臺灣臺南地方法院民事判決 101年度重訴字第254號
原 告 凃淑美
兼
訴訟代理人 李瓊璋
被 告 蔡淑娥
黃國維
共 同
訴訟代理人 何建宏律師
吳玉英律師
被 告 黃林銀柳
訴訟代理人 黃金溪
上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國102年7月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告蔡淑娥、黃國維與被告黃林銀柳間就坐落臺南市新化區新化段王公廟小段第一二三○、一二三○之一、一二三○之二地號土地應有部分一九二分之一九一，於民國八十九年五月一日起至民國一○一年六月十三日止之租賃關係不存在。被告蔡淑娥、黃國維應將坐落上開一二三○、一二三○之一地號土地上如附圖即臺南市新化地政事務所複丈日期一○二年二月一日之土地複丈成果圖所示編號A部分之鐵皮造建物（面積四一○點五九平方公尺）拆除，及將編號B部分之牧草（面積九六點○一平方公尺）、編號C4至C6之桃花心木三株、編號D1至D8之大葉欖仁樹八株移除，並將上開一二三○、一二三○之一、一二三○之二土地全部交還原告。
被告蔡淑娥、黃國維應給付原告新臺幣貳萬伍仟貳佰叁拾元，及自民國一○一年十一月六日起至返還上開一二三○、一二三○之一、一二三○之二土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟叁佰貳拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第二項、第三項部分，於原告以新臺幣貳佰玖拾玖萬肆仟元供擔保後，得假執行，但被告蔡淑娥、黃國維如以新臺幣捌佰玖拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告黃林銀柳經合法通知，未於民國102年6月5日、同年7月 8日之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列 情形，爰由本院依職權為一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第 7款分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，乃指變更 或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同 一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者 即屬之（最高法院91年度台抗字第28號、90年度台抗字第51 9號裁定意旨參照）。本件原告於起訴時，原請求「被告蔡 淑娥應將坐落臺南市○○區○○段○○○○段○0000○0000 ○0○0000○0地號土地（下合稱系爭土地，請求返還同段12 30之8地號土地部分，原告業已撤回）之地上物拆除，並將 系爭土地返還原告；及自101年6月14日起，按月給付原告新 臺幣（下同）59,592元」，原告嗣於102年1月2日追加共同 占用人黃國維為被告，業經被告蔡淑娥、黃國維同意（見本 院卷㈠第97頁），該部分之追加即應予准許。原告復於102 年3月6日另追加原土地所有權人即出租人黃林銀柳為被告， 並追加聲明請求「確認被告3人間就系爭土地應有部分192分 之191，於89年5月1日起至101年6月13日止之租賃關係不存 在」，經查上開訴之追加，係基於被告占有使用系爭土地之 同一基礎事實，且該租賃關係是否存在，為被告蔡淑娥、黃 國維是否有權占用系爭土地之重要爭點，追加之訴與原訴之 爭點具有共同性，又原訴訟之證據資料，亦得於追加之訴審 理中予以利用，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前 揭規定均無不合，應予准許，被告抗辯原告此部分訴之追加 並非合法，尚屬無據，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地原為被告黃林銀柳（應有部分192分之191）及訴外 人林忠順、林武重、韓林富美、王張月娥、曹劉月香等人（ 合計應有部分192分之1）所共有，原告因拍賣共同取得被告 黃林銀柳之應有部分192分之191（下稱系爭應有部分），於 101年6月14日辦理所有權移轉登記，原告復共同買入訴外人 林忠順等人之應有部分192分之1，於101年11月6日辦理所有 權移轉登記，故原告為系爭土地之現所有權人，應有部分各 為2分之1。被告蔡淑娥、黃國維2人均無使用系爭土地之合 法權源，竟於89年起即共同占有使用系爭土地全部，並於系 爭土地上共同搭建如附圖即新化地政事務所複丈日期102年2
月1日之土地複丈成果圖所示編號A之鐵皮造建物（占用系爭 1230之1地號土地部分之面積為410.59平方公尺，下稱系爭 鐵皮建物），並共同種植如附圖所示編號B部分之牧草（面 積為96.01平方公尺）、編號C4至C6桃花心木3株、編號D1至 D8大葉欖仁樹8株。經原告多次催告，迄今均未拆除或移除 。
㈡被告間之租賃契約為通謀虛偽意思表示而無效： 1.被告蔡淑娥、黃國維雖抗辯伊係共同基於89年5月1日與黃林 銀柳間對系爭應有部分所成立之租賃契約（下稱系爭租約） 而合法承租占用系爭土地，惟被告蔡淑娥與黃林銀柳間為妯 娌關係，且被告黃林銀柳於82年起即陸續以系爭應有部分向 訴外人中國農民銀行（95年後合併為合作金庫商業銀行股份 有限公司）申辦抵押貸款，當時曾提供承諾書保證無出租， 日後如有出租會徵得同意，被告黃林銀柳之後卻私下出租予 被告蔡淑娥、黃國維，可見被告應係基於避免系爭應有部分 日後遭抵押權人或其他債權人查封拍賣，乃通謀虛偽簽立系 爭租約。
2.被告所提出之土地租賃契約書（下稱系爭契約書），其上記 載簽訂日為民法第425條修正施行前之89年5月1日，租期又 長達36年，致無法適用修正後之民法425條規定，然由系爭 土地空照圖可知，系爭鐵皮建物應為89年6月之後所搭建， 且系爭鐵皮建物使用之電表為90年3月1日新設，故系爭鐵皮 建物應為90年3月1日後搭建使用，系爭租約自不可能於89年 5月1日成立。
3.觀系爭租約約定期間長達36年，每年租金卻固定為15,000元 ，被告蔡淑娥又於簽約時以現金一次交付18年之租金及押租 金共計300,000元予被告黃林銀柳，顯不合理；系爭應有部 分每年租金金額15,000元，與黃林銀柳每年應繳納之系爭應 有部分地價稅相當（於100年時已達15,386元），被告黃林 銀柳所收取之租金應不足以繳納地價稅，遑論補貼抵押貸款 應繳納之利息；且被告蔡淑娥於95年起更未經系爭土地全體 所有權人同意，擅自將系爭土地出租予亞太電信公司、中華 電信公司、威寶電信公司架設基地台使用，僅亞太電信公司 每月租金即12,000元，被告蔡淑娥每年因此獲得之收益，推 論應高達360,000元以上，被告黃林銀柳從未異議或要求調 整租金，有悖常理。
4.又系爭契約書第6條更有期滿地上物補償之約定，對承租人 保護而對出租人有害，綜上觀之，系爭租約之約定對出租人 有害無利，應係被告間為妨害由第三人使用收益系爭土地之 目的所簽訂，足見被告間實無租賃之真意。從而，系爭租賃
契約應屬通謀虛偽之意思表示而無效，原告請求確認被告間 之系爭租約不存在，自屬有理。
㈢被告蔡淑娥、黃國維並無合法占用系爭土地之權源：系爭租 約為被告間之通謀虛偽意思表示，已如前述，縱系爭租約非 被告間之通謀虛偽意思表示，亦係於90年3月1日後所訂立， 被告蔡淑娥、黃國維自無法適用修正前民法第425條買賣不 破租賃規定；退步言之，系爭租約縱係於89年5月1日簽訂， 基於保護繼受所有權者利益之修法目的，亦應解釋本件有修 正後民法第425條規定限制之適用，系爭租約租期超過5年， 又未經公證，對原告自不生租賃效力；再者，被告蔡淑娥、 黃國維未經全體共有人同意，違法將系爭土地轉租電信業者 架設基地台，原告亦得依民法第443條、土地法第34條之1規 定終止系爭租約，因此，被告蔡淑娥、黃國維即不得以系爭 租約對抗原告，伊並無占用系爭土地之合法權源。 ㈣被告蔡淑娥、黃國維既無權占有使用系爭土地，原告自得請 求相當於租金之不當得利，依土地法第105條準用同法第97 條規定，並依平均地權條例第16條規定以公告地價10％為計 算基準，被告蔡淑娥、黃國維應自系爭應有部分移轉登記予 原告之日起，按月給付59,592元。
㈤爰依民法第767條所有權及第179條不當得利之法律關係，訴 請確認被告間之系爭租約不存在，被告蔡淑娥、黃國維應拆 除系爭地上物及給付相當於租金之不當得利，並聲明：1.如 主文第1項、第2項所示；2.被告蔡淑娥、黃國維應自101年6 月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告59,592元； 3.原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭租約非被告間之通謀虛偽意思表示：
1.被告蔡淑娥、黃國維前基於建築工廠倉庫需要，於89年5月1 日與系爭應有部分原所有人即被告黃林銀柳間就系爭應有部 分簽訂系爭租約，雙方約定租期36年，每年租金15,000元， 並於簽約時先一次繳付18年租金270,000元及押租金30,000 元，共計300,000元予被告黃林銀柳。
2.被告黃林銀柳於89年間同時為系爭應有部分及相鄰等9筆土 地之所有權人，該9筆土地於89年以前均無須繳納地價稅， 故被告黃林銀柳主觀上即認定系爭應有部分既與該9筆土地 相鄰，又均屬農地，而前手又表示系爭應有部分無須繳納稅 金，亦未處理過地價稅繳款事宜，故被告黃林銀柳於簽訂系 爭租約時主觀認定系爭應有部分不需繳納地價稅，因而未將 地價稅成本納入收取租金之考量，自不能以系爭應有部分每 年地價稅支出與租金收入不成比例為由，即認被告間之系爭
租約為通謀虛偽而為意思表示。
3.系爭土地因地理位置不佳而乏人問津，89年時更屬蠻荒，對 被告黃林銀柳而言幾無利用價值，故系爭應有部分之租金以 每年15,000元計算，並未低於當時市場行情，尚屬合理。 4.系爭租約第2條關於最高租賃期間25年之記載，亦與修正前 民法第449條規定不符，可見被告並非為阻擾原告使用收益 系爭土地，而以通謀虛偽之意思表示簽訂系爭租約，系爭租 約確屬真實存在。
㈡本件應適用修法前民法第425條規定，被告蔡淑娥、黃國維 並非無權占用系爭土地：
1.系爭土地現雖為原告共有，惟被告蔡淑娥、黃國維早於89年 5月1日即與被告黃林銀柳簽訂系爭租約而使用迄今，租賃期 間並有電信公司業者向被告承租系爭土地以作為架設基地台 之用，故被告蔡淑娥、黃國維於原告取得系爭土地所有權前 即本於系爭租約合法占有使用系爭土地，依民法債權編施行 法第1條規定及最高法院96年度台上字第976號、98年度台上 字第764號判決意旨，本件仍應適用89年5月5日修正公布施 行前之民法第425條規定，而無現行法第425條第2項規定之 限制，故系爭租約租期雖超過5年，不須經公證，仍有買賣 不破租賃規定之適用。系爭租約既屬真實存在，身為系爭應 有部分買受人之原告自應受系爭租約效力所及，原告請求被 告蔡淑娥、黃國維拆除系爭地上物並返還系爭土地，顯無理 由。
2.縱被告蔡淑娥、黃國維為無權占有，依民法第66條第2項規 定及最高法院32年上字第6232號判例意旨，被告蔡淑娥、黃 國維於系爭土地上種植樹木及其他植物部分，所有權亦屬系 爭土地所有權人即原告所有，是原告請求被告蔡淑娥、黃國 維移除附圖所示編號B部分牧草、編號C4至C6桃花心木3株、 編號D1至D8大葉欖仁樹8株，並無理由。
㈢原告請求相當於租金之不當得利之金額顯屬過高：依土地法 第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條、平均地權條 例第16條及最高法院54年台上字第1528號判例意旨，基地租 金之金額，非必須以申報價額週年利率10％計算，均須斟酌 基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、 所受利益、彼等關係及社會感情等情事決定之，系爭土地於 99年1月間之申報地價為每平方公尺256元，原告主張以土地 公告現值每平方公尺1,800元乘以0.8計算申報地價，與上開 規定不合；又其主張以土地申報地價按週年利率10％為計算 基礎顯未考慮系爭土地位置、工商繁榮程度等客觀條件，則 依此計算相當於租金之不當得利金額自屬過高而不合理等語
置辯。
㈣併均為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不 利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈系爭應有部分原為被告黃林銀柳所有，原告2人於101年6月7 日因拍賣而取得所有權，原告2人復共同買入林忠順等人之 應有部分192分之1，於101年11月6日辦理所有權移轉登記， 故系爭土地全部現為原告共有，權利範圍各2分之1。 ⒉被告蔡淑娥、黃國維2人於89年起即共同占有使用系爭土地 全部，系爭土地上之如附圖所示編號A之系爭鐵皮建物（占 用系爭1230之1地號土地部分面積為410.59平方公尺）、編 號B之牧草（面積為96.01平方公尺）、編號C4至C6桃花心木 3株、編號D1至D8大葉欖仁樹8株均為被告蔡淑娥、黃國維2 人所共同建造、種植。
⒊編號A之系爭鐵皮建物為89年6月5日至90年9月13日間，由被 告蔡淑娥、黃國維興建，原為被告蔡淑娥、黃國維2人共同 經營鳳梨加工工廠，101年時做倉庫及居住使用，內有起居 室及廁所，並堆置水塔、鐵皮等雜物。系爭土地鄰近東成會 館、自來水公司虎頭埤加壓站、虎頭埤風景區，旁有南二高 高速公路行經，附近均為農田、樹林。
⒋被告蔡淑娥、黃國維2人與被告黃林銀柳曾簽訂系爭契約書 ，內容略以：
第1條：甲方（出租人即被告黃林銀柳）願將系爭土地持分 192分之191出租與乙方（承租人即被告蔡淑娥、黃國維）使 用。
第2條：租賃期間自89年5月1日起至126年4月30日止，計36 年（分二期段，延用本合約）。依中華民國法律合約期限最 高為25年期限，第1期段：89年5月1日起至114年4月30日止 ，計25年。第2期段：114年5月1日起至126年4月30日止，計 11年。當第1期到期後，依本合約租賃條件自動延用進入第2 期段至126年4月30日。
第3條：租金經雙方協議為每年15,000元整。由乙方於訂立 契約書時（89年5月1日起至114年4月30日止）一次以現金當 場付清交由甲方收訖。114年5月1日起至126年4月30日當付 款年限到期時再行付清。
第4條：押租金30,000元乙方交付甲方押金金額於租賃關係 消滅時，乙方整理清楚後，甲方應無息返還，但乙方積欠甲 方違約金時，甲方得扣抵之。......
⒌被告蔡淑娥與黃國維為母子關係，被告黃林銀柳與蔡淑娥間 為妯娌關係。
⒍系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺256元。系爭土地面 積共計4,990平方公尺。
㈡爭執事項：
1.原告請求確認系爭租約關係不存在，有無確認利益？ 2.系爭租約是否為被告間通謀虛偽意思表示？ 3.如是，被告蔡淑娥、黃國維有無合法占用系爭土地之權源？ 本件應適用修法前或修法後之民法第425條買賣不破租賃原 則規定？
4.原告依民法第767條規定請求被告蔡淑娥、黃國維拆除及移 除系爭鐵皮建物及如附圖所示編號B牧草、編號C4至C6桃花 心木3株、編號D1至D8大葉欖仁樹8株，並返還系爭土地，有 無理由？
5.如被告蔡淑娥、黃國維無權占用系爭土地，原告請求被告蔡 淑娥、黃國維共同給付相當於租金之不當得利金額，以多少 為適當？
四、得心證之理由：
㈠按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者， 即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。過去之法 律關係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過去之法律關係 ，係指過去曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，現 已不復存在之情形而言；倘過去成立或不成立之法律關係延 續至現在尚存爭議者，仍不失為現在之法律關係（最高法院 95年度台上字第2891號判決意旨參照）。本件原告聲明第1 項請求確認被告蔡淑娥、黃國維與被告黃林銀柳間於89年5 月1日起至101年6月13日止並無租賃關係存在，經查上開確 認之訴雖係確認他人間過去發生之法律關係，然現占用人即 被告蔡淑娥、黃國維與系爭應有部分之原所有權人即被告黃 林銀柳間所簽立之系爭租約，於原告取得系爭應有部分所有 權之前是否存在，影響原告現在是否須依法繼受系爭租約而 受出租人義務之拘束，而兩造對系爭租約現在是否仍繼續存 續於原告與被告蔡淑娥、黃國維間亦有爭執，參酌前開判決 意旨，上開確認之訴仍不失為確認現在之法律關係，且原告 主觀上認為足以影響其對於系爭土地使用收益之權利，對原 告有直接法律上利害關係，致其在法律上之地位有不安之狀 態存在，而此種不安之狀態得以確認判決將之除去，故應認 原告有受確認判決之法律上利益，其提起確認之訴，核無不 合，應予准許。
㈡被告蔡淑娥、黃國維與被告黃林銀柳間簽立之系爭租約，應 屬通謀虛偽意思表示而無效：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項著有明文。原告主張被告黃林銀柳於 成立系爭租約前，已以系爭應有部分向中國農民銀行申辦抵 押貸款，當時曾出具承諾書保證無出租，日後如有出租會徵 得同意，惟之後卻私下出租予被告蔡淑娥、黃國維，可見被 告應係基於避免系爭應有部分日後遭抵押權人或其他債權人 查封拍賣，乃通謀虛偽簽立系爭租約等語，經查： ①被告黃林銀柳於82年間曾以系爭應有部分及其他同段土地為 擔保，向中國農民銀行設定債權本金最高限額24,000,000元 之抵押權，有合作金庫商業銀行股份有限公司102年1月22日 陳報狀及所附抵押文件（見本院卷㈠第114頁至第130頁）等 件影本附卷可稽，觀其中被告黃林銀柳87年10月30日所出具 之承諾切結書記載內容可知，被告黃林銀柳曾承諾未經同意 不予出租或興建建物，否則願喪失期限利益，亦承諾之後如 有出租，應事先徵得銀行同意，如有違背願負提前清償及損 害賠償責任等語（見本院卷㈠第120、121頁），可見被告黃 林銀柳對中國農民銀行承諾如設定抵押後將系爭應有部分出 租他人時，負有事先取得出租同意之義務，否則願自負違約 之不利效果，被告黃林銀柳亦應知悉如未取得抵押權人同意 ，將影響自身之權益及擔負違約責任。
②查被告黃林銀柳於89年10月23日，又以系爭應有部分及其他 同段土地共同設定債權金額20,000,000元之一般抵押權登記 予訴外人蔡淑華，亦有臺南市新化地政事務所102年6月13日 所登字第0000000000號函及所附抵押權設定契約書及其他特 約事項等申請文件（見本院卷㈡第60頁至第81頁）影本附卷 足參，被告蔡淑娥復自承：抵押權人蔡淑華為伊妹妹，因為 被告黃林銀柳向伊表示要借錢，伊說可以問問看蔡淑華，蔡 淑華說有無土地可以設定抵押，被告黃林銀柳便把新化的農 地設定抵押予蔡淑華，詳細情況就不清楚等語（見本院卷㈡ 第83頁背面至第84頁），可知上開抵押權設定當時，被告間 之系爭租約應已簽立，被告蔡淑娥又曾幫忙接洽上開抵押借 款，且與抵押權人蔡淑華為姊妹關係，被告黃林銀柳前有設 定抵押經驗，應對出租將影響抵押權人權益，且如有保證承 諾無出租情事，違反時自己可能擔負違約責任等情知之甚詳 ，被告黃林銀柳應不至於對抵押權人蔡淑華隱瞞系爭租約之 存在。然觀上開抵押權設定契約書之其他特約事項第3點卻 記載：「擔保品提供人聲明本抵押標的物保（證）自用，無 出租或設定典權質權，且同意在債務未全數清償前，非經債
權人書面同意，絕不將該抵押物出典、出租或變更使用，否 則負損害賠償及法律上一切責任」，衡情倘系爭租約確屬真 實存在，被告黃林銀柳既已知悉出租對抵押權之影響，應會 告知蔡淑華有出租乙事，以免影響蔡淑華抵押權益及造成違 約責任，被告黃林銀柳卻仍向蔡淑華保證系爭應有部分絕無 出租情事，即與常情不合，原告主張被告係基於通謀虛偽意 思表示成立系爭租約，實非無據。
2.原告又主張被告蔡淑娥與黃林銀柳間為妯娌關係，系爭租約 租期長達36年，每年租金卻僅約定15,000元，於簽約時更一 次先以現金給付18年租金；又系爭應有部分每年租金與被告 黃林銀柳每年繳納之地價稅金額相當，被告蔡淑娥每年轉租 收益又高達360,000元，被告黃林銀柳均無異議或要求調整 租金，顯非常理，系爭租約應屬通謀虛偽意思表示而無效等 語，經查：
①被告蔡淑娥、黃國維2人與被告黃林銀柳曾簽訂系爭契約書 ，內容記載略以：第1條：甲方（出租人即被告黃林銀柳） 願將系爭土地持分192分之191出租與乙方（承租人即被告蔡 淑娥、黃國維）使用。第2條：租賃期間自89年5月1日起至1 26年4月30日止，計36年（分二期段，延用本合約）。依中 華民國法律合約期限最高為25年期限，第1期段：89年5月1 日起至114年4月30日止，計25年。第2期段：114年5月1日起 至126年4月30日止，計11年。當第1期到期後，依本合約租 賃條件自動延用進入第2期段至126年4月30日。第3條：租金 經雙方協議為每年15,000元整。由乙方於訂立契約書時（89 年5月1日起至114年4月30日止）一次以現金當場付清交由甲 方收訖。114年5月1日起至126年4月30日當付款年限到期時 再行付清等情，為兩造所不爭執，又系爭契約書第8條約定 ：租賃期間地價稅由出租人負擔......等語，亦據系爭契約 書記載甚明（見本院卷㈠第57頁），堪認系爭租約係約定被 告黃林銀柳出租系爭土地範圍僅為系爭應有部分，租賃期間 自89年5月1日起至126年4月30日止總計36年，分為第1期25 年、第2期11年，第1期到期自動續約第2期，被告蔡淑娥、 黃國維於簽約當時一次以現金付清18年租金，且租賃期間之 地價稅由被告黃林銀柳負擔。
②惟本院對被告蔡淑娥、黃林銀柳行當事人訊問，觀被告黃林 銀柳具結稱：簽立系爭租約前有帶被告蔡淑娥至系爭土地指 明自己所有之系爭應有部分範圍，當時也只有出租該部分； 租約期間36年是分前後18年，伊不知道契約記載是前25年、 後11年；系爭應有部分無須繳納地價稅，故訂約當時沒有講 到任何地價稅條文，也不可能講到這問題；伊有向被告蔡淑
娥表明有拿系爭應有部分向中國農民銀行借錢，租金可以多 少貼補一下利息；簽約當時一次給18年租金及押租金共30萬 元是因為嫌麻煩，一年沒有見幾次面；系爭契約書在簽約當 時是被告蔡淑娥及其先生寫好後念給伊聽，沒問題伊再簽名 的等語（見本院卷㈠第248頁至第253頁）；核與被告蔡淑娥 具結稱：被告黃林銀柳簽立系爭租約前，沒有告知系爭土地 何部分是何人的持分範圍，所以伊是使用系爭土地全部，之 後伊才私下去跟系爭土地其他共有人處理；租約期間36年， 是因為被告黃林銀柳說要出租25年，伊要求再加11年，所以 才分前25年、後11年；雖然被告黃林銀柳說系爭應有部分不 用繳納地價稅，但訂立系爭租約時，伊還是要求加上地價稅 由出租人繳納的約定，當時被告黃林銀柳有同意；被告黃林 銀柳並未告知有拿系爭應有部分向中國農民銀行借錢的事， 伊是好幾年之後才知道；簽約當時一次給付30萬元是因為被 告黃林銀柳要求說有需要用錢等語（見本院卷㈠第253頁至 第258頁背面），就當時被告黃林銀柳有無現場指明承租範 圍、租期分為2期之前後年數、有無約定地價稅由出租人繳 納、簽約當時有無告知系爭應有部分設定抵押、一次給付30 0,000元之原因等重要細節陳述不盡相符，且被告黃林銀柳 所述亦與系爭契約書所記載之上開約定條文未合，參以系爭 租約租期長達36年，租金卻固定為每年15,000元，且一次先 給付18年租金，亦與一般租約訂立時，當事人多會考量租金 調整及避免日後情事變更，故會定期換約等情形有異，綜合 上情以觀，堪認原告主張系爭租約為被告間通謀虛偽意思表 示所簽立等語，即堪採信。
3.被告雖辯稱：因被告黃林銀柳名下其他同段農地無地價稅， 故主觀認為系爭應有部分亦屬農地而無地價稅，豈料在不知 情狀況下遭課徵多年地價稅，且被告黃林銀柳亦無印象繳納 過地價稅，當時因為資金周轉不成，產生債務問題，無暇顧 及有無繳納地價稅等語，惟查：系爭土地屬都市土地農業區 建雜地目土地，均非92年依平均地權條例施行細則第34條所 編定之農業用地，應按土地稅法第14條、第16條規定依一般 土地稅率課徵地價稅；92年上開條文修正後，雖屬農業用地 ，惟地上有非農業使用建物，亦應按一般土地稅率課徵地價 稅；系爭應有部分於88年、98年、99年地價稅如期繳納，89 年至97年及100年則有催繳紀錄；系爭應有部分地價稅自89 年至100年間每年約1萬3000元至1萬5000元等情，有臺南市 政府稅務局新化分局102年5月31日南市○○○○○00000000 00號函及所附地價稅催繳取證紀錄、102年4月15日南市稅新 土字第0000000000號函及所附地價稅資料（見本院卷㈡第2
頁至第9頁、卷㈠第224頁至第227頁）附卷可參，足認系爭 應有部分確實應繳納地價稅，且被告黃林銀柳曾收受繳稅通 知，更曾繳納過地價稅，堪認原告主張被告黃林銀柳應知悉 需負擔系爭應有部分地價稅，被告黃林銀柳於簽立系爭契約 書時，應不致對地價稅約定毫無印象，且約定租金時未考慮 地價稅成本問題等語，即屬可採，被告上開抗辯，遂難採信 。
4.被告又辯稱系爭應有部分每年15,000元租金為高價出租，有 獲利空間，故系爭租約並無不合理之處等語，並提出其他土 地租金收入證明書、租賃契約書（本院卷㈠第297頁、第307 頁至第331頁）等件為證，然上開租賃契約所載之租賃標的 土地條件與系爭土地是否相當，未據被告說明，自難作為比 較基礎，被告上開所辯，亦非可採。
㈢被告蔡淑娥、黃國維並無合法占用系爭土地之權源，原告得 依民法第767條規定請求被告蔡淑娥、黃國維拆除系爭鐵皮 建物及移除牧草、林木，並返還系爭土地：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段分別定有明文。查系爭應有部分原為被告黃林銀柳 所有，原告2人於101年6月7日因拍賣而取得所有權，原告2 人復共同買入林忠順等人之應有部分192分之1，於101年11 月6日辦理所有權移轉登記，故系爭土地全部現為原告共有 ，權利範圍各2分之1；被告蔡淑娥、黃國維2人於89年起即 共同占有使用系爭土地全部，系爭土地上如附圖所示編號A 之系爭鐵皮建物、編號B之牧草、編號C4至C6桃花心木3株、 編號D1至D8大葉欖仁樹8株均為被告蔡淑娥、黃國維2人所共 同建造、種植等情，為兩造所不爭執，又被告間簽立之系爭 租約應屬通謀虛偽意思表示而無效，業經認定如前，被告蔡 淑娥、黃國維抗辯基於系爭租約而有占用系爭土地之合法權 源，即屬無據。被告蔡淑娥、黃國維無權占用原告所有之系 爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請 求被告蔡淑娥、黃國維拆除伊所共同興建之系爭鐵皮建物及 移除共同種植之上開林木、牧草，並將系爭土地返還原告。 2.被告蔡淑娥、黃國維雖辯稱伊於系爭土地上種植林木、牧草 之所有權屬土地所有權人即原告所有，原告請求移除並無理 由等語，惟查：占用人種植林木於土地上，若未經土地所有 權人同意，客觀上雖因附合而增加土地之成分，主觀上卻違 背土地所有權人意思，並無增益其所有權之效能，甚或有害 其所有權之行使，土地所有權人自得依民法第767條第1項中 段之規定，請求占用人除去之，始屬合理。本件被告蔡淑娥
、黃國維未經原告同意，占用系爭土地種植林木及牧草，已 附合為系爭土地之重要成分，原告雖取得上開部分之所有權 ，惟此附合狀態有違原告本意，對原告並無增益系爭土地所 有權之效能，反已侵害原告對系爭土地之所有權能，原告依 民法第767條第1項中段規定請求被告蔡淑娥、黃國維除去所 添附林木及牧草，自有理由，應予准許，被告上開抗辯，尚 嫌無據。
㈣原告請求被告蔡淑娥、黃國維共同給付相當於租金之不當得 利之數額於25,230元，及自101年11月6日起至返還系爭土地 之日止，按月給付5,323元之範圍內，尚屬允當： 1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照） 。是土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第 179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。本件被告 蔡淑娥、黃國維無權占用原告所有之系爭土地，業已認定如 前，依前揭說明，原告請求被告蔡淑娥、黃國維共同給付相 當於租金之不當得利，核屬有據。
2.原告主張以系爭土地101年度申報地價之10％計算本件相當 於租金之不當得利金額（惟原告誤引土地公告現值數額為計 算基準），被告則辯稱上開數額過高等語，經查系爭土地之 地目為雜、建，形狀狹長非方整，有土地登記謄本、地籍圖 謄本（見本院101年度新調字第103號卷第9頁至第18頁）附 卷可稽；又編號A建物為89年6月5日至90年9月13日間，由被 告蔡淑娥、黃國維興建，原為被告蔡淑娥、黃國維2人共同 經營鳳梨加工工廠，101年時做倉庫及居住使用，內有起居 室及廁所，並堆置水塔、鐵皮等雜物。系爭土地鄰近東成會 館、自來水公司虎頭埤加壓站、虎頭埤風景區，旁有南二高 高速公路行經，附近均為農田、樹林等情，為兩造所不爭執 ，參以系爭土地其上多雜草叢生，周邊並無商業使用，亦有 現場照片（見101年度新調字第31頁至第33頁、本院卷㈠第 15頁至第27頁、第180頁至第192頁）等件在卷為證，本院爰 審酌土地地形、位置、周圍繁榮程度、被告蔡淑娥、黃國維 利用土地情形，認原告所得向被告請求之相當租金，應以系 爭土地當年度申報地價5％計算，始稱允當，逾此範圍之請 求，非有理由。
3.再查系爭土地99年1月起申報地價為每平方公尺256元等情， 為兩造所不爭執，又原告於101年11月6日辦理系爭土地剩餘
應有部分192分之1之所有權移轉登記後，始取得系爭土地全 部之所有權，則原告主張被告蔡淑娥、黃國維自101年6月14 日起至返還系爭土地之日止之相當租金不當得利數額，即於 請求被告蔡淑娥、黃國維給付25,230元，及自101年11月6日 起至返還系爭土地之日止，按月給付5,323元範圍內【計算 式：自101年6月14日起至101年11月5日止共145日，每日金 額為（4,990191/192）平方公尺申報地價256（元）5 ％365（日）＝174（元），145174＝25,230元；自101 年11月6日起，每月金額為4,990平方公尺申報地價256（ 元）5％12（月）＝5,323（元，元以下四捨五入）】， 洵無不合，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
五、綜上所述，系爭租約因被告間通謀虛偽意思表示而無效，原 告請求確認被告間於89年5月1日至101年6月13日之租賃關係 不存在，洵屬有據，原告復依據民法第767條及第179條規定 ，請求被告蔡淑娥、黃國維將如附圖所示編號A部分之系爭 鐵皮建物（面積410.59平方公尺）拆除，及將編號B之牧草 （面積96.01平方公尺）、編號C4至C6之桃花心木3株、編號 D1至D8之大葉欖仁樹8株移除，將系爭土地交還原告，並給 付25,230元，及自101年11月6日起至返還系爭土地之日止，
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