臺灣高等法院民事判決 101年度重上更㈠字第71號
上 訴 人 新利資產管理股份有限公司
法定代理人 加藤匠
訴訟代理人 潘莉臻
被 上訴人 張俊德
張志榮
上 列 一人
訴訟代理人 邱琦瑛律師
張卓立律師
被 上訴 人 李 桂（即張俊喜之遺產管理人）
高張月英
何張月嬌
兼上列三人
訴訟代理人 張志仁
被 上訴人 張詠偉
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國100年7
月20日臺灣士林地方法院99年度重訴字第149號第一審判決提起
上訴，經最高法院發回更審，本院於102年6月18日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用(確定部分除外)之裁判均廢棄。
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號、五八三地號土地（面積分別為：1048.55平方公尺、381.62平方公尺）准予分割為如鑑定圖所示標記582A部分(面積262.14平方公尺)，由被上訴人張俊德、張志榮、張詠偉、李桂(即張俊喜之遺產管理人) 、高張月英、何張月嬌、張志仁取得，並依應有部分各7分之1比例繼續保持共有；鑑定圖所示標記582B部分(面積786.41平方公尺)，由上訴人取得。鑑定圖所示標記583C部分(面積95.41平方公尺)，由被上訴人張俊德、張志榮、張詠偉、高張月英、何張月嬌、張志仁取得，並分別依應有部分7分之1、14分之3、7分之1、7分之1、7分之1、14分之3比例繼續保持共有；鑑定圖所示標記583D部分(面積286.21平方公尺)，由上訴人取得。第一、二審暨發回前第三審訴訟費用(確定部分除外)由兩造按應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人張俊德、張詠偉經合法通知，無正當理由不到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人聲請， 准其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、 583地號土地（下稱系爭土地）係兩造共有，應有部分伊均 為4分之3，被上訴人就582地號土地應有部分每人各為28分 之1，就583地號土地被上訴人張志榮及張志仁應有部分各為 56 分之3，被上訴人張俊德、張詠偉、何張月嬌及高張月英 應有部分各為28分之1。因共有人間無法協議分割，爰依民 法第823條、第824條之規定，求為將系爭土地准予變賣，所 得價金按共有人應有部分比例分配之判決。
二、被上訴人張志榮、張志仁、李桂(即張俊喜之遺產管理人)、 高張月英、何張月嬌(下稱張志榮等5人)則以：系爭土地係 伊等之祖產，伊等對該土地有特殊感情，希望繼續保留土地 ，以凝聚家族子孫共同慎終追遠情誼。且系爭582地號土地 上已有伊父張石定與他人分別共有之合法建物，如將該建物 所占土地分割予伊共有，不僅符合現況，亦符合兩造未來利 用土地之效益；系爭583地號土地臨界處則為伊等同姓宗親 所有，將臨界處土地一部分歸予伊取得，有利於族親共同利 用土地；且兩造分割後之土地價值相當，不生補償之問題， 鑑定報告認伊等應補償上訴人鉅額款項，顯有錯誤等語，資 為抗辯。
三、原審判決除准兩造共有系爭土地予以分割外，並將附圖(下 稱附圖)分割方案B所示標記A部分，由被上訴人張俊德、張 志榮、張詠偉、李桂(即張俊喜之遺產管理人)、高張月英、 何張月嬌、張志仁取得，且按應有部分各7分之1比例繼續保 持共有；分割方案B所示標記B部分，由上訴人取得。分割方 案B所示標記C部分，由被上訴人張俊德、張志榮、張詠偉、 高張月英、何張月嬌、張志仁取得，按應有部分各7分之1、 14分之3、7分之1、7分之1、7分之1、14分之3比例繼續保持 共有；分割方案B所示標記D部分，由上訴人取得。上訴人不 服，提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決除准分割外廢棄。 ㈡、上開廢棄部分，兩造共有系爭土地准予變賣，並將所得 價金依應有部分比例分配。被上訴人於本院則答辯聲明：上 訴駁回。
四、本件兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地為兩造共有，上訴人應有部分均為4分之3，被上訴 人就582地號土地應有部分每人各為28分之1，就583地號土 地被上訴人張志榮及張志仁應有部分各為56分之3，被上訴 人張俊德、張詠偉、何張月嬌及高張月英應有部分各為28分 之1。
㈡、被上訴人等願與上訴人分割，惟分割後仍願保持共有。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：
上訴人主張因共有人間就系爭土地無法協議分割，爰依民法 第823條、第824條之規定，請求將系爭土地准予變賣，所得 價金按共有人應有部分比例分配等語。惟被上訴人等不同意 變價分割，並請求原物分割，是本院應審究之重要爭點厥為 ：㈠、系爭土地應變價或原物分割？㈡、如按鑑定圖所示原 物分割，是否有找補之問題？茲分別論述如后：㈠、兩造共有系爭土地應以原物分割為妥：
１、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為 分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一 部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項亦有明 定。又按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之 而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何 共有人主張之拘束。又定共有物分割之方法，固可由法院自 由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格 、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全 體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割 。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共 有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或 部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割 或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共 有人單獨所有（最高法院96年台上字第108號判決意旨參照 ）。末按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共 有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有 人取得各自分得部分之單獨所有權。故倘共有物之價值因位 置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折 算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。２、經查，系爭582地號、583地號土地間，相距約1、2公尺寬之 小巷弄，583地號土地臨○○路3段71巷，為一斜坡地形，上 有樹木及農作，582地號土地原係被上訴人等之祖厝三合院 舊址，左右兩側尚有同小段30011建號建物殘留之增建物坐 落其上，面積分別為16.96㎡及13.35㎡，本院及原法院均曾 至現場勘驗，有勘驗筆錄在卷可參(見本院卷一第138頁、卷
二第2、3頁及原審卷第90、91)，並有臺北市政府地政局土 地開發總隊鑑定圖、臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖 、地籍示意圖、原30011建號建物照片2張可佐(見本院卷二 第10頁、原審卷第60、102、175、176頁)。而上開建物為被 上訴人等之被繼承人張石定與其他共有人所共有。是本院審 酌系爭土地並無不能原物分割情事，且被上訴人等分割後仍 願繼續保持共有，而系爭582地號土地上尚殘留被上訴人等 之被繼承人張石定與他人共有之原建號3001 1建物之增建物 ，可供整建，為兼顧系爭土地之利用價值，本件應准予原物 分割。
㈡、本件按鑑定圖所示原物分割，並無找補之問題：１、查系爭土地之使用分區均為保護區土地，582地號土地面臨 ○○路3段71巷22弄，路寬約1公尺，僅能通行機車，土地上 有二棟廢棄建物。583地號前方臨至善路3段71巷，後側臨71 巷22弄，土地上為雜木地即素地，閒置未利用（見外放中聯 不動產估價師聯合事所之估價報告書第6頁現況勘察情況說 明），核與本院現場勘驗結果：「一、582地號土地上依被 上訴人張志仁陳述，原有舊式三合院，除標記A 部分土地上 有一建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00巷00弄00 號，無屋頂）及標記B部分土地上有一建物（有石棉瓦屋頂 ，裡面堆放雜物，此建物並無門牌號碼）外，其餘只剩三合 院子斷垣殘壁基座，長滿雜草。二、582地號土地係舊式三 合院基地，其上均長滿雜草、雜木，並為一緩坡地形，落差 不大；583地號土地為靠馬路之緩坡狹長地形，並長滿雜草 、雜木，利用價值不高。」相近，有勘驗筆錄附卷可考（見 本院卷二第2頁反面）。足見系爭582、583地號土地並非陡 坡之地形，系爭582地號土地且是舊式三合院之基地，其前 後附連之土地亦無高低落差情事。若以原物分割，上訴人及 張志榮等5人均同意582地號土地依原審分割方案A之方式分 割，即同意依本院委請臺北市政府地政局土地開發總隊測量 繪製之鑑定圖(下稱鑑定圖)所示標記582A部分(面積262.14 平方公尺)，由被上訴人張俊德、張志榮、張詠偉、李桂(即 張俊喜之遺產管理人)、高張月英、何張月嬌、張志仁取得 ，並依應有部分各7分之1比例繼續保持共有；鑑定圖所示標 記582B部分(面積786.41平方公尺)，由上訴人取得。而583 地號土地，上訴人及張志榮等5人亦同意鑑定圖所示標記58 3C部分(面積95.41平方公尺)，由被上訴人張俊德、張志榮 、張詠偉、高張月英、何張月嬌、張志仁取得，並分別依應 有部分7分之1、14分之3、7分之1、7分之1、7分之1、14分 之3比例繼續保持共有；鑑定圖所示標記583D部分(面積286.
21平方公尺)，由上訴人取得，此有本院上開勘驗筆錄記載 甚明(見本院卷二第2頁)。是以本院既認系爭土地以原物分 割為妥，且上訴人亦同意如採原物分割亦同意依鑑定圖所示 分割系爭土地，則本院依鑑定圖為如上所示之方式分割系爭 土地，即符兩造之共同利益，並兼顧系爭土地之利用價值。２、又上訴人雖主張系爭土地有陡坡致利用價值不同，且中聯不 動產估價師聯合事務所作成之估價報告書(下稱估價報告書) 亦載明582地號分割前總價值為5,772萬7,907元，若依附圖 分割方案B所示標記A部分，由被上訴人張俊德、張志榮、張 詠偉、李桂(即張俊喜之遺產管理人)、高張月英、何張月嬌 、張志仁取得，且按應有部分各7分之1比例繼續保持共有； 分割方案B所示標記B部分，由上訴人取得。則分割後582地 號土地A區價值為1,443萬2,118元，B區價值為856萬4,005元 ，分割後B區價值減損金額為3,473萬1,794元，即為B區土地 分割後應受補償金額。而583地號分割前總價值為415萬5,84 0元，若依附圖分割方案B所示標記C部分，由被上訴人張俊 德、張志榮、張詠偉、高張月英、何張月嬌、張志仁取得， 按應有部分各7分之1、14分之3、7分之1、7分之1、7分之1 、14分之3比例繼續保持共有；分割方案B所示標記D部分， 由上訴人取得。則分割後C區價值為97萬6,673元，D區價值 為311萬6,826元，分割後C區價值減損金額為6萬2,341元， 即為C區土地分割後應受補償金額等語。惟中聯不動產估價 師聯合事務之鑑定人廖逢麟於本院陳稱：「(問：提示鑑定 報告第二頁，582、583地號兩筆土地分割前與分割後之價差 為何那麼大？)582是整筆土地，其上有建物，分割後分為Ａ 、Ｂ區，Ａ區土地上有房子，Ｂ區土地上沒有房子，在保護 區價格來說，有房子跟沒有房子的土地價差蠻大的，因為有 房子的土地是可以住，沒有房子的土地只能種植，收益較低 ，所以價差會比較大，因為保護區要變更都市計劃不太可能 ，除非面積夠大如有10公頃以上的面積的土地，還可能可以 申請變更，而本件582地號土地面積為1048.55平方公尺， 583地號土地面積為381.62平方公尺，所以就系爭土地來說 不可能申請變更都市計劃。(問：系爭鑑定報告所為鑑定價 格是否會落差太大？)分割後，582地號Ｂ區上都沒有建物， 若要蓋農舍，要跟相鄰土地合併使用才有機會可以蓋農舍， 在申請時，檢討時，會看這土地有沒有蓋過農舍，不管有沒 有分割，都會對分割前的整筆土地做檢討，因為Ａ區土地上 有建物，所以Ｂ區上是不可能可以蓋農舍。」(見本院卷一 第121、122頁)等語。顯見上開估價報告之所以認582地號土 地分割後會產生鉅額價差，被上訴人等必需補償上訴人，乃
因依附圖所示分割方案B之分割結果，該土地上殘存之兩處 建物均分歸被上訴人等所致。惟本院已捨原判決所採附圖所 示分割方案B，而係依鑑定圖分割系爭土地，將鑑定圖所示 標記582A部分(面積262.14平方公尺)，由被上訴人張俊德、 張志榮、張詠偉、李桂(即張俊喜之遺產管理人)、高張月英 、何張月嬌、張志仁取得，並依應有部分各7分之1比例繼續 保持共有；鑑定圖所示標記582B部分(面積786.41平方公尺) ，由上訴人取得。而此鑑定圖所示標記A、B之位置、面積， 即係原判決未採之附圖分割方案A所示582地號土地分割方式 ，故依鑑定圖分割後，兩造即如附圖分割方案A所示各有一 處之殘存建物，依上開鑑定師所稱，兩造對於582地號土地 之利用價值即無差異可言，自無找補之問題；至於583地號 土地除雜草、雜木叢生外，本係素地，兩造對於依鑑定圖所 示標記位置分割後，難謂有何利用價值之差異，尤無找補之 餘地。是綜合上開資料分析，系爭土地並無陡坡之問題，依 鑑定圖所示方案分割系爭土地，兩造取得之582地號土地即 各有一老舊殘存建物坐落其上(參考附圖所示分割方案Ａ之 582地號土地上建物標記即明)，土地利用價值並無落差，且 上訴人分得582地號B部分土地之面積較大，較接近相鄰巷道 ，利用價值不亞於被上訴人等分得582地號A部分之土地；而 583地號土地亦無陡坡之問題，僅有分割面積大小之別，其 利用價值亦無差異，估價報告書所載土地分割後價差之問題 已不復存在，上開估價報告不足為本件分割共有物找補價差 之依據，堪認依鑑定圖所示原物分割系爭土地並無找補之問 題。又兩造分割後，既均擁有一處殘存之老舊建物，則分割 後其等之建物是否符合「臺北市土地使用分區管制自治條例 」及「臺北市保護區原有合法建築申請整建要點」之規定而 得修建，利害相同，對於土地利用價值無分軒輊，有臺北市 建築管理工程處102年5月23日北市都建照字第10265842800 號函可稽(見本院卷二第24頁)，自非系爭土地原物分割找補 之理由。
六、綜上所述，本院認上訴人請求變價分割，並非可取，應認兩 造共有系爭土地以鑑定圖所示方案分割為宜，即鑑定圖所示 標記582A部分(面積262.14平方公尺)，由被上訴人張俊德、 張志榮、張詠偉、李桂(即張俊喜之遺產管理人)、高張月英 、何張月嬌、張志仁取得，並依應有部分各7分之1比例繼續 保持共有；鑑定圖所示標記582B部分(面積786.41平方公尺) ，由上訴人取得。鑑定圖所示標記583C部分(面積95.41平方 公尺)，由被上訴人張俊德、張志榮、張詠偉、高張月英、 何張月嬌、張志仁取得，並分別依應有部分7分之1、14分之
3、7分之1、7分之1、7分之1、14分之3比例繼續保持共有； 鑑定圖所示標記583D部分(面積286.21平方公尺)，由上訴人 取得。原審採附圖所示分割方案B為分割，既有可議，即屬 無可維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，應由本院將之廢棄改判如主文第二項所示。又 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院審 酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述。再者，分割共 有物之訴訟予分各共有人間之利害相同，訴訟費用宜有共有 人按應有部分比例負擔，較為公平，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 2 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲
法 官 黃豐澤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 102 年 7 月 3 日
書記官 江采廷
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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