最高法院民事判決 九十年度台上字第一四六○號
上 訴 人 甲 ○ ○
被 上訴 人 嘉新食品化纖股份有限公司
法定代理人 王金世英
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十一日台灣高等法
院第二審判決（八十八年度上字第一四五七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張，伊於民國八十年九月十日向被上訴人購買力山河大厦Ｂ五棟九樓房屋及其基地應有部分暨地下三樓第十八號停車位一個（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）八百九十萬元，伊已繳納三百十五萬六千元。詎系爭建物建造完成後，發現有兩間臥房內加添交叉橫樑、臥房及客廳有巨柱直立、室內面積不足甚多、停車位高度不够，大門一半充作賣場、戲水池、溜冰場、羽毛球場等公共設施建造在他項用途之土地上等重大瑕疵，伊已於八十六年九月三十日解除契約等情，爰依解約後回復原狀之法律關係，求為命被上訴人給付伊三百十五萬六千元及自八十六年七月十六日起至清償日止按週年利率百分之十計付利息之判決。經查上訴人主張之上揭事實，固有系爭房地買賣契約、統一發票、建物登記簿謄本、保管單可稽，惟按兩間臥室交叉橫樑之設計，係被上訴人依主管機關即台北縣政府工務局委請中華民國建築學會就系爭大厦結構設計之審查意見書辦理，核與系爭買賣契約第五條第一款約定無違，縱有致室內淨高度減少，使上訴人得利用之立體空間減少之情事，但兩造既約定以主管機關核准之圖說為房屋施工標準，顯然對建物安全之考量優於對空間利用之考量。兩造於八十年九月三十日簽約時，經主管機關核准之圖說尚未有此交叉橫樑設計，嗣被上訴人變更設計，並未告知上訴人，且變更設計後，對系爭臥室之預定效用有所減少，致影響房價，固難謂上訴人未受損害，但房地面積並未減少，僅利用空間有所減損，上訴人所受損害並未重大到解約程度，依民法第三百五十九條但書規定，上訴人僅得請求減少價金，不得主張解除契約。次查依主管機關核准之平面圖所示，系爭臥房、客廳之直立樑柱長寬各約一百公分，業據證人張立正（即系爭大厦之規劃設計建築師）證述屬實，並有建造執照平面圖可參，可見被上訴人係依約施工，自難指為瑕疵。又系爭買賣契約第一條第二款訂明房屋面積約三五點四三坪，以地政機關複丈並登記完竣面積為準，如誤差超過百分之二時，按房地單價相互補貼核算，而依建物登記簿謄本記載系爭房屋面樍為三五點四二坪，誤差未超過百分之二，毋庸補貼核算，尚難認有面積短少之瑕疵。末查兩造僅約定上訴人購買機械式地下三樓第十八號停車位一個，並未約定該停車位之大小尺寸，自應以社會交易觀念中可停通常車輛之大小為兩造約定之預定效用。而被上訴人給付之停車位內圍可供停車之寬度為一百八十四公分、高度為一百五十二公分，有勘驗筆錄可稽，參酌被上訴人提出之可收容車種之尺寸表，應認上開車位足夠通常車輛之停放。雖建築技術規則第六十條第二款規定：機械停車設備每輛寬二點二公尺、長五點五公尺及淨高一點八公尺，系爭車位之高度或有不足，但僅生被上訴人是否違反行政責任之問題，上訴人既未能舉證證明其有因此而致無法或難於停車之
情事，自難指車位高度不足為瑕疵。上訴人另主張：被上訴人於廣告中標榜以「嫉妒從門開始」，挑高十二點八公尺、寬二七公尺，現一切為二，一半充作賣場使用，並將永久性空地違法變更為羽毛球場、溜冰場違法變更為戲水池、軍方用地標示為花園造景、辦公室位置違法變更為休閒設施，均屬重大瑕疵云云。然系爭大廈之大門縱非高十二點八公尺、寬二七公尺，上訴人亦不得指其為瑕疵。又被上訴人將永久性空地變更為羽毛球場、溜冰場變更為戲水池、辦公室變更為休閒設施之行為，僅生被上訴人有無違反行政責任之問題，與上訴人買賣標的物有無瑕疵無涉，上訴人指其為瑕疵，亦非可採。上訴人憑以解除契約，應不生解約之效力，從而上訴人依解約後回復原狀之法律關係請求被上訴人返還價款三百十五萬六千元及自八十六年七月十六日起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。上訴人於事實審主張：被上訴人於八十年八月六日取得系爭建造執照，八十年九月十日與伊簽訂契約，當時之施工圖說並無交叉橫樑設計，樓層高度為三百二十公分，因被上訴人之原先設計錯誤，嗣經外審單位建議增加交叉橫樑之設計，致使有交叉橫樑之臥室，淨高僅為二百二十公分，伸手即可觸及橫樑，非但有礙觀瞻，並有受壓迫之感，且亦嚴重影響伊可得利用之立體空間，衣櫥、書櫃之高度及容量因而減少，顯不具備契約所約定之品質、效用云云（見二審卷三二至三八頁），倘非虛妄，則上訴人憑以主張解除契約，依本件買賣情形衡之，是否有顯失公平情事，即非無斟酌餘地。原審單憑系爭房屋之面積並未減少，即謂上訴人不得主張解除契約，尚嫌速斷。次按建築技術規則建築設計施工編第六十條第二款規定：機械停車設備每輛為寬二點二公尺、長五點五公尺及淨高一點八公尺。而被上訴人所建系爭停車位可供停車之高度僅為一點五二公尺，有勘驗筆錄可稽。上訴人主張因其高度不夠，停車易生危險，且隨時可能遭受有關機關取締拆除云云（見一審卷七三頁、一九二頁），核與系爭停車位能否正常使用攸關，自屬重要之攻擊方法，原審未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為不利於上訴人之認定，亦有理由不備之違法。末按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。上訴人主張：被上訴人所建系爭大廈大門高度不夠，且一半供作賣場使用，嚴重影響高樓住宅整體觀瞻品質，並將戲水池、溜冰場、羽毛球場等公共設施建造在他項用途之土地上，隨時有被主管機關禁止使用及取締拆除之危險云云（見二審卷四六至四八頁），倘此缺點足以影響系爭房地之價值、效用或品質，即難謂無瑕疵。原審未遑注意及此，率以上開缺點與上訴人之買賣標的物是否有瑕疵無涉為由，而為不利於上訴人之判決，尤屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 陳 淑 敏
法官 高 孟 焄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日
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