臺灣高等法院民事判決 102年度上字第215號
上 訴 人 饒美惠
被 上 訴人 宏普建設股份有限公司
法定代理人 段津華
訴訟代理人 陸正康律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國102年1
月25日臺灣臺北地方法院101年度訴字第2793號第一審判決提起
上訴，本院於102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾萬元及自民國一○一年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）96年4月28日與被上訴 人簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭合約），以新台幣 （下同）1,200萬元買受被上訴人所興建坐落於臺北市○○ 區○○段0○段0000○0000地號土地上之「新．川普」大樓 00棟0樓房地及停車位一位（下稱系爭房地），迄至97年4月 8日已支付訂金12萬元、簽約金84萬元、開工款84萬元，共 180萬元，其後因伊周轉困難無法依約繳納，而被上訴人雖 於97年12月25日以存證信函向伊催繳價金，惟同意伊將系爭 房地轉售。嗣系爭房屋於98年8月4日建造完成，被上訴人於 99年4月26日來函解除契約，惟仍繼續同意伊以買受人名義 轉售，並同意伊所委託之信義房屋至已完工之大廈為轉售仲 介，不再主張解除契約之效力，而伊繼續轉售一年仍無結果 ，遂於100年11月29日函請被上訴人繼續履約未獲置理，且 於伊發函前一日（100年11月28日）將系爭房地移轉登記予 第三人，顯已無法履行契約，伊自得依民法第226、256條解 除契約，請求被上訴人返還已付款項180萬元；又如伊解除 契約不合法，則被上訴人沒收伊已付之全部價款以為違約金 額亦屬過高，應依民法第252條減至買賣價金之5%（即60萬 元）為當，並返還逾此金額之違約金，為此，先位之訴依民 法259條規定，請求被上訴人給付180萬元及自97年4月9日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位之訴依民法第 252、179條請求減酌違約金，並給付沒收之違約金120萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴） 。並上訴聲明：
㈠廢棄原判決。
㈡先位聲明：被上訴人應給付上訴人180萬元，及自97年4 月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
備位聲明：被上訴人應給付上訴人120萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。
二、被上訴人則以：本件上訴人未依約給付買賣價款，經伊先後 於97年11月20日、同年12月15日、98年1月13日發函催請上 訴人繳納「結構體完成」期款10萬元未果，伊始於99年4月 26 日以存證信函向上訴人為解除買賣契約之意思表示。則 系爭契約既已經伊合法解除，上訴人復以伊於100年11月28 日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人賴姵君，構成給付不 能為由，於101年6月18日以本件起訴狀為解除系爭契約之意 思表示顯無理由。另系爭契約解除後，上訴人所委託仲介仍 得進場銷售系爭房地，僅係伊業務部員工私下行為，並未向 伊通報並經獲准，是兩造間無「上訴人可以尋找承受系爭房 地之買方」之合意，縱有上開合意，亦無從令已解除之契約 ，再度生效。再者，賣方將自買方所收總價15%範圍內之價 金沒收作為違約金，係內政部於99年8月16日公告修正之預 售屋買賣契約書範本第25條第4項所明定，與一般社會通念 相符，而伊所沒收之買賣價金180萬元僅占買賣總價1,200萬 元之15%，未逾上開範本所訂數額，顯無約定之違約金額過 高之疑義，上訴人請求酌減定違約金並返還部分價金，應無 理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、經查，本件上訴人曾於96年4月28日與被上訴人簽訂不動產 預定買賣契約書，以1,200萬元向被上訴人買受系爭房地。 上訴人已依約繳納訂金12萬元、簽約金84萬元、開工款84萬 元，總計180萬元予被上訴人。嗣上訴人未依限繳納「結構 體完成」期款，被上訴人遂於97年11月20日、同年12月15日 寄發催繳通知單予上訴人，另再於97年12月25日、98年1月 13日寄送存證信函向上訴人催索結構體完成期款，並表明逾 期不繳得解除契約之意，上訴人於98年1月14日收受被上訴 人98年1月13日存證信函，仍未繳納。被上訴人乃於99年4月 26日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人於 99年4月27日收受該函等情，為兩造所不爭執（本院卷第31- 32頁），洵堪認定。至於兩造爭執：上訴人得否以其依民法 第226、256條規定解除契約為由，依同法259條請求被上訴
人回復原狀返還所受領之契約價金180萬元本息、如解除契 約為無理由，得否以被上訴人沒收價金180萬元作為違約金 過高為由，依民法第252、179條請求被上訴人返還120萬元 等項，本院判斷如下：
（一）關於上訴人所主張解除契約回復原狀部分：查兩造締約之 初，業已約明：上訴人如有違反系爭契約任一條款規定時 ，被上訴人得逕行解除本約及本契約內所有附件；又上訴 人負有付清系爭房地價款之義務，上訴人同意按系爭合約 附件一「付款期別明細表」付款。未依限繳付各期價款時 ，逾期五日仍未繳付或已繳票據無法兌現時，每逾壹日應 加付該期款萬分之伍單利計算延遲利息，於補繳期款時一 併繳付被上訴人，如逾期二十日不繳期款或延遲利息，經 被上訴人以存證信函或其他書面催繳仍未繳者，雙方同意 依第18條違約處罰規定處理乙節，有系爭合約第4、16、1 8條記載在卷可稽（原審卷第48反、54反-55反頁），而上 訴人未依限繳納「結構體完成」期款，經被上訴人於97年 11月20日、同年12月15日發函催繳，另再於97年12月25日 、98年1月13日以存證信函向上訴人催索，上訴人於98年1 月14日收受上開98年1月13日存證信函後，迄未繳納，已 如前述，據此，被上訴人依前揭約定於以存證信函向上訴 人催繳，上訴人未依限清償後，於99年4月26日以存證信 函向上訴人為解除契約之意思表示，洵屬有據，兩造間買 賣契約於99年4月27日上訴人收受解約函文時起溯及歸於 消滅，與自始未訂立契約同。至於上訴人另執信義房屋仲 介公司委託銷售契約書（原審卷第20-23頁），主張：被 上訴人於99年4月26日解除契約後，同意其以買受人名義 轉售系爭房地（此為被上訴人所否認）一節，縱屬實情， 然於兩造已溯及歸於消滅買賣契約關係不生影響。更況解 除契約之意思表示，不得撤銷，為民法第258條第3項所明 定，又特定房地銷售事務之處理，由不動產所有權人以外 之第三人為之，法無明文限制，且原因多端（例如：委任 、代表等），無法以此推認兩造間存有買賣契約關係，此 外，上訴人就被上訴人解除契約有何不合法之事，並未舉 證以實其說，徒以其曾於被上訴人99年4月26日解除契約 後，以買受人自居委託訴外人信義房屋銷售該房屋，被上 訴人未為反對為由，謂被上訴人不得再主張解除契約之效 力，否則違反誠信原則云云，於法無據。嗣於101年6月18 日以本件起訴狀繕本之送達，向被上訴人解除已消滅之系 爭房屋買賣契約，並依民法259條請求返還價金180萬元以 回復原狀，於法亦有未合。
（二）關於上訴人所主張酌減違約金並返還不當得利部分： １、按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所 受之利益，減少違約金，為民法第251條所明定。又約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定， 均有其適用。而違約金酌減之數額是否相當則須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準（最高法院49年台上字第807號判例、77年度台上字 第653號判決意旨參照）。
２、上訴人就此主張：兩造於系爭合約第第18條第3款約定， 依買賣總價20%作為違約金，逾內政部99年8月16日內授中 辦地字第0000000000號公告修正之預售屋買賣契約書範本 （下稱內政部契約書範本）揭示之比例。況上訴人已轉售 系爭房地，並無損害，故本件違約金應酌減至以買賣總價 5%（即60萬元）計算為當等語，雖為被上訴人所否認，辯 稱：依內政部契約書範本第25條第4項明定買方違反有關 付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款最高 不得超過15%計算之金額。被上訴人因上訴人違約將自上 訴人所收總價15%範圍內之價金180萬元沒收作為違約金， 未逾上開範本所訂數額，堪認與一般社會通念相符，顯無 違約金額過高之事等語。經查，本件兩造於系爭合約第21 條第3款約明：上訴人如有違反系爭合約任一條款規定時 ，被上訴人得逕行解除本約及本利約內所有附件，並依本 約總價款20%計算之金額由被上訴人沒收作為違約金一節 ，為兩造所不爭執（原審卷第55反頁），據此，被上訴人 於上訴人違約未依限繳納買賣期款後，沒收其繳付之買賣 價金180萬元，未逾房地總價款20%，於約雖無不合。然本 院衡量：系爭買賣房地總價款1,200萬元，上訴人已繳付 180萬元，餘1,020萬元未為給付，繳納比例僅達15/100， 被上訴人為不動產投資興建及租售業者，其投資本件房屋 興建可期待利潤參諸財政部公佈之不動產開發業之同業利 潤標準（淨利率）為10%（本院卷第64、65頁參照），其 因上訴人違約遲不付清尾款及貸款因而受有利息及預期利 潤之損失，另審酌一般客觀事實，社會經濟狀況，被上訴 人因一部履行已受有利益及當事人所受損害等項，認本件 系爭違約金之約定確屬過高，應以合約房地總價款10%即 120萬元（計算式：1,200萬元×10%＝120萬元）為當。被 上訴人稱伊沒收總價15%之價金180萬元作為違約金，未逾 上開範本所訂數額，並未過高云云，固無可採。而被上訴 人於契約合法解除回復原狀後將系爭房地出售他人，屬己
有財產之處分，交易得價多寡取決於市場環境及被上訴人 之努力，與其因上訴人違約行為所受損害之認定無涉，是 上訴人執被上訴人已將系爭房地轉售他人，未生損害為由 ，主張本件約定之違約金過高云云，亦無可取。從而，被 上訴人沒收上訴人已繳付之買賣價金充抵違約金，於逾12 0萬元部分（即60萬元，計算式：180萬元－120萬元＝60 萬元），於法無據，上訴人依不當得利之法律關係請求返 還，於法尚無不合，逾此範圍之請求，即無可採。四、綜上所述，上訴人依民法第226、256條解除契約，先位依民 法259條規定，請求被上訴人給付180萬元及自97年4月9日起 算之法定遲延利息，洵屬無據，應予駁回。備位依民法第17 9條請求返還違約120萬元，於60萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許 部分，駁回上訴人之訴，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主 文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上 訴人敗訴之判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陶亞琴
法 官 周玫芳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 陳嘉文
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