返還價金等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,99年度,610號
TPDV,99,訴,610,20130715,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　99年度訴字第610號
原　　　告　游悅晨
兼　訴　訟
代　理　人　許兆慶
被　　　告　梁經綸
　　　　　　楊慧芳
　　　　　　楊淑慧
上三人共同
訴訟代理人　蕭世光律師
複　代理人　章修璇律師
被　　　告　永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人　孫慶餘
被　　　告　黃俊傑
　　　　　　張宸維
上三人共同
訴訟代理人　王曉婷律師
　　　　　　林淑惠律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102年6月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告梁經綸、楊慧芳應給付原告許兆慶新臺幣貳拾玖萬柒仟零壹拾捌元，及自民國九十九年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告梁經綸、楊慧芳負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告梁經綸、楊慧芳如以新臺幣貳拾玖萬柒仟零壹拾捌元或同面額永豐商業銀行無記名可轉讓定期存單，為原告許兆慶提供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告許兆慶前經由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永 慶房屋）之員工即被告張宸維、黃俊傑之仲介，與被告梁經 綸、楊慧芳購買渠等所共有之坐落於臺北市○○區○○○路 00號3 樓之御景天廈房地（下稱系爭建物），並約定價金為 新臺幣（下同）3,000 萬元。又原告與被告梁經綸、楊慧芳 所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），係於民 國98年5 月3 日，由被告張宸維與黃俊傑帶同被告梁經綸與 被告楊慧芳所授權之代理人即被告楊淑慧前往臺中全國大飯 店與原告許兆慶所簽訂。嗣系爭買賣契約經簽署後，雙方依



約完成用印、完稅、過戶等各項程序，並於98年7 月1 日辦 理交屋，惟於交屋後，原告許兆慶於系爭建物所在處遇見御 景天廈大樓管理委員會所聘任之總幹事陳先生（現已離職） ，向其詢問該大樓各項公共設施與公共空間之使用情形，方 經總幹事告知該大樓二樓之健身房與會議室等公共設施所在 位置（下稱系爭二樓公設）係建商二次施工之違建，且該大 廈之第一手買受人即被告梁經綸、楊慧芳等人，目前亦正因 此一問題與建商爭訟中，是御景天廈之第一手買受人針對系 爭二樓公設部分迄今尚未與建商完成點交程序，且該大廈之 住戶大會並因該等二樓公設尚未與建商完成點交，並決議於 爭訟有結果前不得使用二樓公設，甚至不惜二樓公設被拆除 亦欲向建商爭取權益等情。然關於系爭二樓之公設有上開重 大權利與物之瑕疵問題，被告竟於系爭建物交屋前之洽談、 看屋及簽約等過程，均未向原告告知；甚且於其中一次看屋 過程，原告許兆慶與原告游悅晨之母親向被告黃俊傑詢問系 爭二樓公設如何使用時，被告黃俊傑仍告知「向總幹事登記 就可以」等語，是其顯有刻意隱瞞仲介系爭建物買賣交易過 程應告知買方之重要資訊之情形。又原告於交屋後之98年7 月1 日發現系爭二樓公設有此一重大權利與物之瑕疵問題後 ，旋即於翌日即98年7 月2 日以電子郵件向被告黃俊傑聯繫 要求合理解釋與適當回應，而被告黃俊傑雖回電表示將與原 屋主聯繫後，再回覆原告如何處理，惟經過許久仍未獲回應 ，是原告乃再次以電子郵件聯繫被告張宸維、黃俊傑要求渠 等以誠信善意處理，惟仍僅收到被告黃俊傑回電表示會處理 云云，並未給予具體解釋與說明；嗣後原告仍多次以電子郵 件要求被告等協商，詎迄今仍未獲被告等之善意回應。 ㈡系爭二樓公設是否具備、能否使用、將來是否可能被拆除， 均係影響交易的重大資訊，且上開資訊對於買方買受意願及 承購價格，均有絕對之影響。而被告梁經綸、楊慧芳除系爭 建物外，於該御景天廈大樓亦尚共有另一戶即臺北市○○區 ○○○路00號15樓之房地，且被告楊淑慧於該大廈亦另有一 戶房地，渠等經常出入御景天廈，對於系爭二樓公設權利與 物之瑕疵，自知之甚詳；抑且，御景天廈住戶大會早已做成 決議：不惜二樓公設被拆除也要向建商爭取權益等語，是被 告梁經綸、楊慧芳及楊淑慧對於系爭二樓公設權利及物之瑕 疵，自難諉為不知；況據被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧前與 系爭建物之建商即訴外人和暘建設股份有限公司所簽署之分 管協議書第4 條第2 項所載：「貳樓全部機車位空間及屋頂 平台之使用，甲方（被告梁經綸、楊慧芳）同意於使用執照 領取後，乙方（建商）得依約統一規劃公共設施供本大樓全



體住戶使用，施工以一次為限；並不得以任何理由要求乙方 辦理建照執照或使用執照之變更。」，足見被告梁經綸、楊 慧芳、楊淑慧3 人確實明知、且已簽約同意系爭二樓公設係 於使用執照取得後二次施工、拆除重建、改建、違建而成至 明。另被告梁經綸、楊慧芳，除於95年2 月18日預售階段與 建商簽訂「房屋預定買賣契約書」購買系爭建物外，於系爭 大樓完工後的成屋階段，另於97年3 月8 日與建商簽訂「房 屋車位買賣契約書」向建商購買C 棟15樓成屋一戶；甚者， 被告楊淑慧與訴外人楊文凱於96年9 月1 日，亦與建商簽訂 「房屋預定買賣契約書」購買C 棟14樓（預售屋）一戶，是 被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧對於該大樓之預售階段，系爭 二樓部分係法定停車位，然經簽訂前開分管協議書而違法二 次施工，而成屋階段則改建為會議室、健身房等公共設施之 轉變等情，自是知之甚詳。甚且，參照前開預定買賣契約書 第5 頁第4 條記載，賣方於出售房地予受讓人前須向受讓人 說明有分管協議及住戶管理規約所記載二次施工之情形，如 有違反，須對受損害人負一切損害責任，是前開被告3 人對 系爭建物之瑕疵，自亦難諉為不知。又被告張宸維、黃俊傑 均為被告永慶房屋之受雇人，而永慶房屋為房屋仲介業之龍 頭，對於仲介標的物之權利與房地現況，向來要求業務員即 仲介員工詳為調查，且被告黃俊傑甚至曾向原告告稱其已為 被告楊淑慧全家處理多筆房地買賣交易，與被告楊淑慧及家 屬至為熟稔，對於系爭建物當時之現況與瑕疵，自亦無不知 之理。
㈢從而，被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧明知系爭建物有二次施 工、違法拆除改建之事實，詎渠等竟與被告黃俊傑、張宸維 共謀詐欺，於向原告推介系爭建物時，黃俊傑、張宸維及楊 淑慧乃出示被告梁經綸與楊慧芳共同具名製作提出之「房屋 現況說明（調查表）」，並於其中第30項系爭建物「是否有 拆除重建或禁建或糾紛情事」之說明，勾選載明「否」，是 渠等顯有故意隱匿系爭建物當時已有上開二次施工、違建改 建等糾紛之情事。且其等刻意隱匿上開資訊，被告楊淑慧、 張宸維、黃俊傑三人更於98年5 月3 日專程由臺北南下臺中 ，與原告許兆慶洽談並當場簽約，合力促成系爭建物之交易 ，是渠等自有共同隱匿上開買賣重要資訊，致原告權益受損 害之事實。又被告張宸維、黃俊傑均為被告永慶房屋之受雇 人，其2 人執行永慶房屋之職務而侵害原告權益，致原告受 損害，依法被告永慶房屋亦應連帶負責。
㈣又系爭二樓公設之有無、能否使用及是否拆除，在在均影響 系爭建物之使用價值、交易價格與安全，而系爭二樓公設迄



今無法使用，且設若系爭二樓公設最終因違章建築而遭拆除 ，對於系爭建物之價值影響甚鉅，甚且可能產生拆除後須回 復成原有施工圖狀態之費用，從而，合理估計至少減損系爭 建物所購買之價金一成即300 萬元之價值。。 ㈤綜上，原告爰依民法第184 條、185 條及188 條等規定，先 位請求被告連帶賠償其因買受系爭建物遭被告等隱瞞上情所 生之損害300 萬元；並以民法354 條、第359 條及179 條等 規定，備位請求減少價金300 萬元或依民法第360 條請求被 告梁經綸、楊慧芳應連帶賠償原告300 萬元之不履行損害賠 償等語。並為⒈先位聲明：①被告應連帶給付原告300 萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。②願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：①被告 梁經綸、楊慧芳應連帶給付原告300 萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧部分：
⒈原告主張渠等有惡意隱瞞系爭二樓公設之瑕疵而應負擔侵權 行為損害賠償之責云云，惟被告梁經綸、楊慧芳長年居住美 國，為投資之目的而於御景天廈購買兩棟房地，而被告楊淑 慧居於臺北市○○區○○○街00號6 樓，亦以投資目的購買 前開大廈房地一棟。而前開房地於領得使用執照點交時，因 公寓大廈管理條例第36條第11款規定，公寓大廈之共用部分 、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，由管理委 員會為之，因此被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧不點交系爭二 樓公設。且被告楊淑慧等人亦因信任該大樓之管理委員會主 委，故從未過問系爭二樓公設施點交之事，渠等平日亦未前 往該大廈，僅於裝潢期間偶去工地巡視，或繳納管理費。又 原告雖以御景天廈大樓第2 屆第2 次區分所有權人大會做成 ：「不惜二樓公設被拆除，也要爭取權益」之決議而主張渠 等有故意隱瞞云云，然前開區分所有權人會議，係於雙方98 年5 月3 日簽訂系爭買賣契約後之同年月16日始發生，且根 據御景天廈大樓管理委員會御字第990710號函說明三所示， 98年5 月16日之區分所有權人會議，於開會前10天及開會後 15天，分別將會議事項及會議記錄張貼於佈告欄，則渠等於 簽約時之98年5 月3 日自無從預知該等決議之內容，自無惡 意隱瞞之情事。又御景天廈大樓第一屆管理委員會第15次管 理委員會雖於98年3 月25日召開會議會議做成第2 項決議： 「二樓違法施工，若遭拆除造成本社區價值折損，二次施工 費300 萬元及價值減損補償費1025萬（每戶補償25萬共41戶



）」，惟該次會議，應到委員人數為5 人，實到人數僅為3 人，且該會議記錄並無對外公告，非參與該次會議之人士， 自不易知悉其會議之內容，是原告主張其早已知悉系爭2樓 公設有瑕疵云云實無足採。
⒉又被告梁經綸、楊慧芳雖於「房屋現況說明（調查表）」第 30項系爭建物「是否有拆除重建或禁建或糾紛情事」之說明 ，勾選「否」，然該房屋現況說明書所顯示者，乃系爭建物 之現況，並不包括公設在內，此自該表內所載各說明事項， 無依與公共設施有關即知。從而，因系爭建物並無拆除重建 、禁建或糾紛情事，則被告梁經綸與楊慧芳於前開說明書第 30項勾選「無」，自與事實相符。
⒊另據系爭買賣契約書所附「不動產說明書」第肆、第1 項約 定「本案賣方並未提供預售合約書，無法判斷約定專用、二 次施工及重大權利義務等約定，買方同意日後自行向建設公 司詢問前揭問題，若買賣標的所屬大樓有前揭情事之一而有 影響買賣標的或買方權益者，買方同意自行負責處理」，所 指「二次施工」係指系爭建物之房屋內部及其他相關公共設 施而言，蓋被告梁經綸及楊慧芳，以投資目的購買系爭房屋 ，有關房屋內部之隔間等施工，委由室內設計師負責，至於 公共設施部分，則由管理委員會全權負責，為提醒原告應注 意自己之權益，因此特別約定: 「買方同意日後自行向建設 公司詢問前揭問題，若買賣標的所屬大樓有前揭情事之一而 有影響買賣標的或買方權益者，買方同意自行負責處理。」 。又該「不動產說明書」雖係由永慶房屋所提供，惟系爭約 款之約定，於本件而言，被告梁經綸及楊慧芳自仍有適用。 ，職是，系爭二樓公設倘部分尚未點交而影響原告等之權益 之情形，原告等應自行負責處理，自不得向賣方請求減少價 金或損害賠償。
⒋再原告主張若拆除系爭二樓公設，將對系爭建物之價值影響 甚鉅，估計減損買賣價金一成之價值云云。惟系爭建物二樓 公設共計有廁所2 間、娛樂室3 間、會客廳1 間、會議室1 間及健身房1 間，目前僅健身房不能使用。而該健身房於管 委會與建商協調或訴訟得到結果之前，是否會被拆除，仍屬 未定，且該健身房僅係以三夾板隔間，縱使拆除，亦不影響 大樓結構安全。又將來系爭二樓公設恢復使用，則系爭建物 所減損之價值或原告等所受損害，顯然不達300 萬元。況倘 將來建商賠償所有權人損失，則該筆損害賠償金額究應由原 告等收受或由梁經綸、楊慧芳收受？若斯時原告等又已轉手 ，則該筆賠償金額是否仍由原告等收受？從而。為使法律關 係清楚明瞭，應由斯時之房屋所有權人收受。因此若將來建



商賠償所有權人損失，原告等有可能獲得該筆賠償，則原告 等今日向被告等請求賠償，將有「雙重賠償」之問題，顯不 合理。又縱認被告應因系爭二樓公設未點交、無法使用，可 能被拆除等情形而賠償原告之損失，然根據臺北市建築師公 會（102 ）鑑字第0736號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告） 所示，本件之關影響交易價格為297,018 元，而以系爭房地 之平均單價為478,694 元計算，御景天廈大樓之第12層於98 年第二季交易案件之單價為51.28 萬元，是本件不動產交易 之價格，應略低於市場之價格。而系爭建物之產權持分面積 為62.05 坪，若以市場交易之參考單價51.28 萬元計算，其 總價約為31,819,240元，從而，縱然扣除影響交易價格之 297,018 元後，系爭建物仍價值31,522,222元，此尚高於系 爭不動產買賣之價金之3,000 萬元，是原告並無任何損失。 另原告主張爭二樓公設可能拆除並有回復原狀之費用云云， 然系爭二樓公設之拆除及回復原狀等情係為假設性情況，可 能不會發生。縱然發生，通常亦由御景天廈大樓管理委員會 統籌處理，即令必須出資處理亦係由御景天廈大樓管理委員 會先行負責，如需住戶分擔，實務上通常是按住戶產權持分 面積計算應分擔之金額。而系爭建物之持分面積，根據系爭 鑑定報告所示為205.11平方公尺，而建物之總面積，根據系 爭鑑定報告之96使字第0233號使用執照所示為7441.060平方 公尺。從而，系爭建物之持分面積占御景天廈大樓建物之總 面積約為2.76% ，因此倘有系爭大樓二樓公設之拆除、回復 原狀以及再回復目前公設狀態情況發生，原告應負擔之金額 至多亦僅17,238元，是原告請求300 萬元之賠償，顯不可採 等語，茲為抗辯。
⒌並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供現金或同額之 永豐銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執 行。
㈡被告黃俊傑、張宸維、永慶房屋部分：
⒈原告許兆慶於98年4 月間，於永慶房屋之網站獲悉系爭建物 欲出售之訊息，於網站留言，表達有購系爭建物意願。被告 黃俊傑發見後，即打電話與原告許兆慶聯絡，而原告許兆慶 曾向黃俊傑表示，其係律師，其配偶即游悅晨為嘉義地方院 法官，其太太將調至臺灣臺北地方法院工作，為太太工作及 小孩就學方便，想找臺北地院附近房子，系爭建物適符合其 需求，而向被告黃俊傑表達看屋意願。嗣被告黃俊傑隨即約 其看屋，第一次看屋係委由值班同仁帶看，當日許兆慶即將 系爭建物及週遭環境拍照帶回，嗣隔三、五天，原告許兆慶 再打電話給黃俊傑，表示其至臺北洽公，希望再帶看一次房



子，被告黃俊傑再為其安排。而翌日許兆慶即電話表達願以 2800萬元承買。是原告於簽約前看屋兩次，均僅要求被告黃 俊傑帶其至系爭建物之本棟查看。又因系爭建物之賣方開價 3,200 萬元始願意出售，與原告之出價，尚有一段距離。被 告黃俊傑即向原告許兆慶表示，可否先簽買賣意願書，並給 付斡旋金，委由伊向屋主斡旋系爭建物買賣。經原告許兆慶 同意，並約被告黃俊傑於98年5 月2 日下午，至原告游悅晨 時任法官之臺灣嘉義地方法院收取斡旋金。而當時被告黃俊 傑乃依規定攜帶上開不動產說明書兩份，及不動產買賣意願 書至臺灣嘉義地方法院，向原告說明。嗣被告黃俊傑向原告 逐項說明不動產書說明書所載內容後，原告許兆慶始在不動 產買賣意願書及不動產說明書上簽其姓名，並交付斡旋金10 萬元，請被告黃俊傑為其與出賣人斡旋本件買賣。又於翌日 再約買賣雙方於台中議價，談妥後並於同日簽約。此外，因 被告黃俊傑仲介系爭建物買賣時，即知悉原告二人為從事法 律工作者，於交易過程中，恐有疏失，而特別慎重，故賣賣 雙方於98年5 月3 日議價並簽約時，黃俊傑再次持該不動產 說明書，向買賣雙方說明其上應注意事項，此亦有原告楊淑 慧可以為證。是原告謂該不動產說明書係簽約時才拿出來， 顯與事實不符。另因該御景天廈大樓共有A 、B 、C 三棟， 門禁森嚴，非住戶未經大樓管理室允許不得任意進入。而系 爭建物位於A 棟，而系爭二樓公設則位於B 、C 棟，原告於 簽約前，並未要求前往查看，係直至簽約後用印當日即98 年5 月31日用印完畢後，始詢問被告黃俊傑可否去B 、C 棟 看公設，被告黃俊傑始帶其至大樓管理室，向管理員說明原 告許兆慶是系爭建物新買主，請准帶其進入參觀公設，經管 理員允許後上二樓，原告許兆慶詢問黃俊傑本大樓公設如何 使用，適於二樓走廊巧遇陳姓總幹事，被告黃俊傑乃直接詢 問總幹事，總幹事當場表示只要向管委會或總幹事登記即可 。因原告亦當場聽聞，黃俊傑即未再重複向其說明。是原告 許兆慶陳稱：被告黃俊傑不讓渠等與總幹事陳先生對談等語 ，與事實未盡相同。
⒉又系爭買賣契約之當事人為買方即原告許兆慶與賣方即被告 梁經綸、楊慧芳。原告游悅晨則為買方許兆慶於簽約後指定 之登記名義人。是原告游悅晨與被告間並無契約關係存在。 從而，原告游悅晨依契約關係請求被告三人負債務不履行責 任，顯屬無據。又被告黃俊傑、張宸維、永慶房屋3 人並非 系爭不動產買賣契約之當事人，賣方即被告梁經綸、楊慧芳 就系爭不動產應負之瑕疵擔保責任，應與被告三人無涉。另 原告雖依侵權行為之相關規定，請求被告連帶賠償其300 萬



元之損害云云，惟被告永慶房屋於接到賣方即被告梁經綸及 楊慧芳委託銷售系爭建物時，即已先請賣方提供屋況及使用 之資訊，故賣方於委託銷售時，即簽署標的物現況說明書， 揭示屋況及使用資訊。另被告黃俊傑於接獲本件委託銷售案 後，亦親至系爭房屋現場勘查屋況及大樓相關使用訊息，並 未發現該棟大樓之系爭二樓公共設施有何異常，且經調取系 爭房地之土地、建物（含公設共用部分）謄本及建物測量成 果圖，並上網查詢系爭大樓有無違建報拆等事實，均未發見 其違規使用之情事。是原告主張被告等人刻意隱瞞仲介系爭 房地買賣交易過程應告知買方之重要資訊，而涉有侵權行為 ，顯有誤會。
⒊另被告於銷售系爭建物時，因該房屋為新建大樓，為瞭解該 大樓之公共設施是否有二次施工或其他屋況及使用訊息，曾 向賣方索取預售房屋買賣契約書，因賣方表達已找不到，故 被告即將此一訊息記錄於不動產說明書上，並向原告許兆慶 說明相關風險。原告許兆慶經評估利弊及風險後，仍表示願 意購買，並且於不動產說明書上簽名，同意因「本案賣方並 未提供預售合約書，無法判斷約定專用、二次施工及重大權 利義務等約定，買方（即原告許兆慶）同意日後自行向建設 公司詢問前揭問題，若買賣標的所屬大樓有前揭情事之一而 有影響買賣的或買方權益者，買方同意自行負責處理。」足 見，原告許兆慶於簽立系爭買賣契約書前，已同意若買賣標 的所屬大樓有約定專用、二次施工及重大權利義務等約定之 一，而影響其權益者，其同意自行負責處理。從而，原告以 系爭建物有「二樓公設迄今尚未點交、無法使用，可能被拆 除」之瑕疵，主張被告應負侵權行亦非有據。
⒋又系爭建物之二樓健身房、會議室、交誼廳、娛樂室等公共 設施，雖與原准核用途不符，惟自96年興建完成迄今，已逾 5 年餘，未見主管建築機關，勒令拆除，回復原狀。足見， 系爭建物並未發生二樓公設拆除及拆除後回復至原竣工圖所 示之機車位狀態所需之費用。此外，系爭二樓公設嗣若經拆 除回復至竣工圖所示之機車位狀態後，根本不可能再重新回 復至目前公設之狀態。益徵，原告亦無上開損害賠償請求權 存在。又原告並未舉證證明，其因被告仲介系爭不動產買賣 有何故意或過失之行為，並造成其受有300 萬元之損害。況 原告僅持有系爭二樓公設所有權權利範圍232/10000 ，是日 後縱有發生上開拆除回復費用，原告亦僅應按其持分比例負 擔232/10000 ，而非全部等語茲為抗辯。 ⒌並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。




三、兩造不爭執之事實：
㈠原告許兆慶、游悅晨經由被告永慶房屋員工即被告張宸維與 被告黃俊傑之仲介，以價金3000萬元買受原為被告梁經綸與 楊慧芳共有門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號3 樓之系 爭建物。嗣於98年5 月3 日，被告張宸維、黃俊傑帶同被告 梁經綸與楊慧芳授權之代理人即被告楊淑慧前往臺中全國大 飯店，與原告許兆慶（並代理原告游悅晨）簽訂不動產買賣 契約書（附有不動產說明書、房屋現況說明書）。 ㈡98年5 月31日交付第2 期款後，被告梁經綸與楊慧芳即依原 告指示，將系爭建物登記為原告游悅晨所有。嗣於98年7 月 1 日完成交付尾款及交屋手續。
㈢御景天廈98年5 月16日第二屆第二次區分所有權大會，曾提 案討論御景天價公共設施驗收事宜，其中關於二樓公共設施 部分，作成「向建設公司爭取住戶權益，不惜二樓公共設施 被拆除，也要爭取權益之決議」。是次會議紀錄於98年6 月 23日甫經主席楊麗華簽認（見審訴卷第13至16頁 ）。 ㈣原告許兆慶於98年7 月2 日以電子郵件與被告黃俊傑聯繫， 要求合理解釋與適當回應，其後並多次與被告黃俊傑溝通（ 見審訴卷第17至19頁）。
㈤御景天廈大樓管理委員會與和暘建設股份有限公司迄未完成 二樓公設之點交
㈥被告梁經綸、楊慧芳於御景天廈另有一戶房地，被告楊淑慧 亦有一戶房地。
四、原告主張系爭建物二樓公設部分為二次施工，被告於出售時 隱瞞上情而有詐欺行為，且上開情況構成減少價值及通常效 用之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，其先位依民法第18 4 條第1 項前段侵權行為之規定請求被告連帶賠償其所受損 害，備位則依民法第359 之規定主張減少價金，請求被告梁 經綸、楊慧芳返還其溢收即應減少之價金計300 萬元等語； 惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為 ：㈠原告先位依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第18 8 條之規定，請求被告連帶負侵權行為損害賠償責任，有無 理由？如有理由，被告應賠償之金額為何？㈡原告依民法第 359 條、第360 條之規定主張減少價金，請求被告梁經綸、 楊慧芳返還溢收之價金，有無理由？如有理由，被告應返還 之價金為何？茲析述如下。
五、先位請求部分：
㈠按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思 表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意



思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負 舉證之責任（最高法院18年上字第371 號判例、44年台上字 第75號判例參照）。又民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以 積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除法律上、契約上或 交易習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法 性，即與本條項所謂之詐欺不合，且消極不作為施用詐術之 行為，與單純之沉默不同，仍須有消極的隱匿、掩飾事實之 行為而故意不為告知，始構成所稱之消極詐欺行為（最高法 院80年台上字第2713號判決參照）。再民法上之詐欺，必詐 欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為 不利於己之意思表示者始足當之；倘行為人欠缺主觀之詐欺 故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定 要件不合（最高法院98年度台上字第171 號判決要旨參照） 。本件原告主張被告於出售系爭建物時有隱瞞系爭二樓公設 為二次施工之違建該重大交易訊息之詐欺行為，致陷於錯誤 而為購買系爭建物乙情，既為被告所否認，依上開說明，原 告自應就上開詐欺事實之存在負舉證責任。
㈡原告雖主張被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧於系爭建物現況調 查表上「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」該欄，勾選 「否」，而隱匿系爭公設有二次施工之瑕疵，已構成侵權行 為乙情，並提出房屋現況調查表1 張為憑（見審訴卷第20頁 ），則為被告所否認。經查：原告主張系爭房屋所屬御景天 廈系爭二樓公共設施係屬二次施工之範圍乙節，為被告等所 不爭執（見本院卷㈠第228 頁）。且御景天廈地上2 層（即 臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號部分）原規劃為機車停 車位、機車昇降機部分，使用執照存根（96年使字第23 3號 ）第9 項說明中核定為室內停車空間，應依核定用途使用， 並標註非經辦理用途變更，不得供作其他用途之使用，並應 列入產權移交及公寓大廈管理規約，而系爭二樓公設現況經 建商施作為健身房、會議室、交誼廳、娛樂室等情，有臺北 市建築師公會出具之系爭鑑定報告書足稽（見外放系爭鑑定 報告書），並有臺北市政府都市發展局使用執照存根附表附 於系爭鑑定報告書第16頁可參。系爭二樓公設既係供御景天 廈全體住戶共同使用之共用部分，並位於御景天廈地面層2 樓，依上開說明，應屬系爭房屋之附屬建物，與系爭房屋所 有權無從分離，亦有系爭房屋之建物登記謄本可證（見系爭 鑑定報告書第20至21頁），且系爭買賣契約書於第1 條：不 動產標示及買賣權利範圍亦明確記載亦包括系爭公設在內， 此觀系爭契約第1 條就買賣不動產標的物標示，建物部分記 載系爭房屋（建號450 ，權利範圍：全部）及其共同使用部



分建號489 、490 、492 號即明（見審訴卷第6 頁）。是被 告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧等辯稱，房屋現況調查表所顯示 者，僅包括系爭建物之現況，不包括公共設施在內云云，並 非可採。然系爭公設雖係違規使用，而依建築法第91條第1 項之規定有被拆除之虞，然該等二次施工情形仍與在未依法 請領建造執照情況下即行施作之違章建築有異，蓋前者如在 未妨礙建物結構下，可能為主管機關所許，雖是否可行仍須 視實際狀況而定，惟系爭二樓公設縱為二次施工而違規使用 ，是否即屬該欄所稱拆除重建或禁建之情形，並非無疑，自 難僅憑被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧於上開房屋現況調查表 「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」該欄，勾選「否」 乙情，而認被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧此舉有刻意隱匿而 詐欺原告之行為。
㈢原告復主張御景天廈住戶大會已做成「不惜二樓公設被拆除 ，也要向建商爭取權益」之決議，且御景天廈管理委員會至 今仍未與建商就系爭二樓公設進行點交而有所糾紛，卻未告 知，仍於房屋現況調查表勾選並無拆除重建或糾紛之情事， 顯已刻意隱匿、故意為不實之陳述等語，並提出御景天廈大 樓第2 屆第2 次區分所有權人大會會議紀錄為證（見審訴卷 第13至16頁）。然御景天廈大樓第2 屆第2 次區分所有權人 大會雖確有做成上開決議內容，然該次決議係於98年5 月16 日所召開，並於開會前10天將會議事項張貼於佈告欄，有御 景天廈大樓管理委員會99年7 月10日御字第990710號函文在 卷可參（見本院卷㈠第217 頁），難認被告梁經綸、楊慧芳 、楊淑慧於填載該房屋現況調查表時，或於簽立系爭買賣契 約，業已知悉就系爭建物或系爭公設與建商間有所糾紛乙事 。況被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧與其他向和暘建設股份有 限公司購買御景天廈房地之住戶，雖就御景天廈房地點交即 包含系爭二樓公設瑕疵曾向和暘建設股份有限公司提出民事 訴訟請求，然此據於該案中受御景天廈管理委員會及住戶委 任之訴訟代理人楊正評律師表示：御景天廈管委會於98年4 月起委任其協助處理與建商間之公共設施點交管委會之事宜 ，其並非受該大廈全體住戶委任，而係受買受人個別委任， 且僅受部分直接與建商簽訂買賣契約書之房地買受人為限， 開始委任之時間約自98年12月起至99年2 月底止，才陸續經 由御景天廈大樓管理委員會委任與建商間買賣瑕疵減少價金 等訴訟事宜等語，有磐石國際法律事務所101 年10月4 日（ 101 ）磐石法字第38號函文及臺灣臺北地方法院民事庭通知 書各1 張在卷可參（見本院卷㈠第209 頁、本院卷㈡第117 頁），可徵該等與和暘建設股份有限公司間之糾紛並非於簽



立系爭買賣契約時即已發生，故被告梁經綸、楊慧芳、楊淑 慧於上開房屋現況調查表勾選並無糾紛該欄所為，尚難認係 詐欺原告之行為。
㈣至原告主張被告梁經綸、楊慧芳於御景天廈建案即系爭建物 預售屋階段，於95年2 月18日向和暘建設股份有限公司購買 系爭建物時，已知悉系爭二樓公設為二次施工等語。此觀諸 由被告楊淑慧代理被告梁經綸、楊慧芳與和暘建設股份有限 公司所簽訂之住戶管理規約第10條共用部分約定「：... 地 上2 層：法定機車位、電梯、樓梯間、梯廳、管道間。... （共用部分於使用執照取得後，住戶管委會同意建方依約定 內容施工，建方施工以一次為限，日後如有爭議，乙方不負 保證責任）。」、並於分管協議書第4 條第2 項約定：「貳 樓全部機車位空間及屋頂平台之使用，甲方（即被告梁經綸 、楊慧芳）同意於使用執照領取後，乙方（即和暘建設股份 有限公司）得依約統一規劃公共設施供本大樓全體住戶使用 ，施工以一次為限；並不得以任何理由要求乙方辦理建照執 照或使用執照之變更。」，有戶別為A 棟叁樓之「御景天廈 住戶管理規約、分管協議書、大樓管理委員會組織章程」契 約影本可參，且被告梁經綸、楊慧芳與和暘建設股份有限公 司所簽訂之房屋預定買賣契約書第4 條第4 項亦約定：「本 特約條款（分管協議書）雖亦規劃為「住戶管理規約」之部 分內容，但甲方（即被告梁經綸、楊慧芳）嗣後仍不得反悔 、撤銷、或以住戶大會決議或其他任何方式加以變更或廢除 。本約買賣建物如有出租、出借、處分或移轉時，甲方並與 與承租人、借用人、受讓人或其他關係而占有之人約定應遵 守本特約條款『分管協議書』及『住戶管理規約』之義務， 如有違反者，應對因此受損害之人負一切損害賠償責任。」 ，有戶別為A 棟叁樓之「御景天廈房屋、車位預定買賣契約 書」契約影本可憑。被告梁經綸、楊慧芳、楊淑慧對此亦不 爭執。然上開契約係於95年2 月18日時所簽訂，距被告梁經 綸、楊慧芳、楊淑慧與原告原告簽立系爭買賣契約時，已3 年有餘，是被告永慶房屋、黃俊傑、張宸維辯稱，被告梁經 綸、楊慧芳於委託銷售系爭建物時，表示已找不到該等契約 ，其等遂於不動產說明書第肆、第1 項約定「本案賣方並未 提供預售合約書，無法判斷約定專用、二次施工及重大權利 義務等約定... 」等語，尚與常情無違，是被告梁經綸、楊 慧芳、楊淑慧於委託被告永慶房屋銷售系爭建物時，因未能 尋得該等契約，致無從明確判斷系爭二樓公設是否有二次施 工之情形，而未載明上情，無從認為其等有何詐欺行為。且 被告永慶房屋、黃俊傑、張宸維辯稱原告許兆慶並未於簽約



前至御景天廈B 、C 棟系爭二樓公設查看，而係於簽約後， 即於98年5 月31日交付第2 期用印款時，始第一次至系爭二 樓公設處參觀乙情，可知被告等並未特別以此系爭二樓公設 現狀之健身房、會議室等情為銷售，亦未以系爭二樓公設之 現狀使用，作為吸引原告購屋之賣點，或以之為銷售重點， 且原告亦未能證明就系爭二樓公設是否得依現狀之健身房、 會議室等規劃為使用乙節，為系爭買賣契約訂約重要之點予 以證明，倘若該點非系爭買賣契約主要考量因素，尚難以被 告未明白告知此一事實，即認定被告有何詐欺行為，從而原 告前揭所舉，均不足以證明有受詐欺而陷於錯誤。 ㈤按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託 人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將 不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不 動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第23 條 第1 項 、第2 項、第24條第1 項分別定有明文。次按，經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀 業管理條例第26條第2項亦有明文。復按，居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能