臺灣新北地方法院民事判決 100年度重訴字第544號
原 告 張忠樑
訴訟代理人 張雅伶
張舒怡
徐家福律師
被 告 張忠輝
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國102 年6 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產准予變賣分割，並就賣得價金按原告三分之一、被告三分之二比例予以分配。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張之意旨：
兩造共有坐落新北市○○區○○段0000地號、面積62.59 平 方公尺、權利範圍全部之土地，及其上同段26050 建號、門 牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號第一、二層建物、面 積均為62.37 平方公尺、權利範圍全部之建物（下稱系爭房 地），暨上開建物中併有一樓（面積19.0 5 平 方公尺）、 二樓（面積37平方公尺）、三樓（面積99.3 7平方公尺）及 四樓（99.37 平方公尺）之未辦理保存登記增建物，均未有 獨立之出入口，且須經由室內共同之樓梯始得出入，而欠缺 獨立使用性，依法附屬於上開建物而存在，而原告就系爭房 地之應有部分為3 分之1 、被告之應有部分為3 分之2 。現 況目前並由被告使用系爭房屋一樓3 分之2 、二樓全部由被 告占有使用，被告復將3 、4 樓增建物全部出租，足見被告 並未依其所有權持分而使用系爭房地，已構成不當得利與侵 權行為，侵害原告權利，又原告已表明願參酌系爭房地之附 近不動產之實際交易現況，以新台幣（下同）1700萬元之金 額購買被告之持分，顯已高於本件系爭房地之鑑定價格1411 萬元，仍不為被告所接受。另外上開房地之鑑定價格顯然過 低而不符市價現況，此有內政部不動產交易實價查詢務網之 資料可參，故原告就分割方案亦不同意法院將系爭房地全部 判由被告取得，並補償原告金錢之分割方式。又本件系爭房 地並無不能分割之特約，且兩造均無法達成分割協議，如法 院判決准予分割，應參酌經濟效益及公共利益，以採變價分 割由市場決定共有物價格之方法為適當，且出售時兩造均有 優先購買權，自足以兼顧兩造權益，為此請求准許變價分割 等語。並聲明：兩造所有如附表所示之土地及建物准予變賣 ，所得價金由原告取得3 分之1 、被告取得3 分之2 。
二、被告之答辯意旨：
原告、被告、與訴外人張忠河為三兄弟，系爭房地係由兩造 之父母所購買，並於民國70年間由父母分配使用範圍為一樓 店面隔成三間由三兄弟每人一間、二樓由本件兩造共用，三 樓增建則為母親、張忠河及被告三人所合建，現由張忠河使 用，張忠河並於73年間因房屋漏水而由其自費增建四樓鐵皮 屋。系爭房屋並於95年1 月5 日由三兄弟共同繼承。本件就 原告使用部分，其多年來均委託被告出租，租金並轉交之。 嗣於97年10月間，原告仲介張忠河將其使用部分全部售予被 告，三兄弟並同意設於系爭房屋中的祖先牌位各自分靈，故 原告主張被告擅自更改內部裝潢而分租他人，與事實不符， 就被告使用部分及張忠河售與部分，均無須原告同意。另外 ，本件不動產係30年前即經父母分配三兄弟各自使用之範圍 ，已有分管協議應予尊重，故本件不應為分割。又被告實際 居住在系爭房屋，且在一樓做生意維生，故被告不同意原告 所主張之變價分割，應將系爭共有物分配予被告，被告並願 意補償原告。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：
坐落新北市○○區○○段0000地號、面積62.59 平方公尺、 權利範圍全部之土地，及其上同段26050 建號、門牌號碼新 北市○○區○○路0 段000 號第一、二層建物、各層面積均 為62.37 平方公尺、合計124.74平方公尺、權利範圍全部之 建物為兩造所共有，原告應有部分3 分之1 、被告應有部分 3 分之1 ，此有土地及建物登記第一類謄本在卷可參，堪信 為實在（本院100 年度板調字第107 號卷第5 至8 頁）。又 上開建物一、二樓分別增建面積19.05 平方公尺、37平方公 尺之建物、並加蓋三樓面積99.37 平方公尺、及四樓99.37 平方公尺之未辦理保存登記建物，此亦經本院勘驗現場並囑 託新北市板橋地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成 果圖及照片附卷可稽（見卷第77至83、85至86、95至101 頁 ），且為兩造所不爭執，堪認為真正。
四、法院之判斷：
原告主張本件系爭房地並無不能分割之特約，惟兩造無法達 成分割協議，請求判決變價分割等情；被告則抗辯兩造間有 分管協議存在，故不能分割，又縱分割亦不宜變價分割等情 ，是本件應審酌者厥為：系爭房地可否分割？分割範圍是否 及於增建部分？分割方法以何者為宜？（見卷第294 頁反面 ），茲判斷如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823 條第1 項定有明文。次按共有物依其使 用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人 自得隨時請求分割，且共有物分管之契約與共有物不分割之 約定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使（最高 法院84年度台上字第865 號裁判意旨可資參照）。又分管契 約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契 約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意 思。是系爭基地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共 有物訴訟，而當然終止。且分管契約與協議分割契約不同， 前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目 的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以 為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土 地之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判 決要旨參照）。經查，本件兩造共有之前開不動產係供一般 住宅使用，並無因使用目的不能分割之情形存在，共有人間 又無訂定不分割之契約，且土地及建物之共有人及其應有部 分均相同，而建物又不能離土地而單獨存在，惟共有人間無 法達成分割協議，是原告訴請合併分割兩造共有之房地，揆 之上開規定，自為法之所許。被告雖抗辯兩造間已有分管協 議存在，不能為分割等語，然其所述縱認屬實，因分管協議 與共有物不分割之約定乃屬有別，無從作為全體共有人有不 分割共有物約定存在之認定依據，仍無礙原告分割請求權之 行使，被告此揭所辯，自不可採。
㈡復按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為 從物；又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有 人取得動產所有權，民法第68條第1 項前段及第811 條分別 定有明文。又「上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與 原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物 之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與 原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民 法第821 條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部 分之所有權。」、「基於物權標的物須具獨立性之原則，一 棟建築物被區分之特定部分，須具備構造上及使用上之獨立 性，始得為建築物區分所有權之客體。系爭第四層房屋，欠 缺使用上之獨立性，係依附於於原有三層樓房之附屬建物， 為原審合法確定之事實。則不論由何人出資建造，其所有權 均歸該三層樓房之所有人即上訴人取得」（最高法院85年度 台上字第807 號、87年度台上字第1356號裁判參照）。查如 附表編號1 之建物一、二樓另有增建，並加蓋三、四樓等未 辦理保存登記建物，此業經測量屬實，已於前述；又系爭建
物包含增建部分為四層樓建物，一樓區分3 間，右邊兩間相 通，開設維新牛肉麵店，左邊一間則開設吉得堡早餐店，牛 肉麵店及早餐店內部未相通；另一樓到二樓均靠牛肉麵店旁 之另設樓梯經到達（為牛肉麵店及早餐店之上方），此二樓 為3 房1 廳之建物；由二樓到三樓（二樓到三樓內部沒有內 梯相通）仍然經由該1 樓到二樓之樓梯，經部分走廊，再由 該增設的樓梯上達三樓，三樓部分為水泥磚造違建，內區隔 成四間套房；由三樓到四樓（三樓到四樓內部沒有內梯相通 ）仍然須經由該一樓到二樓之樓梯，上了二樓，經部分走道 ，再由該增設的樓梯上達四樓；四樓為水泥磚造違建，分隔 為2 間套房出租他人使用；又關於增建部分，其中一樓增建 占有1053地號，占用位置為部分一樓供使用的牛肉麵店及早 餐店使用、二樓增建占用位置即為二樓3 房1 廳之建物、三 、四樓之增建均是未登記建物等事實，業經本院兩次勘驗現 場屬實，並製有勘驗筆錄及照片可參（見卷第77至83、95 至99頁）。是以，系爭建物一、二樓增建部分，已與原建物 一、二樓部分相通無法切割，於功能上均已附合於原有建物 為一整體，使用及構造上均不具獨立性。另系爭建物三、四 樓之未辦保存登記部分，因係增建在該建號原一、二層之基 礎上，對外仍需要經由原建物一樓之對外門扇出入，且需透 過系爭建物一樓至二樓部分所設之樓梯到達，又該樓梯縱使 另作為隔間而與一、二樓其餘使用部分有所區隔，亦仍屬於 系爭建物內部之一部，並非屬建物之外所獨立增設，因此系 爭建物三、四樓之增建部分，並無獨立之出入口，再加以系 爭建物與鄰房緊密相連，亦顯然無法在建物外部另闢建樓梯 供三、四樓獨立使用；換言之，該三、四樓之增建物因與原 有建築物作為一體使用，且無獨立出入口，於使用上不具有 獨立性，屬依附於原有二樓樓房而未具獨立性之附屬建物， 不得獨立為物權之客體，且原有建築物所有權範圍因而擴張 ，則不論由何人出資建造，其所有權均歸該原二層樓房之所 有人取得，是原告主張應將增建部分併同分割，自非無據。 至於被告或第三人如有因增建而增加於系爭建物之利益，乃 屬其得否另依不當得利之法則請求其餘共有人返還所增加之 利益之問題，對於上開認定猶不生影響，併予敘明。 ㈢再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一
部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 ，民法第824 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按「裁判 分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應 斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人 之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受 當事人聲明、主張或分管約定之拘束。」、「分管契約與協 議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以 消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須 完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並 求各共有人分得土地之價值相當，利於使用。」，最高法院 93年度台上字第1797號、85年度台上字第53號裁判意旨可資 參照。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院 應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共 有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割 方法之拘束（最高法院88年度臺上字第600 號判決參照）。 執此而為判斷：
⒈系爭不動產包含增建部分為四層樓建物，一樓區分3 間，右 邊兩間相通，現由被告開設維新牛肉麵店，左邊一間則出租 予他人開設吉得堡早餐店，並由原告收取租金，牛肉麵店及 早餐店則內部未相通；另二樓內部為3 房1 廳，現供被告及 其女兒居住使用；三樓部分為水泥磚造違建，內有區隔四間 套房，四樓為水泥磚造違建，分隔成2 間套房，亦由被告表 明三、四樓均由其出租他人使用，現均有承租人，此經本院 勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（見卷第77至83、95 至99頁）；又上開建物增建三樓及四樓部分均無獨立之出入 口乙節，亦經於前段論述甚詳，且建物一樓乃位於中央路上 並可供為店面使用，其之商業價值顯然高於其餘樓層許多， 亦即各樓層使用價值不一，故本件如採原物分割之方法，為 使每一共有人分割所得建物均可無庸經過其他部分即得獨立 進出，且取得建物之價值相當，格局又適於利用，勢必需以 縱向面臨中央路之方式按比例分割。然系爭建物合法占用基 地之面積為62.37 平方公尺，倘按共有人之比例為分配，則 原告可取得之土地面積僅有20.79 平方公尺（即62.37 ÷3 ＝20.79 ），如再留設通往二樓至四樓之樓梯位置，可利用 之面積將更加縮減，難期達到經濟上之最高使用價值。且系 爭建物除一樓目前已區分不同之二個使用範圍之外，二樓至 四樓部分現並非規劃成2 個區分所有權建物使用，故以縱向 方式為分割，勢必將進行施工，除加設隔間牆壁外，亦需各 自均保留可通行至四樓之樓梯存在，所需花費顯然不貲，相 較於系爭房屋屋齡（依建物登記謄本記載，係於57年7 月1
日建築完成）及房屋使用現況，並不符合經濟效益。是審酌 上開情事，及兩造皆不願意採取原物分割之意願（參卷宗第 255 頁暨反面），本院認為尚不宜以原物按共有人應有部分 比例分割或部分分割之方式進行共有物分割。則本件所得考 量之分割方案，僅餘將原物分配於部分共有人，並以金錢補 償未受分配者（民法第824 條第2 項第1 款後段、第3 項規 定參照），或變賣共有物，以價金分配於各共有人（民法第 824 條第2 項第2 款參照）之途。
⒉次者，被告雖主張其現於系爭建物一樓開設牛肉麵店，且居 住於二樓，故應將系爭建物原物分配予被告，並以金錢補償 未受分配之原告等語。然兩造針對應予補償之金錢數額並無 法達成協議，又經被告聲請將系爭房地之價值送請永大不動 產估價師事務所進行鑑定後，其認為系爭土地暨建物之估價 金額總價為14,118,718元，此有上開101 年12月25日不動產 出價報告書可參（卷第171 至237 頁），即按原告應有部分 3 分之1 比例計算後之價值約為4,70元左右，惟原告認為上 開估價金額過低，無法兼顧共有人之利益乙節，業經提出59 1 售屋網、不動產交易實價查詢服務網等之網路資訊為佐（ 本院卷第261 至263 、289 至292 頁），堪認所述非虛；被 告雖同意將補償金額提高至670 萬元，然原告猶無法接受並 另表示如將之分配予原告，其願意以1700萬元以補償被告3 分之2 持分等語，是為避免折損系爭共有物之經濟價值，本 院顯難逕予採用上開鑑定價額或被告所提出之價額作為補償 基礎。再斟酌系爭不動產臨土城區中央路，可供作商業或住 家使用，為一般透天式住宅，於目前社會上之交易融通性尚 佳，倘透過變賣方式，藉由市場之自由競爭，可使系爭共有 物之市場價值極大化，各共有人能分配之金額即屬實際市場 之交易價值，對於全體共有人而言，自屬有利，亦可避免兩 造對於系爭房地目前客觀市價之疑慮。復考以採取變賣共有 物方式為分割時，依民法第824 條第7 項規定，共有人即兩 造任一方仍有依相同條件優先承買之權，而相較於由法院囑 託不動產估價師運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗 法則所評估之鑑定價格，拍定價格係透過拍賣之公開市場機 制所呈現之市價，而兩造任一方於衡量己身之經濟狀況後， 亦得經由優先承買權之行使，取得系爭不動產之全部，與前 揭受分配任一造再以市價補償他造之結果尚無不同，故認應 變賣共有物，將所得價金依共有人應有部分之比例分配，始 為允當。
⒊是以，本院參諸兩造之關係、系爭不動產目前之狀況、其性 質及價值、日後若完整使用可得之經濟效益、公平經濟原則
及變賣方法係將系爭不動產經由公開市場良性公平競價，使 共有人得取得合於實際市場之交易價值，並可由買受人充足 發揮經濟效用，兩造亦可透過競標或優先承買方式取得系爭 共有物等一切情事，認為本件分割方法以變賣系爭不動產， 再將賣得價金依兩造之所有權應有部分比例分配，始較符合 兩造之最佳利益。
五、綜前所述，原告依民法第823 條第1 項前段之規定，訴請合 併分割如附表所示之系爭房地，為有理由，應予准許。再本 院斟酌系爭共有物之型態、建築結構及使用情形、經濟效用 、兩造之利益及意願等一切情形後，認為系爭房地之分割方 法，應以變賣共有物後，以價金按兩造之所有權應有部分比 例分配於各共有人之方式，較為適當。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。查，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本 件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不 然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負 擔，顯失公允。是以，本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於 分割所得之利益，所分得價金之多寡，及兩造就系爭房地各 自享有應有部分之比例等一切情事，爰判決由兩造按其應有 部分比例負擔訴訟費用，並諭知如主文第二項所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 15 日
民事第二庭 法 官 邱景芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 7 月 15 日
書記官 許清秋
附表:
一、土地部分：
┌──┬────────────┬────────┬─────────┐
│編號│地號 │面積（平方公尺）│權利範圍 │
├──┼────────────┼────────┼─────────┤
│1 │永和區土城段1061地號 │62.59 │全部（原告應有部分│
│ │ │ │3 分之1 、被告應有│
│ │ │ │部分3 分之2 ） │
└──┴────────────┴────────┴─────────┘
二、建物部分：
┌──┬───┬────────┬──────┬──────┬────┐
│編號│建號 │基地坐落 │建築式樣、主│面積（平方公│權利範圍│
│ │ ├────────┤要建築材料及│尺） │ │
│ │ │門牌號碼 │房屋層數 │ │ │
├──┼───┼────────┼──────┼──────┼────┤
│1 │土城區│土城區土城段1061│住家用加強磚│一層62.37 │全部（原│
│ │土城段│地號 │造二層 │二層62.37 │告應有部│
│ │2605號├────────┤ │總面積124.74│分3分之1│
│ │ │土城區中央路2 段│ │ │、被告應│
│ │ │235 號 │ │ │有部3分 │
├──┼───┼────────┼──────┼──────┤之2 ） │
│2 │未辦保│土城區土城段1061│ │一層19.05 │ │
│ │存登記│、1053、1054地號│ │二層37.00 │ │
│ │ ├────────┤ │三層99.37 │ │
│ │ │土城區中央段2 段│ │四層99.37 │ │
│ │ │235號 │ │ │ │
└──┴───┴────────┴──────┴──────┴────┘