臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第1353號
原 告 陳聰琳
被 告 皇家與帝國公寓大廈管理委員會
法定代理人 金燦煌
上列當事人間請求給付修復費用事件，於民國102年7月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本 件原告起訴原聲明請求：(一)被告應就坐落於新北市○○區 ○○路000號16樓之屋頂女兒牆鋁板(位置、面積以實際測量 為憑)為矽膠即矽利康更新之修繕。(二)被告應就坐落於新 北市○○區○○路000號6樓及7樓之正面玻璃外牆及外牆凹 槽為矽膠即矽利康更新之修繕。復於民事準備(二)書狀變更 聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）531,675元及自該 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算 之利息。又於民事準備(三)書狀變更聲明為：被告應給付原 告270,270元，及自該訴狀繕本送達之議日起至清償日止， 按年利率百分之5計算之利息。後於民國102年5月31日本庭 言詞辯論期日變更聲明為：被告應依臺北市土木技師公會鑑 定報告書附件五（如附件）所示之修復方法修復本件漏水。 此核屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：其為坐落於新北市○○區○○路000號及229 號即被告社區之住戶，原告所有位於系爭大樓227號6樓及7 樓之房屋自100年3月起，在靠近大樓玻璃帷幕牆之鋁窗有滲 漏水之現象，造成原告臥室之鋁窗發霉、腐蝕，經查漏水之 原因經檢查係因大樓共用部分之屋頂女兒牆鋁板及6、7樓玻 璃外牆18年來矽膠即矽利康未維修，致矽膠老化、龜裂產生 破洞而造成原告6樓及7樓專用部分有前述漏水，而原告就前 揭大樓共用部分之修繕，屢次向被告反應，被告均以各種理 由推託，導致原告之6樓及7樓房屋每遇下雨即屋內滲漏水， 依公寓大廈管理條例第10條規定，被告自負有修繕之義務。 再因被告管理維護外牆不力，使原告之房屋從外牆鋁包版之 矽利康破洞漏水至屋內，致原告受有房屋內之窗簾地毯及裝
潢等損害，為此，爰依公寓大廈管理條例之法律關係，請求 被告修復上開漏水處，並聲明為：被告應依臺北市土木技師 公會鑑定報告書附件五所示之修復方法修復本件漏水。三、對於被告抗辯之陳述：
(一)系爭大樓之正面外牆與外牆凹槽面屬共同使用部分、緣由該 外牆面使用之建築材質、規定於起造人瑞詳建設股份有限公 司之製式房屋預定買賣契約書第16頁(原證十九)、附件(二) 、『建材設備B、外牆』/全棟經名設計師精心設計、『基座 …、正面及兩側側面採用高級鋁板，搭配玻璃帷幕及方塊磚 處理…雄偉壯觀。』，經第1屆管理委員會負責驗收(原證二 十三)及『歷屆管理委員會相沿成襲負責清潔、修繕、維護 管理。』(原證九至十六、被證十五至十七)，又系爭大樓外 牆、在第十二屆區分所有權人會議(被證二十九):案由三:前 棟227號、229號5 -14樓因帷幕玻璃..擬換1-2片氣密百葉窗 , 提請決議.說明:(二)、(3)請住戶…(依公寓大廈管理條例 第八條…)，『住戶不能擅自更改大樓玻璃帷幕牆外觀、需 提請區分所有權人會議決議』,故系爭大樓外牆依其使用性 質屬各區分所有權人生活利用上不可或缺，顯屬共同使用部 分、而非專有部分。另依據第四屆第五次委員會會議紀錄( 原證二十四)九、提案討論事項: (三)皇家與帝國外牆玻璃 帷幕清潔案，提請討論。議決：(1.)『清洗時含矽利康補強 。』、(3.)『例行保養照案通過。』、該支出財務報表並經 區分所有權人會議所承認。被告之法定代理人金燦煌及前解 小芬主委均擔任該屆委員、深知『鋁合金板及玻璃帷幕矽利 康補強屬管委會例行修繕保養之職責』。再者，第18屆第6 次例行月會紀錄(原證二十五)、【提案五】D06、D07住戶窗 台漏水，是否列案討論。『決議:有委員提議本案以專案申 請…。』、被告之管委會於該次會議決議、允諾原告負責修 繕227號6樓、227號7樓之外牆，顯見被告深知大樓玻璃帷幕 牆及鋁合金板矽利康補強屬管委會應負修繕之職責。是系爭 大樓外牆屬共同使用部分、依據公寓大廈管理條例第10條第 2項規定，應由被告之管理委員會負責修繕、管理、維護。(二)參照公寓大廈管理條例第3條第4款「共用部分：指公寓大廈 專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共 同使用者。」並參照同法第7條第三款「公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」、第五款「其他 有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之 共用部分」均為共用部分且不得約定專用。故是否屬公寓大 廈之共用部分，應以該部分使用上是否屬區分所有權人生活 利用上不可或缺為標準，而非以所有權之第一次登記之繪測
登記為準，故樑柱、樓地板雖繪測登記於各區分所有權人之 主建物之面積範圍內，但樑柱、樓地板仍屬共用部分，同理 外牆（不論是否屬承重牆壁），係建築物主要構造，為維持 建物安全及其外觀(被證25,第16頁)所必要的構造，性質上 應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共 同使用。故外牆依其使用性質屬各區分所有權人生活利用上 不可或缺，顯屬共用部分，而非專有部分，外牆係共用部分 ，亦為台中地方法院99年度訴字第645號判決所採，可供參 酌（原證）。亦因外牆屬共用部分，公寓大廈管理條例第8 條才規定外牆面受規約或區分所有權人會議決議之限制。退 步言之，系爭大樓外牆均為系爭大樓之歷屆管理委員會列為 管理、維護、修繕範圍，有原告提出之原證九至原證十六及 被證十五至十七之照片、財務報表、會議記錄等為證，而該 清洗外牆、修繕外牆之支出財務報表與憑證均為歷屆區分所 有權人會議所承認，足認區分所有權人會議亦同意系爭大樓 外牆屬管理委員會負責修繕、管理、維護之範圍至臻明確。四、被告則請求駁回原告之訴，並以：
(一)依據內政部85.9.9台內營字第0000000號函：（被證一）關 於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理公寓大廈 管理條例第八條另有規定，自應從其規定辦理。按內政部營 建署建築管理組於100年1月24日發布之【公寓大廈管理Q&A 彙編】，其中就專有部分所及範圍如何界定一文中（Q97） ，已清楚表示公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定，建 築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共 用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以 外牆之外緣以及共同壁之牆心為區界。另需特別說明，建築 物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條 第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、…..，除應依法 令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會 議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案 者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」外牆面 使用不得任意為之，仍應受限制。（請見被證二）而我國登 記實務上即採物權法所有權及於「物之外緣」，因此在地籍 測量實施規則第273條（請見被證三）規定：「建物平面圖 測繪邊界依下列規定辦理：一.獨立建物所有權之牆壁，以 牆之外緣為界。2.兩建物共用之牆壁，以牆之所有權範圍為 界.........，三、……其竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨 遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。 」，其規定和現行公寓大廈管理條例第56條第3項「公寓大 廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下
列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：1.獨立建築物所 有權之牆壁，以牆之外緣為界。2.建築物共用之牆壁，以牆 壁之中心為界。3.附屬建物以其外緣為界辦理登記。4.有隔 牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執 照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度 。」上述二種規定是相符合的，說明外牆面是屬於區分所有 權人產權登記之範圍。另由臺北市政府都市發展局主辦之崔 媽媽公寓大廈暨整建維護資訊平台，亦提到外牆面同時具備 有專有、共用兩種性質，亦即，連接專有部分的外牆屬專有 （如：各戶客廳的外牆面）、連接共用部分的外牆屬共用（ 如：樓梯間的外牆面）。（請見被證四）。然台北市政府北 市○○○○00000000000號函亦提到相關內容。（請見被證 五）因此公寓大廈管理條例第八條所規範的外牆面，其實是 專有部分，而非共用部分。外牆如果是共用部分，即應依公 寓大廈管理條例第十條規定，由管理負責人或管理委員會修 繕、管理、維護，區分所有權人自不得自由使用、收益、處 分，何須該條另加規範？該條最重要的意義，即在於外牆關 係到建築物整體外觀，因此雖然屬專有部分，卻可以透過法 律行為對其「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他 類似之行為」加以限制，這是公寓大廈管理條例第四條規定 的唯一特例。對照公寓大廈管理條例第五十六條規定亦可得 知，專有部分範圍以外緣為界。
(二)對於該棟其他樓層住戶，陽台內牆未敲掉或做其他擴大室內 居室面積之裝潢，仍保持建商交屋之原樣（被證八）按建築 法第25條及違章建築處理辦法第2條規定「建築物非經申請 直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執 照，不得擅自建造或使用或拆除。」、「本辦法所稱之違章 建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關 之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」 另依『公寓大廈管理條例』第十五條規定：「住戶應依使用 執照所載明用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得 擅自變更。….」。依據建築技術規則建築設計施工編第一 條第二十六項帷幕牆之定義為：構架構造建築物之外牆，除 承載本身重量及其所受之地震、風力外，不再承載或傳導其 他載重之牆壁（被證九），原告鋁窗如設立在帷幕牆上，是 否會造成該結構多載重需再檢視，如是架設在專有之陽台上 ，則無關共有或共用之問題。因原告陳聰琳女士所稱漏水之 玻璃帷幕位於其專有部分之陽臺上，按內政部公寓大廈自治 管理手冊，專有部分含蓋供特定區分所有權人使用之居室（ 主建物）、陽臺（附屬建物）、窗戶等，為私有使用空間，
具使用獨利性，又按內政部營建署建築管理組之【公寓大廈 管理Q&A彙編】解釋文、工務局立面照片圖說、竣工圖說、 所有權第一次登記共同使用部分分配表及內政部相關文號等 ，維修責任應歸責於住戶。另於原始圖說外另行搭建之陽台 鋁窗維修責任，可從其他大樓一窺責任歸屬。（請見被證十 ）再者，內政部85.8.30台內營字第0000000號函（被證十 一）查建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用其構 造及設備安全，為建築法第七十七條第一項所明定。是被告 不應修復系爭房屋漏水部分。
(三)本件被告之委員為區分所有權人（以下簡稱區權人）依法選 舉產生，主任委員（以下簡稱主委）由管委會委員推舉，對 外代表社區，對內則帶領委員會依法行使公寓大廈管理條例 第36條及社區規約所賦予之有關區分所有權人會議（以下簡 稱區權會）決議事項之執行權利。凡不依決議事項執行或擴 權營私舞弊、圖利他人，皆法所不容。先予敘明。有關原告 101年12月11日民事準備狀所舉之有關歷屆各修繕事項，理 應皆已依前揭法規規定執行歸案，若原告有所疑義，可依法 就各該屆委員會之不法，提起訴訟，概與本屆委員會無涉。 又原告於101年12月11日民事準備狀所提部份內容雖與外牆 專有或共用無關，但針對部份內容管委會不得不加以說明及 澄清：
1.原證九所指稱管委會修繕部份之實際原因為，100年7月30日 位於通往室外通道右邊上方大理石掉落，左邊通道上方大理 石亦搖搖欲墜（請見被證十五），本次修繕部分為公寓大廈 管理條例第七條明文規定不得為約定專用部分之二、連通數 個專有部分….，及其通往室外之通路或門廳；…。因擔心 再次發生掉落致使往來行人受傷，故於100年8月11日管委會 會議案由三提出修繕，經出席委員表決16票全數通過，破損 脫落處全面袪除重做，轉角處舊有矽利康全面換新共計18片 ，該工程由磐石承作，工程監督由營繕林嘉和委員及總幹事 負責，驗收則由營繕林委員負責。該次會議原告陳女士亦參 與會議之決議。且管委會留存之廠商修繕完工照並無原證九 圈選標記（被證十五）至於原告原證九所提有關電梯間外牆 磁磚於公寓大廈管理條例第七條亦有明文規定，均是不得為 約定專用部分區域。
2.原證十所稱第10屆管委會大樓外牆清洗亦修繕227號、229號 外牆鋁合金板矽利康，經請教該屆主任委員（以下簡稱主委 ）張堅先生得知該屆於清洗外牆時並無原告所述矽利康修繕 ，該屆於93年8月13日第十屆第二次委員會案由四（被證十 六），僅針對外牆清洗做出表決，且於次月第三次會議之工
作報告第4點，也只報告外牆清洗完工（被證十七），該次 會議原告陳聰琳女士亦是出席委員之一，何來修繕外牆鋁合 金板矽利康一事？
3.原證十一所提100、101年修補範圍為梯間、通往室外通路或 門廳、開放空間、花圃、中庭、頂樓及外牆清洗費用等，99 年原告陳女士擔任主委期間所修繕亦為後棟穿堂天花板大理 石掉落所做之補救措施，均為公寓大廈管理條例第七條所定 範圍內。
4.原證十三第18屆第8次會議記錄上所加註記號內容，為總幹 事於會議上所做之工作報告，經常往來廠商為何不願承作管 委會事務，可從原告擔任主委期間於內部支出憑證上所寫內 容即可窺探一二（被證十八），有關社區修繕事務一向都由 總幹事負責聯繫，且管委會是屬於委員制而非主委制，原告 將廠商不願報價之責任要求前任主委承擔似乎太過嚴苛。 5.原證十四所提支付貨款一事，因施作廠商未能提供公司戶頭 ，前任主委解小芬不願依照原告擔任主委期間，針對無法提 供公司帳號之廠商，應允將貨款匯入與請款人名稱不一致的 戶頭中（被證十九）之做法；且以支票付款均經該屆財委、 監委同意下用印，請款單據才轉呈到前任主委處(被證二十 ），原告應知管委會請款流程除總幹事開立單據外，需經財 委、監委、主委層層用印方能至銀行做後續工作，而開立銀 行支票除了銀行取款憑條外，尚需三位委員於台銀/本行支 票申請書上蓋章，並註明支票抬頭人、摘要、金額方能申請 ；而原證十四管委會支出憑證上遍尋不著前任主委簽字，且 與管委會現存資料不符（被證二十一監委除印章外無額外文 字）。又前任主委解小芬即無如第十三屆管委會（原告為該 屆之財務委員）居然讓總幹事虧空公款數月卻毫無所覺（被 證二十二）、拿他人消費發票報帳、申請足額貨款卻短給廠 商且差額下落不明等情事（此為熱心住戶於101年初步查帳 所得結果），實無因原告不認同其向銀行申請支票支付款項 ，而產生所謂心生不滿故意刁難之理由。
6.原證十六所稱前任主委擴大舉行中秋晚會，似乎將管委會事 務與主委個人畫上等號，該議案是經管委會同意並在預算範 圍內舉辦，原告身為當時參與會議之委員，深知本議題成案 經過，且以往各屆管委會，無不花盡心思只為了能舉辦一個 深獲住戶認同且參與人數眾多的活動，舉凡插花、歌唱比賽 等，其目地無非是希望能帶動更多住戶參與，透過社區活動 促進住戶間的情感交流，每年活動是各屆委員花費多少心血 的成果，難道該年度活動參與住戶眾多且深獲好評，就該被 指責為擴大舉辦嗎？試問有誰希望花費心力只為了舉辦一個
參加人數稀少場面淒涼的活動？以第13屆管委會為例，區權 會僅給674,000預算，但因住戶熱烈參與該年度實際花費820 ,014，共透支了146,014（被證二十三），原告身為該屆財 委，是否有向當時主委提出不應擴大舉辦活動，而是將預算 拿來修繕227號6樓、7樓外牆矽利康？且原告擔任99年度主 委期間，為何不請廠商針對六樓、七樓外牆矽利康報價，並 提請管委會動用公基金修繕？反而提交區權會表決？ 7.原證十八所提供之支出憑證，該筆除了本會支出憑證外連同 廠商請款發票、施工照片等相關正本單據，於該屆監委卸任 後並未確實移交，以致管委會連正本單據都找不到更別提影 本資料，不知原告所提供資料由何處取得？且當年度驗收工 程管委會會議決議是責成當時營繕委員林嘉和驗收（100年8 月11日案由二決議），因某些委員與廠商認知不同，廠商認 為管委會有意刁難，情願放棄請款也不願再次施作，由被證 十八可知原告擔任主委期間也曾遇相同困擾。
(四)系爭大樓正面外牆為鋁板牆面，5-14樓每層均有陽台，有系 爭227號6、7樓等圖說（被證七、被證八）及竣工照片（被 證六A3-3東向立面照片）為證。而目前窗戶位置，已不復見 原來的陽台（被證六現況照片），足證該等窗戶，無論何人 何時加裝，均屬二次施工之違章建築。至於由建商接手系爭 大樓後所成立之管委會，對於屬專有或二次施工窗戶之維修 ，於法或規約均無依據。故原告訴請管委會維修加裝之違章 窗戶，實無理由。又系爭227號6、7樓建築物陽台除加裝窗 戶外，疑另已拆除居室與陽台之間牆面，使陽台成為居室的 一部份，否則由窗戶滲漏至陽台的雨水，何不經由陽台的排 水孔排出，反而造成損害。另據原告民事準備（二）狀事實 及理由「六、再者……致有如附表窗簾布、地毯等滲水而損 害……」，顯示原告已將牆面拆除，並於原屬陽台位置舖設 地毯及裝設窗簾等，導致排水孔失去功能而造成損害。此外 ，依據鈞院101年11月1日板院清民精101重簡字第1353號函 台北市土木技師公會，於民國101年12月7日及29日兩次之會 勘鑑定報告及照片均顯示測試漏水標的為原告專有之窗戶， 故其不屬公寓大廈管理條例第10條第2項所規定修繕、維護 之列。另被告雖於預算內對系爭大樓外牆作例行的清洗（預 算表經區分所有權人會議通過），但矽利康補強及陽台處玻 璃的換裝（被證29、31）均由住戶自費，而原告要求陽台上 安裝之玻璃鋁窗與鋁板接合處矽利康更新，均遭區分所有權 人會議否決（被證12、28）。
(五)原告系爭房屋經新北市政府工務局行文，並排定5月9日下午 2點30分、5月17日上午10點30分至原告住處勘查是否有違章
建物等二次施工情事，但因無人應門無功而返，再次排定於 6月4日前往該處勘查，經證實該處確有建築物陽台擅自拆除 外牆（原陽台內側牆面）並加窗封閉以增加室內樓地板面積 之情事（被證33工務局發文字號：北工使字第0000000000號 ），並經新北市政府違章建築拆除大隊分別以新北拆認一字 第0000000000、0000000000號違章建築認定通知書辦理（被 證34）。起造人於原告所屬竣工平面圖（被證35、被證36） 陽台處均有標示門窗編號D或W，其款式於門窗示意圖中均有 圖案（被證37、被證38），但惟獨於陽台外牆部份並無此設 備標記，原室內通往陽台處之鋁門窗等設備已遭拆除，目前 位於陽台上之鋁窗已非示意圖中之DW6（樣式請見被證38A6- 1門窗示意圖），W3、DW3（被證37 A6門窗示意圖）；該處 經工務局實地現場勘查及竣工平面圖等相關事證，可見現有 外觀上之鋁窗為二次施工，窗框（被證39）與鋁隔板間所增 加之矽利康為後來增添，已非屬管委會維修範圍內。又依據 永和水族館集體違建案例（被證40），為增加室內使用面積 ，而將陽台拆除外推，加裝氣密窗非法使用…..，大樓原規 劃每戶都設有陽台，但落成後整棟都不見陽台，明顯違建， 此案例工務局開罰對象為住戶（開罰一萬元）而非管委會， 顯見不屬原始施工圖之專有部份，相關責任歸屬均由住戶自 行負擔。是原告系爭房屋陽台上之鋁窗係屬違章建築至為明 確。另被告管委會行文（發文字號：皇（102）金字第00000 00000號）至新北市新莊區地政事務所，請求釐清本社區外 牆於第一次測繪時，究係測繪為共同共有或分別測繪為各該 樓層專有，經新北市新莊地政事務所回覆（被證42發文字號 ：新北莊地測字第0000000000號），外牆已測繪為區分所有 權人之建物內，該文已可看出本社區之外牆為區分所有權人 專有部份且依台北市於本年度5月8日發生案例，因外牆磁磚 剝落砸傷路人，遭北市建管處對住戶開罰六萬元，是根據建 築法規定（被證11），所有權人或使用者必須要維護建物的 構造安全（被證43分別來自TVBS及台視新聞相關報導），可 見維護建物構造安全責任在於所有權人或使用者（例如承租 人、借用人等）。此外依主管機關內政部解釋文及其他相關 單位資料顯示（被證1、2、3、4、5、24、43）外牆為區分 所有權人專有。是原告系爭房屋外牆確為其專用部分等語置 辯。
五、法院之判斷：
原告主張其為被告社區之區分所有權人之事實，業據其提出 建物所有權狀乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。 至於原告主張系爭房屋自100年3月起在靠近大樓玻璃帷幕牆
之鋁窗有滲漏水之現象，造成原告臥室之鋁窗發霉、腐蝕， 經查漏水之原因經檢查係因大樓共用部分之屋頂女兒牆鋁板 及6、7樓玻璃外牆18年來矽膠即矽利康未維修，致矽膠老化 、龜裂產生破洞而造成原告6樓及7樓專用部分有前述漏水， 而原告就前揭大樓共用部分之修繕，屢次向被告反應，被告 均以各種理由推託，導致原告之6樓及7樓房屋每遇下雨即屋 內滲漏水，依公寓大廈管理條例第10條規定，被告自負有修 繕該漏水地點之義務等語，則為被告所否認，並以上開情辭 置辯，是本件之爭點首為系爭房屋滲漏水之地點是否為系爭 大樓共用部分？
(一)按本條例用辭定義如下：四、共用部分：指公寓大廈專有部 分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用 者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或 改良，應依區分所有權人會議之決議為之；管理委員會之職 務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改 良。公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項、第11條 第1項及第36條第2款分別定有明文。
(二)經查，本件漏水原因業經臺北市土木技師公會鑑定認為系爭 房屋窗戶漏水係因外牆鋁包鈑矽利康破洞所造成，至於系爭 房屋之正面玻璃外牆與外牆凹槽是否為系爭大樓之共同所有 ，該部分建議由建築物使用管理主管機關認定，此有臺北市 土木技師公會102年2月20日北土技字第00000000000號鑑定 報告書之結論記載文字存卷可參，是本件外牆鋁包鈑矽利康 破洞導致系爭房屋窗戶漏水固屬事實，惟查本院以「請惠覆 座落於新北市○○區○○路000號之建物六樓、七樓之正面 玻璃外牆與外牆凹槽是否為系爭公寓大廈之共用部分」之事 項函詢本件建築物使用管理主管機關即新北市政府工務局， 並經該工務局函覆表示：依據內政部91年3月22日台內營字 第0000000000號函規定辦理，由建築執照標示圖說、使用執 照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部 分，惟本案建築物領有83莊使字第1791號使用執照，當時公 寓大廈管理條例並未公布施行，其使用執照卷內尚無所屬專 有部分或共用部分圖說，有關專用或共用部分之認定，應請 依循地政機關相關測繪登記規定，釐清旨揭事宜。有新北市 政府工務局102年5月7日北工寓字第0000000000號函附卷可
稽。嗣本院再以上開相同事項函詢新北市新莊地政事務所， 經該地政事務所函覆表示依地籍測量實施規則第273條規定 將竣工平面圖外牆測繪為區分所有建物內，亦有新北市新莊 地政事務所102年6月13日新北莊地測字第0000000000號函在 卷可稽，顯見系爭外牆係屬公寓大廈各區分所有權人之專有 部分。是縱認系爭房屋之玻璃外牆與外牆凹槽部分並非竣工 圖上所繪測之外牆，而係經二次加工，惟該玻璃外牆與外牆 凹槽部分仍屬系爭大樓之外牆，依上開函文說明，自應仍屬 區分所有權人之專用部分，且查系爭大樓外牆亦未經系爭住 戶規約或區分所有權人會議決議約定作為共用部分，是系爭 房屋漏水地點即系爭房屋之正面玻璃外牆與外牆凹槽並非系 爭大樓之共用部分至明。又依被告所提出皇家與帝國社區住 戶之規約內容以觀，並無約定上開漏水地點被告負有修繕之 義務，且迄今亦未經區分所有權人會議決議同意修復，揆諸 前揭法條說明，被告對於系爭房屋之正面玻璃外牆與外牆凹 槽自無修復之義務，是原告據以主張該正面玻璃外牆與外牆 凹槽係屬被告社區之共用部分，被告應負有修繕義務云云， 容屬誤會，尚無可採。至於原告主張歷屆被告之主任委員（ 管理委員會）曾有決議修繕系爭大樓外牆，故系爭房屋之正 面玻璃外牆與外牆凹槽，被告亦負有修繕之義務等情，惟其 修繕之事實與本件事實不同，自無比附援引之餘地，併予敘 明。
(三)從而，原告本於公寓大廈管理條例之法律關係，請求被告應 依臺北市土木技師公會鑑定報告書附件五所示之修復方法修 復本件漏水，為無理由，應予駁回。
(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 姚孟君