最高法院民事判決 九十年度台上字第一四一七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林金鈴律師
上 訴 人 丁○○兼張用
丙○○
右 二 人
訴訟代理人 蘇友辰律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 周燦雄律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年一月十九日台灣高等法院
第二審更審判決（八十九年度上更㈥字第一三九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段五四○地號土地為伊所有，上訴人無正當權源，分別於其自有房地後面搭建違章房屋，占用上開土地中各如第一審判決附圖（下稱附圖）所示甲、乙、戊部分，伊自得本於所有權之作用請求排除侵害等情，求為命上訴人甲○○將如附圖所示甲部分三四平方公尺土地上之房屋拆除後，交還土地與伊；丙○○、丁○○將如附圖所示乙部分二八點六○平方公尺土地上之房屋拆除後，交還土地與伊；丁○○（張用標之承受訴訟人）將如附圖所示戊部分十三點六二平方公尺土地上之房屋拆除後，交還土地與伊之判決（未繫屬本院者不予贅列）。上訴人則以：伊所有房屋占用如附圖所示系爭土地，均經前手於建屋時取得當時土地所有人同意，而有土地租賃關係存在。且被上訴人前手中國兒童福利社之法定代理人黃節文曾收受伊前手之租金，伊前手與該社間就系爭土地應有租賃關係存在，伊繼受前手對系爭土地之承租權，自有使用土地之正當權源。被上訴人嗣後自中國兒童福利社繼受取得系爭土地所有權亦應受上開租賃關係之拘束，不得請求拆屋還地。又莫德融律師之催告函未對全體共有人為之，且於催告之後未再為終止之意思表示，依法即不發生終止租約之效力等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地為被上訴人所有，有土地登記簿謄本可稽，縱其登記有無效之原因，在未經塗銷登記之確定判決前，自不容占用土地之上訴人否認被上訴人為所有人之地位。次查上訴人所有如附圖所示甲、乙、戊部分之建物，其中甲○○之前手為陳彩英；丁○○、丙○○之前手為張材鐸、張誠秀、王允久；張用標之前手為趙鴻淵、王克耀。又被上訴人之前手為五十六年間受中國兒童福利社信託登記之張岫嵐等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、地籍圖謄本、台灣台北地方法院五十一年度訴字第三九八五號民事判決、勘驗筆錄、複丈成果圖足憑，自堪信為真實。按租賃乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。陳彩英、張材鐸、張誠秀、王允久、王克耀在系爭土地上建屋，究係與高楊招治、游峻樟，抑係與中國兒童福利社成立土地租賃契約，上訴人始終不能提出證據明確主張。倘屬前者，高楊招治於四十七年七月二十八日出具
與王允久、張誠秀、張材鐸之土地使用權證明書及游峻樟於四十八年十月十九日出具與陳彩英之土地使用權證明書，並無租金之記載，而王克耀於四十年間建屋時，並未取得高楊招治出具之土地使用權證明書，故兩造上開前手間對系爭土地之租賃及租金之意思表示是否已趨於一致，尚滋疑問。又上訴人辯稱：伊之前手與中國兒童福利社間就系爭土地有租賃關係存在云云，固據提出中國兒童福利社法定代理人黃節文出具之租金收據為證，並舉證人姚愧三證明收據為真正。惟上訴人所提出之收據係記載「收到民國五十年以前佔用地皮租金」，而非記載租用土地之租金，且從五十年以後即無繳付租金之證明，而五十六年以前，登記之地主為游峻樟，中國兒童福利社並未登記為所有人，五十六年間系爭土地登記為張岫嵐所有，七十七年四月二十六日登記為被上訴人所有，迄今不論中國兒童福利社、張岫嵐或被上訴人均未曾向上訴人或其前手收取租金，上訴人亦未繳付租金，為兩造所不爭，似此情形，黃節文既以個人名義出具收據，並未提及中國兒童福利社，具見黃節文非以中國兒童福利社代表人之身分收取上開金額。抑有進者，中國兒童福利社係於六十年八月十二日始聲請登記為財團法人，按我國民法就法人資格之取得採登記要件主義，在設立登記前，既不得謂已取得法人之資格，自不能為法律行為之主體，黃節文顯不能以中國兒童福利社法定代理人或代表人之身分與上訴人之前手訂立租約。縱認黃節文以中國兒童福利社名義與上訴人之前手訂立租約，亦應由行為人自負其責，即應認黃節文為該項租約之主體，該收據並不足以拘束其後成立之財團法人中國兒童福利社。且黃節文以個人名義出具之收據並未載明租金與租賃標的物，則黃節文與上訴人之前手間就租賃契約之意思表示是否已趨於一致，尚難斷定。況黃節文迄今四十年未再向上訴人或其前手收取租金，而上訴人或其前手亦從未向任何人繳付租金，更不足以認上訴人之前手與中國兒童福利社間就系爭土地有租賃關係存在。再參酌證人姚愧三多次到庭所為證詞，堪認收據上所書「租金」兩字，係指「佔用地皮」相當於租金之「損害金」，尚不能以其所用「租金」之辭句，而解釋為租賃關係之租金，進而推定當事人間有租賃關係存在，故上訴人所舉上開收據，不足以證明兩造間就系爭土地有租賃關係存在。至於另案民事判決（六十五年度台上字第一三八四號張岫嵐與楊吉村拆屋還地事件）對於系爭土地租賃關係存在之認定，因該案當事人與本案當事人不同，依法並不足以拘束本案之認定，且張岫嵐於該事件係主張對造為無權占有及收據上所載「租金」係屬「佔用」地皮之損害金，並未承認其與佔用地皮者之間有任何租賃關係存在，該判決亦不能作為認定本件系爭租賃關係存在事實之充分證據。而莫德融律師代理張岫嵐之催告函雖亦使用「租金」字樣，但此「租金」之真意與上開收據所指之「租金」意義相同，均屬「損害金」之性質，此由催告函所附「各戶佔用面積及積欠租金一覽表」係使用「佔用」二字，而非「租用」二字可得而知。況如與佔用者有租賃關係存在，則租金數額應有所約定，何致於由張岫嵐片面以公告地價計算「應繳租金」，由此一端，亦見兩造之間並無租賃關係存在。且張岫嵐與上訴人之前手間是否有租賃關係存在，取決於兩者間就租賃契約必要之點之意思表示是否已趨於一致，不因莫德融律師之催告函使用「租金」或「損害金」字樣而有所改變。縱莫德融律師誤認「損害金」為「租金」，上訴人如無法證明就租金與租賃標的物已意思表示一致，租賃契約即難謂已成立。況上訴人辯稱該催告函為無效，自不能倒果為因，反執自己主張無效之催告函作為推定本件系爭租賃關係存在事實之佐證。末查民法第四百二十五條規定出租人於租賃物
交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在者，必須讓與租賃物之原出租人為租賃物之所有人，始有其適用。中國兒童福利社買受系爭土地未經辦理所有權移轉登記，依民法第七百五十八條規定，即非系爭土地之所有人，縱認該社將系爭土地信託登記在張岫嵐名下，但在信託關係存續中，受託人未將受託財產移轉登記與信託人中國兒童福利社以前，受託人張岫嵐仍為系爭土地之所有人。被上訴人之前手張岫嵐既未曾出租系爭土地與上訴人或其前手，而黃節文向上訴人或其前手收取佔用地皮損害金時，系爭土地尚未登記為張岫嵐所有，黃節文自亦不可能以張岫嵐之代理人地位收取租金。其後張岫嵐將系爭土地售與被上訴人，應無民法第四百二十五條之適用。綜上所述，上訴人主張其就系爭土地與被上訴人之間有租賃關係存在，既未能舉證以實其說，則其所辯對系爭土地為有權占用，即屬無據。從而被上訴人主張甲○○占用如附圖所示甲部分三四平方公尺；丙○○、丁○○占用如附圖所示乙部分二八點六○平方公尺；丁○○（張用標之承受訴訟人）占用如附圖所示戊部分一三點六二平方公尺土地均係無權占有，其本於所有權之作用請求上訴人拆屋還地，自屬正當，應予准許，爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
上訴意旨略以：被上訴人之前手既出具土地使用權證明書與伊之前手，同意伊之前手在系爭土地上建屋，則系爭房屋占用系爭土地即有正當權源，而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，被上訴人受讓系爭土地時明知有系爭房屋存在，而以低價買受，自應容許系爭房屋繼續使用系爭土地，原審為相反之認定，顯有違誤云云。惟查被上訴人之前手縱令曾同意上訴人之前手使用系爭土地建屋，倘兩者之間就系爭土地並無租賃關係存在，即無民法第四百二十五條之適用。原審認上訴人之前手與被上訴人之前手間就系爭土地並無租賃關係存在，應無民法第四百二十五條之適用，上訴人不得對被上訴人主張其有使用系爭土地之權利，因而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨猶執前揭情詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 鄭 玉 山
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日