臺灣桃園地方法院民事判決 101年度簡上字第163號
上 訴 人 劉香如
被上訴人 魏耀南
訴訟代理人 李惠平律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年6 月
8 日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第437 號第一審判決提起上
訴，本院於102 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按「當事人於簡易訴訟上訴程序，為訴之變更、追加或提起 反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之」，民事訴訟法 第436 條之1 第2 項定有明文。本件被上訴人於原審依租賃 之法律關係主張租約已終止，請求上訴人遷讓房屋並依約給 付違約金。嗣於本院審理中，上訴人主張伊對所承租之房屋 有地上權，且兩造係不定期租賃契約之法律關係（見本院卷 第80頁背面，第110 頁反面），提起反訴請求被上訴人應給 付上訴人就系爭房屋所支出有益費用新台幣（下同）196 萬 6, 222元【含木作工程138 萬2,600 元＋泥作工程19萬3,00 0 元＋漆作工程1 萬8,972 元＋電器工程費用16萬0,950 元 ＋室內設計規劃工程費18萬元＋廢料清除清運室內清潔費3 萬0,700 元，合計196 萬6,222 元】，其請求金額已超過50 萬元，不適用簡易訴訟程序（民事訴訟法第427 條第1 項規 定參照）；且上訴人係主張伊就系爭房屋有地上權，且兩造 為不定期租賃關係，亦不符合同法第427 條第2 項第1 款「 定期租賃」適用簡易訴訟之規定，是反訴部分應適用通常訴 訟程序，上訴人於上訴程序提起反訴，致應適用通常訴訟程 序，揆諸前揭規定，其提起反訴於法不合，不應准許（另以 裁定駁回），合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼桃園縣桃 園市○○街000 號3 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃 期間1 年（自民國99年5 月1 日起至100 年4 月30日止）， 租金每月2 萬元，應於每月1 日前繳納，每次應繳1 個月份 之租金，有兩造於99年5 月1 日簽立租賃契約書（下稱系爭 租約）可證。詎上訴人於租期屆滿後竟拒不搬遷，且積欠被 上訴人100 年3 月份、4 月份之租金共4 萬元未付，依系爭 租約第6 條約定「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲
方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心 按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」；第9 條約定「房屋有改裝 設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得 損害原有建築，乙方於交還房屋時應回復原狀」。而上訴人 於承租系爭房屋後加設裝潢、浴缸、磚牆等設施，被上訴人 自得依系爭租約之約定請求上訴人將系爭房屋回復原狀並遷 讓返還，並請求上訴人給付自租期屆滿後即100 年5 月1 日 起至遷讓房屋之日止，按月給付2 萬元違約金，而上訴人原 交付之押租金6 萬元則用以抵充其所積欠之租金4 萬元及10 0 年5 月份之違約金2 萬元。爰依系爭租賃契約之法律關係 ，請求上訴人將系爭房屋回復原狀騰空遷讓返還被上訴人， 並請求上訴人自100 年6 月1 日起至遷讓返還房屋之日止， 按月給付被上訴人2 萬元違約金等語。原審判決被上訴人全 部勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明： 上訴駁回。
二、上訴人抗辯：
被上訴人欲終止租約，應依民法第450 條（指第3 項）規定 及土地法116 條耕地租賃之規定，於1 年前先期通知上訴人 始得終止。且被上訴人應按時價補償上訴人後，亦即應先付 系爭房屋之相當費用予上訴人，始能請求系爭房屋應回復原 狀返還。又上訴人業務繁忙，無法定時在桃園，被上訴人明 知上訴人時常不在，卻怠於通知收取租金時間。上訴人有將 100 年3 月份及4 月份之租金交付予被上訴人大嫂，此有清 溪派出所員警吳豪傑可為證明，之後亦有給付租金予被上訴 人，因被上訴人逃漏稅，故上訴人未取得收據或清償證明， 請被上訴人提出積欠房租之憑證。又被上訴人違法吸金，以 不實廣告將系爭房屋出租予上訴人，致上訴人無法合法為商 業登記，且房屋內電源無法正常使用，被迫暫停營業，造成 上訴人創業貸款、購置工廠生產機器設備損失、名譽及精神 損失。而承租人因出租人就租賃物主張權利，致不能約定使 用收益者，得準用民法第435 條規定請求賠償，上開損害部 分暫不併算，並保留法律追訴權。系爭房屋租金之計收應以 土地出租為計算租金之標準，然被上訴人將房屋使用之等級 混淆，而未將使用地理位置不同、屋況等分類計收租金外， 也無法以鄰近房屋之租金，法院公告之租賃資料作為租金計 收之依據，還一味以1 樓臨巷道店鋪租金或將3 樓之承租人 所承租之基地連同有收益之改良物一併列計入其出租之租金 計收價格，實有違常理，並違反商業管理秩序、公平交易法
、消費者保護法、違反誠信之義務等語資為抗辯。並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本件不爭執事項
㈠兩造於99年5 月1 日簽訂租賃契約，由上訴人向被上訴人承 租系爭房屋，約定租賃期間1 年，自99年5 月1 日起至100 年4 月30日，租金每個月2 萬元，並由上訴人負擔電梯保養 費500 元，上訴人於訂約時交付被上訴人6 萬元押租保證金 ，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第7 頁、第8 頁）。 ㈡上訴人曾於100 年6 月間交付4 萬1,000 元予被上訴人之大 嫂，惟被上訴人大嫂於1 星期後還給上訴人（本院卷第111 頁）。
㈢被上訴人曾於100 年5 月13日以存證信函通知上訴人終止租 約，惟因上訴人逾期未收而退回，有該存證信函及退回信封 影本各1份在卷足憑（本院卷第212 頁至215 頁）。四、本院判斷
被上訴人主張上訴人向伊承租系爭房屋，雙方約定租賃期間 1 年，此為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出系爭租賃契 約等為證，此部分事實，堪信為真正。被上訴人另主張系爭 房屋之租賃期間業已屆滿，租約已告終止，惟上訴人仍占用 系爭房屋，自應將系爭房屋回復原狀並遷讓返還被上訴人， 並應給付違約金等語，此為上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯，經查：
㈠系爭租約，究係定期或不定期租賃？是否已終止？ ⒈按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者 ，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第450 條第1 項、第455 條分別定有明文。又系爭租約第2 條明文約定， 租賃期間自99年5 月1 日起至100 年4 月30日止，足見系爭 租約係屬定期租賃，且租賃期間1 年；又第6 條約定「乙方 （即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利．．．」；另第9 條約定「 房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝 設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應回復原狀 」。揆諸上開約定可知，系爭租約於租期屆滿後，除經出租 人同意繼續出租外，否則系爭租約即告終止，承租人應將系 爭房屋回復原狀返還被上訴人；且承租人主張已得出租人同 意續租，就此一事實，應負舉證之責。系爭租約租期自99年 5 月1 日起至100 年4 月30日止租賃期間屆滿後，並無證據 證明兩造有續訂租約，上訴人亦未能舉證證明被上訴人有同
意繼續出租情事，依系爭租約第6 條約定，該租約已告終止 。從而，被上訴人請求上訴人應依約將系爭房屋回復原狀遷 讓返還予被上訴人，洵屬有據。至上訴人於本院審理中雖抗 辯改稱系爭租約係不定期租賃之法律關係云云（見本院卷第 110 頁背面），惟並未舉證以實其說，所辯殊無足取。 ⒉又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動 產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出 租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450 條規定甚明。上訴人抗辯被上訴人應依民法450 條第3 項及 土地法第116 條規定於1 年前先期通知上訴人，始能終止租 約云云，惟查，民法第450 條第3 項所規定之「先期通知」 ，係於不定期租賃始有其適用，於定期租賃並無適用之餘地 ，此就該條第1 項、第2 項之規定對照觀之自明。而系爭租 約係屬定期租賃，已如前述，且租賃標的亦非「耕地」租賃 ，自無民法第450 條第3 項先期通知及土地法第116 條1 年 前通知終止規定之適用，應無疑義。是上訴人此部分抗辯， 殊無足採。
㈡上訴人是否積欠被上訴人100年3月、4月之租金？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。另兩造系爭租約第3 條約定，每月租金2 萬元；第4 條約定，租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳1 個月份， 乙方（即上訴人）不得藉詞拖延。足見兩造已約明每月租金 數額及各期租金之給付日期。上訴人主張伊已交付100 年3 月及4 月份租金連同此2 個月每月5 百元管理費共4 萬1,00 0 元予被上訴人大嫂，被上訴人則抗辯上訴人係於租期屆滿 後之100 年6 月間才交付該4 萬1,000 元予其大嫂，且因伊 無續租之意，經向被上訴人大嫂說明後，其大嫂已將該款項 退還等語。而上訴人亦自承：伊交付上開4 萬1,000 元予被 上訴人大嫂後約1 星期，上訴人大嫂即將之退還等語（見本 院卷第111 頁），是縱令上訴人曾交付100 年3 月、4 月租 金屬實，惟按，債務人依債務本旨，向債權人以外有受領權 之第三人為清償，並經其受領者，依民法第309 條第1 項， 固使債之關係趨於消滅，惟該第三人如非基於受領權，而係 受債務人委任代向債權人本人而為清償時，則債之關係是否 消滅，仍應視債權人實際已否受領清償為斷（最高法院48年 台上字第190 號判例意旨參照）。上訴人既稱其係將租金及 管理費4 萬1,000 元交付予被上訴人大嫂，請其轉交被上訴
人（見本院卷第133 頁），足見被上訴人大嫂並非民法第30 9 條第1 項所定之有受領權人，而僅係受上訴人委任代向被 上訴人清償，則上訴人交付上開款項予被上訴人大嫂，尚不 發生清償之效力，嗣被上訴人因無續租之意，拒絕受領款項 ，經其大嫂將上開款項退還被上訴人，自不生清償之效力。 從而，被上訴人主張上訴人並未給付100 年3 月及4 月份之 租金共4 萬元，請求以押租金抵扣此4 萬元之租金，自屬有 據。
⒉至上訴人雖主張兩造間系爭租約之爭執，伊有向警方報案， 並請求傳訊警員吳豪傑證明伊有給付100 年3 月、4 月份租 金云云。惟依上訴人主張，該警員至多僅能證明上訴人曾因 系爭租約之爭執向警方報案，無法證明上訴人有給付100 年 3 月及4 月份租金，是上開證人顯然無法證明待證事實，自 無傳訊之必要，併予敘明。
㈢被上訴人請求按月給付違約金，是否有理由？ ⒈再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。查系爭租賃租約 第6 條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方 （即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按 照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不 即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍 之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」，揆諸上開約 定可知，系爭租約並未約定違約金之性質為懲罰性之違約金 ，依民法第250 條規定自應認屬賠償總額預定性質之違約金 。又「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」， 民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高 ，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形 及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量 標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高。又土地法第100 條第3 款，承租人積欠租金額 得以擔保（即押租金）抵償之規定，雖僅係就未定有期限之 租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應 類推適用，最高法院44年台上字第516 號判例意旨可資參照 ）。
⒉被上訴人主張系爭租約於100 年4 月30日租期屆滿後，已告
終止，上訴人迄未將系爭房屋返還被上訴人，依系爭租約第 6 條約定，上訴人應按月給付2 萬元之違約予被上訴人，審 酌兩造所約定系爭房屋之租金數額，及上訴人違約迄未返還 系爭房屋，致被上訴人無法使用、收益系爭房屋所受之損害 ，及社會經濟狀況暨上訴人如依約履行時，被上訴人可享受 之一切利益等節交互觀之，認被上訴人請求上訴人按月給付 相當租金額之違約金2 萬元，應屬適當。又上訴人曾交付6 萬元之押租金予被上訴人，為兩造所不爭執，惟上訴人尚積 欠100 年3 月、4 月之租金共4 萬元未清償，經抵償後，再 抵充租期屆滿終止後，上訴人違約拒不應搬遷所生100 年5 月份之違約金2 萬元後，已無餘額，是被上訴人請求上訴人 自100 年6 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 上訴人2 萬元之違約金，核屬有據。
㈢末以，上訴人抗辯本件有違反商業管理秩序、公平交易法、 消費者保護法、違反誠信之義務及被上訴人有違法吸金、竊 電云云，不僅未舉證以實其說，且均與本件爭執之法律關係 無關，是其此部分抗辯，殊無足採。
五、綜上，上訴人抗辯伊就系爭房屋有地上權，兩造為不定期租 賃關係，系爭租約仍尚存在，所舉證據不足以證明其說，委 無可採。從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴 人應將系爭房屋回復原狀並遷讓返還上訴人，暨自100 年6 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2 萬元 之違約金，為有理由，應予准許。原審為上訴人勝訴之判決 並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 張金柱
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
書記官 葉靜瑜