臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第50號
上 訴 人 周祖省
訴訟代理人 林志宏律師
被 上訴人 陳信進
上列當事人間因返還土地等事件，上訴人對於中華民國101年11
月29日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第195號第一審判決提起
上訴，經本院於102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○○○段000000地號 土地，面積120平方公尺，權利範圍全部，及其上桃園縣中 壢市中壢埔頂段8192（面積97.3平方公尺）、8193（面積73 .3平方公尺）、8194（面積73.3平方公尺）、8195（面積73 .3平方公尺）、8196（面積73.3平方公尺）建號，門牌號碼 依序為桃園縣中壢市○○路00號1、2、3、4、5樓，權利範 圍均為全部，另共用部分為桃園縣中壢市○○段0000○○○ 0000○○○○○○號，權利範圍均1/10（以下合稱系爭房地 ），原為上訴人所有，而上訴人分別於民國（下同）93年12 月30日將系爭房地之土地部分，94年2月25日將系爭房地之 房屋部分，以買賣為登記原因，將系爭房地辦理所有權移轉 登記予被上訴人，並於94年3月30日完成登記。惟被上訴人 除先交付上訴人現金新臺幣（下同）30萬元之買賣價金外， 其餘價款迄未付清，而兩造口頭合意之系爭房地買賣總價金 為1,200萬元，並約定先將系爭房地所有權移轉登記予被上 訴人，由被上訴人將系爭房地設定抵押權予銀行，並以其名 義辦理貸款供作給付部分買賣價金之用，其餘買賣價金則於 5年內，由被上訴人分次付款予上訴人，於被上訴人給付全 部買賣價金完畢以前，系爭房地之所有權狀均先放置於辦理 所有權移轉登記之土地代書謝金水處，由其保管，待被上訴 人依兩造間買賣契約付訖全部買賣價金後，方能取得系爭房 地之所有權狀。然被上訴人多年來均未付清前述系爭房地剩 餘之買賣價金，故系爭房地雖已完成所有權移轉登記予被上 訴人，但完成移轉登記後之系爭房地所有權狀仍一直保管於 謝金水處，而未由上訴人會同被上訴人讓其領回系爭房地所 有權狀，是被上訴人迄未付清系爭房地買賣價金，已屬給付 遲延，上訴人先依民法第254條規定，定相當期限催告被上 訴人履行，於被上訴人仍未於期限內履行後，再以存證信函 合法解除系爭房地買賣契約，故上訴人依民法第259條第1款
規定，請求被上訴人將系爭房地辦理所有權移轉登記予上訴 人以為返還，應有理由，爰請求被上訴人應將系爭房地辦理 所有權移轉登記予上訴人等情。原審為上訴人全部敗訴之判 決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上 訴人應將系爭房地辦理所有權移轉登記予上訴人；㈢第一、 二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面：上訴人係被上訴人之岳父（即被上訴人配偶 周媛玲之父親），系爭房地實係上訴人以贈與之意思，而虛 偽以買賣方式將所有權移轉登記予被上訴人（即假買賣真贈 與），被上訴人並未以1,200萬元向上訴人買受系爭房地， 是上訴人以被上訴人就系爭房地積欠其1,170萬元買賣價金 ，而主張解除系爭房地買賣契約，並請求回復原狀將系爭房 地所有權移轉登記予上訴人云云，顯無理由。本件係上訴人 欲將系爭房地贈與予被上訴人夫妻，為了規避贈與稅，經徵 得周媛玲之同意，上訴人與被上訴人乃虛以買賣為原因（隱 藏贈與），將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，故上訴 人將系爭房地所有權移轉予被上訴人之原因關係實係「贈與 」，並非「買賣」。況倘真如上訴人所述，被上訴人以1,20 0萬元之總價款買受系爭房地，以如此高額之不動產買賣， 怎可能未簽訂不動產買賣契約書？又怎可能不在買賣契約書 內詳細約定付款條件、付款期別、日期、違約罰則等一般民 眾均會約定之重要事項？且上訴人亦自承兩造間就系爭房地 並無簽訂書面之不動產買賣契約書，僅謂有「口頭約定」云 云，更與事理相違；再按一般不動產交易之常理，買方至少 亦需支付5成以上之買賣總價金，賣方始同意先將不動產所 有權過戶予買方，焉有可能買方僅支付不到1成之買賣價金 ，賣方即同意先將不動產過戶予買方，由此足證，上訴人所 述被上訴人僅支付區區30萬元，尚欠1,170萬元，上訴人即 先將系爭房地過戶予被上訴人，顯與常情相違，不足採信。 又被上訴人確有支付30萬元予上訴人，然而該30萬元絕非買 賣價金，係上訴人將系爭房地辦理移轉登記過戶予被上訴人 ，依法必須繳納土地增值稅52萬6,509元、房屋稅合計7,569 元、契稅合計5萬6,088元，總計需繳納稅捐59萬0,166元， 而當時上訴人認為既然將系爭房地贈與予被上訴人夫妻，應 由被上訴人夫妻負責繳納上開將近60萬元之稅捐，惟當時被 上訴人及配偶周媛玲表示無力負擔繳納如此高額之稅捐，上 訴人乃退而要求被上訴人夫妻至少要負擔一半之稅捐，被上 訴人始湊出30萬元現金交予上訴人用來支付上開稅捐，其餘 之另一半稅捐則由上訴人負責繳納。因此，上訴人將系爭房 地所有權移轉予被上訴人之真意，原因關係實為贈與，雖形
式上係以買賣為原因辦理過戶，然實質上確屬贈與，仍應適 用贈與之規定，故兩造間贈與系爭房地之債權行為及物權行 為均具備成立要件及有效要件，仍屬有效，被上訴人仍取得 系爭房地之所有權；上訴人主張與被上訴人間移轉系爭房地 之原因關係為買賣，絕非事實，上訴人所述買賣總價金1,20 0萬元云云，更屬無稽。本件上訴人以存證信函催告給付積 欠之買賣價金，並以存證信函解除買賣契約，均屬無據，進 而依民法第259條規定，請求被上訴人將系爭房地所有權移 轉登記予上訴人，以為返還，更無理由等語，資為抗辯，並 為答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用均由上訴 人負擔。
三、兩造不爭之事實：
㈠系爭房地原為上訴人所有，上訴人分別於93年12月30日將 系爭房地之土地部分，94年2月25日將系爭房地之房屋部 分，以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人 ，並於94年3月30日完成登記。
㈡被上訴人曾交付上訴人30萬元。
四、兩造爭執要旨：系爭房地之移轉登記，其法律關係究係買賣 或贈與？上訴人請求被上訴人移轉登記有無理由？茲說明如 次：
本件系爭房地之移轉登記其所本之法律關係應為贈與而非買 賣。經查：
㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約。」「當事人就標的物及其價金之互相 同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條定有明文。 依此規定，買賣契約之成立，買賣之標的物及價金係買賣 契約成立之必要之點，此必要之點之合致，買賣契約始為 成立。
㈡查上訴人固主張其於民國93、94年間與被上訴人口頭成立 買賣契約，約定由上訴人出賣系爭房地予被上訴人，方將 原為自己所有之系爭房地，辦理首揭所有權移轉登記予被 上訴人，且舉兩造間系爭房地之買賣所有權移轉契約書、 登記第二謄本（土地標示及所有權部）登記原因欄「買賣 」之記載，以及被上訴人所提出系爭房地桃園縣政府稅捐 稽徵處94年度契稅繳款書（見被證三）契別及稅率欄所載 「1.買賣6.0％」等，並舉證人即土地代書人謝金水到庭 證述「當時原告（即上訴人）告訴我是要賣給女婿所以沒 有訂立私契約」等為證。被上訴人則以：上訴人周祖省係 被上訴人之岳父，系爭房地實係上訴人以贈與之意思，而 虛偽以買賣方式將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人（
即假買賣真贈與），上訴人欲將系爭房地贈與予被上訴人 夫妻，係為了規避贈與稅，且為感念被上訴人之妻，即上 訴人之女在娘家幫忙管理房地出租學生事宜，上訴人又無 法舉證證明兩造間就系爭房地有約定買賣價金究為1,200 萬元或399萬4,600元，倘若真係買賣關係，為何上訴人無 法確定買賣價金為何？且以不動產買賣常情而言，如此高 額之不動產買賣，怎可能未簽訂不動產買賣契約書，詳細 約定付款條件、付款期別、日期、違約罰則等一般民眾均 會約定之重要事項？倘若如上訴人所稱被上訴人尚積欠買 賣價金1,170萬元，按一般不動產交易之常理，焉有可能 買方僅支付不到１成之買賣價金，賣方即同意先將不動產 過戶予買方。又查，被上訴人確有支付30萬元予上訴人， 然而，該30萬元絕非買賣價金。實則，上訴人將系爭房地 辦理移轉登記過戶予被上訴人，依法必須繳納土地增值稅 52 萬6,509元、系爭一樓至五樓建物之房屋稅合計7,569 元、契稅合計5萬6,088元，總計需繳納稅捐59萬0,166元 ，而當時上訴人認為既然將系爭房地贈與予被上訴人夫妻 ，上訴人起初要求應由被上訴人夫妻負責繳納上開將近60 萬元之稅捐，惟當時被上訴人及配偶周媛玲表示無力負擔 繳納如此高額之稅捐，上訴人乃退而要求被上訴人夫妻至 少要負擔一半之稅捐，被上訴人乃想辦法湊出30萬元現金 交予上訴人用來支付上開稅捐，其餘之另一半稅捐則由上 訴人負責繳納，由此可證，被上訴人所支付予上訴人之30 萬元現金，根本不是買賣價金，至為明顯，且亦可佐證上 訴人所指1,200萬元買賣價金，確屬虛構，洵無可採等語 。
㈢上訴人主張買賣是諾成契約，不以書面為必要固然屬實， 然上訴人就買賣價金之必要之點，未能舉證之實其說；且 民間一般不動產買賣，除約定不動產買賣之價金、標的等 重要事項外，尚先訂立不動產買賣合約書約定詳細付款條 件、付款期別、日期、違約罰則等一般事項，以昭慎重。 查本件如上訴人所主張兩造買賣價金高達1,200萬元，兩 造除未簽訂不動產買賣契約書私約，詳細約定前揭一般民 眾均會約定之重要事項，且被上訴人僅交付30萬元，上訴 人即將系爭之不動產無條件移轉登記予被上訴人，此為兩 造不爭執之事實，其是否真為買賣已啟人疑竇？縱如上訴 人所言因被上訴人係上訴人之女婿，然既係買賣，既有錢 財之來往，且如此高額之交易，更會訂立買賣契約，以昭 慎重，避免不必要之糾紛，此其一。又本件交易金額高達 1,200萬元，被上訴人僅交付30萬元，則上訴人為何即為
同意為移轉之登記？上訴人雖稱被上訴人尚積欠1,170萬 元，然證人即被上訴人之妻，即上訴人之女兒周媛玲到庭 證稱：「我要證明系爭房地是原告贈與給我的，因為我在 家裡幫忙家裡出租房屋給別人，因為我爸爸名下有四棟房 子，一棟在中央大學附近，是一到三樓地坪數二十多坪、 另外三棟一到五樓坪數是二十多坪，是在中原大學附近， 四棟房子都是出租套房，出租給學生，四棟加起來有五六 十間的套房，每間套房每一學期都是一萬五到兩萬之間， 出租套房都是我在幫忙管理，我都沒有領薪水，我從八十 幾年開始到之前原告告我都是我在管理，因為我沒有拿任 何薪水，所以爸爸才贈與房屋給我們夫妻。我另外有一個 哥哥、一個弟弟，媽媽在八十四年過世了，出租套房除我 之外，爸爸及弟弟也有在幫忙管理，管理包括出租、打掃 、收信件、處理學生住宿的種種狀況等。我在中原的出租 套房也有一間房間，中原的三棟房子是相連的，這四棟房 子現在還是出租，包括爸爸贈與給我的房子也是在中原附 近的出租套房，包含在這四棟房子裡的一棟，我不清楚爸 爸有無贈與給哥哥、弟弟，但我媽媽生前有交代以後我們 兄弟姊妹一人會有一棟房子，但是只有這樣說，沒有特定 那一棟要給誰。爸爸有無其他財產我不清楚，我幫忙收取 的房租都是交給爸爸或弟弟，哥哥有沒有我不清楚，我都 沒有得到……有親耳聽到原告要把房地贈與給我們，他去 代書那裡也是這樣說……因為要節稅，贈與稅要很高的稅 額，所以才會用買賣的方式，過戶給我先生，因為當時我 身上只有30萬元，所以我爸爸告訴我過戶在我先生名下， 又怕我先生把房地拿去賣掉，所以權狀一直放在代書那裡 ……30萬元就是房子辦理過戶登記的手續費、稅金。」等 語（參原法院卷第15頁）。可見上訴人將系爭房地移轉登 記予被上訴人，應係以贈與之意而為移轉登記無訛，否則 焉有僅交付30萬元即為移轉登記之理？參酌被上訴人答辯 稱：上訴人提出之系爭房地辦理移轉登記過戶予被上訴人 ，依法必須繳納土地增值稅52萬6,509元、系爭一樓至五 樓建物之房屋稅合計7,569元、契稅合計5萬6,088元，總 計需繳納稅捐59萬0,166元等語，此為上訴人所不否認， 且證人周媛玲雖為被上訴人之妻，但其亦為上訴人之女。 且其證詞與後述各情節，並無矛盾之處，其證言自屬可信 。又依一般交易常規而言，焉有土地增值稅及其他之稅金 ，雙方均未約定應由何人繳納，即統籌要被上訴人繳交60 萬元稅金，待被上訴人無力繳納，始由被上訴人交付一半 稅金之理？此其二。再上訴人於93年底、94年初間移轉系
爭土地及建物予被上訴人，迄今已8、9年之久，若雙方係 買賣之法律關係，上訴人焉未有片言隻字向債務人之被上 訴人或其夫妻催討債務？此其三。再被上訴人為上訴人之 女婿，依證人即被上訴人之妻周媛玲之上開證述，周媛玲 自80幾年開始即在娘家幫忙管理上訴人名下有四棟房子出 租套房，直至本件訴訟與其父親生變止，其均未領有薪水 ，且其生母於生前亦交待周媛玲之兄弟姐妹一人一棟房子 ，此周媛玲於原法院證述時，上訴人並未否認此事實，僅 主張周媛玲所述無法證明確有贈與（見原審卷第151頁背 面）。依常情而言，上訴人贈與系爭不動產與周媛玲，且 為避稅而登記予周媛玲之夫之被上訴人名下，與常理常情 亦未有違，此其四。證人即土地代書謝金水係上訴人之友 人，其到庭證稱：「兩造辦理系爭移轉登記過戶手續，對 於買賣的價金、條件等，我都不清楚，我只單純幫兩造辦 理過戶手續，辦畢後，土地權狀、公定買賣契約書正本都 在我這裡。」等語（參原法院卷第150頁）。類此辦理過 戶手續，遑論已與一般買賣常情不符，且查土地代書謝金 水對於稅金、手續費等應由兩造何人支付，亦未聞兩造有 為約定，亦顯與一般買賣常情有違，故難以證明兩造有買 賣關係，此其五。上訴人雖又主張依兩造間系爭房地之買 賣所有權移轉契約書、登記第二謄本登記原因欄「買賣」 之記載、異動索引，以及被上訴人所提出系爭房地桃園縣 政府稅捐稽徵處94年度契稅繳款書契別及稅率欄所載「1. 買賣6.0％」，均為買賣之證明，惟此為兩造間之不動產 所有權移轉登記之表徵記載，依上開之說明，亦難認定兩 造之不動產所有權移轉登記之真意為買賣關係而非贈與， 此其六。綜上所述，兩造間之系爭房地所有權移轉登記， 應確認係上訴人贈與予其女，即被上訴人之妻周媛玲，並 登記予被上訴人，而非買賣關係，上訴人徒以兩造間有買 賣契約並以買賣為登記原因而主張兩造間有買賣關係，並 依法解除契約，請求被上訴人辦理所有權移轉登記予上訴 人，為無理由。
㈣上訴人雖一再請求傳訊上訴人之子周宗朋以證明本件系爭 買買價金為1,200萬元，雙方議定價金之經過，締結契約 之對象，未付清價金前即過戶與被上訴人，乃曾多次口頭 催告被上訴人之事實，惟查周宗朋係上訴人之子，縱經傳 訊，其所為之證言，難免偏於上訴人，周宗朋非但為上訴 人之子，如本件上訴人勝訴，取回系爭房地，其將未有受 贈或繼承遺產之利益。再者，目前系爭房屋係周宗朋占有 並收取租金（見本院卷第73、86、125-136頁），仍未返
還被上訴人，是以本院縱使傳訊該證人，其證言亦不足採 信，故無傳訊之必要。
五、綜上所述，本件上訴人主張其已依法解除系爭房地之買賣契 約，並依依民法第259條規定，請求被上訴人將系爭房地移 轉登記為上訴人所有云云，其請求為無理由，原審判決上訴 人敗訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決 不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法經審酌後，認與判 決結果無影響及兩造就調解方案所為之陳述，無一一論究之 必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 16 日
民事第15庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 方彬彬
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 16 日
書記官 方素珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。