臺北高等行政法院判決
101年度訴字第1926號
102年6月13日辯論終結
原 告 吳明蘭
賴貴川
洪祥熙
宋秀英
李麗珊
凌美華
杜盈滿
張俊哲
潘靜雯
彭錦彬
陳淮舟
黃子成
原告兼共同
訴訟代理人 吳玲娥（會計師）
被 告 臺北市稅捐稽徵處
代 表 人 黃素津（處長）
訴訟代理人 陳瑄翎
邢愷明
林麗雪
上列當事人間房屋稅事件，原告吳明蘭不服臺北市政府中華民國
101 年10月11日府訴一字第10109145900 號訴願決定、原告賴貴
川不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109146000 號訴
願決定、原告洪祥熙不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第
10109148200 號訴願決定、原告宋秀英不服臺北市政府101 年10
月11日府訴一字第10109148400 號訴願決定、原告吳玲娥不服臺
北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148500 號訴願決定、
原告李麗珊不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148
600 號訴願決定、原告凌美華不服臺北市政府101 年10月11日府
訴一字第10109148800 號訴願決定、原告杜盈滿不服臺北市政府
101 年10月11日府訴一字第10109149000 號訴願決定、原告張俊
哲不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149200 號訴
願決定、原告潘靜雯不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第
10109149300 號、第10109149400 號訴願決定、原告彭錦彬不服
臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149500 號訴願決定
、原告陳淮舟不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第101091
49600 號訴願決定、原告黃子成不服臺北市政府101 年10月11日
府訴一字第10109149800 號訴願決定，共同提起行政訴訟。本院
判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告吳明蘭所有臺北市○○○路○○○巷○○○○○○號12 樓、賴貴川所有同市路巷弄12號13樓、洪祥熙所有同市路巷 弄16號7 樓之1 、宋秀英所有同市路巷弄16號16樓、吳玲娥 所有同市路巷弄12號4 樓之1 、李麗珊所有同市路巷弄12號 6 樓、凌美華所有同市路巷弄8 號、杜盈滿所有同市路巷弄 12號17 樓 、張俊哲所有同市路巷弄16號5 樓、潘靜雯所有 同市路巷弄16號5 樓之1 及6 樓之1 、彭錦彬所有同市路巷 弄12號3樓 之1 、陳淮舟所有同市路巷弄12號6 樓之1 、黃 子成及訴外人丁鈺賢、黃盟娟、黃聖靇共有同市路巷弄12號 9 樓房屋（下稱系爭房屋），坐落基地上之地上17層、地下 3 層3 棟71戶建築物，領有臺北市政府工務局（建築管理業 務自民國95年8 月1 日起移由臺北市政府都市發展局辦理） 核發之88 年10 月22日88使字第410 號使用執照，該建築物 構造種類為鋼筋混凝土（RC造），被告為辦理臺北市高級住 宅清查作業，由被告所屬松山分處（下稱松山分處）於100 年4 月7 日派員至該建築物所在之潤○○○社區（下稱系爭 社區）現場進行勘查，查得系爭社區之3 棟建築物，其中2 棟為地上3 層建物，另1 棟為地上17層建物，總戶數原為71 戶，其中3 戶供住戶公共使用，目前為68戶之住戶，並依高 級住宅8 項認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在 建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（ 下稱評定作業要點）第15點所定之高級住宅，松山分處乃按 該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房 屋構造標準單價，核定原告吳明蘭、賴貴川、洪祥熙、宋秀 英、吳玲娥、李麗珊、凌美華、杜盈滿、張俊哲、潘靜雯、 彭錦彬、陳淮舟、黃子成及訴外人丁鈺賢、黃盟娟、黃聖靇 等4 共有人101 年房屋稅各為新臺幣（下同）132,943 元、 132,943 元、112,813 元、150,617 元、107,480 元、107, 480 元、75 ,188 元、195,582 元、107,480 元、214,960 元（107,480 元2 戶）、107,480 元、107,480 元、132, 943 元。原告對101 年房屋稅不服，分別申請復查、提起訴 願，均分遭駁回，遂共同向本院提起行政訴訟。二、本件原告主張：
㈠系爭社區共68戶，2 樓至7 樓有24戶，每戶面積（不含停車
位）為68.33 坪至70.22 坪。被告根據網路刊載之待售資料 ，認定系爭社區每坪售價為139.39萬元至173.41萬元，但內 政部不動產實價登錄資訊揭露後，證實待售價格高於實際成 交價格，甚至五折成交，被告引用待售價格，顯蓄意高估。 即使是同一社區，不同樓層、座向，每坪單價亦不儘相同， 系爭社區為屋齡超過12年之中古大樓，被告提出臨近區域即 ○○○路165 巷一帶之電梯大廈每坪單價132.92萬元之單一 個案，非系爭社區之市場交易行情，據以認定系爭社區每戶 總價超過8,000 萬元，無法令人心服。
㈡系爭社區每個車位面積約12坪，市場行情約為230 萬元。按 被告計算標準，每個車位價值高達1,668 萬元（計算式：1, 390,000 元12＝16,680,000元）至2,076 萬元（計算式： 1,730,000 元12＝20,760,000元），試問有如此行情之停 車位？被告明知停車位價值，與主建築物之價值是分別計算 ，但其評估系爭社區房屋價值，卻將車位以上述價格計算， 顯然故意高估，與事實不符。被告就高級住宅之認定標準， 各戶建物總面積不應將停車場面積計入，即使計入，亦應分 別計價。原告對臺北市高級住宅審查作業注意事項（下稱注 意事項）第3 點第1 項及第3 項等規定均不爭，本件爭點為 注意事項第3 點第2 項之市場行情、停車位與主建物之價值 是否應分別計算。
㈢再者，系爭社區符合80坪以上共44戶，占總戶數不足70% ， 不符注意事項課徵高級住宅稅之標準。根據內政部不動產實 價登錄系統與各大房仲業者提供不動產交易價格查詢網頁， 系爭社區鄰近區域市場行情，估算總價8,000 萬元以上的戶 數不到70% 。又系爭社區16樓於101 年3 月1 筆成交物件， 成交價1 億1,500 萬元（含主建物、共有部分93.7坪及2 個 法定停車位），依原告最早購屋時，建商提出每高1 樓層， 每坪售價調高1 萬元之原則，以此成交價試算系爭社區2 樓 至7 樓之市場行情，低於8,000 萬元以下的有22戶，占總戶 數68戶之32.35%，不符合課徵高級房屋稅的標準。又車位每 月管理費1,000 元，主建物每坪管理費185 元，車位與主建 物之登記所有權人可能不同，原告先前主張車位與主建物要 分開計算為錯誤。再依注意事項第3 點第3 項，面積係以地 政機關登記之建物總面積為準，惟該登記面積不包括增設停 車位，被告補充答辯二狀附件49之總價計算表卻將之列入。 ㈣關於被告提示之21世紀不動產股份有限公司（下稱21世紀不 動產）102 年3 月13日函，地段係決定房屋價格之重要因素 ，臺北市○○○路○○○巷與系爭社區相近，委託售價與出 售價格當然不同，委託售價無法作為本件參考。原告質疑吉
家網股份有限公司（下稱吉家網公司）102 年2 月27日吉字 第1020227001號函資料之正確性，倘其為高級住宅，為何沒 有車位？且○○○路165 巷1 ～49號電梯大廈案例為特殊個 案，不得參採。又原告不同意被告以每層每坪132.92萬元均 一價格計算，至少每層樓應遞次扣減1 萬元，且應將房屋折 舊列入考量。被告原提出台灣不動產成交行情公報第19期第 85頁第2 筆成交物件每坪單價132.92萬元為證，現又提出昇 禾不動產仲介經紀有限公司（下稱昇禾公司）102 年5 月7 日回函資料，證明當初每坪單價132.92萬元不正確。且該回 函係由昇禾公司提供，非原始交易憑證，如何證明與原始交 易憑證相符？
㈤社區環境維護良好，原告自費雇用物管公司維持居住品質及 綠化市容，皆與臺北市政府無關，且市民自費協助維護市容 、治安與交通，政府未給予鼓勵，更不應以此為由課徵高額 高級房屋稅。系爭社區當初購入價格並不高，且都是自住型 住戶，被告驟然提高系爭社區4 倍多的房屋稅，非依法行政 等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。三、被告則以：
㈠為合理反映高級住宅應有的房屋評價，通盤檢視臺北市各路 段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房屋 稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11 條規定，於100 年常會決議修訂評定作業要點，經臺北市政 府於100 年1 月24日以府財稅字第10030212100 號公告自10 0 年7 月1 日起實施。符合評定作業要點第15點第1 項規定 8 項標準之高級住宅，需同時符合注意事項有關價格或面積 之要件者，始予加價課徵房屋稅，使其反映高級住宅應有之 價值及稅捐負擔，俾能符合量能課稅及租稅公平原則。有臺 北市政府100 年1 月24日府財稅字第10030212100 號公告、 臺北市不動產評價委員會100 年常會紀錄、101 年臨時會紀 錄、臺北市房屋街路等級調整率評定表、注意事項等資料可 稽。系爭社區經松山分處現場勘查逐項審核認定符合評定作 業要點第15點第1 項之8 項標準，亦符合注意事項第3 點之 要件，乃按房屋坐落地點之街路等級調整率即250%加成核計 房屋構造標準單價之房屋評定現值後，按住家用稅率課徵系 爭房屋101 年房屋稅，洵屬有據。
㈡被告派員現場勘查並逐項審核結果，審認系爭社區已具備前 開高級住宅8 項標準，就認定情形，分述如下： ⒈獨棟建築：系爭社區依88使字第410 號使用執照存根聯記載 為地上17層、地下3 層之3 棟建物，未與其他建物或建案相 連結。
⒉外觀豪華：本案建築外觀兼具雄偉與華麗，外牆貼有大理石 、花崗岩等天然石材，部分為玻璃帷幕，地磚採用大尺寸刨 光石英磚。1 樓中庭有噴泉及庭院造景，及寬敞之360 度迎 賓車道通往大廳門口及住戶地下停車場。大門外警衛隨時警 戒，管制車輛進出。大廳右側有歐艾斯物業管理公司進駐管 理，左側有接待室、交誼廳、多功能會議室及書報閱覽室， 地下室1 樓則有游泳池、三溫暖、烤箱、健身器材及撞球桌 ，整體設備完善。
⒊地段絕佳：位於○○○路高級住商路段，屬台塑敦北生活圈 ，鄰近宏國大樓，附近有長庚醫院、民生國小、介壽國中、 台塑大樓、龍城市場、MOMO百貨、小巨蛋、市立圖書館啟明 分館等，且周邊銀行林立，無論醫療需求、商業活動甚為便 利。鄰近松山機場，且位於捷運文湖線南京東路站、中山國 中站及松山機場站之腹地，步行至巷外即有公車站牌，交通 四通八達，生活機能絕佳。
⒋景觀甚好：鄰近北寧公園、延壽3 號公園及中華公園，鄰里 綠色公園環抱，建物視野開闊，採光良好。依88年使字410 號使用執照存根聯所載，系爭社區建築基地達4,830 平方公 尺（約1,461 坪），為臺北市少有之大面積建案。系爭社區 建蔽率為28.3% ，換算空地比率為71.7% ，即每100 平方公 尺建築基地留設71.7平方公尺作為空地，整體規劃良善。 ⒌每層戶少：3 棟建築，1 棟為17層樓，每層4 戶之純住宅大 樓，另有2 戶獨棟建物，共68戶，符合評定作業要點第15點 高級住宅每層戶少之規定。
⒍戶戶車位：依88使字第410 號使用執照所載，總計255 個汽 車停車位（法定107 個、自設3 個、增設145 個），大於總 戶數68戶，另依地籍資料查詢建物綜合資料所載，每戶皆配 有1 至3 個停車位。
⒎保全嚴密：運用電子設備進行社區全面監控，各住戶進出大 樓使用指紋辨識器，使用電梯須以感應卡辨識電梯樓層，四 周種植樹牆之封閉式建築，為智慧化管理之安全居住環境。 ⒏管理週全：管理員室位大門左側，管制車輛、人員進出，外 來訪客與洽公人員須登記。物業管理公司之支援服務範圍包 括專業接待櫃台服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送 等專門服務，並有專人維護大樓清潔及庭院景觀。 ㈢注意事項第3 點規定有關價格及面積之認定，面積部分係以 地政機關登記之建物總面積為準；至市場價格如無市場行情 者，則參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。經依 地政機關登記資料所載，系爭社區各戶總建物面積（含主建 物、公共設施及停車場面積）約為262.23平方公尺（79.32
坪）至529.08平方公尺（160.05坪），其中大於80坪者計55 戶，占社區總戶數68戶比例為80.88%（計算式：5568＝80 .88%），已達70% 以上。原告主張建物總面積不應將停車場 面積計入，並據此計算社區戶數80坪以上未達總社區戶數70 % ，其面積認定標準與注意事項第3 點不符，尚非足採。 ㈣有關原告提供21世紀不動產網站刊載位於○○○路，53.6 坪，屋齡9.9 年，成交價為4,500 萬元之華廈成交行情，經 詢據21世紀不動產於102 年3 月13日（被告102 年3 月25日 收文）函復略以，該物件係坐落○○○路155 巷，所在樓層 為8 層樓華廈之第3 層，成交總價4,500 萬元，未含車位， 每坪單價約83.9萬元。經以房屋坐落路段、屋齡、樓層數等 成交資訊比對地籍資料及該路段建物使用執照等相關資料， 該成交物件門牌應為臺北市○○○路○○○巷○○號3 樓， 位於敦化新城（丁）社區，經臺北市政府工務局於92年1 月 6 日核發92使字第0006號使用執照。該社區雖與系爭社區位 於相同路巷，惟類型屬華廈（即10層以下有電梯），且依現 場外觀照片比較可知，與本案高級住宅型態、豪華程度顯不 相當，原告據以作為鄰近區域市場行情之參考，尚難採憑。 原告雖主張系爭社區16樓於101 年3 月份有成交紀錄，其成 交價（含主建物、共有部分共93.7坪，及2 個法定車位）為 1 億1, 500萬元，並以每高1 樓層，每坪售價調高1 萬元原 則，試算系爭社區2 樓至7 樓共24戶之市場行情。惟原告未 一併提供該16樓房屋成交相關資料，被告尚難以原告主張之 金額作為計算每戶總價依據。
㈤被告為確認台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆成 交物件原始資料，經詢據吉家網公司102 年4 月25日吉字第 1020425001號函復，該成交物件原提供業者為21世紀不動產 民生圓環加盟店。被告遂於102 年4 月29日以北市稽法乙字 第10230432400 號函請該加盟店提供上開成交物件明細，經 昇禾公司（即21世紀不動產民生圓環加盟店）於102 年5 月 7 日回復略以，該成交物件之建物門牌為臺北市○○○路○ ○○巷○○號10樓之1 ，成交總價為1 億1,517.9 萬元（含 2 個車位），建物坪數共計86.65 坪（含主建物50.57 坪、 附屬建物6.43坪、公設持分29.65 坪，未含車位），車位面 積25 .72坪，車位成交價每個300 萬元，房屋成交單價（未 含車位）每坪126 萬元【計算式：（11,517.9萬元－300 萬 元2 ）86.65 坪】。該房屋係位於元○○○社區，亦經 被告認定為高級住宅，該社區部分住戶曾循序申請復查及提 起訴願，業經訴願決定駁回，未再提起行政訴訟。有元○○ ○社區照片15幀及臺北市政府101 年10月24日府訴一字第10
109158500號訴願決定書可稽。
㈥被告係參採鄰近區域之高級住宅物件價格，即昇禾公司所提 供元○○○社區之10樓房屋每坪單價（不含車位）126 萬元 ，據以計算系爭社區各戶總價。元○○○社區係於95年10月 30日經臺北市政府都市發展局核發95使字第338 號使用執照 ，與系爭社區構造皆為RC造（鋼筋混凝土造）。又依臺北市 房屋折舊率及耐用年數表所載，鋼筋混凝土構造建物每年折 舊率為1%，被告參考房屋稅之折舊方式再行計算系爭社區每 坪單價，因系爭社區屋齡多7 年，以元○○○社區10樓每坪 單價126 萬元減少7%（計算式：1%7 ＝7%）換算，系爭社 區10樓房屋每坪單價遂以117.18萬元【計算式：126 萬元 （1 －1%7 年）＝117.18萬元】為估算值。另考量樓層高 低價差部分，被告係以每低1 樓層每坪單價減少1 萬元方式 計算；車位價格部分，採每一法定車位280 萬元，每一增設 車位230 萬元，計算各戶所有車位價額，並將其加總計算出 每戶總價。系爭社區每戶房屋總價逾8,000 萬元計58戶，占 總戶數68戶比例為85.29%（計算式：5868＝85.29%），符 合注意事項第3 點有關價格之認定，自屬高級住宅，被告按 其坐落臺北市○○○路○○○巷之街路等級調整率（250%） 加價課徵101 年房屋稅，洵屬有據，亦與渠等10幾年前買入 價格無涉等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。四、本件如事實概要欄所載之事實，有地籍資料查詢及建物門牌 綜合資訊（第1-265 頁）、88使字第410 號使用執照（第52 5-528 頁）、松山分處高級住宅處理意見表2 份（第521-52 4 頁）、系爭房屋之房屋稅徵收檔查詢（第477 頁、第479- 482 頁、第486 頁、第492 頁、第496 頁、第501-502 頁、 第504 頁、第506 頁、第514 頁、第519 頁）、松山分處10 1 年5 月14日拍攝現場照片73幀（第529-544 頁）、各戶總 面積表（第546-547 頁）、被告復查委員會高級住宅審查小 組現場勘查紀錄表及現場照片34幀（第576-595 頁）、系爭 社區住宅大樓介紹手冊（第596-603 頁）、Google Map－系 爭社區附近環境（第604-605 頁）、臺北市政府捷運工程局 網站－捷運松山線路線說明（第606-607 頁）、系爭社區管 理支援服務公司－歐艾斯物業管理公司網站介紹（第608-60 9 頁）、台灣不動產成交行情公報（第610-612 頁）、復查 決定書（第662-741 頁、第790-805 頁、第822-853 頁、第 886-949 頁、第000-0000頁）、訴願決定書（第0000-0000 頁）等件附原處分卷；以及21世紀不動產102 年3 月13日函 （被告證物冊附件38）及該函所述建物之使用執照（被告證 物冊附件41）暨建物外觀照片（被告證物冊附件42）、吉家
網公司102 年2 月27日吉字第1020227001號函（被告證物冊 附件39）、吉家網公司102 年4 月25日吉字第1020425001號 函（被告證物冊附件43）、昇禾公司（即21世紀不動產民生 圓環加盟店）102 年5 月7 日函（被告證物冊附件44）及該 函所述建物外觀照片（被告證物冊附件45）暨使用執照（被 告證物冊附件47）等件附本院卷可稽，洵堪認定。是本件爭 點厥在：被告核定原告101 年房屋稅，是否適法有據？ ㈠按房屋稅條例第2 條、第3 條、第4 條第1 項前段、第5 條 第1 款、第9 條、第10條第1 項、第11條分別規定：「本條 例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物， 供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築 物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房 屋之使用價值者。」「房屋稅，以附著於土地之各種房屋， 及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」「房 屋稅向房屋所有人徵收之。」「房屋稅依房屋現值，按左列 稅率課徵之：一、住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2% ，最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。」「（ 第1 項）各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及 建築技術專門人員組織不動產評價委員會。（第2 項）不動 產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參 加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之 。」「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準， 核計房屋現值。」「（第1 項）房屋標準價格，由不動產評 價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政 府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級 。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街 道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同 地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第2 項） 前項房屋標準價格，每3 年重行評定1 次，並應依其耐用年 數予以折舊，按年遞減其價格。」次按，行為時臺北市房屋 稅徵收自治條例第4 條第1 項第1 款、第8 條規定：「本市 房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋， 1.2%。」「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機 關應依同條第1 項第1 款至第3 款規定房屋種類等級、耐用 年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不 動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政 府）公告之。」復按，評定作業要點第1 點、第2 點、第4 點第1 項及第2 項、第15點、第23點分別規定：「為簡化房 屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。 」「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊
率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據 。」「（第1 項）適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現 值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核 發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為 準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領 使用執照未辦理所有權第1 次登記者，以使用執照所載資料 為準；未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調 查之資料為準。（第2 項）前項房屋總層數之計算，不包括 地下室或地下層之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種 且獨立使用者，應分別評定。」「（第1 項）房屋為鋼筋混 凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8 項標準，為高級 住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級 調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地 段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七 ）保全嚴密（八）管理週全。（第2 項）前項認定標準，除 商業大樓及已依第14點規定加成課徵之房屋外，自100 年7 月1 日起實施。」「本要點之修正於報經臺北市政府核定後 公告實施。」又按，注意事項第1 點、第2 點、第3 點、第 6 點規定：「為明確規範臺北市（以下簡稱本市）高級住宅 認定標準及定義，訂定本注意事項，以為稽徵實務作業依據 。」「本市高級住宅認定標準及定義如下：（一）獨棟建築 ：未與其他建物或建案相連結。（二）外觀豪華：建築氣派 、華麗或特殊風格，採用高級建材等。（三）地段絕佳：地 處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。（四）景觀甚好 ：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良 善等。（五）每層戶少：每層戶數少，原則上為4 戶以下， 採光良好。（六）戶戶車位：車位數大於或等於戶數。（七 ）保全嚴密：設監視系統或配保全人員。（八）管理週全： 專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。」「（第1 項）為 稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及 面積明確規範如下：（一）每戶總價8,000 萬元以上。（二 ）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟 房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入。（第 2 項）前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區 域之高級住宅市場行情。（第3 項）第1 項所稱面積以地政 機關登記之建物總面積為準。」「本注意事項自100 年7 月 1 日起實施。」再按，臺北市○○街路等級調整率評定表： 「第14等級：調整率270%」「第16等級：調整率250%」及其 說明三規定：「巷內房屋照街路等級調整率在160%以上者減 2 級……」暨臺北市房屋街路等級調整率表：「松山區○○
○路（起迄點：八德路至民生東路）：調整率270%」 ㈡查臺北市不動產評價委員會為合理反映高級住宅應有的房屋 評價，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，乃依 房屋稅條例第11條規定，通盤檢視臺北市各路段之實際發展 及繁榮程度，而於100 年常會決議修訂評定作業要點（見原 處分卷附件22），並由臺北市政府於100 年1 月24日以府財 稅字第10030212100 號公告重行評定臺北市房屋標準價格， 及修訂評定作業要點、臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整 率作業要點、臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明、 臺北市房屋街路等級調整率表……等（見原處分卷附件23、 附件24）。並臺北市不動產評價委員會於101 年臨時會討論 決議通過注意事項，訂自100 年7 月1 日起實施，以為稽徵 實務作業依據（見原處分卷附件26、附件27）。故自100 年 7 月1 日起，凡符合評定作業要點第15點第1 項及注意事項 第2 點所定8 項標準，同時符合注意事項第3 點所定價格或 面積之高級住宅，即按房屋坐落地點之街路等級調整率加成 核計房屋構造標準單價之房屋評定現值後，依其適用之稅率 課徵房屋稅，俾符合量能課稅原則。
㈢經查，依88使字第410 號使用執照存根聯記載，系爭社區之 房屋為地上17層、地下3 層之3 棟建物，而未與其他建物或 建案相連結；且其建築外牆貼有大理石、花崗岩等高級建材 ，部分為玻璃帷幕，地磚採用大尺寸刨光石英磚，1 樓中庭 有噴泉及庭院造景，暨寬敞之360 度迎賓車道通往大廳門口 及住戶地下停車場，大門外警衛隨時警戒，管制車輛進出， 大廳右側有歐艾斯物業管理公司進駐管理，左側有接待室、 交誼廳、多功能會議室及書報閱覽室，地下室1 樓則有游泳 池、三溫暖、烤箱、健身器材及撞球桌，整體設備完善；另 系爭房屋鄰近宏國大樓，附近有長庚醫院、民生國小、介壽 國中、台塑大樓、龍城市場、MOMO百貨、小巨蛋、市立圖書 館啟明分館等，周邊銀行林立，鄰近松山機場、捷運文湖線 南京東路站、中山國中站及松山機場站等，巷外有公車站牌 ，交通四通八達，生活機能絕佳；此外，系爭房屋鄰近北寧 公園、延壽3 號公園及中華公園，建物視野開闊，採光良好 ，而系爭社區建築基地達4,830 平方公尺（約1,461 坪）， 空地比率為71.7% ，整體規劃良善；並系爭社區為2 戶獨棟 建物，1 棟17層樓、每層4 戶之純住宅大樓，共68戶，每層 戶少；且依88使字第410 號使用執照存根聯記載，系爭社區 總計255 個汽車停車位（法定107 個、自設3 個、增設145 個），大於總戶數68戶，另依地籍資料查詢建物綜合資料所 載，每戶皆配有1 至3 個停車位；又系爭社區運用電子設備
進行社區全面監控，各住戶進出大樓使用指紋辨識器，使用 電梯須以感應卡辨識電梯樓層，四周種植樹牆之封閉式建築 ，為智慧化管理之安全居住環境，其保全嚴密；且系爭社區 之管理員室位於大門左側，管制車輛、人員進出，外來訪客 與洽公人員須登記，物業管理公司之支援服務範圍包括專業 接待櫃台服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送等專門 服務，並有專人維護大樓清潔及庭院景觀，其管理週全等情 ，有地籍資料查詢及建物門牌綜合資訊（第1-265 頁）、88 使字第410 號使用執照（第525-528 頁）、松山分處101 年 5 月14日拍攝現場照片73幀（第529-544 頁）、被告復查委 員會高級住宅審查小組現場勘查紀錄表及現場照片34幀（第 576-595 頁）、系爭社區住宅大樓介紹手冊（第596-603 頁 ）、Google Map－系爭社區附近環境（第604-605 頁）、臺 北市政府捷運工程局網站－捷運松山線路線說明（第606-60 7 頁）、系爭社區管理支援服務公司－歐艾斯物業管理公司 網站介紹（第608-609 頁）等件附原處分卷可稽，且為原告 不爭之事實（見本院卷第203 頁筆錄之原告訴訟代理人陳述 ），自堪認定系爭房屋已具備評定作業要點第15點第1 項及 注意事項第2 點所規定獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景 觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級 住宅8 項標準。
㈣依注意事項第3 點第3 項規定，建物面積部分係以地政機關 登記之建物總面積為準。查依地政機關登記資料所載，系爭 社區各戶總建物面積（含主建物、公共設施及停車場面積） 約為262.23平方公尺（79.32 坪）至529.08平方公尺（160. 05坪），其中大於80坪者計55戶，占社區總戶數68戶比例為 80.88%（計算式：5568＝80.88%），已達70% 以上，自應 整棟列入高級住宅。原告主張建物總面積不應將停車場面積 計入，並據此計算社區戶數80坪以上未達總社區戶數70% 乙 節，核與注意事項第3 點第1 項第2 款、第3 款及第3 項之 規定不符，所訴殊非可採。
㈤又依注意事項第3 點第2 項規定，價格查無市場行情者，可 參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情： ⒈原告主張本件可參考21世紀不動產網站刊載位於○○○路、 53.6坪、屋齡9.9 年、成交價為4,500 萬元之華廈成交行情 （起訴狀證物四），作為系爭房屋之市場行情乙節。經查， 21世紀不動產於102 年3 月13日（被告102 年3 月25日收文 ，見被告證物冊附件38）函復略以，該物件係坐落○○○路 155 巷，所在樓層為8 層樓華廈之第3 層，成交總價4,500 萬元，未含車位，每坪單價約83.9萬元。而依該函所述成交
物件之使用執照（見被告證物冊附件41）暨建物外觀照片（ 見被告證物冊附件42）可知，該社區雖與系爭社區位於相同 路巷，惟類型屬10層以下有電梯之華廈，核與系爭社區房屋 型態、豪華程度顯不相當，因此原告主張以之作為鄰近區域 市場行情之參考，自難憑採。
⒉另原告主張系爭社區之16樓於101 年3 月份成交，其成交價 （含主建物、共有部分共93.7坪，及2 個法定車位）為1 億 1,500 萬元，本件得以之作為系爭社區房屋之市場行情參考 云云。然原告並未提出該16樓房屋成交資料，尚難空言執為 計算系爭社區房屋之每戶總價依據。
⒊經查，本件被告係以台灣不動產成交行情公報第19期第85頁 第2 筆100 年8 月11日成交物件－臺北市○○○路○○○巷 ○○○○號、86.65 坪、屋齡4.8 年、成交價11,518萬元、 每坪單價132.92萬元、土地持分18.51 坪、所在樓層為12層 電梯大廈之第10層，作為系爭社區房屋之市場行情參考；而 該成交公報之資料來源，由全台灣省各大知名不動產仲介業 者提供，自100 年7 月1 日起至100 年12月31日止之台灣省 各地區不動產買賣成交紀錄（見原處分卷第610-612 頁）。 原告則質疑該成交資料之正確性。案經被告102 年2 月25日 北市稽法乙字第10231224900 號函詢據吉家網公司以102 年 2 月27日吉字第1020227001號函復此物件刊登並無車位坪數 及價位之記載，請被告再行確認等語（見被告證物冊附件39 ）；嗣被告再以102 年4 月18日北市稽法乙字第1023130630 0 號函詢據吉家網公司以102 年4 月25日吉字第1020425001 號函復此物件原提供之不動產仲介業者為「21世紀不動產民 生圓環加盟店」（見被告證物冊附件43）；被告乃以102 年 4 月29日北市稽法乙字第10230432400 號函詢昇禾公司（即 21世紀不動產民生圓環加盟店，見被告證物冊附件44之房屋 仲介公司網頁資料），據該公司102 年5 月7 日（被告102 年5 月9 日收文）函復略以：「主旨：關於102 年4 月29日 發文來函……請本公司提供臺北市○○區○○○路○○○巷 成交物件相關資料，復如說明，請查照。說明：上述物件內 容如下：1.門牌：台北市○○區○○○路○○○巷○○號10 樓之1 。2.成交總價：11517.9 萬（含兩個車位，車位編號 ：90、91號）、房屋成交單價：126 萬／坪，車位成交價： 300 萬／個。3.成交日期：2011/08/11。4.產品類別：電梯 大樓。5.屋齡：4.8 年。6.車位：2 個，B1 90 、91號。7. 樓層／樓高：10F/12F 。8.建物總面積：112.37坪、主建物 50.57 坪、附屬建物6.43坪、公設持分29.65 坪、車位面積 25.72 坪、土地持分18.51 坪。」等語（見被告證物冊附件
44），經核該函所述成交物件內容，與台灣不動產成交行情 公報第19期第85頁第2 筆成交物件內容，關於建物門牌、成 交總價、成交日期、產品類別、屋齡、樓層、不含車位之建 物總面積等均相符，堪認昇禾公司（即21世紀不動產民生圓 環加盟店）提供之成交物件即為台灣不動產成交行情公報第 19期第85頁第2 筆之成交物件。再觀之昇禾公司102 年5 月 7 日函所述建物外觀照片（見被告證物冊附件45）暨使用執 照（見被告證物冊附件47）可知，○○○路○○巷○○號10 樓之1 房屋係位於元○○○社區，乃獨棟建築、外觀豪華、 地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管 理週全之高級住宅（該社區部分住戶對被告以之為高級住宅 而課徵之101 年房屋稅，曾循序提起訴願遭駁回，見被告證 物冊附件46之臺北市政府101 年10月24日府訴一字第101091 58500 號訴願決定書），與系爭社區房屋構造皆為RC造（鋼 筋混凝土造），且同屬獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景 觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級 住宅，則被告以該○○○路○○巷○○號10樓之1 房屋市場 成交價格，作為系爭社區房屋之市場行情參考，揆諸注意事 項第3 點第2 項規定，洵屬有據。
⒋次查，台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆之成交