臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第127號
上 訴 人 李林玉桂
訴訟代理人 李盛瑲
兼送達代收人
被 上訴人 洪劍龍
訴訟代理人 王澍德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年1
2月19日本院臺北簡易庭101年度北簡字第507號第一審判決提起
上訴，本院於民國102年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
一、上訴人原先承租被上訴人所有坐落臺北市○○路0段000巷00 0號之5房屋（下稱108號之5房屋）、後不知何原因搬至亦為 被上訴人所有同巷108之6號房屋（下稱108之6號房屋），租 期自民國93年4月15日起至96年4月14日止、約定每月租金新 臺幣（下同）4000元（下稱系爭93年租約），屆期兩造同意 租期延至100年4月15日止、約定每月租金4200元（下系爭97 年租約）。至偵案所述由上訴人之子李盛瑲所蓋部分，與本 件108號之5房屋不同，係指前廳佛堂外鐵皮屋部分。108之6 號及108號之5房屋的門牌係後來才整編，被上訴人之父洪九 江不知門牌號碼。惟讓渡書已記載是道路兩旁房屋六間，當 時均為違章建築未有門牌，但空照圖該屋已在，至於讓渡書 所附位置略圖未及於108之6號房屋係因受讓時原為鐵架工寮 ，受讓後始搭蓋成房屋。詎上訴人租金僅付至98年8 月15日 、其後租金延不交付，迭經被上訴人催討，不獲置理；且上 訴人現仍續住108之6號房屋，爰依民法第450條第1項、第45 5條規定，請求上訴人遷讓返還108之6號房屋及積欠租金、 相當於租金之不當得利。
二、洪九江於81年間與上訴人之夫李烟清簽訂租賃契約書，出租 臺北市○○路0段000巷000號第一間1樓、2樓共32坪鐵厝所 有出租範圍及空地20坪內使用範圍，租期自81年5月15日起 至83年5月14日止、租金每月8000元（下稱系爭81年租約） ；嗣83年間續約時，出租臺北市○○路0段000巷000號1至2 樓32坪，租期自83年5月15日起至88年4月15日止、租金每月 1萬元（下稱系爭83年租約）；再於88年續約時，出租臺北 市○○路0段000巷000號對面20坪，租期自88年4月15日起至
93年4月15日止，因為坪數及空間都較少、故租金每月3000 元（下稱系爭88租約）。
三、因被上訴人於82至88年間在花蓮工作不在家，至89年才回來 ，且當時房屋是由洪九江在處理，被上訴人僅延續之前的租 約，故至起訴時才知有整編出108-6號房屋，也因此被上訴 人於原審表示不知上訴人何時搬到108之6號房屋。上訴人原 審自陳房屋是被上訴人等興建好以後出租給伊，與現在所言 不符。上訴人雖稱現住於租賃之20坪空地上，惟兩造自始即 無此租約。洪九江購買上訴人現居地不動產時，就有一個鐵 架的樣子，應係上訴人事後有增建，當時出租的不是空地。 又縱始被上訴人主張的房屋遭陳金榜拆除，應該也還有鐵架 在，洪九江應該也有找人整修108之6號房屋。雖沒有其他證 人，但事實就是上訴人所住房屋由被上訴人等興建。再，被 上訴人原起訴108號之5房屋係因上訴人本來住那、且108之6 號房屋當時沒有門牌，所以租約都是寫108號之5房屋，後經 區公所整編才有108之6號門牌。108號之5、108之6號房屋都 是被上訴人所有，當時洪九江只有買房屋之權利、沒有土地 。洪九江與李烟清簽訂系爭83年租約時，未載明空地20坪之 租賃範圍，乃係兩人間互信，也含有此20坪空地使用範圍。 以上所指「對面20坪」為32坪建物旁的空地，非謂上訴人現 住14坪房屋之基地。
四、108號之5、108之6號門牌是上訴人於91年11月12日申請，惟 申請門牌屬戶政機關作業，只要申請人為房屋現住人，戶政 機關即會派人來照相，確定有人居住且有水電使用後，就會 編釘門牌號碼，申請人不一定要有房屋產權。被上訴人是由 洪九江購買有空照圖之既成違建使用權，並有原始108號房 屋稅籍資料。上訴人現住14坪房屋確為被上訴人所有；至於 該屋坐落之基地，縱有界址疑義，也與租賃房屋之上訴人無 關。
貳、上訴人則以下列情辭，資為抗辯：
一、上訴人支付租金至98年8月止。上訴人之夫李烟清於81年5月 時由信義區六合里孫里長為見證人，與被上訴人之父洪九江 簽立系爭81年租約，於契約書記載路線位置圖，並記載使用 範圍為臺北市○○路0段000巷000號第一間1樓、2樓共32坪 鐵厝所有出租範圍及空地20坪內；數年來皆依租約履行支付 租金，無延交不付。經臺北市都市計畫整合系統網站查詢， 對照81年契約書所繪位置圖，上訴人現居地坐落信義區祥和 段4小段173號、門牌編號為信義路5段150巷110號前空地； 被上訴人所述門牌編號108號之5，坐落信義區祥和段4小段1 48號，上訴人自81年迄今不曾在該標的物居住。故上訴人無
房屋需遷讓。又經臺北市民政局門牌整合檢索系統網站查詢 ，上訴人現居地門牌編號初編日期49年7月15日、被上訴人 所述門牌初編日期91年11月12日，並無被上訴人所述門牌曾 重新整編情形。上訴人現居地四周木板圍籬、隔間，皆是李 烟清親自所建，李烟清於88年4月起僅租賃20坪空地，上訴 人嗣後續約亦同，故上訴人僅使用土地部分，所支付租金為 使用土地費用、而非承租建物租金。另，為保全承租之合法 性，上訴人要求被上訴人提出本件房屋確切位置圖、及上訴 人承租處所之土地及與建物所有權狀證明為被上訴人所有， 上訴人即願支付應付之租金。此外，租金應為每月4200元、 每4月一付，而非4000元，98年4月15日後，被上訴人前來收 取租金、上訴人已要求須填實際金額；且上訴人尚有押金2 萬元。
二、被上訴人所提讓渡書是讓渡人當時所蓋建物，上訴人現居地 是88年李烟清承租20坪土地時自己所蓋，與讓渡書之建物無 關。系爭81年租約所載「及空地20坪」與系爭88年租約所載 「對面20坪」，同為20坪，足見所指為同一空地，即上訴人 現居地。系爭88年租約到期後被上訴人不願續租108號之5房 屋給上訴人等，上訴人就跟被上訴人租對面空地自己興建房 屋，就是現在的108之6號房屋。系爭83年租約後面增設的部 分是指108號之5房屋。臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢 署）檢察官於101年9月28日作成101年度偵字第11952號不起 訴處分書（下稱系爭不起訴處分書）上載，被上訴人之父洪 九江於檢察官至現場勘查時，亦承認上訴人現居地非被上訴 人之地、且建物為李烟清所蓋。且經檢察官詢問上訴人現居 地173地號之所有權人林武雄，是否同意上訴人使用，林武 雄回答同意。則上訴人現居地既非被上訴人所蓋、基地亦非 被上訴人所有，上訴人並經基地所有權人同意使用，108之6 號申請初編定門牌號碼者又為上訴人，足見108之6號房屋係 上訴人所有。又，被上訴人所指前廳佛堂外鐵皮部分，系爭 不起訴處分書上載，上訴人有無向洪九江承租房屋、有無擅 自圈地使用，均有疑義。另，上訴人承租的是土地、且原本 以為承租的土地是被上訴人所有，因被上訴人都跟人說土地 為其所有，直至98年8月間上訴人始知土地非被上訴人所有 ，因而拒絕給付租金。故自88年4月15日以後之租約均為無 效契約，被上訴人應償還上訴人自88年4月15日至98年8月15 日按月支付之租金、及2萬元押金。
三、被上訴人沒有幫上訴人於110號前的空地蓋鐵架，108之6號 房屋為李烟清所搭蓋，材料之木材部分有的是李烟清叫料、 並自己處理土木，鐵架部分則付費委請陳金榜處理，因陳金
榜開設鐵工廠。上訴人簽立系爭88年租約後至108之6號房屋 蓋好前，係暫住108號之5房屋，被上訴人當時也同意上訴人 等暫住，房子蓋好後，上訴人即搬到108之6號房屋。又，上 訴人承租土地時未記載如果在上面起造房子的所有權歸屬， 是因為租約都是被上訴人所寫，且上訴人也不懂要這樣加註 記載。至上訴人搬到108之6號房屋後，還跟被上訴人簽立租 約租108號之5房屋，僅係上訴人疏忽。
叁、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應將108之6 號房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人8萬元，及自100 年4月16日起至遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付被上訴 人4000元。上訴人不服提起上訴，為上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴 駁回。
肆、本院協商兩造確認爭點如下（見本院卷第33頁正反面）：一、不爭執事項：
㈠、兩造於93年4月15日簽訂上訴人向被上訴人承租108號之5房 屋約14坪全部，租期自93年4月15日起至96年4月14日止，約 定每月租金4000元（即系爭93年租約）。㈡、兩造復於系爭93年租約屆期後，簽訂上訴人向被上訴人承租 108號之5房屋，租期自97年4月15日起至100年4月15日止， 約定每月租金4200元（即系爭97年租約）。㈢、上訴人依上開租約給付租金至98年8月15日，嗣後即未依約 給付租金。
㈣、被上訴人之父洪九江與陳朝南曾訂立如原審卷第27至28頁所 示之房屋讓渡書，見證人為孫義斌及王萬六。本件被上訴人 所欲請求上訴人返還之房屋確由被上訴人之父授權由被上訴 人處理。
㈤、上訴人目前仍居住108之6號房屋。上開108號之5、108之6號 房屋坐落之土地均為訴外人林武雄與其他共有人所有，被上 訴人並無該土地之所有權。
㈥、上訴人之夫李烟清與被上訴人之父洪九江於系爭81年租約記 載：「甲方房屋所在地及使用範圍台北市○○路0段000巷00 0號第一間1F、2F共32坪鐵厝所有出租範圍及空地20坪內使 用範圍；租金每個月新台幣捌仟元」、末頁繪製建物位置圖 ；嗣83年續約時，則記載：「甲方房屋所在地及使用範圍台 北市○○路0段000巷000號1-2樓32坪；租金每個月新台幣壹 萬元」、末頁並記載「乙方增設部分不賠賞不得異議不得拆 除」；再於88年續約時，則記載：「甲方房屋所在地及使用 範圍台北市○○路0段000巷000號對面20坪；租金每個月新 台幣參仟元」，即系爭81、83年租約均係為承租108號之5房
屋。
㈦、108號之5、108之6號房屋門牌遲至91年11月12日始分別由上 訴人之夫李烟清、上訴人申請而編釘；而同址110號門牌乃 於49年7月即編釘。上訴人於91年12月9日起設籍108之6號房 屋。
㈧、上訴人所提原審卷第60頁照片為108之6號房屋及其附屬建物 。
以上事實，有系爭93、97年租約、房屋讓渡書、系爭81、83 、88年租約、108之6號房屋及其附屬建物照片、初編釘門牌 登記申請書2份、臺北市信義區戶政事務所101年9月14日北 市○○○○○00000000000號函、上訴人戶籍謄本在卷可按 （見原審卷第3-5、11、24-25、27-28、47-51、56-65、77- 78、80頁），且為兩造所不爭，堪認真正。二、爭執事項：
㈠、上訴人於系爭93、97年租約向被上訴人承租之標的為108之6 號房屋本身或其坐落之空地？即上訴人主張108之6號房屋為 其等出資所建，有無理由？
㈡、被上訴人於原審起訴請求上訴人返還108之6號房屋及給付積 欠租金8萬元、並自100年4月16日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付相當於租金4000元之不當得利，有無理由？伍、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方 使用收益，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭 房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應 就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益， 上訴人支付租金之事實，負舉證責任（最高法院83年台上字 第2405號判例要旨參照）。是依首揭舉證責任分配之原則， 被上訴人自應就其以108之6號房屋本身租與上訴人使用收益 等利己事實，負舉證之責。
二、本件被上訴人固主張上訴人於系爭93、97年租約向其承租之 標的為108之6號房屋本身，故上訴人應返還房屋及給付積欠 租金、相當於租金之不當得利云云。然查，觀諸本件歷年租 約，其租賃範圍於81年及83年間乃分別標示：「108號第一 間1、2樓共32坪鐵厝及空地20坪，108號1-2樓32坪」，末頁 並有建物位置圖、「108號1-2樓32坪」，末頁並註明：「乙 方（即上訴人之夫）增設部分不賠賞不得異議不得拆除」， 然至系爭88年租約時即標示為108號對面20坪、而後再改為1
08號之5房屋約14坪全部；租金部分則由原本8000元及1萬元 調降至3000元、最後為4200元等情，均如前不爭事項㈠、㈡ 、㈥所述，即上訴人向被上訴人承租之標的物，原於系爭81 年及83年租約，除有地址及坪數之記載外，並有明確之建物 樓層、圖面、增設部分歸屬等記載；嗣於88年後除地址與坪 數外，則僅標示範圍與位置，且坪數明顯變小及租金減少之 改變。復據證人陳金榜於本院結證證稱：「（上訴人何時搬 到你工廠的隔壁、住家的對面108之6號？）詳細時間不確定 ，應有10多年了。上訴人都是跟被上訴人租房子，上訴人搬 到工廠隔壁時是沒有房子，當時是空地，上面沒有任何支架 或鐵架，是上訴人先生請我幫忙蓋，我幫他蓋鐵皮屋頂而已 ，下方的支架不是我蓋的…。」、「（在你還未幫上訴人興 建時，當時108之6號應該是鐵皮屋，你有無見過？）沒見過 ，我確定在我蓋108之6號房屋之前是空地。我父親就是陳朝 南，當時出售給被上訴人父親的範圍在108之6號這個方向的 ，是有一間只有石綿瓦屋頂及石綿瓦圍牆的房子，那是用來 養狐狸的，他的範圍是否有到108之6號房屋現在坐落的土地 我不確定，後來我20幾年前搬回來時已經沒有養狐狸了，我 就把他拆掉蓋工廠，所以就只有我的工廠，其他地方都是空 地。」等語（見本院卷第35頁正反面），而證人陳金榜與上 訴人並無親僱、或其他利害關係，當無甘冒偽證罪責而為偏 頗迴護上訴人證詞之必要，其所為證述，自堪採信。是以前 述租約就租賃標的物記載及約定租金減少等變化、與證人之 證述相互勾稽以觀，足見上訴人主張被上訴人不出租108號 之5房屋後，其於88年後改承租者為108之6號房屋所在範圍 坐落之空地、並由伊夫自行出資及興建108之6號房屋等語， 當屬有據，足資採憑。
三、又查，被上訴人就此其主張固提出房屋讓渡書1紙為據，惟 依其上記載：「一○八號道路兩邊房屋叁棟計六間（含電錶 乙隻），房界以東邊電桿為界之房屋乙棟平房全部計四間， 西邊房屋半樓乙棟三分之一（靠西邊）另房屋左右兩邊所有 房屋及土地、地上物全部」等情（見原審卷第90至92頁）， 僅得證明被上訴人之父洪九江於79年間受讓房屋當時之現狀 ，尚非得據以證明上訴人現所居住之108之6房屋即為被上訴 人或其父所有或所建。況被上訴人之父洪九江於臺北地檢署 101年度偵字第11952號竊佔案101年8月31日偵查庭檢察官訊 問時答：「（問：他們住的房子、神壇是何時建的？誰建的 ？）95年左右。李盛瑲建的，所以我才告他。」等語（見本 院依職權調閱之該偵查卷第23頁），即被上訴人之父於該時 已自陳上訴人所住之房子即108之6號房屋為上訴人之子即上
訴人方面所建；又108之6號房屋門牌於91年11月12日即由上 訴人申請而編釘，上訴人並於91年12月9日起設籍108之6號 房屋等情，亦如前不爭事項㈦所述；然系爭93及97年租約記 載之房屋門牌仍為108號之5，就此被上訴人則陳稱不知上訴 人何時搬至108之6號、亦不知有整編108之6號房屋門牌，直 至原審起訴時才知有108之6號等語（見本院卷第25頁正面） ，則倘若被上訴人租與上訴人之標的確為108之6號房屋本身 、該屋為被上訴人或其父所有或所建，被上訴人豈有不知上 訴人何時搬至108之6號房屋、亦於原審起訴即100年11月11 日前，均不知該屋已由上訴人申請門牌整編為108之6號之理 ，凡此即顯悖於常情，甚而，更足徵被上訴人主張出租予上 訴人之標的物原為其父依房屋讓渡書所購得之房屋云云，並 非實在，委無可取。此外，依首揭舉證責任分配之說明，被 上訴人就其以108之6號房屋本身租與上訴人使用收益等事實 並未再提出其他證據以實其說，則被上訴人以上訴人於系爭 93 、97年租約向其承租108之6號房屋，而主張上訴人應返 還房屋及給付租金、相當於租金之不當得利云云，均不足為 取。
陸、綜上所述，108之6號房屋既為上訴人等出資所建，自為上訴 人等所有，則被上訴人依據前述租約、租賃及不當得利等法 律關係，請求上訴人返還108之6號房屋及給付積欠租金8萬 元、並自100年4月16日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月 給付相當於租金4000元之不當得利，均為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判 如主文第二項所示。
柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳 述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再 一一論述。
捌、本件第一審訴訟費用6400元、第二審訴訟費用8300元（即裁 判費7770元、證人旅費530元），合計1萬4700元應由被上訴 人負擔。
玖、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 匡偉
法 官 蘇嘉豐
法 官 游悅晨
本判決不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 102 年 7 月 24 日
書記官 謝達人