臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2249號
原 告 劉芳怡
訴訟代理人 張慶宗律師
複 代理 人 詹閔智律師
被 告 童及人
輔 佐 人 童鳳子
上列當事人間請求給付不當得利等事件，本院於民國102年7月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣48,083元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣10,492元，由被告負擔2,000元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣48,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號3 樓、4樓及臺中市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭 房屋），約定租賃期間自民國99年9月16日起至102年1月1 4日止，約定每月16日前給付租金新臺幣（下同）30,000 元，並經過臺灣臺中地方法院公證處公證（99年度中院民 公仁字第459號）。惟被告交付原告用以支付100年11月、 101年6月、7月租金之支票屆期經提示，均因存款不足及 拒絕往來戶之理由而退票，且仍積欠101年8月之租金，故 被告計積欠原告上揭4個月之租金120,000元。而被告未按 時繳納系爭房屋之管理費、水費及電費；於101年5月9日 起至同年9月7日止，系爭39號房屋電費共計7,069元、系 爭41號房屋電費共計10,667元；系爭41號房屋101年7、9 月份水費共計2,196元；系爭39號3、4樓房屋100年8月起 至101年11月30日止之管理費共計23,624元、系爭41號房 屋之管理費共計17,632元；以上合計61,188元。原告乃以 起訴狀繕本送達被告（101年8月29日）為終止租賃契約之 意思表示，而被告102月1月29日將系爭房屋鑰匙交還予原 告，是租賃契約消滅後，被告仍占用系爭房屋，則其占用 自係無權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之 不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故 原告亦得請求被告給付相當於租金之損害，因此請求被告 自101年9月1日起至102年1月28日止，按月給付30,000元 ，合計147,097元【計算式：30,000×4＋（30,000÷31×
28）＝147,097元】。以上被告共積欠原告328,292元，扣 除保證金60,000元後，被告尚積欠268,285元。並變更聲 明：被告應給付原告268,285元。
（二）對被告抗辯之主張：被告抗辯原告應賠償解約而產生的所 有損失及代墊款項，合計65,000元，與事實不符。且被告 另抗辯原告未善盡修繕之義務及要求減少租金，其並未提 出任何證據。原告已處理系爭房屋漏水部分，被告亦未舉 出正確漏水時點。原告之請求並未包含99年3月至6月管理 費，且關於系爭39號3、4樓房屋之管理費，原告亦僅請求 半數。原告於102年1月30日進入系爭房屋內，發現被告未 清理屋內物品，原告當可拒絕受領系爭房屋，另被告於租 賃期間期滿後，再與房客劉月桂展延租賃期間，顯見被告 仍繼續使用、占有系爭房屋。
二、被告則以：原告無故派人進入系爭房屋內，且於租賃期間屆 滿前以電梯沒有維修為由要求被告搬走，原告應賠償一個月 之房租。而在五年前臺中市○○區○○路000巷00號1樓、2 樓之住戶已和房東約定其付清整棟全額之管理費。對於100 年11月、101年6月起至101年8月之房租未給付不爭執，惟最 後一期即101年7月16日起至同年8月15日止之房租以押金抵 扣，而原告應賠償主動要求被告解約而產生的所有損失及代 墊款項，即被告代墊原告應付之加壓馬達修繕款3,000元， 與隔壁房屋所共用之水費8,000元，及其他因原告違約而損 失租金、固定水電等雜項支出54,000元，以上合計65,000元 。原告於租賃期間內不履行修繕義務，即4樓前後陽台打出 的改建房間漏水和3樓部分漏水空間無法使用，所生之使用 上瑕疵；屬於被告租賃範圍，原告卻擅自給他人使用空間， 即1樓陽台及3、4樓外牆廣告被原告另一房客占用；所以原 告應每月減少租金8,000元，以租賃起始日99年9月16日起至 101年8月12日搬遷日止，合計23個月共184,000元。以上合 計249,000元，被告主張抵銷之，且被告尚有60,000元之押 金可供抵扣。對於原告所主張之水電管理費合計61,188元不 爭執，但被告僅需支付到101年8月12日之費用，因為被告於 101年8月12日已與房客終止租約，並將系爭房屋清空且善盡 告知義務，通知原告受領系爭房屋等語資為抗辯，並聲明： ①駁回原告之訴。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、得心證之理由
（一）原告主張與被告就系爭房屋訂有租賃契約，業據原告提出 租賃契約書影本為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部 分之主張為真。
（二）兩造間之租賃契約係於101年8月12日合意終止： ①原告雖主張因被告積欠租金，故於101年8月29日終止租 約。但查，兩造之租賃契約原預計於102年1月14日屆滿； 但原告於101年5月29日曾委託「全民聯合法律事務所」之 律師發函對被告表示終止租賃契約，當時並無法定終止事 由，故其終止契約之意思表示無效，其僅具有「合意終止 租賃契約」之「要約」性質；但被告接獲後，與原告協商 未果，乃提前與轉租之承租人終止租約，並由輔佐人於10 1年8月12日與原告之受僱人王惠玲及受託人詹閔智律師討 論點交事宜，其真意為「合意終止租賃契約」之「承諾」 。否則，如租賃契約未經合意終止，被告何需返還系爭房 屋之義務？原告之受僱人王惠玲與受託人詹閔智何需與被 告之輔佐人討論點交事宜？雖兩造事後未如期完成點交事 宜，此係租賃契約合意終止後，被告是否需負債務不履行 之責任，不能因而回溯認定系爭房屋之租賃契約未合意終 止。
②被告之輔佐人就系爭房屋租賃事宜，應有被告之概括授 權：被告之輔佐人係被告之妹，情誼密切，關於系爭房屋 租賃契約之履行，多次由輔佐人出面洽商，包括100年11 月14日之租金爭議解決，亦係被告之輔佐人出面處理，並 於收據上具名，亦可推論得知；原告之受僱人王惠玲亦不 否認原告之母親「劉太太」會找被告，但由被告之輔佐人 會與「劉太太」聯絡；原告之受託人詹閔智律師亦不否認 曾與被告之輔佐人接洽點交事宜；顯見被告之輔佐人應得 被告之概括授權處理系爭房屋租賃事宜。參以，原告之受 託人詹閔智律師於102年8月17日與被告之輔佐人協商點交 事宜未果後，被告旋即於102年8月21日寄發存證信函予原 告請求損害賠償，堪認被告之輔佐人應得被告之概括授權 。退而言之，縱認被告之輔佐人未得被告之概括授權，為 「無權代理人」，由被告101年8月21日寄發存證信函之真 意，亦可認為「被告」「本人」事後已為承認之意思表示 。
（三）原告應負受領遲延責任：
①本院認被告之輔佐人既有被告之概括授權，即有權限出 面辦理點交事宜，故於101年8月17日時，原告之受託人詹 閔智律師要求被告之輔佐人需提出被告出具之同意書始願 辦理點交，雖在法律上有避免爭議之功能，但非屬完成點 交之必要條件；況點交在法律性質上屬事實行為，與代理 權之授與無關，原告不得以被告之輔佐人未出具被告之「 同意書」為由，拒絕被告之輔佐人代被告履行點交義務；
故本院認原告與被告於101年8月17日未完成點交，應可歸 責於原告，故原告應負受領遲延之責。
②況被告於101年10月25日言詞辯論期日，已當庭對原告 之訴訟代理人表示：「（房子）無人使用。我願意現在交 還原告，我同意原告自行進入房屋，房屋裡面還有一些東 西，都視為棄物，我不要了。」於101年10月30日再度表 示：「願意（房子先交還原告）。」；足見至遲於101年 10月25日被告已拋棄系爭房屋之占有，系爭房屋處於原告 隨時可自行進入之狀態（如原告對系爭房屋有無毀損？是 否得請求被告損害賠償，仍存有疑慮時，可以會同公證人 現場辦理公證解決，無強制被告到場之必要性），原告怠 於受領系爭房屋之交付，應負受領遲延責任。
③原告雖主張，系爭房屋內仍留有被告之雜物，被告未依 債之本旨提出給付，故原告不負受領遲延責任云云。但兩 造之租賃契約書第7條第2款已「清楚」「明確」載明：「 乙方（指被告）遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄， 甲方（指原告）得任意處分之；乙方不得有任何異議或要 求任何賠償。」；故原告不得以系爭房屋內尚留有被告之 物品，而拒絕受領。
④原告另主張；被告與劉月桂約定租賃期間至101年9月9 日，另載有「約租至102年元月10日止」，顯見被告繼續 占用云云。惟證人劉月桂到庭證稱：與被告於101年8月7 日終止租約等語，原告對此亦不爭執，足見被告於101年8 月12日之後，並沒有繼續佔用系爭房屋。
（四）茲就原告請求之金額說明如下：
①相當於租金之不當得利141,097元：按債權人對於已提 出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延 責任：有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得 拋棄其佔有；民法第234條、第241條第1項分別定有明文 。又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人 不負遲延責任；民法第230條亦有明文。原告係受領遲延 ，業如上述，故被告不需負遲延責任；原告不得請求被告 自101年9月1日至100年10月24日相當於租金之不當得利。 又被告於101年10月25日起，已拋棄對系爭房屋之佔有， 被告既未經繼續使用系爭房屋，自無不當得利可言。 ②於101年5月9日起至同年9月7日止，系爭39號房屋電費 共計7,069元、系爭41號房屋電費共計10,667元；原告自 101年8月17日處於受領遲延之狀態，故僅得請求被告給付 101年5月9日至101年8月16日之電費，依比例計算為14,53 8元（101年5月9日至8月16日共100天，至9月7日則為122
天，計算式為17,736÷122×100＝14,538元）。 ③系爭41號房屋101年7、9月份水費共計2,196元；101年7 月（含6月）之水費913元，應由被告負擔；9月分（含8月 ）之水費1,283元，應比例由被告負擔337元（1,283÷61 ×16＝337元）；合計為1,250元。
④系爭39號3、4樓房屋100年8月起至101年11月30日止之 管理費共計23,624元、系爭41號房屋之管理費共計17,632 元；39號及41號房屋被告應負擔100年8月1日至101年8月 16日之管理費，故其39號房屋之管理費為2,953×6＋2,95 3÷61×16＝18,493元；41號房屋之管理費為2,204×6＋2 ,204÷61×16＝13,802元。
⑤合計原告得請求之金額為48,083元：14,538＋1,250＋1 8,493＋13,802元。
（五）茲就被告抗辯抵銷之金額說明如下：
①加壓馬達3,000元：被告抗辯代墊房東應付修繕款，但 未提出任何單據，亦未敘明何時代為修繕，此部分之抗辯 為無理由。
②代墊水費8,000元：按臺中市○○區○○路000巷00號1 樓、2樓係由訴外人陳俊儒所承租，與被告共用一個水錶 ；依被告提出、由輔佐人具名之100年11月14日收據，已 註明水費問題由被告與訴外人陳俊儒雙方協調。被告繳交 同一水錶全部水費，因而獲利之人為訴外人陳俊儒，而非 原告，如訴外人陳俊儒確實未按約定一期給付500元予被 告，亦係被告得否另向陳俊儒請求返還的問題，不得請求 原告返還，故被告此部分之抗辯為無理由。
③違約損失54,000元：被告抗辯原告提前解約，受有54,0 00元之損失；但被告係與原告合意提前終止租賃契約，業 如上述，既未保留任何損害賠償請求權，則此部分之抗辯 亦無理由。
④租賃期間不履行修繕義務所生之使用上瑕疵及屬於被告 租賃範圍，原告卻擅自給他人使空間部分，每月損失8,00 0元，合計184,000元：關於4樓前後陽台打出的改建房間 漏水和3樓部分漏水空間無法使用；惟依被告提出、由輔 佐人具名之100年11月14日收據，已載明「扣除漏水維修 費」，顯見原告已履行修繕義務；被告雖提出100年10月2 4日之估價單，以證明原告未履行修繕義務，但估價單未 記載估修之地點，且時間係在被告之輔佐人書立收據之後 ，不能證明100年11月14日之後，原告仍有修繕義務未履 行。另關於1樓陽台、3、4樓外牆廣告之使用，按1樓之陽 台與3、4樓外牆，與被告使用系爭房屋並無不可分離之關
係，法律亦不禁止僅就建物之一部為出租；被告既未證明 1樓陽台、3、4樓外牆係在租賃契約之範圍內，即難認原 告有何債務不履行之情形；故被告此部分之抗辯，亦屬無 理由。
⑤關於押金即保證金60,000元：被告於101年10月30日已 自認租金給付到101年7月16日至8月15日該期之租金，係 使用押金扣抵，則被告對原告已無押金返還請求權，無抵 銷之債權可行使用。
（四）綜上所述，原告基於租賃契約終止後之法律關係，請求被 告給付48,083元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。
四、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第3款，就原告 勝訴部分應職權宣告假執行。並依民事訴訟法第392條第2項 ，依被告之聲請，宣告被告如以48,000元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。
五、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為10,492元（裁判費9,910 元，證人旅費582元），依民事訴訟法第79條，由被告負擔 2,000元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
臺中簡易庭 法 官 施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官