臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第19號
上 訴 人 彭國勝
訴訟代理人 黃文力 律師
被上 訴 人 張聰惠
張聰洲
張聰敏
張瑞文
張瑋文
張淑瀛
共 同
訴訟代理人 蘇衍維 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於華民國101年12月
21日臺灣嘉義地方法院第一審判決（100年度訴字第650號）提起
上訴，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠被上訴人6人為坐落嘉義市○○段○○○段000地號土地（下 稱系爭土地）之所有權人，民國（下同）94年12月間，被上 訴人張淑瀛以其餘被上訴人代理人名義，與上訴人洽談系爭 土地之買賣，然被上訴人等人均明知系爭土地為法定空地， 竟未告知上訴人，致伊誤以為系爭土地係可供建築之建地， 兩造於94年12月8日，以每坪新台幣（下同）14萬元，總價 825萬8250元之價格成立買賣契約（下稱系爭買賣契約）。 上訴人買受後，於97年2月27日復將系爭土地以840萬元出賣 予訴外人陳智仁，其後訴外人陳智仁復於97年4月29日將系 爭土地以1209萬元出賣予訴外人呂振甫，惟訴外人呂振甫就 系爭土地欲申請建築執照時，遭嘉義市政府以系爭土地屬鄰 地建物之建蔽率涵蓋範圍（即鄰地之法定空地），不得建屋 而否准建照。訴外人呂振甫遂對訴外人陳智仁提起民事訴訟 ，陳智仁於訴訟中對上訴人為告知訴訟，上訴人於當時始知 系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，不得建屋，並於該 訴訟中對被上訴人6人為告知訴訟。伊為了處理與前手陳智 仁之買賣糾紛，於100年11月21日與陳智仁和解，賠償400萬 元。按被上訴人6人於兩造簽訂買賣契約當時，並未告知系 爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋範圍，依法不得建屋（即鄰 地之法定空地），其將不得建屋之系爭土地有權利出售與上 訴人，應屬物之瑕疵及權利瑕疵，爰依民法第349條、353條
、第227條、兩造契約第8條約定或民法第360條之規定，訴 請被上訴人等負損害賠償責任，並以伊賠償訴外人陳智仁之 400萬元作為損害額，依被上訴人出售系爭土地之應有部分 各別計算個人賠償價額，請求鈞院擇一為判決云云。 （原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴） ㈢上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人張聰洲應給付上訴人66萬6667元；被上訴人張聰惠 應給付上訴人66萬6667元；被上訴人張聰敏應給付上訴人13 3萬3333元；被上訴人張淑瀛應給付上訴人66萬6667元；被 上訴人張瑞文應給付上訴人33萬3333元；被上訴人張瑋文應 給付上訴人33萬3333元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，依週年利率百分之5計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人張聰惠等6人則以：
㈠上訴人於購買系爭土地前即已向訴外人關黃秀女承租地號37 2、373土地上之建物（即前84年間申請建照案）經營補習班 ，其於嘉義地檢署100年偵字第7294號詐欺案偵查中，亦自 承向被上訴人等購買系爭土地，動機係為蓋補習班，則上訴 人係想將來以地號372、373土地連同系爭土地，以建築房屋 供經營補習班之用，而系爭土地是否為法定空地，以上訴人 承租訴外人關黃秀女承租地號372、373土地上之建物多時及 購買系爭土地其蓋補習班之動機，當知之甚稔，而上訴人亦 於94年12月間購買系爭土地後，向嘉義市政府工務局申請查 閱爭土地之現況，足見上訴人將系爭土地轉賣予訴外人陳智 仁之前，即已知悉系爭土地屬於法定空地之事實。 ㈡上訴人為經營補習班，於93年9月間，曾委託訴外人張純菁 建築師聲請變更嘉義市○○段○○○段000○000○000地號 土地及其上建物之使用執照時，即取得相關使用執照等資料 ，並必然由張純菁建築師告知上訴人，系爭土地為373及375 號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，屬法定空地不得作為建築 使用之事實。縱上訴人並非明知系爭土地為法定空地，上開 變更使用執照之相關資料既由張純菁於93年9月間交付予上 訴人，上訴人不知系爭土地為法定空地亦屬具有重大過失之 情事。
㈢又系爭372號土地係雖為訴外人張春岸（即張淑瀛及張聰敏 之父）、張聰惠、張聰洲及張聰彬（即張瑋文、張瑞文之父 ）所共有，然當時訴外人鍾裕祥要求承租訴外人關黃秀女將 地號373、375號土地及連同系爭土地，用以建築房屋經營餐
廳，惟上述地號373、375號土地及系爭土地，卻由關黃秀女 以該等土地做為申請建造執照之用，當時係由身為長輩之張 春岸全權決定同意系爭土地之出租及以系爭土地連同關黃秀 女所有之地號373、375號土地共同申請建照，系爭土地作為 法定空地比，檢察官調閱當時嘉義市工務局當時之建照執照 ，發現張春岸、張聰惠、張聰洲及張聰彬之簽章筆跡一致， 足見系爭土地於84年間出租事宜卻由張春岸全權處理，被上 訴人張聰惠、張聰洲及張聰彬並不清楚，亦無法將該事實告 知被上訴人張淑瀛，是被上訴人等人確實無法知悉系爭土地 為法定空地比之情形，故當無故意不告知之情事。又系爭買 賣之代理人張淑瀛並不知悉系爭土地是作為法定空地比，亦 未保證系爭土地可以建築房屋。參以上訴人於偵查中亦自承 購買系爭土地時，係考量土地價格、座落地點等因素後始購 買，亦未告知張淑瀛系爭土地將供建築之用，其購買系爭土 地之內心動機亦非賣方代理人被上訴人張淑瀛所知悉，從而 ，被上訴人就系爭買賣並無故意亦無過失，亦當無重大過失 可言置辯。
㈣答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭372地號土地，原為訴外人張春岸（歿）、被上訴人張 聰惠（87歲）、被上訴人張聰洲（85歲）及張聰彬（歿）等 人所有。被上訴人張淑瀛（78歲）、張聰敏（87歲），係於 86年8月15日，因分割繼承登記而分別取得原屬其父張春岸 對上開土地之應有部分；被上訴人張瑋文、張瑞文則係於91 年10月9日，因分割繼承登記而分別取得原屬其父張聰彬對 上開土地之應有部分。
㈡上訴人於94年12月8日與被上訴人張聰洲、張聰惠、張聰敏 、張淑瀛、張瑞文、張瑋文等人簽訂買賣契約，就系爭土地 以每坪14萬元價格購買，總價金為825萬8250元。 ㈢系爭土地之使用分區為住宅區，在94年12月8日出賣當時屬 法定空地，不得建築。
㈣依兩造契約第8條約定「出賣人擔保出賣標的物之所有權完 整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係，亦無他項權利設定負擔， 如有任何糾紛致承買人受有損害時，出賣人願負損害賠償之 責」。
㈤上訴人於97年2月27日以840萬元將系爭土地出賣給訴外人陳 智仁，其後陳智仁又於97年4月29日將系爭土地以1209萬元
出賣予訴外人呂振甫，訴外人呂振甫就系爭土地欲申請建築 執照時卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵蓋 範圍，不得建屋而否准建照。
㈥上訴人賠償陳智仁400萬元。
㈦以上，有系爭土地買賣契約書3份（分別為兩造間、上訴人 與訴外人陳智仁間、陳智仁於訴外人呂振甫間）、上訴人與 陳智仁間之和解書、總計400萬元以陳智仁為受款人之台灣 銀行支票2張（原審卷第8至13頁、第18至20頁、第65頁正面 至66頁背面）；嘉義市政府101年2月15日府工建字第000000 0000號覆函及附件（原審卷第84至97頁）、系爭土地登記謄 本（原審100年度重訴字第33號影卷），土地異動索引（嘉 義地方法院檢察署100年度交查字第2174號影卷）等件可稽 ，堪信真正。
四、被上訴人交付之系爭372地號土地，有無權利瑕疵？是否合 於債之本旨為給付？經查：
㈠所謂「權利瑕疵擔保」，依民法第349條及第350條規定，出 賣人僅擔保訴外人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權 利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權 利完整無缺或權利存在之謂。次按「給付係以交付特定物為 標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契 約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付，仍屬依債務本旨 而為給付，尚不構成不完全給付。是不完全給付之構成，必 以瑕疵係於契約成立後發生，始足當之，如瑕疵於契約成立 時即已存在，則或為物之瑕疵擔保責任問題，不構成不完全 給付。」（最高法院92年度台上字第1733號、101年度台上 字第1898號判決可資參照）。
㈡上訴人主張兩造買賣契約書第8條約定：「出賣人擔保出賣 標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無其他 權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負 損害賠償之責」（原審卷第8頁），被上訴人交付之系爭372 地號土地為法定空地，依法不得建築，屬權利瑕疵之不完全 給付云云。
㈢經查，訴外人關黃秀女於84年間，以其所有地號373、375號 土地與系爭372地號土地合併申請建造執照，而於該地點興 鋼鐵造建築物1棟，惟該建物實係訴外人鍾裕祥向關黃秀女 之子關長大承租土地，並委託訴外人陳資雲建築師設計建造 ，擬於該址開設海產店，系爭土地亦由訴外人鍾裕祥向原共 有人張春岸承租，租期3年，租金1次繳付，而由共有人張春 岸出具土地使用權同意書1紙予訴外人鍾裕祥，同意系爭土 地為地號373及375號土地上建物之建蔽率涵蓋範圍，相關承
租事宜及收付租金均由訴外人鍾裕祥與共有人張春岸接洽辦 理，其餘所有權人並未過問參與各情，有臺灣嘉義地方法院 檢察署100年度偵續字第142號及嘉義市政府工務局A84嘉市 工局建執字第0000000號建造執照卷可按，被上訴人主張「 系爭372地號土地早在兩造買賣契約成立之前，即為法定空 地」乙情，與事實相符，應堪採信。因此系爭372號土地上 訴人於94年12月8日買受時既屬「法定空地」，應受建築法 第11條第3項「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移 轉，並不得重複使用」之限制，自不待言。
㈣按系爭土地於兩造94年12月8日買賣契約成立前，為地號373 及375號地上建物之「法定空地」，應受建築法第11條第3項 之限制，業如上述，惟被上訴人既依上訴人買受系爭土地之 現狀為給付（所有權移轉），仍屬依債之本旨為給付，不構 成「不完全給付」，亦無「權利瑕疵」問題。上訴人主張被 上訴人給付之系爭土地具有權利瑕疵，且未合乎債之本旨， 依民法第349條、第353條及不完全給付之規定，請求被上訴 人賠償，為無理由。
五、上訴人應否負民法第354條物之瑕疵擔保（含保證品質）賠 償責任？經查：
㈠兩造94年12月8日買賣契約書第8條約定：「出賣人擔保出賣 標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無其他 權利設定負擔如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負 損害賠償之責」云云（原審卷第8頁），然此項約條款，旨 在重申出賣人依法負有權利擔保責任，並無特別約定被上訴 人應保證系爭372地號土地具有「可供申請建築執照，否則 買賣不成立。」之品質。此由上訴人與訴外人陳智仁另於97 年2月27日成立之買賣契約第9條除約定「賣方（上訴人）擔 保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他 人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事 ，賣方應於完稅款交付日前負責清理，但本契約另有約定者 ，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其 他有關法令規定辦理。」外，另於第15條第3款特別約定「 此土地必須可提供申請建築執照，否則買賣不成立。」（10 0年度重訴字第33號卷陳智仁告知訴訟狀證一），可見一斑 。況上訴人於偵查中自承「伊係因思考一陣子後，自覺價格 及地點尚可」、「原本想要在那裡蓋補習班」、「被告張淑 瀛亦未向伊稱該筆土地可供建屋」、「伊未告知系爭土將作 建築之用」、「雙方所締結買賣契約亦未特別標明『此土地 必須可供申請建築執照』」等情（100年度交查字第2174號 偵查卷100年9月23日筆錄），上訴人據此主張「被上訴人依
94年12月8日買賣契約書第8條約定，保證系爭土地具有可供 建築之品質」，尚非有據。
㈡次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。 查系爭土地在買賣及交付前已屬法定空地，依建築法第11條 規定，應與實際由訴外人鍾裕祥起建之飲食店基地即訴外人 關黃秀女所有同小段373、375地號土地合併為一宗，非依規 定不得分割、移轉，並不得重複使用，已如上述。而訴外人 呂振甫自其前手即訴外人陳智仁購入系爭土地後欲申請建築 執照時，卻遭嘉義市政府以系爭土地係鄰地建物之建蔽率涵 蓋範圍，不得建屋而否准建照，致引發本件爭執，故系爭土 地存有通常效用有所減少之瑕疵，固可認定。
㈢惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前 條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負 擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，民法第35 5條定有明文。茲查，上訴人曾於89到90年間，向訴外人關 黃秀女承租373、375地號土地作為補習班使用，時間長達5 、6年之久，並曾於93年9月間以訴外人關黃秀女名義為申請 人，委託訴外人建築師張純菁建築師申請變更建物用途為「 補習班」，此有嘉義市政府於93年9月14日收件（參見嘉義 市政府（86）426變更使用執照存根所蓋之「已用印信」章 ），地號資料附表即包括系爭372地號土地，依訴外人張純 菁建築師在該申請案提出之（變更後）壹層平面圖，業已將 系爭372地號土地連同部分373號土地，標示為綠色之空地， 並於系爭土地設置停車位各情，有嘉義市政府101年4月6日 府工建字第0000000000號函檢附系爭變更使用執照案卷可按 ，足見系爭土地為法定空地，應為辦理變更執照之建築師張 純菁所知悉，核與張純菁建築師在刑事偵查中證述「當時（ 93年9月）在變更使用執照時，就知道系爭372地號土地為法 定空地」（臺灣嘉義地方法院檢察署100年度交查字1844號 卷100年9月16日詢問筆錄）相符。
㈣證人張純菁建築師嗣於本院雖證稱：「彭國勝係購入系爭土 地後請伊規劃，伊規劃後發現這塊土地有問題才告知彭國勝 。」、「彭國勝購買系爭土地之前有提過說想作補習班，但 伊沒有注意到這件事情，伊於93年9月有受彭國勝委託辦理 變更建築物用途為補習班，當時並無告知彭國勝372地號土
地為法定空地，伊只是將飲食店變更為補習班，土地問題並 非重點」云云（本院卷第66頁），惟證人張純菁建築師既於 上開刑事案件證稱「於93年9月辦理變更使用用途時知悉系 爭372地號土地為法定空地」，且其辦理上開用途變更時亦 有繪圖標示系爭土地為法定空地並劃設為停車位，依其建築 師專業，難諉為不知，證人張純菁證述「於93年9月間辦理 變更使用用途時未注意系爭土地為法定空地」乙節，難認可 採。又依證人張純菁建築師之證言，縱其未於辦理變更用途 時告知上訴人系爭土地為法定空地，亦難謂上訴人不知或無 從為知悉，此項證言，不足採為有利上訴人之證明。 ㈤另證人張純菁建築師證述「93年9月變更使用執照時有繪圖 標示372地號土地為法定空地，也有將該次核准變更之資料 交予彭國勝」，是證人張純菁於辦理系爭變更建築物使用用 途時，已知悉系爭372地號土地為法定空地，且於圖說以綠 色標示載明，並規劃為停車位，復將上開資料交予上訴人收 存，足見上訴人於93年9月間委請證人辦理變更用途，證人 張純菁交付系爭372地號土地相關圖說後，上訴人已處於可 得知悉之狀態。且上訴人自承購買系爭土地目的在興建補習 班，惟自94年12月8日購買後，至97年2月27日轉賣給訴外人 陳智仁之間，並無興建補習班之舉，縱或「張純菁建築師於 上訴人購入系爭土地後，受託規劃建築設計圖時，始告知上 訴人系爭土地為法定空地」屬實，則上訴人於94年12月8日 至97年2月27日長達2年餘之期間，未曾向被上訴人等人尋求 解決，反將系爭土地轉賣予訴外人陳智仁，訴外人陳智仁再 轉賣予訴外人呂振甫，嗣呂振甫發現系爭土地不得建屋，遂 向訴外人陳智仁求償，陳智仁因而向上訴人提出刑事告訴， 上訴人始向被上訴人提出刑事詐欺告訴及本件損害賠償之訴 ，上訴人所稱「伊購入系爭372地號土地後，始發現為法定 空地」云云，與常情相違，殊難採信。
㈥況查，上訴人於買受系爭土地前，曾向訴外人關黃秀女承租 相鄰之373、375地號土地作為補習班使用長達5、6年，對系 爭372地號土地始終為空地之使用狀況，難諉為不知。參以 系爭土地買賣價金高達825萬8250元，上訴人一再主張其購 入系爭土地係為以之為基地興建補習班，則對於系爭土地能 否合於建築法規興建房屋一事，依一般交易習慣，應會多方 查證，始符常理，遑論上訴人於93年9月委請訴外人張純菁 建築師辦理變更使用用途時，依建築師交付之相關圖說資料 ，已處於可得知悉系爭土地之現狀，足見上訴人於買受系爭 土地時，對系爭土地為法定空地，縱未明知，亦屬有重大過 失而不知。
㈦又系爭372號土地係雖為訴外人張春岸（即張淑瀛及張聰敏 之父）、張聰惠、張聰洲及張聰彬（即張瑋文、張瑞文之父 ）所共有，惟上述地號373、375號土地及系爭372地號土地 ，係由訴外人關黃秀女以上開土地做為申請建造執照之用， 當時係由訴外人張春岸全權決定同意系爭土地之出租及以系 爭土地連同關黃秀女所有之地號373、375號土地共同申請建 照，系爭土地作為法定空地，此由檢察官調閱當時嘉義市工 務局當時之建照執照，發現張春岸、張聰惠、張聰洲及張聰 彬之簽章筆跡一致，足見系爭土地於84年間出租事宜卻由訴 外人張春岸處理，被上訴人張聰惠、張聰洲及張聰彬、張淑 瀛等人，確實無法知悉系爭土地為法定空地之情形，應無故 意不告知之情事。且被上訴人張淑瀛等並未特別保證系爭土 地「具有可供建築」之品質，依民法第355條規定，被上訴 人無需負瑕疵擔保之責，上訴人依物之瑕疵擔保請求權，主 張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，亦無理由。 ㈧又系爭372地號及地號373、375土地業已辦理「法定空地」 分割完畢，系爭372地號土地已可申請建築執照，此有嘉義 市政府100年11月22日府工建字第0000000000號函、100年10 月18日府工建字第0000000000號函暨嘉義市政府法定空地分 割證明在卷足按，並經證人嘉義市○○○○○○○○○○○ ○村○○○○○○○000○○○○○000號偵查卷），系爭37 2地號土地嗣已可申請建築執照，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人主張向被上訴人買受之系爭372地號土地 ，被上訴人所為之給付，具有權利瑕疵，亦不合乎債之本旨 為不完全給付，依兩造契約、民法第349條、第353條不完全 給付，或民法第360條物之瑕疵擔保等法律關係，請求被上 訴人賠償損害，為無理由，原審駁回上訴人之訴及假執行之 聲請，核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改 判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂
法 官 曾平杉
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書
狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
書記官 汪姿秀
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。