臺灣臺北地方法院民事判決 102年度國字第6號
原 告 蔡承穎
訴訟代理人 王曉婷律師
被 告 臺北市古亭地政事務所
法定代理人 林健智
訴訟代理人 呂建興
陳台生
上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國102年6月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬叁仟叁佰玖拾捌元及自民國一○一年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾玖萬叁仟叁佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機 關請求之；又賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起 逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立 時，請求權人得提起損害賠償之訴，國家賠償法第10條第1 項、第11條第1項分別定有明文。查，本件原告於民國101年 8月10日依國家賠償法之規定向被告請求賠償，經雙方協議 不成立等情，有被告受理土地法第68條土地登記損害賠償事 件協議紀錄暨協議不成立證明書在卷可稽（見本院卷第10至 13頁），是原告於提起本件訴訟前已踐行上開規定之前置程 序，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於97年2月3日以新臺幣（下同）700萬元向 訴外人歐陽如珊購得坐落臺北市文山區萬隆段二小段第219 、220之1、220之2、221、223之1、224、226地號土地（應 有部分均為115/10000，下稱系爭土地）及其上臺北市○○ 區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○ ○路0段000巷0弄0○0號5樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土 地合稱系爭房地）。系爭房屋當時登記總面積為76.75平方 公尺、附屬建物陽台面積為8.34平方公尺，合計85.09平方
公尺。原告嗣於101年5月28日以總價1,380萬元將系爭房地 出售予訴外人張廷棟時，始發現被告於72年間將系爭房屋之 面積誤植，經重新核算後，系爭房屋之正確面積應為總面積 68.03平方公尺、附屬建物陽台6.2平方公尺，合計74.23平 方公尺，共短少10.86平方公尺。張廷棟因系爭房屋面積短 少而與原告解除買賣契約，其後原告雖再以總價1,160萬元 出售系爭房地予訴外人鄭筱瑩，惟原告因被告登記錯誤致受 有差價損失220萬元。縱認原告所主張之損害額不足採，惟 依不動產買賣交易實務及民間買賣房地之社會慣例，均係以 房屋面積為基礎而計算房地買賣總價金，則原告以總價700 萬元購買系爭房地，按原告購買當時登記之系爭房屋面積計 算，原告係以每平方公尺82,265元之價格買入，然因系爭房 屋面積短少10.86平方公尺，致原告受有溢付價金893,398元 之損害。為此，爰依土地法第68條第1項、國家賠償法第2條 第2項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付 原告220萬元及自101年8月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告就系爭房屋之面積固有登記錯誤之情事，惟 關於原告得受之賠償金額，應以原告受損害時之價值為限， 即應以原告購買系爭房屋之價金為計算基準。而依原告於97 年3月3日與歐陽如珊簽訂之公定契約書記載，系爭土地買賣 金額為3,672,085元，系爭房屋買賣金額為141,110元，總計 3,813,195元，故系爭房屋買賣價金占系爭房地總價比例為 3.7％，再依原告與歐陽如珊所簽訂之不動產買賣契約書（ 私契）房地總價700萬元計算，原告買受系爭房屋之實際價 金為259,000元，每平方公尺單價為3,044元，而因系爭房屋 短少面積10.86平方公尺，故原告所受損害額應為33,058元 等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告於97年2月3日與歐陽如珊簽訂不動產買賣契約，約定原 告以房地總價金700萬元向歐陽如珊購買其所有系爭房地。 系爭房屋當時登記總面積為76.75平方公尺、五層面積為76. 75平方公尺、附屬建物陽台面積為8.34平方公尺，合計85.0 9平方公尺。
㈡、系爭房屋之原所有權人於72年3月間向被告申請系爭房屋第 一次測量時，被告因繪製成果圖核算面積時誤植，致建物面 積登記有誤，其後被告依地籍測量實施規則第278條規定， 逕為辦理建物測量成果圖更正及辦竣面積更正登記，更正後 系爭房屋登記總面積為68.03平方公尺、五層面積為68.03平
方公尺、附屬建物陽台面積為6.2平方公尺，合計74.23平方 公尺。被告並以101年6月6日北市古地測字第00000000000號 函通知原告。
㈢、原告與歐陽如珊於97年3月3日簽訂之公定契約書記載，系爭 房屋買賣價金為141,100元、系爭土地買賣價金為3,672,085 元，總價3,813,185元。
㈣、原告於101年8月10日依國家賠償法之規定，以書面向被告提 出損害賠償之請求，惟兩造協議不成立，被告於101年12月5 日出具「臺北市古亭地政事務所受理土地法第68條土地登記 損害賠償事件協議不成立證明書」予原告，原告乃於102年1 月18日向本院提起本件訴訟。
四、兩造之爭點及論述：
按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害 人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任；國家損害賠償 ，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律， 國家賠償法第2條第2項前段、第6條分別定有明文。次按， 因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害 賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不 在此限，亦為土地法第68條第1項所明定。故不動產之登記 因地政機關人員之故意或過失而登記錯誤、遺漏或虛偽時， 除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害 賠償責任。且土地法第68條第1項係國家賠償法之特別規定 ，依國家賠償法第6條之規定，應優先適用。系爭房屋登記 面積於72年3月間因被告之承辦人員核算面積時誤植，致面 積登記錯誤，為兩造不爭執之事實，是原告自得依土地法第 68條第1項前段之規定，請求被告賠償其因系爭房屋面積登 記錯誤致受之損害。然被告辯稱賠償金額應以系爭房屋按公 契、私契所定之買賣金額比例計算即33,058元。故本院應審 究者厥為：原告請求之損害賠償數額是否可採，如有過高， 則應以若干為適當。經查：
㈠、依不動產買賣交易實務及民間買賣公寓大廈之社會慣例，買 賣房屋及其坐落基地時，雖不乏有區別土地及建物而分別約 定買賣價金者，惟亦常見逕以房屋面積（坪數或平方公尺） 為基礎而計算房地買賣總價金之情形即關於房地買賣總價款 係以房屋面積乘以每單位單價或以此金額為議價基礎而增減 調整，此觀房仲業者及內政部不動產交易實價查詢服務網均 係以房屋面積為基礎而提供民眾查詢房地交易總價自明（見 本院卷第71至76頁、第79至81頁）。倘若買賣雙方係以房屋 面積為房地總價金計算之基礎而為議價，則房屋登記面積有 誤，買受人將因此受有溢付房地價金之損害，要屬當然。本
件原告向歐陽如珊購買系爭房地並未區分土地及建物之個別 價金，而係以700萬元為系爭房地之總價金，有不動產買賣 契約書附卷足憑（見本院卷第14至19頁），堪認原告向歐陽 如珊購買系爭房地時，雙方係以系爭房屋之面積為議價基礎 而談定以總價700萬元為系爭房地之買賣總金額，經換算後 每平方公尺單價為82,265元（計算式：700萬85.09＝82,2 65.836，不足1元者不計），故系爭房屋因被告登記錯誤致 面積短少10.86平方公尺，原告實際上受有溢付房地買賣價 金893,398元之損害（計算式：82,26510.86＝893,397.9 ，小數點以下四捨五入），堪可認定。
㈡、原告雖主張關於本件損害額應以其轉賣系爭房地予張廷棟、 鄭筱瑩之差價220萬元為認定基準。惟原告於出售系爭房屋 予張廷棟時，系爭房屋既因面積登記錯誤而有短少10.86平 方公尺之事實存在，就面積短少之部分，本不應納入買賣價 金之議價基礎，原告亦不應就面積不足部份受領價金。況原 告與張廷棟、鄭筱瑩就系爭房地買賣議價時，除考量系爭房 屋之面積大小外，關於買賣總金額之合意，尚涉及買賣雙方 對於買賣標的物價值之主觀認定、議價能力及市場價格波動 等因素，是上開差價自難認定為係因面積登記錯誤所生之損 害。
㈢、至被告抗辯本件損害額應以系爭房屋買賣價金占系爭房地買 賣總價之比例為計算基礎云云，固據被告提出原告向歐陽如 珊購買系爭房地之公定契約書為證據方法，雖上開公定契約 書記載系爭房屋價金為141,100元、系爭土地價金為3,672,0 85元，然此兩部分價金合計並未達實際成交之700萬元，且 於不動產交易實務上，買賣雙方基於節稅等因素，於公定契 約書中將房地價格記載較實際成交金額低等情，實屬常態， 自難認公定契約書所載之價金能如實反應系爭房地之實際交 易價值。況系爭房屋為區分所有之建築物，系爭土地僅為系 爭房屋坐落基地之應有部分，衡情，原告與歐陽如珊就系爭 房地之買賣應係著重於房屋交易而非土地，亦即買賣雙方交 易之主要標的應為房屋，則該公定契約書上記載系爭房屋價 金141,100元，僅佔房地買賣總價3,813,185元之3.7％（計 算式：141,1003,813,185100＝3.7，小數點第一位以下 四捨五入），系爭房屋記載之價金比例顯然與買賣交易常情 有違，是前揭公定契約書記載系爭房屋價金佔系爭房地買賣 總價之3.7％，不足為原告實際所受損害之認定基礎，被告 辯稱本件損害額應以系爭房屋買賣價金占系爭房地買賣總價 之比例為計算基礎云云，即無可採。
㈣、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第2 03條分別定有明文。查，原告於101年8月10日即依土地法第 68條第1項之規定向被告請求損害賠償，有被告受理土地法 第68條土地登記損害賠償事件協議不成立證明書在卷可佐（ 見本院卷第13頁），且為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，原 告自得請求自101年8月11日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。
五、綜上所述，原告因被告將系爭房屋之面積登記錯誤致受有溢 付房地買賣價金893,398元之損害。從而，原告依土地法第 68條第1項之規定，請求被告給付893,398元及自101年8月11 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
七、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院囑託臺北市不動產估價 師公會鑑定系爭房屋之市價，然此部分係為證明原告因登記 錯誤而受有損害一事，本院就此部分既已得對原告有利之心 證，自無鑑定之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核 與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 17 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 吳佳樺
法 官 黃媚鵑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 7 月 17 日
書記官 林欣諺