臺灣高等法院民事判決 102年度上字第492號
上 訴 人 黃秀月
訴訟代理人 彭奎源
被 上訴人 曾秀英
訴訟代理人 曾英傑
上列當事人間確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國10
2年3月21日臺灣新北地方法院101訴字第2771號第一審判決提起
上訴，經本院於102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為新北市○○區○○路0段00號0樓、00 號0樓房屋（下稱00號、00號房屋）所有權人，被上訴人於 民國98年8月18日購入同址00號0樓、0樓房屋。因上開房屋 位於同一棟樓而左右、上下相鄰，上訴人與被上訴人之前手 即訴外人吳宜真於97年8月25日與訴外人捷安特公司訂立房 屋租賃契約書，將上開房房屋出租予捷安特公司，租期自97 年8月1日起至106年6月30日止，並共同分配租金各二分之一 。嗣被上訴人98年8月18日購入上開房屋後，與捷安特公司 另簽訂除租期自98年9月1日起外，其餘內容相同之租賃契約 ，故兩造就上開房屋有默示分管契約存在。其後捷安特公司 與兩造合意提前終止租約，於100年12月31日將上開租賃房 屋騰空返還兩造，兩造本同意繼續共同委由房屋仲介公司出 租上開房屋，惟未能順利招租，詎被上訴人於101年5月13日 突告知上訴人，表示其已將所有之00號樓及0樓房屋出租予 某牙醫診所，租期自101年7月起計5年，租金則自101年10月 1日起計算，每月租金新臺幣(下同) 10萬元。被上訴人並私 自僱工拆毀兩造共用之鋼構樓梯、水電及中央空調設備，且 該牙醫診所之招牌使用至00號0樓房屋之外牆，侵害上訴人 所有00號0樓、00號0樓房屋之權益。爰依民法第767條及侵 權行為規定，求為命被上訴人賠償上訴人自101年10月起至 本件判決確定日止，按月給付上訴人收入租金之一半即5萬 元之判決等語。(原審為上訴人敗訴之判決)並對原判決聲明 不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 自101年10月起至本件判決確定日止，按月給付上訴人5萬元 。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人為00號0樓、0樓房地所有權人，兩 造並無分別共有關係存在，自無分管可言，被上訴人將所有 之上開房屋出租予耀美牙醫診所，乃合法行使自己之所有權
，並無侵害上訴人之權利。又被上訴人所拆除之鋼構樓梯、 水電及中央空調設備為捷安特公司所留下，捷安特公司同意 由出租人自行僱工拆除並回復租賃房屋之原狀，並以押租金 扣抵拆除與回復原狀之費用，且所拆除之部分，均係在自己 所有權範圍之內，牙醫診所之招牌為牙醫診所製作等語，資 為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。三、查上訴人為00號0樓、00號0樓房屋所有權人，被上訴人於98 年8月18日間買受00號0樓、0樓房屋，並辦理所有權登記完 畢；上開房屋位於同一棟樓而左右、上下相鄰，被上訴人之 前手吳宜真曾於97年8月25日，與捷安特公司訂立房屋租賃 契約書，將其所有之系爭00號0樓、0樓房屋出租予捷安特公 司，租金每月11萬元，租期自97年8月1日起至106年6月30日 止，而上訴人亦將其所有之00號0樓、00號0樓出租予捷安特 公司，租金、租期同上；被上訴人98年8月18日取得系爭00 號0樓、0樓房地所有權後，與捷安特公司另簽立租賃契約， 除出租人由吳宜真變更為被上訴人、租期變更自98年9月1日 起外，其餘內容則未變更；嗣捷安特公司與兩造合意提前於 100年12月31日終止租約，將上開房屋騰空返還兩造，捷安 特公司同意二個月租金額之押租金，其中一個月之押租金作 為提前終止之違約金，另一個月押租金則作為出租人自行拆 除屋內裝潢之拆遷費用；其後被上訴人於101年6月間將其所 有00號0樓、0樓房屋自行出租予耀美牙醫診所等事實，有00 號0樓、00號0樓、0樓房屋建物所有權狀、登記簿謄本、異 動索引、異動清冊、與捷安特公司之租賃契約書、違約金收 據、終止租賃契約書同意書在卷可稽(原審卷第26、27、32- 43、87-97頁、原審101司板調字第191號卷第26頁背面至35 頁正面、51頁背面至60頁正面)，並為兩造所不爭執(本院卷 第42頁)，應堪信為真實。
四、上訴人主張本件應先行調解程序，被上訴人違反分管契約之 約定，自行將00號0、0樓房屋出租於耀美牙醫診所，拆除中 央空調設備、水電及鋼構樓梯及耀美牙醫診所之招牌使用00 號0樓外牆，侵害其權利，應賠償其每月5萬元之損害等節， 為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠本件原審曾先行調解程序，迨調解不成立始進行訴訟程序， 有原審101年度板簡調字第327號案卷在卷可按，並無上訴人 所指未先行調解程序之情事，合先敘明。
㈡按所謂分管契約，係指共有物未分割前，各共有人協議劃定 共有物之管理、使用及收益範圍之契約。故分管契約存在之 前提為該物係屬共有之狀態。上訴人主張兩造就00號0樓、0 0號0、0、0樓房屋有分管契約存在云云，雖據其提出原審另
案92年度訴字第1691號民事判決節本、本院93年度上易字第 198號民事判決節本(原審調解卷10、11頁)、101年5月4日「 合則兩利、互利互惠」字據(原審101年度司板調字第191 號 卷第5頁) 。惟查，觀諸原審依職調閱原審92年度訴字第16 91號民事判決(原審卷第119-128頁) ，其主文係分割上訴人 與訴外人黃順楠共有之00號0樓及00號0樓房屋，00號0樓房 歸上訴人單獨所有，00號0樓房屋歸黃順楠所有，黃順楠對 於上開判決聲明不服，提起上訴，經本院93年度上易字第19 8號判決駁回其上訴確定，可見00號0樓及00號0樓自上開判 決確定時起，即已屬單獨所有權之建物，又觀諸前開所述 之所有權狀及建物登記簿謄本，上訴人所有00號0樓及00號0 樓房屋，與被上訴人所有00號0樓及0樓之房屋，各有其單獨 之所有權甚明。又上訴人於原審101年度司板調字第191號事 件所提出之101年5月4日「合則兩利、互利互惠」之字據， 兩造均未於其上簽名，被上訴人否認有該協議存在，而觀諸 其內容係上訴人希望兩造所有上開房屋能共同出租，互蒙其 利，自非得以證明兩造就上開房屋有分管契約存在，上訴人 以之主張兩造對於上開房屋有分管契約存在云云，洵無足採 。
㈢上訴人主張兩造所有之上開房屋，向來係共同出租他人，共 同收益，於捷安特公司提前終止租約後，兩造亦約定共同出 租他人，詎被上訴人自行將00號0、0樓房屋出租予耀美牙醫 診所，侵害其所有權，應賠償其每月5萬元之損害云云。然 查，觀諸前開所述上訴人、吳宜真及被上訴人簽訂之租賃 契約，其承租人固均為捷安特公司，但租賃契約均係分別簽 訂，顯係各自出租予捷安特公司，至於上訴人所提出黃清松 與彭維嵩於79年9月30日所簽訂之協議書雖載有00號及00號0 至0樓房屋雙方同意出租，租金收入雙方均分(本院卷第99-1 00頁) ，然該協議書為債權契約並無拘束房屋後手買受人之 效力，況由上開上訴人、吳宜真及被上訴人與捷安特公司係 各自簽訂契約，標的亦不盡相同等情，可知上開房屋其後之 所有權人亦無依上開協議書履行之情事。又本件捷安特公司 提前終止租約後，兩造雖曾同意共同出租他人，然被上訴人 於共同招租未果後，自行將其所有00號0、0樓房屋出租耀美 牙醫診所，並未對00號0樓、00號0樓房屋之所有權，造成何 種侵害，實難謂有何故意或過失不法侵害上訴人所有權之情 事，或故意以背於善良風俗加損害於上訴人，或有何違背保 護他人法律之情事，而上訴人其逕以被上訴人出租耀美牙醫 診所租金之一半即5萬元，謂為其所受損害，亦乏其據。是 上訴人上開主張，亦無足取。
㈣上訴人主張被上訴人拆除共用之中央空調設備、水電及鋼構 樓梯，耀美牙醫診所廣告招牌使用其所有00號房屋0樓之外 牆，侵害其權利云云，並提出照片數張為證(原審調解卷第 14-30頁及上訴人於原審所提證物卷宗第18-56、57-74頁， 外放) 。被上訴人則辯稱其所拆除之系爭中央空調設備、水 電及鋼構樓梯為其所有00號0、0樓房屋之部分，耀美牙醫診 所之招牌為該診所所施作，未使用00號0樓外牆等語。查上 訴人就被上訴人拆除之中央空調設備、水電及鋼構樓梯，為 兩造所共用之事實，並未舉證以實其說，已難採信。觀諸上 訴人所提出之上開照片所示，被上訴人所拆除之水電及鋼構 樓梯，顯在被上訴人所有之00號0、0樓屋內，上訴人亦自承 鋼構樓梯為00號0樓至0樓之室內梯(本院卷第43頁正面)，而 被上訴人拆除00號0樓通往0樓之室內梯後，上訴人所有00號 0樓房屋仍可由其他公共樓梯出入，亦為上訴人所自承(本院 卷第43頁正面)；另觀諸兩造於101年7月30日簽署之契約(原 審卷第58頁) ，兩造已同意拆除屋頂冷氣空調管線設備，是 被上訴人將冷氣空調設備、水電及鋼構樓梯拆除，顯未侵害 上訴人之權利。況被上訴人辯稱其係依新北市工務局函文將 與00號0、0樓建物原核准圖說不符之鋼構樓梯、水電及中央 空調設備拆除，並依該建物69年使字第470號使用執照原核 准圖說，將屋內原有擅自變動分戶牆、破壞樓地板及擅自增 設之室內梯等，回復至原核准圖說之原狀等情，亦有新北市 政府工務局101年7月13日北工使字第0000000000號函在卷可 憑(原審卷第72-75頁) ，亦堪採信。至於耀美牙醫診所之招 牌，衡情當屬耀美牙醫診所所施作，縱該診所施作之招牌有 使用00號0樓之外牆，且施作前有詢問被上訴人，然上訴人 並未能提出證據證明被上訴人與該診所有何共同侵權行為之 情事，更何況上訴人亦自承誰同意或誰做的其不清楚(本院 卷第43頁背面) ，是亦難以此認被上訴人應對上訴人負侵權 行為損害賠償責任。
㈤上訴人於本院準備程序終結後，聲請鑑定房屋結構、外牆、 水電空調遭破壞毀損，進行老屋全面性健檢及規劃區分使用 ，並聲請勘驗現場；聲請訊問證人梁璧卿、江銘洛、盧家正 、林永通以明人為炒房問題，使21世紀不動產及鴻基公司負 企業社會責任及法律責任；聲請訊問0樓房屋所有權人秦瑞 榮，請其確認轉為共同上訴人，0樓房屋若影響房屋結構、 承重數據、防震系數公共同安全問題，應先行拆除0樓違建 部分云云。其中空調水電拆除部分，由上訴人提出之照片即 已得知被上訴人當時拆除之情形，且現被上訴人已出租予耀 美牙醫診所使用，已非當時之情況，其餘聲請調查部分，則
與本件訴訟標的無關，均無調查之必要；又本件事證已明， 兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後， 認均與本件結論不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。五、綜上所述，上訴人依民法第767條、第184條規定，請求被上 訴人應自101年10月起至本件判決確定日止，按月給付上訴 人5萬元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執 行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第八庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 蔡虔霖
法 官 劉坤典
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。