臺灣臺北地方法院小額民事判決 101年度北小字第2492號
原 告 森城德金大樓管理委員會
法定代理人 呂東昱
被 告 黃滿紅
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國102年7月1日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟捌佰玖拾伍元，及自民國一百零一年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣肆仟捌佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：
（一）按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力 ，民事訴訟法第40條第3項定有明文；又非法人之團體， 若具備一定之名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產 ，並設有對外代表團體之代表人或管理人者，即有上開規 定之適用，應認其具有當事人能力（最高法院64年臺上字 第2461號判例參照）。又公寓大廈成立管理委員會，而未 依公寓大廈管理條例第28條1項、第55條之規定，向直轄 市、縣（市）主管機關報備者，固不因該法第38條第1項 之規定取得當事人能力；惟若合乎上開要件，仍屬民事訴 訟法第40條第3項所規定之非法人團體，應認其具有當事 人能力。查原告為管理森城德金大樓之事務，於民國97年 1月19日由蔡秀英等4名區分所有權人以書面推選李育才為 第1次區分所有權人會議召集人並公告，且於97年2月22日 召開第1次區分所有權人會議，決議成立管理組織，訂立 規約，並選任管理委員，及推由李榆窗擔任主任委員，且 有獨立帳務，持續運作至今等情，有97年1月19日森城德 金大樓第1次區分所有權人會議召集人推選書、第1次區分 所有權人會議紀錄、規約、收支明細表、存摺內頁、管理 費收費情形表附卷可稽，其已依公寓大廈管理條例第25條 第3項、同條例施行細則第7條第1項規定由區分所有權人 互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，故原 告雖未向主管機關報備，惟有一定之名稱，設立之目的在 於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工 作，並負責公共基金及其他經費之收支、管理及運用，且
有獨立之財產，並得在授權範圍內管理運用相關款項，非 僅職司代收代付之工作，自屬非法人團體，應認其具有當 事人能力。
（二）又李榆窗擔任主任委員及其他管理委員之任期，依規約雖 於99年3月31日屆滿未再經選任，視同解任，屬無區分所 有權人擔任主任委員或管理員之情形，惟森城德金大樓於 100年12月20日由李靜子等6名區分所有權人以書面推選李 榆窗為101年度區分所有權人會議召集人並公告，且於101 年1月31日召開101年度區分所有權人會議，選任管理委員 、決議管理費繳納事宜，並由管理委員推由呂東昱擔任主 任委員等情，有100年12月20日森城德金大樓101年度召集 人推選書、公告、101年度區分所有權人會議紀錄附卷可 稽，其已依公寓大廈管理條例第25條第3項、同條例施行 細則第7條第1項規定由區分所有權人互推1人為召集人， 並召開101年區分所有權人會議，故推由呂東昱擔任主任 委員，應屬有效，呂東昱即有法定代理權。
（三）按公寓大廈管理條例對於違反該條例第30條至第32條規定 之法律效果，並未作規定，則依該條例第1條第2項規定， 自應適用其他法令之規定。次按公寓大廈之區分所有權人 會議，主要係為區分所有建物內各分區所有權人之利害關 係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意 思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力， 與民法規定社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開 之總會決議，其性質上、利害上之相似，基於相同之法理 ，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定 。依民法第56條第1項前段規定：「總會之召集程序或決 議方法，違反法令或章程，社員得於決議後3個月內請求 法院撤銷其決議」。本件已有召開97年2月22日、101年1 月31日區分所有權人會議，業如前述，是縱認系爭97年2 月22日、101年1月31日區分所有權人會議召集程序或決議 方法違反法令，亦應循向法院訴請撤銷該決議，在該決議 未經撤銷之前，自難認為無效。準此，被告辯稱系爭區分 所有權人會議未召開，程序違法，所為之決議無效，原告 未合法成立，呂東昱無法定代理權等語，要非可採。（四）再原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）24,475元及自 支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，嗣 於訴訟進行中，擴張為請求被告給付38,715元及自支付命 令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，核與民事 訴訟法第25 5條第1項第3款規定相符，應予准許。二、原告主張：被告為森城德金大樓之區分所有權人，並所有坐
落臺北市○○街000巷0號11樓房屋（下稱系爭房屋），系爭 房屋面積為26.724平方公尺（包括層次面積18.76平方公尺 、附屬建物面積1.97平方公尺、共有部分5.994平方公尺〈1 110.09×54/10000〉），即8.084坪（0.3025×26.724）， 每月應繳交管理費每坪55元，即每月應繳交管理費445元（5 5×8.084）。被告於93年6月24日進住後，初期依前開約定 按月繳交管理費445元並無異議，惟自94年10月起至101年12 月止，拒繳87個月之管理費，共計38,715元，經催繳仍置之 不理，爰依規約、區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條 例之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告38,715 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：原告依公寓大廈管理條例第10條規定，應對於森 城德金大樓之共有部分、約定共有部分盡修繕、管理、維護 之責，惟原告無心管理，公共區域任由住戶堆放雜物，老鼠 橫行，頂樓、公共走道未作防水保護，下雨潮濕，大樓住戶 時常遭受白蟻侵蝕，致被告住家所有木作裝璜毀之殆盡，損 失數10萬，是原告應賠償被告之損害，乃以此與被告每月44 5元之管理費抵銷。又森城德金大樓1樓房屋出租予他人經營 餐館，依公寓大廈管理條例第17條規定，屬應依中央主管機 關所定保險金額投保公共意外責任保險者，惟原告疏於管理 且未善盡職責，應召開區分所有權人會議，廢除現任管理員 ，並重新推選管理委員及主任委員。再森城德金大樓管理委 員會未向臺北市政府報備，已多年未依公寓大廈管理條例第 25條規定召開區分所有權人會議，因原告不具法定正當性， 原告所作決議當然無效，故原告無法行使管理委員會之職權 。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張被告為森城德金大樓之區分所有權人，並所有系爭 房屋，系爭房屋面積為26.724平方公尺（包括層次面積18.7 6平方公尺、附屬建物面積1.97平方公尺、共有部分5.994平 方公尺〈1110.09×54/10000〉），即8.084坪（0.3025×26 .724），自94年10月起即未繳交每月445元之管理費，至101 年12月止共未繳87個月之管理費等情，業據提出建物登記第 二類謄本、管理費收費情形表等件為證，且為兩造所不爭執 ，堪信為真實。
五、至原告請求被告給付自94年10月起至101年12月止87個月之 管理費共計38,715元，則為被告所否認，並以前詞置辯，是 兩造爭執之點為原告請求被告給付上開管理費有無理由，茲 分述如下：
（一）原告請求被告給付自101年2月起至101年12月止11個月之
管理費共計4,895元，為有理由：
1、按公寓大廈應設置公共基金，其來源為區分所有權人依區 分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達 相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息， 公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條分別定有明 文；又森城德金大樓管理費以每坪55元計算，有該大樓10 1年度區分所有權人會議紀錄附卷可稽，爭房屋面積為8.0 84坪，已如前述，則原告每月應繳445元之管理費（55×8 .084）。本件原告主張被告積欠自101年2月起至101年12 月止11個月之管理費共計4,895元（445×11），業據提出 管理費收費情形表為據，且被告對其未繳亦不為爭執，堪 信為真實。故原告本應依區分所有權人會議決議繳納費用 ，經催告仍未繳納，原告自得依公寓大廈管理條例之規定 及區分所有人會議決議訴請法院命被告給付上開4,895元 管理費及遲延利息，是原告此部分請求，洵屬有據，應予 准許。至被告抗辯101年度區分所有權人會議決議無效， 已非可採，業如前述，是其辯稱原告無法行使管理委員會 之職權訴請其給付管理費等語，即非可採。
2、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條之規定自明。而民法第344條抵銷 權之行使需2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清 償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。而公 寓大廈管理條例第36條第2款、第3款雖規定公寓大廈共有 及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項，屬管 理委員會之職務，然本件區分所有權人繳交管理費，係依 區分所有權人會議決議行之，係本於區分所有權人間之法 律關係，與管理委員會執行職務當否無關，管理費之所有 權係屬全體區分所有權人所共有，乃按全體區分所有權人 自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用 ，本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之 便而共同收取並由管理委員會管理，區分所有權人自不得 以自己對管理委員會之債權與管理費債權為抵銷抗辯。被 告辯稱：原告無心管理，公共區域任由住戶堆放雜物，老 鼠橫行，頂樓、公共走道未作防水保護，下雨潮濕，大樓 住戶時常遭受白蟻侵蝕，致被告住家所有木作裝璜毀之殆 盡，損失數10萬，是原告應賠償被告之損害，乃以此與被 告每月445元之管理費抵銷等語，並提出訂購單、出貨明 細、公共區域相片、臺北市建築管理工程處函、臺北市政
府公告為憑，然上開訂購單、出貨明細至多僅能證明系爭 房屋有進行相關工程，不能證明系爭房屋之木作裝璜確有 損害，且就其損失與原告之未善盡其職務之因果關係，亦 未能舉證以實其說。縱令被告辯稱原告有未依委任事項處 理公共事務之過失而受有木作裝璜損害屬實，然依法亦不 得以管理委員會有管理過失而拒絕其依區分所有權人會議 決議應繳納管理費之責任。故被告上開所辯，舉證不足， 難認有據，委無可採。
（二）原告請求被告給付自94年10月起至101年1月止76個月之管 理費共計33,820元，為無理由：
1、原告雖主張森城德金大樓於公寓大廈管理條例公布施行前 即已存有管理委員會組織，負責該大樓管理費之管理與收 支，並共同約定全體住戶，屬住家非營業者每月應繳交該 大樓管理費每坪55元，於79年11月1日制定與實施大樓全 體住戶公約，並公告於1樓大廳公告欄側等語，並提出79 年之住戶生活公約為據。然原告並未提出於公寓大廈管理 條例公布施行之前，已由住戶互選管理委員而成立管理委 員會，並由住戶決議制定規約之證明，核與非法人團體應 「設」（係由團體成員為之）有代表人或管理人之要件不 符，79年之住戶生活公約亦難認係住戶決議制定，故於97 年2月22日召開第1次區分所有權人會議，決議成立管理組 織，訂立規約，並選任管理委員、主任委員之前，難認原 告係非法人團體，縱由部分住戶自行成立管理委員會，而 向大樓住戶收取管理費，用以支付管理員、清潔員工資及 公共設施之維護費用，惟上開收支，均僅屬單純代收代付 之性質，森城德金大樓於97年2月22日前既未曾合法召開 區分所有權人會議，亦無合法施行之住戶規約可資適用， 難認被告有依據何規約或區分所有權人會議決議繳納管理 費之義務，是原告請求被告給付94年10月起至97年2月22 日召開第1次區分所有權人會議前之管理費，要屬無據。 2、又森城德金大樓於97年2月22日雖已召開區分所有權人會 議，決議成立管理組織，訂立規約，已如前述；惟關於公 寓大廈區分所有權人應如何繳付管理費，依公寓大廈管理 條例第18條第1項第2款規定，原則上應經區分所有權人會 議決議收費、計算標準。然查，依原告所提之97年2月22 日區分所有權人決議之規約第11條規定：「一、為充裕共 用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照管理委 員會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費。 二、依本條例第18條規定，本大廈應設置之公共基金，由 主任委員另行召開區分所有權人會議決議其繳納標準及辦
法、日期等。三、管理費由各區分所有權人依照管理委員 會議決議每平方公尺應繳納之標準，按區分所有權人區分 所有權比例計算分攤為原則。五、各項費用之收繳、支付 方式，授權管理委員會訂定」，可知關於管理費之繳納標 準乃須經區分所有權人召開區分所有權人會議議決之事項 ，僅收繳及支付方法授權原告訂定，惟原告所提97年2月2 2區分所有權人會議決議及規約內容，均無區分所有權人 有關管理費每坪費用標準為何之會議決議，直至101年1月 31日區分所有權人會議始決議管理費每坪55元，此有101 年度區分所有權人會議紀錄附卷可稽，則原告請求被告繳 納自97年2月22區分所有權人會議起至101年1月31日區分 所有權人會議前之管理費，實乏所依。
3、從而，原告請求被告給付自94年10月起至101年1月止76個 月之管理費共計33,820元，因無依據，不應准許。六、綜上所述，原告依101年1月31日區分所有權人會議決議、公 寓大廈管理條例規定，請求被告給付原告管理費4,895元， 及自支付命令送達翌日即101年9月7日起至清償日止，按法 定利率即年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許 。逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴 訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應 依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2 項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔 保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請， 因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日
書 記 官 陳香伶
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條 、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至 第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額 事件之上訴程序準用之。