴人主張：系爭九六六、九六六之一等二筆地號土地， 面積依序為四七七．五九平方公尺、四七七．六０平方公尺
，係伊與訴外人李春財、李春木、施明聰、陳姵穎、黃炳杰 、卓秋霖、蔡明俊、湯榮順等人所共有。上訴人經拍賣取得 之未辦保存登記建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路○段 ○○○號，下稱系爭建物），占用系爭土地之全部面積使用 ；上訴人既無占有權源，其所有系爭建物占用系爭土地，自 屬無權占有而侵害伊對於系爭土地之共有權，且依社會通常 觀念，上訴人同時受有相當於租金之不法利益，致伊與其他 共有人受有損害，並應負不當得利返還之責。伊經其他共有 人全體同意，受讓其他共有人對於上訴人之不當得利債權； 爰本於共有人之物上請求權及不當得利返還請求權，求為命 上訴人拆除占用如原判決附圖（下稱附圖）所示系爭土地之 建物後，將系爭土地返還予伊及其他共有人全體，併給付伊 新台幣（下同）五十一萬元及其法定遲延利息；暨自一０二 年二月二十二日起至交還系爭土地之日止，按月給付伊三萬 元之判決。原審就拆屋還地之訴部分，為上訴人敗訴判決並 無不合；並聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人應另給付被上訴人 五十一萬元，及自追加之訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息；暨自一０二年二月二十 二日起至交還系爭土地之日止，按月給付被上訴人三萬元。 ㈢第二項聲明，被上訴人願供擔保請准宣告假執行。㈣第二 審及追加之訴之訴訟費用，均由上訴人負擔。
三、上訴人則以：系爭土地及其上之系爭建物，原係訴外人張世 華所有及興建，系爭建物興建完成後即登記為張世華所有； 嗣於七十二年間則由張世華將部分建物所有權移轉登記予延 平玩具工業股份有限公司（下稱延平公司）名下。惟延平公 司所有之系爭建物，經執行法院公開拍賣而由伊拍定買受， 依民法第四百二十五條之一規定，伊買受取得之系爭建物， 對於系爭土地自有法定租賃權存在；且依民法第八百七十六 條規定，系爭建物對於系爭土地亦有法定地上權存在。退步 言，延平公司使用系爭建物時，依約給付土地租金予土地所 有權人，足認雙方間亦有意定租賃關係存在，依買賣不破租 賃原則，伊與被上訴人間就系爭土地亦有意定租賃關係存在 ，足認伊所有系爭建物占用系爭土地，非無占有權源，被上 訴人請求伊拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，並無 理由等情詞，資為抗辯；並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人之追加 之訴駁回。㈣第一、二審訴訟費用及追加之訴訴訟費用由被 上訴人負擔。
四、被上訴人主張：系爭土地係伊與訴外人李春財、李春木、施 明聰、陳姵穎、黃炳杰、卓秋霖、蔡明俊、湯榮順等人所共
有，上訴人經拍賣取得未辦保存登記之系爭建物，占用系爭 土地之全部面積使用，侵害伊對於系爭土地之共有權，自係 無權占有等情，除據被上訴人提出而為上訴人所不爭之系爭 土地謄本、照片、地籍圖（參見原審訴字卷第六頁至第一一 頁、第一四頁至第一六頁）可參外，並經原審法院定期於一 ０一年三月九日會同台南市安南地政事務所派員勘測明確， 有勘驗筆錄、現場照片（參見原審重訴字卷第九一頁至第九 三頁、第九七頁至第一０一頁），及台南市安南地政事務所 於一０一年三月十四日，以安南地所二字第一０一０００一 九九一號函檢送之複丈成果圖存卷（參見原審重訴字卷第一 ０四頁、第一０五頁）可憑，堪信被上訴人之上開主張為真 實。
五、上訴人雖抗辯：系爭土地及其上系爭建物原係第三人張世華 所有及興建，建物興建完成後即登記為張世華所有；嗣因系 爭土地與系爭建物異其所有人，系爭建物對於系爭土地間， 應有法定地上權、法定租賃權及意定租賃關係存在，伊占用 系爭土地並非無權占有云云。惟查：
（一）上訴人與受讓系爭土地之所有人間，並無法定租賃關係存 在；上訴人對於系爭土地間亦無法定地上權存在。 ⑴上訴人抗辯：系爭新順段九六六、九六六之一等二筆地號 土地，均係由重測前和順寮段一三三九之六地號土地而來 ；和順寮段一三三九之六地號土地，係張世華於五十八年 十月一日以買賣為原因而登記取得土地所有權，其後和順 寮段一三三九之六地號因地籍圖重測結果，變更為新順段 一二七地號，並於張世華死亡後，由訴外人張宏誠、張宏 銘、張宏彰、張美蓮、張芸甄等人分割繼承。嗣因土地重 劃、合併結果，系爭新順段九六六地號土地自新順段一二 七地號、一二三之一地號，及九六七地號等筆土地輾轉而 來，並於九十三年六月二十四日再因判決分割，而增加九 六六之一地號等情，除有兩造於原審各自提出，且互不爭 執真正之系爭九六六、九六六之一地號土地登記謄本、所 有權變動表、和順寮段一三三九之六地號土地登記簿謄本 、異動索引表等件為證（參見原審訴字卷第六頁至第一一 頁、重訴字卷第二０頁、第三四頁至第四五頁）外，且為 被上訴人所不爭（參見原審重訴字卷第一一三頁），堪信 上訴人抗辯系爭九六六、九六六之一等二筆地號土地，原 係訴外人張世華所有者，與實情相符，應堪憑採。 ⑵然自六十五年間起，系爭土地上因興建有未辦保存登記建 物，門牌號碼均為「台南市○○區○○里○○路○段○○ ○號」，前後共向稅務機關申報設置二戶房屋稅籍登記，
其中房屋稅籍編號00000000000部分，自六十四年十二月 設籍課稅，納稅義務人為張宏誠、張宏銘、張宏璋、張美 蓮、張芸甄等五人，惟該屋業於八十四年四月二十六日申 報拆屋，停止課徵房屋稅，並註銷稅籍在案。至於房屋稅 籍編號00000000000部分，自六十四年一月設籍課稅，現 納稅義務人為賴惠玲等情，此有台南市政府稅務局安南分 局（下稱安南分局）一０二年三月二十九日南市稅安字第 ○○○○○○○○○○號函在卷（參見本審卷第一０九頁 ）可佐。至於上揭房屋稅籍編號00000000000部分，其房 屋稅籍號碼原編為一三四０三號，於七十二年調編為０三 六二號，於八十一年再調編為０五五三號；原房屋稅納稅 義務人為張世華，於七十九年十月二十二日經協議而由張 宏誠、張宏銘、張宏璋、張美蓮、張芸甄等五人繼承為納 稅義務人。惟該房屋業於八十四年四月二十六日申報拆除 ，停止課徵房屋稅，並註銷稅籍乙節，並有安南分局於一 ０一年二月十四日，以南市稅安房字第一０一二二０一五 七０號函檢送房屋稅籍登記表在卷（參見原審重字卷第八 八頁、第八九頁）可佐。基上，上訴人係經法院公開拍賣 而買受延平公司原有系爭建物，並向稅務機關申報為系爭 建物之房屋稅納稅義務人者，此有卷附之不動產權利移轉 證書（參見原審訴字卷第一二頁）可佐，且為兩造不爭執 之事實；佐以系爭土地上前後共申報二房屋稅籍登記，其 中由訴外人張世華設立，其後由張宏誠繼承之房屋業經申 報拆除者，既如上述，足證上訴人繼受取得之延平公司所 有系爭建物，並非訴外人張世華所興建者甚明。至於上訴 人抗辯：系爭建物亦係張世華所建，而於七十二年間因節 稅問題，將部分建物借名登記為訴外人延平公司所有云云 ，既與上揭事實不合，復未提出其他積極事證以資證明， 其空言抗辯，委不足採。準此，系爭建物與土地既非同一 人所有，即與民法第四百二十五條之一第一項，推定土地 所有人與房屋所有人有租賃關係之規定，及第八百七十六 條，視為已有地上權設定之規定，均係以「土地及其土地 上之房屋（建築物）同屬一人所有」為前提之要件不符， 上訴人抗辯：伊與系爭土地之所有人間，有民法第四百二 十五條之一第一項規定之法定租賃權存在，及對於系爭土 地有同法第八百七十六條規定之法定地上權存在云云，均 無足採。
（二）上訴人與受讓系爭土地之所有人間，並無意定租賃關係存 在：
⑴上訴人再抗辯：系爭建物原所有權人延平公司與系爭建物
之原所有人間，有土地租賃關係云云，固據提出延平公司 營利事業所得稅結算申報書或核定通知書等件為證（參見 原審重訴字卷第六七頁至第七二頁）；惟卷附之營利事業 所得稅結算申報書或核定通知書上，雖列有「租金支出」 乙項之記載，惟除此之外，關於租賃之明細，諸如：租賃 物、租金、租期、出租人等資訊，則盡付闕如，究竟上揭 租金之支付，是否確係延平公司向系爭土地之原所有人承 租系爭土地時，所支付之租金？不得而知，苟無其他事證 相互佐證，尚難逕認即係延平公司承租系爭土地之租金證 明。上訴人僅依結算申報書或核定通知書之上揭記載，逕 認即係延平公司確向系爭土地之原所有人承租系爭土地云 云，即嫌速斷而無足採。
⑵至於證人即詠寶國際有限公司（下稱詠寶公司）負責人張 魏淑敏於原審法院審理時，係供證：「我公公張世華過世 之後，遺產由五位兄弟姊妹共同繼承，延平公司的股權由 五位兄弟姊妹比例繼承。經營延平公司的人，有向沒有經 營的兄弟姊妹支付廠房及土地租金。經營延平公司的人及 經營餐廳的人都要付租金到公款帳戶，帳戶是用我先生名 義設立，八十三年以後就沒有再支付租金」等語（參見原 審重訴字卷第一二九頁至第一三一頁）。惟證人張魏淑敏 係證述：「有經營延平公司的人及經營餐廳的人」，要付 錢給「沒有經營的兄弟姊妹」等語；佐以其同時證述：「 延平公司的股權由五位兄弟姊妹比例繼承」等語觀之，足 見經營公司及餐廳的人，交付金錢匯入「公款帳戶」者， 其目的應係為交付未經營事業之人予盈利，以達到全體繼 承人均得因繼承公司之股權，而平均分享繼承得來之財產 者，應堪肯認。基上，證人張魏淑敏所為上開證述內容， 自難為有利於上訴人之認定。此外，上訴人並未提出其他 積極事證，以資證明延平公司與張世華之繼承人間，就系 爭土地已成立租賃契約之事實；其空言抗辯：依買賣不破 租賃原則，被上訴人應繼受延平公司與系爭土地之原所有 人間，就系爭土地之意定租賃法律關係云云，亦嫌無據而 不足採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 民法第七百六十七條前段、第八百二十一條分別定有明文。 查系爭土地係被上訴人與訴外人李春財、李春木、施明聰、 陳姵穎、黃炳杰、卓秋霖、蔡明俊、湯榮順等人所共有，上 訴人並無使用之正當權源，其所有系爭建物占用系爭土地之
全部面積，自屬無權占有。從而，被上訴人本於共有物返還 請求權，求為命上訴人將占用系爭土地之建物拆除後，返還 土地予伊及其他共有人全體之判決，洵屬有據，應予准許。七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第一百七十九條定有明文。無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 六十一年台上字第一六九五號判例參照）；查系爭土地係被 上訴人與訴外人李春財、李春木、施明聰、陳姵穎、黃炳杰 、卓秋霖、蔡明俊、湯榮順等所共有，惟遭上訴人占用土地 之全部面積乙情，為兩造不爭執之事實，堪認上訴人無權占 用系爭土地，獲得相當於租金之不法利益，並致被上訴人因 無法使用系爭土地而受有損害，兩者間並有相當因果關係； 則被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還占用系爭 土地所受之不當得利，於法自無不合。
八、第按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限，此觀土地法第一百零五 條準用同法第九十七條第一項規定自明。至於土地法第九十 七條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之 租金而言。苟承租人所承租者為工業區內之廠房，除得使用 系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租 金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承 租可比，不受土地法第九十七條所定房租最高限額之拘束（ 最高法院九十二年度台上字第一四七五號裁判要旨參照）。 本件被上訴人主張：其與其他共有人自一００年九月二十二 日登記為系爭二筆土地之所有人，且其他共有人業將其等對 於上訴人之不當得利債權讓與予伊一人者，業據被上訴人提 出而為上訴人所未爭之系爭土地登記謄本，及債權讓與書存 卷（參見本審卷第三八頁至第五０頁）可佐，應堪憑採。再 查：
（一）上訴人所有系爭建物占用系爭土地全部，占用之位置詳如 附圖所示（系爭建物另外占用同段一三０七、一二三地號 土地之面積，依序為八．一六平方公尺、四．六二平方公 尺）；現由詠寶公司作為工廠營業使用者，除據原審法院 會同地政人員勘測明確，有卷附之勘驗筆錄、複丈成果圖 及現場照片可資參照外，且為兩造不爭執之事項之一（參 見本審卷第七三頁）。對照上訴人於原審法院審理時自陳 將系爭建物係出租於詠寶公司等語（參見原審重訴字卷第 一一三頁）觀之，被上訴人主張上訴人所有系爭建物，係 出租第三人作為廠房之營業使用者，應堪肯認。（二）被上訴人主張：詠寶公司前以每月三萬元租金向延平公司
承租系爭建物，經原審法院受理九十五年度執廉字第三三 一０六號執行事件時，載為拍賣系爭土地時之條件之一者 ，此有被上訴人提出而為上訴人所不爭之拍賣公告在卷（ 參見本審卷第六八頁反面）足參；佐以被上訴人主張詠寶 公司以每月三萬元租金向上訴人承租系爭建物者，復為上 訴人所未爭，堪認被上訴人主張上訴人每月獲得之數額為 三萬元者，固非無據。惟建物承租人支付之租金，係承租 人使用建物與土地之對價，此與租地建屋者支付之租金， 僅係使用土地之對價者不同。被上訴人以上訴人出租系爭 建物收取之租金，逕認即係上訴人使用系爭土地之不當得 利云云，已嫌速斷而不足採。
（三）至於系爭二筆土地於九十九年度之申報地價為每平方公尺 二千三百二十元，換算系爭二筆土地總面積九五五．一九 平方公尺，則系爭土地之申報總價年息百分之十為二十二 萬一千六百零四元（計算式：2,320元×955.19㎡×1/10 ＝221,604元）（元以下四捨五入），每月之金額為一萬 八千四百六十七元（221,604元÷12月＝18,467元）。本 院審酌系爭建物之主要部分占用系爭二筆土地全部面積， 僅極小部分占用其他地號土地，則上訴人將系爭建物出租 予第三人詠寶公司使用所取得之租金者，其中未占用系爭 土地部分，仍不應算入上訴人之不當得利數額。惟系爭建 物現在作為廠房之營業使用，足見上訴人所能獲得之利益 不低，應不受土地法第九十七條所定房租最高限額之拘束 ；佐以上訴人出租系爭建物所得之租金為每月三萬元，惟 上開租金係包括使用土地及建物之對價，且按諸一般常情 之下，土地之使用價值恆高於建物使用價值，使用土地之 對價與使用建物之對價比例，宜以2/3、1/3為計算等一切 情狀，認上訴人使用系爭土地之不當得利，即被上訴人無 法使用系爭土地所受之損害，應以每月二萬元為適當，逾 此，則嫌過高。
（四）綜此，被上訴人主張上訴人應返還之不當得利金額，於： ⑴自一００年九月二十二日起至一０二年二月二十一日止 （共十七月）為三十四萬元（17月×20,000元＝340,000 元）；⑵自一０二年二月二十二日起至交還系爭土地之日 止，按月給付二萬元範圍內，尚無不合；逾此，則不應准 許。
九、綜上所述，被上訴人本於物上請求權及不當得利返還請求權 ，於求為命上訴人將占用系爭土地上之系爭建物拆除後，返 還土地予被上訴人及其他共有人，併給付三十四萬元及自追 加訴狀繕本送達翌日即一０二年三月二十日（送達證書參見
本審卷第七０頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算 利息；暨自一０二年二月二十二日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付二萬元範圍內之判決者，於法尚無不合，應予准 許；逾此部分之請求，自非有據，不予准許。原審就被上訴 人請求拆屋還地之訴，所為上訴人敗訴之判決，並依兩造之 聲請，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告者，於 法並無不合；上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。至於被上訴人於第二審所為訴 之追加而應准許部分，爰依被上訴人之聲請，及依職權分別 酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告；至就被上訴人追 加而不應准許部分，其假執行之聲請亦不應准許，爰併予駁 回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決 結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人之追加之訴為一部 有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項 、第七十八條、第七十九條、第四百六十三條、第三百九十 條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 2 日
民事第二庭
審判長法 官 陳 光 秀
法 官 李 素 靖
法 官 李 文 賢
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 3 日
書記官 尤乃玉
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並
經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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