臺灣士林地方法院民事判決 一○一年度訴字第一四二九號
原 告 張正富
訴訟代理人 莊鵬飛律師
被 告 褚定義
訴訟代理人 褚定邦
李㛢月
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國一百零二年六月
二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將占有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附圖所示Ａ部分（面積一百零八點八七平方公尺）騰空返還被告，並給付原告新臺幣貳拾貳萬壹仟玖佰貳拾伍元，及自民國一零一年十二月五日起至騰空返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣肆萬肆仟貳佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾叁萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬肆仟零壹拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○ 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，與被告於民國九十 六年十二月二十七日移轉登記所有，坐落臺北市○○區○○ 段○○段○○○地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○ ○道○段○○巷○○號建物（下稱系爭房地）相互毗鄰。原 告於同年間欲向臺北市北投區農會貸款，向臺北市士林地政 事務所申請鑑界時始發現，被告所有系爭房地之部分庭院、 圍牆、花臺及大門（下稱系爭增建物）無權占用系爭土地如 附圖所示Ａ部分（面積一百零八點八七平方公尺，下稱系爭 土地Ａ部分），原告屢次請求被告騰空返還，被告均置之不 理，爰依民法第七百六十七條第一項前段規定，訴請被告騰 空返還無權占有之系爭土地Ａ部分，並依民法第一百七十九 條規定，訴請被告給付自起訴狀繕本送達翌日起回溯五年相 當於租金之不當得利新臺幣（下同）三十二萬零八百元〔計 算式：8,200 ×80﹪（以九十七及九十八年度公告地價之百 分之八十為申報地價）×100 （無權占有之面積以一百平方 公尺計算）×10﹪（年息）×2 （年）＋7,900 ×80﹪（以 九十九至一百年度公告地價之百分之八十為申報地價）×10 0 （無權占有之面積以一百平方公尺計算）×10﹪（年息）
×3 （年）＝320,800 〕，及自起訴狀繕本送達翌日之次日 起至返還系爭土地Ａ部分之日止，按年給付原告相當於租金 之不當得利六萬三千二百元〔計算式：7,900 ×80﹪（以一 百零一年度公告地價之百分之八十為申報地價）×100 （無 權占有之面積以一百平方公尺計算）×10﹪（年息）＝63,2 00〕。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將占有 系爭土地Ａ部分（面積一百零八點八七平方公尺）騰空返還 被告，並給付被告三十二萬零八百元，及自起訴狀繕本送達 翌日之次日起至返還上開土地之日止，按年給付原告六萬三 千二百元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於九十六年間向訴外人陳國書購買系爭房地 後，並未變更現狀，原告應於系爭房屋於七十六年興建之初 ，即已知悉系爭土地Ａ部分遭占用，並與陳國書達成土地使 用協議，否則何以十餘年來均未請求返還？陳國書於出賣系 爭房地時，願將系爭土地Ａ部分使用權讓與被告，原告亦默 示同意，故被告使用系爭土地Ａ部分並非無權占有，自無不 當得利之可言。又系爭房屋縱有越界建築之情事，原告亦顯 非起訴前方知，依民法第七百九十六條之二規定，原告已不 得再請求拆除或變更等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭土地之所有權人。
㈡系爭房地於九十六年十二月二十七日以買賣為原因，移轉登 記為被告所有，被告並同時取得坐落於系爭土地Ａ部分之系 爭增建物之處分權。
㈢上開事實，並有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭房地 登記謄本、本院勘驗測量筆錄、現場照片、臺北市士林地政 事務所土地複丈成果圖等件在卷可稽（見本院一○一年度士 簡調字第八五二號民事卷第十一頁第十二頁、第十三頁至第 十四頁、第十五頁、本院卷第三十六頁、第三十一頁至第三 十五頁、第四十五頁至第四十八頁、第五十一頁），自堪信 為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告享有處分權之系爭增建物無權占有系爭土地Ａ 部分，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。而以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在 之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有
之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最 高法院七十二年度臺上字第一五五二號判決意旨參照）。原 告為系爭土地之所有權人，被告享有處分權之系爭增建物占 有系爭土地Ａ部分，已如前述。被告以其非無權占有為抗辯 ，自應由被告就其取得占有係有正當權源之事實舉證證明。 ㈡被告抗辯原告於九十六年以前即已知悉系爭土地Ａ部分遭占 有，並與其前手陳國書達成土地使用之協議，被告並已於陳 國書出賣系爭房地時受讓該使用權，原告亦默示同意云云， 惟為原告所否認。查：
⒈證人陳國書於本院審理時固證稱：其於八十二年間向訴外 人陳林麗修購買系爭房地與坐落臺北市○○區○○段○○ 段○○○○○○○地號土地及門牌號碼臺北市○○區○○ ○道○段○○巷○○號建物時，即有庭院、圍牆及大門， 當時大門之位置在現今之花臺處，其買受前開房地後，將 大門退縮一米，改為現在之位置，並將原大門處改設花臺 。其當時購買房地之範圍本包含系爭土地Ａ部分，且斯時 陳林麗修尚告知，因系爭土地登記在原告名下，受農業發 展條例之限制無法分割，系爭土地又積欠國稅局稅金遭查 封，故其所購買之房地有三十六坪即系爭土地Ａ部分無法 過戶，陳林麗修並表示渠向訴外人曹學甫購買時亦未過戶 云云（見本院卷第七十一頁反面至第七十二頁）。 ⒉然細繹證人陳國書提出其與訴外人即出賣人陳榮聰即陳林 麗修之子簽訂之買賣契約書明載：「第十五條：不動產標 示：土地坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○ ○○○○地號，權利範圍：土地叁筆所有權全部共計約八 百六十坪（註：地目為農地承買人須具自耕能力證明書） ；建物坐落臺北市○○區○○○道○段○○巷○○○○○ 號房屋二棟所有權全部」等語，該買賣標的並無系爭土地 Ａ部分之記載，與證人陳國書上開證詞已有齟齬。況證人 陳榮聰於本院審理時亦證稱：「當時沒有講到有三十六坪 無法過戶，我們怎麼買的現狀就是依照現狀賣給下一手陳 國書」等語（見本院卷第一二七頁反面），足見證人陳國 書證述當初其所購買房地之範圍包括系爭土地Ａ部分，顯 與事實不符。是被告辯稱其於陳國書出賣系爭房地時受讓 系爭土地Ａ部分之使用權云云，不足採信。
㈢被告又抗辯系爭房屋縱有越界建築之情事，原告亦顯非起訴 前方知，依民法第七百九十六條之二規定，原告已不得再請 求拆除或變更云云，同為原告所否認。按土地所有人建築房 屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界
而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；土地所有人 建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得 斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更 ，上開規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之， 固為九十八年一月二十三日修正公布，並自公布後六個月施 行之民法第七百九十六條第一項前段、第七百九十六條之一 第一項前段、第七百九十六條之二，及民法物權編施行法第 八之三條所明定。惟民法第七百九十六條第一項前段、第七 百九十六條之一第一項前段及第七百九十六條之二規定，係 針對建築房屋或與房屋價值相當之其他建築物逾越地界時， 為難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃使鄰地 所有人喪失其請求移去或變更其建築物之請求權，及賦予法 院裁量免為全部或一部之移去或變更。而本件原告請求被告 移除者乃系爭房屋之部分庭院、圍牆、花臺及大門，難認屬 於具有與房屋價值相當之其他建築物，應不在適用之列，被 告自不得援引上開法條主張免為拆除。
㈣次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第七百六十七條第一項前段定有明文。被告享有處分 權之系爭增建物，占用系爭土地Ａ部分，面積一百零八點八 七平方公尺，被告既未能舉證證明其有何正當之占有權源， 自構成無權占有，前已認定。是以，原告本於所有物返還請 求權，訴請被告將其所占有系爭土地Ａ部分騰空返還原告， 自屬於法有據。
㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十 一條但書亦分別定有明文。被告無法律上之原因，占有系爭 土地Ａ部分，致原告無法使用，因而受有損害，該「使用利 益」依其性質不能返還，而無權占用他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依不當得利 之規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起回溯五年相 當於土地租金之不當利得，及自起訴狀繕本送達翌日之次日 起至返還系爭土地Ａ部分之日止，按年給付原告相當於土地 租金之不當利得，均為法之所許。
㈥再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文 。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第一百零五條 亦有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，亦為土地法 施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條規定， 土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。另所謂年
息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律 依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地位置、工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會 情感等情事而為決定。本院審酌系爭土地坐落於臺北市陽明 山，有巷弄可與仰德大道相連接，該處工商雖非發達，但環 境清幽，為臺北市不可多得適宜居住之高級住宅區，有本院 勘驗測量筆錄在卷可參（見本院卷第三十三頁至第三十四頁 ），並斟酌被告利用系爭土地Ａ部分之經濟價值及所受利益 等一切情狀，本院認被告使用系爭土地Ａ部分之對價應以法 定地價年息百分之七為相當。而系爭土地於九十六年度、九 十九年度申報地價分為每平方公尺六千五百六十元、六千三 百二十元，有系爭土地地價謄本及登記謄本附卷足憑（見本 院卷第十七頁、同上士簡調卷第十一頁）。又被告係於一百 零一年十二月四日收受起訴狀繕本，亦有本院送達回證、言 詞辯論筆錄存卷可佐（見本院卷第十一頁、第六十四頁反面 ），依此計算：
⑴被告自九十六年十二月五日起至一百零一年十二月四日止 ，應給付原告占有系爭土地Ａ部分相當於租金之不當得利 二十二萬一千九百二十五元〔計算式：6,560 （九十六至 九十八年度申報地價）×100 （原告請求之占用面積）× 7 ﹪（年息）×2 又5/365 ＋6,320 （九十九至一百零一 年度申報地價）×100 （原告請求之占用面積）×7 ﹪（ 年息）×2 又339/366＝221,925 （元以下四捨五入）〕 ⑵被告自一百零一年十二月五日起至返還系爭土地Ａ部分之 日止，按年應給付原告占有系爭土地Ａ部分相當於租金之 不當得利為四萬四千二百四十元〔計算式：6,320 （一百 零一年度申報地價）×100 （原告請求之占用面積）×7 ﹪（年息）＝44,240（元以下四捨五入）〕。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張被告無權占有系爭 土地Ａ部分，而依民法第七百六十七條第一項前段、第一百 七十九條規定，請求被告應將占有系爭土地Ａ部分（面積一 百零八點八七平方公尺）騰空返還被告，並給付原告二十二 萬一千九百二十五元，及自一零一年十二月五日起至騰空返 還上開土地之日止，按年給付原告四萬四千二百四十元之範 圍內，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第 二項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書 記 官 劉晏瑄