宣 示 判 決 筆 錄
102年度北簡字第10129號
原 告 主富服裝股份有限公司
法定代理人 黃文貞
訴訟代理人 劉俊霙律師
被 告 施泉興
訴訟代理人 劉錦隆律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國103年3月26日言
詞辯論終結，同年4月22日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易
庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 吳亞恬
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬元，及自民國一百零二年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰柒拾元，其中新臺幣叁仟捌佰陸拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣叁拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告主張：
㈠被告及其兄即訴外人施泉源前於民國82年10月9 日與訴外人 主婦商場股份有限公司（下稱主婦公司）簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭A租約），將位於新竹市○○街00號、32之1號 房屋全棟（下稱系爭32號、32之1 號房屋）出租予主婦公司 ，雙方另於83年5 月30日簽立協議書約定提高保證金額度， 除已給付之新臺幣（下同）70萬元外，另再給付623,000 元 。而系爭A租約業因雙方簽立終止房屋租賃契約書而於85年6 月18日終止。
㈡訴外人佳舫服裝股份有限公司（下稱佳舫公司）於85至89年 間，向被告及施泉源承租系爭32號、32之1 號房屋，於89年 間起，向被告單獨承租系爭32號房屋，並於95年4 月7 日就 系爭32號房屋之租賃事宜，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭 C租約），約定租金每月21萬元，租賃期間自95年4月15日起
至100年4月14日止。嗣原告於96年7月1日收購佳舫公司後， 系爭C 租約之一切權利義務即由原告承受，系爭租約之租期 經兩造協議展延至100 年10月14日。而原告於系爭租約租期 屆至前，曾多次透過電話與被告聯絡交還系爭32號房屋事宜 ，並於系爭C租約租期屆至時清空系爭32 號房屋及回復承租 時原狀，完成交還系爭32 號房屋之準備，惟被告遲至100年 10月20日始取回系爭32號房屋鑰匙，受領原告交還系爭32號 房屋。
㈡兩造間系爭C 租約既已屆期而終止，原告亦依約交還系爭房 屋予被告，則被告自應依系爭C租約第3條約定，將履約保證 金全數返還予原告。經查，被告收受之保證金，除系爭C 租 約所載35萬元外，尚有主婦公司於82年10月9日簽立之系爭A 租約之保證金所充抵，而系爭A 租約提供予被告之保證金於 83年5月30日已高達661,500元，故被告應將實際收受之保證 金661,500元交還予原告。惟原告分別於100年12月8日、101 年3月15日發函向被告催討，被告均藉詞拖延並拒絕返還。 ㈢縱被告稱未收受保證金，然依臺灣高等法院檢察署102 年度 上聲議字第8727號處分書所示，就系爭32號房屋租金之收入 ，均係由母親即訴外人施林玉保管；且依83年5 月30日雙方 簽立之協議書所示，該協議書係由被告代表自己及施泉源簽 署，故該加付之保證金縱係由施泉源為受領人之支票支付， 亦係交給施林玉保管，且不得據此稱施泉源係無權代表其與 被告受領該筆款項，是以，被告自有返還義務。至於被告稱 未回復原狀部分，則查，主婦公司與原告間之系爭A 租約業 於85年6 月18日終止，原告係承受佳舫公司之租約，故所謂 回復原狀係指回復至95年簽立系爭C租約時之原狀，而68年6 月國泰信託所提出之室內設計圖，建築結構已變更，只有系 爭32之1 號房屋即屬於施泉源部分有樓梯，此即原告承租時 之原狀，被告稱訴外人國泰信託投資公司新竹分公司（下稱 國泰信託）承租時，兩邊都有樓梯，與事實不符，縱為屬實 ，亦係國泰信託於退租時即未回復成原始設計圖，原告並無 義務將系爭32號房屋回復成新建完成時的現狀。關於被告另 主張以回復原狀修復費用315,000元與返還押租金金額661,5 00元抵銷之抗辯，並未提出相關證明，顯屬無據。爰依系爭 C租約約定提起本件訴訟，請求被告如數返還等語。 並聲明：被告應給付原告661,500 元，及自起訴狀繕本送達之 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告 假執行。
被告則以：
㈠被告未收受該履約保證金：
兩造間租約係自75年間起，承租人之變更係因原告組織變更 而已，實際上均為同一法人，負責與被告簽約者，均為訴外 人柯文石。確實曾收受押租金70萬元，與施泉源各得一半。 系爭32號、32之1 號房屋原為被告所有，於80年間，施泉源 將系爭32之1 號房屋過戶為自己所有後，始由被告與施泉源 共同與原告簽立租約，原告就給付租金與押金之支票所載受 款人姓名一直為被告，但不知為何於84年4 月15日為加付保 證金開立623,000 元支票之受款人姓名卻為施泉源，而施泉 源未將款項給付予被告，故被告並未收到該款項，亦未授權 施林玉保管租金等，且施林玉僅於90年間存入一筆款項至被 告帳戶，其餘部分，被告均未收到，尚與施泉源訴訟中，原 告要求被告返還50% 之履約保證金，並無理由。 ㈡原告未將房屋回復原狀：
系爭32號、32之1 號房屋係於68年間依前承租人國泰信託設 計之建築藍圖而建，建築完成後，即出租予國泰信託，承租 時，系爭32號、32之1 號房屋僅前面大廳部分打通，樓梯後 面部分並未打通，嗣於74年間，國泰信託經營不善而退租， 並將系爭32號房屋回復原狀，國泰信託退租後，被告即將系 爭32號房屋出租予原告，至100 年10月20日，兩造間於簽立 租約時即以明文約定須回復原狀，並已提出原始建築藍圖為 本，原告自始未提出異議。被告要求回復原狀，係指按竣工 時之竣工圖為準，原告既概括承受佳舫公司之權利義務，自 應由原告繼受回復原狀之義務，然原告於100年 10月20日返 還系爭32號房屋時，連接2至4樓之樓梯卻不復存在，致被告 無法自1 樓通往2至4樓，亦無法將前開樓層之房屋出租予他 人，被告嗣後自行搭建簡易樓梯後，始將前開樓層房屋出租 ，如以每月租金收入179,000元計算，被告受有1年半之租金 損失3,222,000元，另須支付稅金199,500元，合計受有損失 高達3,591,000 元，主張於原告回復原狀同時，扣除被告整 修支出費用315,000 元後，將返還押租金予原告等語，資為 抗辯。
並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利判決，請 准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠被告及施泉源於82年10月9日與主婦公司簽訂系爭A租約，將 系爭32號、32之1號房屋出租予主婦公司。 ㈡佳舫公司於85至89年間，曾向被告及施泉源承租系爭32號、 32之1 號房屋，並於89年間起，向被告單獨承租系爭32號房 屋，並於95年4月7日就系爭32號房屋之租賃事宜，簽訂房屋 租賃契約書（下稱系爭C 租約），約定租金每月21萬元，租
賃期間自95年4月15日起至100年4月14日止。嗣原告於96年7 月1日收購佳舫公司後，系爭C租約之一切權利義務即由原告 承受，系爭租約之租期經兩造協議展延至100年10月14日。 ㈢被告於100 年10月20日取回系爭32號房屋鑰匙，受領原告交 還系爭32號房屋。
得心證之理由：
本件爭點厥為：㈠原告回復原狀之範圍為何？亦即，原告是否 須回復主婦公司承租時之原狀？抑或僅須回復佳舫公司承租時 之原狀？㈡原告請求被告返還履約保證金，有無理由？若有， 金額為何？㈢被告請求抵銷整修費用315,000元，有無理由？ 茲分述如下：
㈠原告回復原狀之範圍為何？亦即，原告是否須回復主婦公司 承租時之原狀？抑或僅須回復佳舫公司承租時之原狀？ ㈡原告請求被告返還履約保證金，有無理由？若有，金額為何 ？
⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消 滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人 返還押租金，自為法之所許，最高法院著有83年度台上字第 2108號判例可資參照。查兩造已於100 年10月14日合意終止 系爭C租約，且原告依約回復系爭32 號房屋原狀後返還被告 ，業如上述，則原告依系爭C租約第3條第1 項之約定，請求 被告返還履約保證金（押租金）35萬元，於法有據，應予准 許。
⒉至原告主張被告另於83年5 月30日曾與主婦公司簽立協議書 約定提高保證金額度，主婦公司因此再給付623,000 元履約 保證金予被告及施泉源，是被告尚須返還半數之履約保證金 311,500元，固提出協議書1紙為證（見本院卷第13頁）。然 查，被告、施泉源及主婦公司合意終止系爭A 租約後，佳舫 公司始與被告、施泉源另簽立系爭B租約，佳舫公司復於95 年間另與被告簽立系爭C 租約一事，而原告係承擔佳舫公司 承租人之地位，俱如前述，是系爭A 租約既未由佳舫公司概 括承受，則依前開協議書所生311,500 元履約保證金返還請 求權自難認一併移轉由佳舫公司承受，是原告執前開協議書 而請求被告返還履約保證金311,500元，尚乏依據。 ㈢被告請求抵銷整修費用315,000元，有無理由？
本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職 權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，職權宣告被告
為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響， 爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 鄭玉佩
法 官 陳君鳳
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 7,270元
合 計 ■金額轉換■元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。■整行宣判日期■
書記官 鄭玉佩
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