臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第130號
上 訴 人 梁文傑
訴訟代理人 蔡世祺律師
張勝傑律師
被上訴人 莊東隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100 年
6 月17日本院士林簡易庭100 年度士簡字第363 號第一審判決提
起上訴，本院於102 年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人自民國99年7 月1 日起， 向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路000 號1 樓房屋（ 含騎樓部分，下稱系爭房屋）作為其競選總部，約定租賃期 間至99年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）5 萬元，並 簽訂書面租賃契約。租約屆滿前，上訴人欲以原定優惠租金 要求續租4 年，然遭伊拒絕。詎租期屆滿後，上訴人竟未交 還系爭房屋，迄仍繼續占用。為此，爰依系爭租賃契約書第 6 條之約定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；又 上訴人自租約屆滿後已無法律上之原因，繼續使用系爭房屋 ，因而受有使用利益，致伊受損害，爰依民法第179 條之規 定，同時請求上訴人自租期屆滿後之100 年1 月1 日起，至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之 利得5 萬元等語。
二、上訴人則以：伊就被上訴人主張兩造簽立系爭租約，及伊現 占有使用系爭房屋等情，並不爭執。惟早在99年7 月1 日簽 立租約之前，系爭房屋已移轉登記為訴外人魏俊雄所有，然 被上訴人未告知此情，致魏俊雄向伊主張所有權人之權能， 並要伊改向其承租系爭房屋時，伊方與其就系爭房屋另訂新 租賃契約。同時，伊就系爭房屋之占有狀態，亦隨之從被上 訴人之間接占有人，變成為魏俊雄之間接占有人，伊並非無 權占有，被上訴人方為無權占有，伊使用系爭房屋具有法律 上之原因，亦未致被上訴人受有損害。又被上訴人對伊之請 求，足以侵害所有權人就系爭房屋所有權權能之行使，衡量 被上訴人可能受到之利益，及魏俊雄實際所受損害，難謂無 權利濫用之情形。更何況，被上訴人若主張其對系爭房屋有 合法權能，為何至今沒有任何對其有利之司法裁判或處分？ 其明知自己現非真正所有權人，就系爭房屋又無使用、收益 、處分權之前提下，對伊主張不當得利返還請求權，難謂無
違反民法第148 條後段之誠信原則等語置辯。三、原審對於被上訴人之請求，判決其全部勝訴。上訴人提起上 訴後，已於101 年1 月18日遷讓返還系爭房屋予被上訴人， 並減縮上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人自100 年1 月1 日 起至騰空遷讓房屋之日（101 年1 月18日）止，按月給付被 上訴人5 萬元及其假執行部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回 被上訴人於原審之請求。㈢第一、二審之訴訟費用由被上訴 人負擔（至於遷讓系爭房屋部分，則已確定，已不在本審級 審理之範圍）。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件經本院與兩造整理並協商兩造不爭執事項及爭點如下（ 本院卷第132 、第240 頁）：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠坐落於臺北市大同區市○段0 ○段000 ○號建物（門牌編 號臺北市○○區○○○路000 號騎樓及1 ～3 樓），自52 年12月14日，登記為被上訴人胞弟莊耀民所有，嗣以買賣 為原因，由莊耀民於99年1 月21日移轉登記為訴外人張立 忠所有（原審卷第37頁）；復基於買賣之原因，於99年3 月5 日移轉登記為魏俊雄所有（原審卷第35頁）。 ㈡上訴人於99年6 月30日與被上訴人簽訂系爭租賃契約（原 審卷第7-10頁），其租期自99年7 月1 日起至同年12月31 日止，向非登記為系爭房屋之所有權人即被上訴人承租門 牌編號：臺北市○○區○○○路000 號騎樓及1 樓店面及 2 樓Ａ套房作為競選總部場所，約定每月租金為55,000元 ，並簽有房屋租賃契約書（原審卷第7-10頁）。 ㈢上訴人自99年12月1 日起，至100 年12月31日止，向登記 名義之所有權人魏俊雄承租系爭房屋作為議員服務處之用 ，約定每月租金為1 萬元（原審卷第11-15 頁）。 ㈣原審卷第16頁之信件為魏俊雄所寫，並經上訴人收受。 ㈤上訴人於101 年1 月18日已將系爭房屋騰空遷讓返還予被 上訴人。
㈥張立忠買受系爭房屋之前，系爭房屋已由被上訴人居住使 用，張立忠並未獲前手點交占有系爭房屋，故張立忠出售 系爭房屋與魏俊雄時，並未將系爭房屋實際交付魏俊雄占 有，而係要求魏俊雄日後自行訴請被上訴人交還房屋，因 魏俊雄欲等候被上訴人與張立忠間另案訴訟糾紛結束之後 ，才打算請求被上訴人交屋，因此至今仍未獲得被上訴人 或張立忠交付占有系爭房屋。
乙、兩造所爭執之事項：
被上訴人得否對上訴人主張自100 年1 月1 日起至101 年 1 月18日止，按每月5 萬元支付予被上訴人相當於租金之
不當得利？
五、得心證之理由：
（一）按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所 有權為要件。最高法院著有64年台上字第424 號判例可資 參照。次按不動產所有權之移轉與不動產之交付，係屬兩 事。前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件；縱 所有權已經移轉，但在未為交付前，原所有權人仍得行使 其收益權（最高法院69年台上字第3985號判決參照）。又 按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第 373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移 轉，而標的物尚未交付者，買受人對之仍無收益權，反之 ，所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益 權，且出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務， 但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行， 尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異 （最高法院79年度台上字第1090號、81年度台上字第55號 、82年度台上字第432 號、84年度台上字第3001號判決可 供參考）。
（二）被上訴人主張其依不當得利之法律關係，請求上訴人給付 系爭租賃契約期間屆滿後，上訴人繼續使用系爭房屋之不 當得利。惟上訴人抗辯：系爭房屋既因買賣而登記為魏俊 雄所有，足認被上訴人於訂立系爭租賃契約之初，即屬無 權占有系爭房屋，乃惡意占有人至明。伊經知悉被上訴人 非系爭房屋之所有權人，即另與魏俊雄簽訂租賃契約。從 而被上訴人乃無權占有系爭房屋，伊使用系爭房屋亦具法 律上原因，自不符合不當得利之要件等語。
（三）經查，兩造係於99年6 月30日簽訂系爭租賃契約，其中契 約第6 條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經 甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，... 」等語（原審卷第9 頁 ），並約定租期自99年7 月1 日起至同年12月31日止，其 後上訴人於101 年1 月18日將系爭房屋騰空遷讓返還予被 上訴人一事，詳上揭兩造所不爭執事項㈡、㈤所載（本院 卷第132 頁背面）。則揆諸上揭判例意旨說明，被上訴人 縱非系爭房屋之所有權人，兩造之租賃契約仍有效成立， 足認上訴人於系爭租賃契約之租期屆滿（即99年12月31日 屆滿）後，至其返還系爭房屋予被上訴人（即101 年1 月 18日還屋之日）前，均未依系爭租賃契約第6 條履行其遷 出系爭房屋之義務，應屬無疑。
（四）上訴人雖抗辯，被上訴人簽訂系爭租賃契約之始即非系爭 房屋之所有權人，伊使用系爭房屋對被上訴人而言當無權 利受侵害云云。惟查，系爭房屋經莊耀民以買賣為原因移 轉登記予張立忠，復由張立忠移轉登記予魏俊雄等情，詳 上揭兩造所不爭執事項㈠所載（本院卷第132 頁至背面） 。又張立忠並未占有系爭房屋，且魏俊雄向張立忠買受系 爭房屋時未經點交等情，亦經證人魏俊雄到庭證稱：「（ 系爭房屋）是向張立忠購買，不過張立忠並沒有交屋給我 ，因為當時是原告在該屋居住使用，而張立忠與原告有親 戚關係，不好意思將原告趕走... 」（原審卷第28頁）、 「（受命法官問：所以系爭房屋在你買賣的過程中，有無 人在居住使用的情形，你是否清楚？）我清楚有人居住在 裡面。張立忠說被上訴人的家族問題，不方便由張立忠來 處理，就約定房屋不點交，... 」等語甚詳（本院卷第13 1 頁背面），足認系爭房屋經莊耀民出賣予張立忠，復由 張立忠出賣予魏俊雄，而均未經交付；且復為兩造所不爭 執（詳上揭兩造所不爭執事項㈥所載、本院卷第240 頁） 。則揆諸上揭實務見解之說明，張立忠及魏俊雄均未因交 付而取得系爭房屋之收益權，且系爭房屋原係莊江源出資 取得並借名登記在莊耀民名下，莊江源自得依借名登記契 約之約定及類推適用民法委任之相關規定，對莊耀民行使 權利及負擔義務；而該基於借名登記契約所生之權利義務 乃財產上之權利義務，於莊江源逝世後，係屬莊江源之遺 產，自應由莊江源之全體繼承人即莊張李、被上訴人與莊 耀民等5 人繼承而公同共有，此為本院另案101 年度簡上 字第163 號判決所認定之事實。是被上訴人為系爭房屋之 原共有人，是於系爭房屋交付之前，被上訴人自得就系爭 房屋為使用收益，不因系爭房屋之所有權業已移轉予魏俊 雄，而得謂被上訴人並無系爭房屋之用益權。
（五）上訴人復抗辯，被上訴人早於兩造簽訂系爭租賃契約前， 即知悉系爭房屋業經魏俊雄買受並移轉登記，是被上訴人 明知其無權占有系爭房屋，自屬惡意占有人，依民法第95 2 條規定之反面解釋，當不得主張對系爭房屋仍有收益之 權，是被上訴人自無權利受侵害。又伊於系爭租賃契約之 期間屆滿後繼續使用系爭房屋，乃本於魏俊雄與伊另為訂 立之租賃契約，其使用系爭房屋自有法律上原因云云。惟 查：
１、系爭租賃契約係有效成立，且被上訴人仍具用益權一事， 業如上述，則上訴人本於兩造間租賃之法律關係，仍具騰 空系爭房屋返還被上訴人之義務。質言之，被上訴人本於
系爭租賃契約，而有向上訴人請求返還系爭房屋占有之權 ，與被上訴人是否為系爭房屋之所有權人無涉，亦與被上 訴人是否有權占有系爭房屋無關。至魏俊雄是否本於其所 有權人之地位，向被上訴人請求返還房屋之占有，乃屬另 一問題。是縱被上訴人確非系爭房屋之所有權人，惟上訴 人既僅係基於承租人之地位而占有他人之物之他主占有人 ，而非系爭房屋之所有權人，自仍不得執被上訴人對他人 無權占有之事實，而免除自己本於契約應返還物之占有予 被上訴人之義務。且本於債之相對性原則，上訴人亦不得 執其與第三人之契約，為持續使用系爭房屋而不依約遷讓 之法律上原因。
２、按占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占 有者。又善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為 占有物之使用及收益。民法第944 條第1 項、第952 條分 別定有明文。查，系爭房屋在張立忠買受前，即為被上訴 人所占有使用一事，已如前述；且其後被上訴人更以其權 利受莊耀民、張立忠、魏俊雄、魏鄭純環等人侵害，而對 渠等提起刑事侵占等告訴一事，亦經本院調臺灣士林地方 法院檢察署100 年度偵續一字第43號等刑事偵查卷查核屬 實，則揆諸上揭法條說明，及佐以刑事偵查卷證等資料以 觀，足認被上訴人在受本權訴訟敗訴前並非惡意占有。是 上訴人辯稱被上訴人乃係惡意占有人，而不得主張對系爭 房屋仍有收益之權云云，亦屬無據。
（六）至張立忠、魏俊雄得另循買賣契約債務不履行之法律關係 ，請求或代位請求出賣人莊耀民履行買賣契約交付占有， 自屬當然，魏俊雄迄未向出賣人依法主張權利，乃本於其 權利主體所為之自主決定，非受被上訴人提起本件訴訟之 拘束或影響，因認上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟係以 損害魏俊雄之權利為主要目的，衡量被上訴人可能受到之 利益，及魏俊雄實際所受損害，難謂無權利濫用之情形云 云，亦非有據。
（七）綜上所述，兩造間之租賃契約既屬有效，且被上訴人亦確 有系爭房屋之用益權，是上訴人未依系爭租賃契約遷讓系 爭房屋，致使被上訴人受有收益權之損害。從而上訴人抗 辯，被上訴人並未受有損害，上訴人使用系爭房屋而未依 約遷讓亦存在法律上原因云云，自不可採。
六、從而，被上訴人就系爭房屋有使用收益之權，則其依不當得 利之規定，請求上訴人自100 年1 月1 日起，至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利得5 萬元 ，為有理由，應予准許。又，本件係就民事訴訟法第427 條
第1 項訴訟適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，按同法第 389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。是原審 判命上訴人如上揭給付，並依職權宣告假執行，於法並無不 合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 陳麗芬
法 官 許碧惠
法 官 陳梅欽
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
書記官 蔡昀潔