臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度簡上字第13號
上 訴 人 黃美惠
被 上訴人 誼泰不動產仲介經紀業有限公司
法定代理人 黃晨茹
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國102年1月
31日本院101年度花簡字第274號第一審判決提起上訴，本院於民
國102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張略以：因被上訴人居間媒介，使得上訴 人（賣方）與訴外人鄭淑英（買方）於民國100年6月30日， 簽訂花蓮市○○路00號房地之買賣契約。依兩造間之委託銷 售契約書第7條約定，上訴人應支付房地成交總價百分之3即 新台幣（下同）174,000 元之居間報酬，然上訴人拒絕給付 。爰依上開約定提起本訴，聲明判命上訴人給付被上訴人17 4,000元，及自100年6 月30日起至清償日止按週年利率百分 之5計算之利息。
二、上訴人於原審答辯略以：被上訴人請求依據之委任銷售契約 不構成契約內容，蓋依消費者保護法第11之1 條規定：企業 經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期 間，供消費者審閱全部條款內容；違反規定者，其條款不構 成契約之內容。本案委託銷售契約因未依法給予上訴人審閱 期，故不構成契約內容。又被上訴人未善盡受任居間協調義 務，導致買賣雙方糾紛不斷，上訴人於不堪紛擾情況下，於 100年12月1日再與買方「重訂買賣合約」，然買方至今尚未 完全給付價款，被上訴人也未協助處理，上訴人主張其有完 成居間委任之義務，恐與事實有違。依民法第548 條：「受 任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及 為明確報告顛末後，不得請求給付。」被上訴人尚不得請求 報酬。更且，被上訴人未善盡受任居間協調之義務，導致買 賣雙方間糾紛不斷，亦有損害賠償之責等語。聲明駁回被上 訴人之訴。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人174,000元，及自100年7月1 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，駁回被上 訴人其餘之訴。上訴人不服原判決，提起上訴。略以：君子 愛財，取之有道。仲介業者應本著良善保護委託人財產，為 交易安全，秉於公平、合法、誠信原則，以獲取合法、合理 的酬佣。上訴人應受公平交易法、消費者保護法、不動產經
紀業管理條例之保護，被上訴人不應利用上訴人對其之信任 ，簽下只保護單方權益之不合理委託銷售契約，真正合情、 合理、合法的實務操作，應以買賣雙方完全辦妥一切資產轉 移之實情下，才能取得酬佣。因委託銷售契約內容不公平、 不合理，所以被上訴人再利用上訴人信任，諉稱無需交付契 約予上訴人，致上訴人無法詳閱其內容，才衍生其後之紛爭 。而被上訴人未予審閱期及留置契約行為，已嚴重影響上訴 人權益，此與上訴人是否從事過仲介業無關。又上訴人與買 方解約後另簽立之買賣契約，已超過委託期滿三個月後（委 託期間100年6月20日至100年7月20日），被上訴人應不得請 求給付酬佣。況被上訴人教唆代書，逕以業務上代管之過戶 相關資料，未經上訴人同意設定抵押權予買方，已觸犯刑法 偽造文書之罪嫌，買方再假以存證信函謂上訴人違約，以此 脅迫上訴人進行買賣，上訴人不得已，只好委請律師與買方 委任之律師進行協調，因為避免代書執業上之污點，影響其 生計，故尚未對代書提出刑事告訴等語。並聲明：原判決不 利於上訴人部分廢棄；廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回 。被上訴人對於本件上訴，答辯略以：上訴人曾經從事仲介 業務，知悉委託銷售契約書內容，被上訴人也有請上訴人攜 回委託銷售契約書，但上訴人不願意攜回。兩造於100年6月 20日簽立二份委託銷售契約書，係因買賣標的之土地在2 年 內有過買賣，會有奢侈稅問題，所以才會將原委託價550 萬 元，提高至598 萬元。而被上訴人除居間媒介上訴人與買方 鄭淑英簽立不動產買賣契約書之外，還與買賣標的物租賃之 房客溝通租約到期應遷移之問題，100年7月底房客未依約遷 出後，被上訴人有再居中協調延後付款之期限，然100年7月 之後，上訴人仍繼續向房客收取租金，該房客不願意搬遷， 才又陪同至民間公證人處，將買賣標的物上之租期延至101 年2 月10日，事後由代書將買賣標的物過戶到上訴人女兒名 下，以避開奢侈稅問題，在此之後上訴人即拒絕被上訴人電 話，不願被上訴人參與買賣協議等語。並聲明駁回上訴。四、本院之判斷：
㈠被上訴人主張上訴人於100年6月20日與被上訴人簽立不動產 委託銷售契約書，委託被上訴人仲介銷售上訴人所有坐落於 花蓮市○○段000 地號土地所有權全部，及地上門牌花蓮市 ○○路00號未辦保存登記房屋全部，委託期間自100年6月20 日起至同年7 月20日止；嗣被上訴人居間介紹買主鄭淑英， 使上訴人與鄭淑英於100年6月30簽立不動產買賣契約書，鄭 淑英以580 萬元買受上述不動產等情，有被上訴人提出之不 動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書為憑，上訴人對上
述契約書為真正並不爭執，是應堪信被上訴人主張之前揭事 實為真實。
㈡兩造簽立之不動產委託銷售契約書第7 條原約定：「乙方（ 即被上訴人）於完成甲方（即上訴人）委託之居間仲介銷售 行為時，得向甲方請求約定之服務報酬。1.約定報酬額：為 委託成交價額的百分之四。2.給付時間：於簽定不動產買賣 契約書時乙次支付，如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣 契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬。 」，因兩造協議將應給付之服務報酬改為成交價額百分之3 ，且依條款所載上訴人完成上訴人委託之居間仲介銷售行為 時，即得請求給付服務報酬，故於上訴人與鄭淑英簽訂不動 產買賣契約（即100年6月30日）時，被上訴人依約即得向上 訴人請求委託成交價額百分之3 之服務報酬，應無庸疑。 ㈢上訴人雖以被上訴人未予審閱期及留置委託銷售契約，委託 銷售契約書所載給付報酬條件（或時間）及成數不合理，被 上訴人教唆所屬代書於買賣標的之土地上虛偽設定抵押權登 記等為由，拒絕給付服務報酬。本院認為：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文，此即契約成立之基 本條件。又企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。為消費者 保護法第11條之1第1項所明定。此立法目的在於使消費者充 分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所 得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有 損害。倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉， 縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效 力亦不生影響。上訴人雖稱被上訴人未給予審閱期且留置契 約，主張不動產委託銷售契約書第七條給付服務報酬條款不 利於上訴人，應為無效云云。然上訴人曾經從事不動產仲介 業，此為上訴人所不爭執，其於100年5月16日因買賣原因， 於同年月25日取得上述不動產後，即於100年6月20日與被上 訴人簽訂不動產委託銷售契約書，可知上訴人買賣上述不動 產係為賺取差價獲利。又依上訴人所述，伊知悉花蓮地區仲 介向賣方收取服務報酬大約為百分之2或3，依內政部規定， 仲介可向買賣雙方收取之服務報酬應在成交價百分之6 範圍 內，故仲介收取之成數是可以彈性調整，兩造有以口頭約定 服務報酬為委託成交價百分之3 等語，即知上訴人熟悉仲介 業行規。又兩造簽立之委託銷售契約書僅有二頁16條條文， 其中第一條不動產標的物標示、第二條委託價額、第三條委 託期間、第七條服務報酬、第八條視為違約行為等條文，係
兩造簽約時言明確定者外，其餘條文雖屬定型化條款，然上 訴人從事過仲介業，熟知委託銷售契約之定型化條款，且於 簽約時即得當場閱覽而明暸知悉內容。另上訴人所爭執之兩 造委託銷售契約第七條服務報酬條款，亦係經兩造協議後， 將原書面委託成交價額百分之4，改為百分之3，即知上訴人 簽約時已明知第七條約定內容，其於簽約當時就服務報酬給 付條件（或時期）既未加以爭執，甚至在100年6月20日簽立 委託銷售契約後，仍願於同年月30日與被上訴人居間介紹之 買方鄭淑英簽立不動產買賣契約書，即無事後再以買賣雙方 履約糾紛，增設前揭條款所無之「於買方給付價金，賣方移 轉標的物完妥」為給付條件，限制被上訴人請求報酬權利。 職是，兩造委託銷售契約第七條服務報酬之約定已為上訴人 所明知，並係兩造磋商後合意之條款，當然有效。更何況， 兩造委託銷售契約第七條約定：「乙方於完成甲方委託之居 間仲介銷售行為時，得向甲方請求約定之服務報酬。」之給 付報酬條件，與民法第568條第1項：「居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」規定相符，亦即 前揭契約條款並無增訂任何不利於上訴人給付報酬之條件， 上訴人稱被上訴人應於買賣雙方辦妥一切資產轉移之情形下 ，方能獲取報酬，與前揭法文及契約約定不合，要無可採。 2.次按，居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565 定有明 文。居間契約由居間人為委託人報告訂約之機會或為訂約之 媒介，亦屬為委託人處理事務，惟既經民法債篇各論在第十 二節就居間契約為特別約定，應認居間為委任之特別規定， 應優先適用民法第565條至第575條之規定，故居間人除與委 託人之委託銷售契約就雙方權利義務有特別約定外，應適用 民法居間有關之規定。準此，被上訴人應負之契約義務計有 ：⑴遵依兩造簽訂之委託銷售契約書第6 條約定：「1.委託 銷售期間，乙方應隨時向甲方報告業務處理狀況。有關市場 調查、廣告企劃、銷售業務及一切人事費用，均由乙方全權 負責，與甲方無涉。2.為具體保障甲方權益，本公司營管規 章已禁止賺取任何差價，若有違反，相關人員一律訴請法律 制裁。」之報告業務處理狀況及嚴禁賺取差價行為；⑵依民 法第567 條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據 實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立 該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約 事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務 。」之據實報告、妥為媒介及調查之義務。本案被上訴人已 完成居間媒介，使上訴人與訴外人鄭淑英於100年6月30日簽
立不動產買賣契約，已如前述。雖上訴人與鄭淑英於 100年 7月1日合意解除買賣契約，然其等解除買賣契約之原因，係 為避免上訴人被課徵特種貨物及勞務稅之目的，其等於100 年7月18日簽訂特別約定協議書、100年12月1 日重訂買賣契 約附加約款，均係牽涉不動產租賃及過戶節稅問題，並非買 方鄭淑英無履行能力，而被上訴人亦怠於調查之義務所致， 此由買方鄭淑英委託公義聯合法律事務所於100年11月1日所 發 100公律字第00000000號函可證，並為上訴人所是認，則 被上訴人在無違反契約第6條及民法第567條所定居間人應負 義務下，於完成居間媒介訂約完成時，即得向上訴人請求給 付約定之服務報酬，至為明確。
3.上訴人雖稱被上訴人收取委託成交價額百分之3 為不合理， 然上開服務報酬成數係經兩造磋商之結果，上訴人自應受其 拘束，僅於符合民法第572 條「約定之報酬，較居間人所任 勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務 人之請求酌減之。」情形下，得請求減少報酬。查上訴人與 買方簽立買賣契約後，即因買賣標的物上有第三人租賃並為 營業使用，及為避免上訴人被課徵特種貨物及勞務稅緣故， 一再協議修改契約條文，此均非被上訴人未履行委託銷售契 約義務所致，已如前述。而兩造既經同意委託銷售期間內達 成居間仲介銷售行為時，願以成交價額百分之3 為居間報酬 ，即已盱衡自己履約意願、經濟能力，本諸自由意識及平等 地位自主決定，當應受該條款約定之拘束，法院亦應予以尊 重，始符契約約定之本旨，上訴人事後即無因其個人與買方 發生履約糾紛，無端酌減被上訴人應領之居間報酬。 4.至上訴人稱被上訴人教唆代書黃進發，逕以業務上代管之過 戶相關資料，未經上訴人同意設定抵押權予買方，已觸犯刑 法偽造文書之罪嫌，雖提出抵押設定資料為證；然上述不動 產上係因存在租賃問題及為申辦特種貨物及勞務稅免稅之目 的，買賣雙方才多次協議租約終止及移轉過戶應辦事項及時 程。 100年9月8日之時，買方鄭淑英已支付第一期款30萬元 ，上述不動產租賃期間卻又被延展自100年9月7日至101年2 月10日止，為保障買方鄭淑英權益，方在買賣之土地上為買 方鄭淑英設定最高限額抵押權30萬元之登記，並以上訴人與 買方鄭淑英約定之產權移轉期限之最末日101年5月10日為債 權確定期日，嗣後上訴人與買方鄭淑英於100年12月1日重行 簽訂買賣契約附加約款，其中第五條亦同前旨，載明「賣方 同意就買方支付之第一期款30萬元、第二期款250 萬元設定 抵押權予買方，以擔保買方支付之價金返還請求權，授權黃 進發代書辦理抵押設定。」。稽以上述抵押權設定時所繳付
上訴人「 100年9月6日」申領之印鑑證明正本，及擔保金額 適與買方已繳付第一期款30萬元、擔保債權確定期日恰與買 賣雙方約定應於101年5月10日前完成產權過戶等節悉相符合 觀之，上訴人稱其事前未同意為買方鄭淑英設定最高限額抵 押權30萬元，恐與事實不合。況且，黃進發雖為被上訴人所 屬特約代書，而由被上訴人轉介該代書為本案買賣雙方辦理 產權移轉事務，然黃進發代書非為被上訴人處理事務之人， 上訴人僅因黃進發為被上訴人之特約代書，即將黃進發代書 為保障買方權益所為抵押權設定，謂係被上訴人教唆乙節， 顯然未盡舉證之責，而無足採。
5.從而，上訴人經被上訴人居間仲介買主鄭淑英，已於100年6 月30日簽訂買賣價金580 萬元之契約，上訴人自應依兩造之 協議，給付被上訴人服務報酬174,000元（0000000×3%＝17 4000）。
五、綜上所述，被上訴人依不動產委託銷售契約之約定，請求上 訴人給付174,000元，及自100年7月1日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息，為有理由。原審判命上訴人為上開 給付，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴意旨仍執前詞 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 16 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法 官 張浴美
法 官 沈培錚
法 官 劉雪惠
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 16 日
書記官 王馨瑩
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