臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2443號
原 告 國霖機電管理服務股份有限公司
法定代理人 徐春福
訴訟代理人 謝秉錡律師
複 代理人 許富傑
被 告 鄧定球
劉中元
馬振武
陳木泉
巫月好
俞新新
黃德山
林 護
上列當事人間分割建物事件，本院於民國102 年6 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產，應予變價分割，所得價金依附表二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二所示之應有部分比例分擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告鄧定球、陳木泉、黃德山、巫月好、俞新新、林護 經合法通知，未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場， 均核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第 1 項、第4 項定有明文。本件原告起訴時原列李志昭、鄧定 球、劉中元、王宏森、蔡得福、謝寶玄、張月鳳、馬振武、 陳木泉、黃德山、王春蓮、李錦霞、徐雪華、何順豐、何錦 文、劉素華、楊素華、巫月好、俞新新、林護、李仁傑、劉 何秀蓁、劉黃秋蔭、徐威、葛曉明、劉麗卿、劉震等27人為 被告；嗣於訴訟進行中，具狀撤回對被告李志昭、王宏森、 蔡得福、謝寶玄、張月鳳、王春蓮、李錦霞、徐雪華、何順 豐、何錦文、劉素華、楊素華、李仁傑、劉何秀蓁、劉黃秋 蔭、徐威、葛曉明、劉麗卿、劉震等19人之起訴。上開被告 對於原告之撤回，自本院送達撤回通知之日起10日內均未表
示異議，依民事訴訟法第262 條第4 項規定，視為同意撤回 。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款、第7 款、第2 項定有明文。本件原告起訴時，原僅請 求就兩造共有臺中市○區○○段○○段0000○號建物為裁判 分割。嗣於訴訟進行中，追加就其坐落之基地臺中市○區○ ○段○○段00地號土地及共用部分同段1762建號建物部分一 併請求分割。按原告上開訴之追加，其請求之基礎事實同一 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又到場被告劉中元、 馬振武對此均無異議而為本案之言詞辯論，故原告上開訴之 追加，核與前揭規定無違，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠兩造就坐落臺中市○區○○段○○段00地號土地及其上同段 1664建號、共用部分同段1762建號建物（下稱系爭房地）存 在共有關係，有土地、建物登記謄本可證。因原告召開共有 人會議，希望能與被告等人達成分管協議，惟被告等人並無 意願，致無法成會，為此原告乃決定終止共有關係，以取得 獨立產權。查系爭1664建號建物屬獨立產權，釘有門牌，且 存在有附屬之共用部分；又其主要用途為「商場」，非「停 車空間」；再者，兩造係單獨取得系爭1664建號建物之所有 權，各有獨立權狀，顯見系爭1664建號之地下一層建物與一 般地下室成為區分所有權人附屬之共用部分不同。至於系爭 1664建號建物登記謄本記載之「停車空間」，應係指其附屬 共用部分即1762建號建物之用途。是系爭1664建號建物非屬 公寓大廈區分所有權之附屬共用部分，而係具有獨立產權之 專有部分，並無因共有物之目的或用途不得分割之情形。爰 依民法第824 條第1 項、第4 項規定，請求准予分割如附件 所示之方案，即藍色線條標記部分由原告取得；其餘黃線部 分由被告等人共同分配。
㈡臺中市中山地政事務所雖稱需依地籍測量實施規則第288 條 規定辦理，始可分割，然依最高法院100 年度台上字第327 號判決意旨，可知專有部分雖分割處無定著之牆壁或樓板， 但可委託建築師辦理建物使用類別變更，而為分戶，故系爭 1664建號建物乃屬可分割之建物。如法院認原物分配有困難 ，則原告願採變價分割之方式為之。
㈢並聲明：請准就兩造共有坐落臺中市○區○○段○○段00地
號土地及其上同段1664建號、1762建號之建物予以分割。二、被告抗辯：
㈠被告馬振武部分：
⑴被告馬振武於民國81年間投資近新臺幣（下同）200 萬元取 得臺中市○區○○段○○段00地號土地及1664建號專有部分 暨1762建號附屬共有部分之商業用途建物。依民法第799 條 建物區分所有之規定，專有部分與其所屬之共有部分及其基 地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，實務上，建物買 賣時，其專有部分與其所屬之共有部分，亦無分離買賣之情 形。
⑵依最高法院84年度台上字第1756號判決意旨，分割共有物究 以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量 之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、 共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之 。查現今臺灣社會有不動產投資客，其利用共有不動產「變 價分割」之相關法條規定，巧取其他共有人應得之利益，因 一般百姓既無專業法律資源，亦無時間、精力及財力，投資 客遂藉由低價買進部分持分，再向法院訴請「裁判分割」中 之「變價分割」，以達到低價收購或拍賣其他共有人持分之 目的，此作法自不符全體共有人之利益。又此等任意興訟進 而圖取個人最大利益之行為，實非社會善良風俗所容。 ⑶被告馬振武所有之建物，101 年之房屋稅課稅現值為263 萬 8,400 元；所有權狀內標示主建物（建號1664）4.09坪，所 屬共有部分（建號1762）37.99 坪，合計42.08 坪，而原告 提出之收購條件為每坪4 萬元，且不計入所屬共有部分（意 即以4.09坪價金，購買42.08 坪之建物），除收購價格明顯 低於附近行情外，亦不符合不動產交易行為，已有前述投資 客作為之嫌。另倘系爭1664建號建物按原告主張之分割方案 分割，將獨利原告，陷其他共有人於極不利之困境，而無法 發揮更大使用效益。被告馬振武於訴訟期間曾與原告委任之 律師事務所聯絡，其告知如不同意原告前述購買條件，待法 院判決分割後，被告等散戶將各自去亂等語，言語間令被告 心生畏懼，倍受威脅，甚至有被迫屈從之感。本件倘原告本 於良善心態，提出其他能發揮更大使用效益之整體開發方案 或合理收購價格，被告馬振武自會視方案內容參與或配合開 發，甚或同意出售所屬建物予原告。並聲明：原告之訴駁回 。
㈡被告林護部分：答辯同被告馬振武所述。並聲明：原告之訴 駁回。
㈢被告陳木泉部分：同意將應有部分出賣給原告，惟原告所出
之價格不合理；不同意變價分割等語（見本院卷一第170 頁 正反面）。並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告劉中元部分：其不同意分割（見本院卷三第258 頁）。 並聲明：原告之訴駁回。
三、被告鄧定球、黃德山、巫月好、俞新新均未於言詞辯論期日 到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823 條第1 項定有明文。所謂因物之使用目 的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為該物之利用 所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50 年台上字第970 號判例意旨參照），例如界標、界牆、共有 之契據，互有之共有物，區分所有建築物之共有基地，共有 之通路等均然（最高法院58年台上字第2431號判例意旨參照 ），此等共有物在性質上，非絕對不能分割，但一經分割將 失其效用，而不能達使用目的。次按稱區分所有建築物者， 謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所 有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而 為移轉或設定負擔。民法第799 條第1 項、第5 項亦有明定 。另按公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分 所有標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 條第2 項亦 有規定。再依內政部（87）台內地字第0000000 號函示：「 本部於86年12月8 日邀集法務部、省市政府地政處、財政廳 、財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全國聯合會等 有關單位研商獲致結論：『依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定．區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所 有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地 上權之應有部分應併為區分所有建物成為共有物分割之標的 』」等語。查原告主張系爭房地為兩造所共有，其應有部分 各如附表一所示，其中1664建號建物為區分所有建物之專有 部分，1762建號建物為區分所有建物之所屬共有部分，上開 建物所坐落之基地為16地號土地；又兩造就系爭房地並無不 分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情事，兩造復 無法就分割方法達成協議等情，為兩造所不爭執，並有原告 提出之系爭房地登記謄本在卷為憑，自堪信為真實。是原告 請求法院就系爭房地為裁判分割，並無不合，應予准許。
㈡被告馬振武、陳木泉、林護、劉中元雖到庭表示不同意分割 ，並為前揭抗辯。然查，依民法第823 條第1 項規定，各共 有人除非有因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期 限之情形外，否則法院並無法否定共有人請求分割共有物之 權利。又上開規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進 經濟效益，蓋共有關係於改良共有物不無妨礙，且於共有物 之融通亦多阻窒，國家經濟既受損害，並易啟各共有人彼此 之爭端，故法律不能不予各共有人隨時請求分割之權，使共 有關係易於消滅，於公私皆有裨益，上開法條立法理由闡述 至明。是上開被告不同意分割，及被告馬振武抗辯原告訴請 裁判分割為權利濫用云云，洵非有據。
㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於 各共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分 配於各共有人。民法第824 條第1 項、第2 項定有明文。法 院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各 共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況 、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利 益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最 高法院96年度台上字第108 號判決意旨參照）。分割共有物 究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、 共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而 為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法 院88年度台上字第600 號判決意旨參照）。查系爭房地係屬 鋼筋混凝土造7 層商場之地下一層，有建物登記謄本在卷可 考（見本院卷三第232 頁），該地下一層建物前雖曾以玻璃 等材質隔間，做為商場使用，惟於本院勘驗時已呈廢棄狀態 ，此有臺中市中山地政事務所建物測量成果圖在卷可憑（見 本院卷三第129 頁），並經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆 錄及照片多張在卷可考（見本院卷三第45至62頁）。本院審 酌本件訴訟進行中，原告已陸續向其他共有人購買系爭房地 之應有部分，目前僅餘被告8 人與原告尚有共有關係存在； 參以系爭房地位於地下一層，且周邊市況人潮及商業活動均 非熱絡，客觀環境上實難以經營商場；且原告就1664建號建 物之權利範圍達8557/10000（見本院卷三第234 頁），被告 8 人之權利範圍共僅1443/10000，約115 平方公尺（798.01 ㎡×1443/10000=115㎡），如按原物分割，被告8 人分得之 部分，委實難以經營商場，或為其他用途之適當使用；況16 64建號建物內設有電梯間、公共洗手間、電機室等，業經本
院勘驗現場屬實，如採原物分割，勢須保留公用通道，以供 所有共有人使用，則被告8 人所分得之面積將更形減少，實 不利於建物之利用。是以系爭1664建號建物，若以原物分割 ，恐致建物面積細分零碎，不利於建物之交易及利用，難認 合於經濟效用及全體共有人之利益，然若能歸由一人所有， 對於建物之整體規劃利用應屬最為有利。是系爭房地以原物 分配之方式分割，顯有困難，如以變賣後由買主就系爭房地 單獨買受，所能創造之經濟價值顯然較高，且變價時買家競 相出價，當可以較行情略高之價格出售，而使全體共有人共 同獲利。故本院認系爭房地以變價分割，並將變價所得按應 有部分比例分配予各共有人為適當。
五、綜上所述，本院審酌系爭房地之所在地段、使用現狀、整體 利用之效益、各共有人之利益及兩造之意願等一切情狀，認 應以變價分割為可採，爰判決如主文第1 項所示之分割方案 。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可 互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴 訟性質所不得不然，故本院認為由被告負擔全部訴訟費用， 顯失公平，應依民事訴訟法第80條之1 規定，由兩造依其應 有部分之比例分擔，方屬公允，爰諭知如主文第2 項所示。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第80條之1 、第85條第1 項但書，判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 7 月 12 日
書記官 黃毅皓
附表一：
土地
┌──┬────────┬──┬──────┬─────┬──────┐
│編號│ 土地坐落 │地目│ 面 積 │所有權人 │權利範圍 │
│ │ │ │（平方公尺）│ │ │
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│1 │臺中市中區平等段│建 │1,100 │黃德山 │320/100000 │
│ │四小段16地號 │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │馬振武 │299/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │陳木泉 │299/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │巫月好 │338/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │劉中元 │355/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │俞新新 │340/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │林護 │340/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │鄧定球 │306/100000 │
│ │ │ │ ├─────┼──────┤
│ │ │ │ │國霖機電管│56340/100000│
│ │ │ │ │理服務股份│ │
│ │ │ │ │有限公司 │ │
└──┴────────┴──┴──────┴─────┴──────┘
建物
┌──┬─────┬────┬─────┬──┬──────┬────┬─────┐
│編號│ 建 號 │門牌 │基地坐落 │建築│建物面積 │所有權人│權利範圍 │
│ │ │ │ │式樣│(平方公尺) │ │ │
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│1 │臺中市中區│臺中市臺│臺中市中區│鋼筋│一層：14.82 │黃德山 │178/10000 │
│ │平等段四小│灣大道1 │平等段四小│混凝│地下一層： ├────┼─────┤
│ │段1664建號│段306 巷│段16地號 │土造│798.01 │馬振武 │166/10000 │
│ │ │35號地下│ │層數│ ├────┼─────┤
│ │ │一層 │ │：7 │ │陳木泉 │166/10000 │
│ │ │ │ │層 │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │巫月好 │188/10000 │
│ │ │ │ │ │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │劉中元 │197/10000 │
│ │ │ │ │ │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │俞新新 │189/10000 │
│ │ │ │ │ │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │林護 │189/10000 │
│ │ │ │ │ │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │鄧定球 │170/10000 │
│ │ │ │ │ │ ├────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │國霖機電│8557/10000│
│ │ │ │ │ │ │管理服務│ │
│ │ │ │ │ │ │股份有限│ │
│ │ │ │ │ │ │公司 │ │
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│2 │臺中市中區│臺中市中│ │ │總面積： │ │ │
│ │平等段四小│正路150 │ │ │1845.01 │ │ │
│ │段1762建號│巷11號公│ │ │主建物1664建│ │ │
│ │（附屬共用│共設施 │ │ │號，權利範圍│ │ │
│ │部分） │ │ │ │6818/100000 │ │ │
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附表二：兩造所得分配之價金比例及訴訟費用分擔比例┌──┬─────┬─────────┬────────┐
│編號│共有人姓名│所得分配之價金比例│訴訟費用分擔比例│
│ │ │（即1664建號之應有│ │
│ │ │部分比例） │ │
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│1 │黃德山 │ 178/10000 │ 178/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│2 │馬振武 │ 166/10000 │ 166/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│3 │陳木泉 │ 166/10000 │ 166/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│4 │巫月好 │ 188/10000 │ 188/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│5 │劉中元 │ 197/10000 │ 197/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│6 │俞新新 │ 189/10000 │ 189/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│7 │林護 │ 189/10000 │ 189/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│8 │鄧定球 │ 170/10000 │ 170/10000 │
├──┼─────┼─────────┼────────┤
│9 │國霖機電 │ │ │
│ │管理服務 │ 8557/10000 │ 8557/10000 │
│ │股份有限 │ │ │
│ │公司 │ │ │
└──┴─────┴─────────┴────────┘
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