臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度重上字第26號
上 訴 人 何文佑
訴訟代理人 蕭顯榮律師
被上訴 人 賴明坤
賴黃秋花
共 同
訴訟代理人 施瑞章律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年12
月14日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第420號第一審判決提起
上訴，本院於102年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。同法 第255條第1項第3款亦有明文。查被上訴人在原審原列上訴 人及訴外人何○德為共同被告，提起先位之訴，依侵權行為 之法律關係，請求其等應連帶給付被上訴人2人各新臺幣（ 下同）960萬元本息。嗣於民國（下同）101年5月17日原審 審理中，具狀撤回該部分之訴，並經上訴人及何○德之共同 訴訟代理人之同意（見原審卷第104、105頁），合於前開法 律之規定，已生訴之一部撤回效力；又被上訴人對於上訴人 本於民法第359條、第259條第1、2款解除契約之法律關係所 為後位請求部分，在原審原係聲明請求上訴人何文佑應給付 被上訴人2人各960萬元，及自99年9月24日起算之法定遲延 利息，嗣於原審101年5月17日言詞辯論期日，將本金部分變 更為：上訴人應給付被上訴人各945萬元（見原審卷同上頁 ），並於同年9月20日言詞辯論期日，變更遲延利息之起算 日為自100年6月2日起算（見原審卷第128、133頁）。核其 等前後所為，均屬不變更訴訟標的而單純減縮應受判決事項 之聲明，與前揭規定無違，原審因而均予以准許，合先敘明 。
貳、實體方面
一、被上訴人方面
㈠、被上訴人2人於原審起訴主張：⑴上訴人於99年8月21日以其 父親何○德為代理人，就由何○德出資購買而登記於上訴人
名下之坐落南投縣草屯鎮○○段0000號（233平方公尺）、 0000號（1370平方公尺）、0000號土地（1525平方公尺）等 3筆特定農業區農業用地土地（下稱系爭土地），與被上訴 人賴明坤、賴黃秋花（下合稱被上訴人，單指其中一人則逕 稱其姓名）簽訂系爭土地買賣契約，買賣價金為1,920萬元 ，被上訴人依系爭買賣契約第12條第8款於尾款中扣除38萬 元後，業已付清價金1890萬元，系爭土地之所有權並於99年 9月6日移轉登記予上訴人賴○德指定之登記名義人即訴外人 朱○鈴與被上訴人賴黃秋花名下共有，應有部分各為2分之1 。嗣因被上訴人於100年3月12日擬委託訴外人永鴻房屋有限 公司出售系爭土地，經該公司於同年4月間告知被上訴人系 爭土地坐落於貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，被上訴人 旋向經濟部水利署第三河川局（下稱第三河川局）函詢，經 該局以100年5月12日水三產字第00000000000號函覆稱系爭 0000及0000號土地全部與系爭0000號土地部分，確係坐落貓 羅溪堤防預定線（用地範圍）內，被上訴人旋於100年5月19 日以存證信函通知上訴人物有瑕疵。⑵茲系爭土地為特定農 業區農牧用地，依農業發展條例第3條第10款、第11款之規 定，原具有農作、畜牧、興建農舍及倉庫等多種用途，經濟 上利用價值甚高，惟經第三河川局劃入貓羅溪堤防預定線（ 用地範圍）後，依水利法第82條及河川管理辦法第37條之規 定，僅得用以種植高度低於50公分且未設置棚架之草本、蔓 藤植物，顯已大幅減少經濟上價值，而無法為系爭買賣契約 預定效用之使用；又依第三河川局101年5月29日水三規字第 00000000000號函，明示系爭堤防用地預計於103年被徵收， 而徵收後之土地面積僅占原買賣標的物面積之17.64％，未 徵收之土地面積既剩餘不多，即不利大面積之種植，此與被 上訴人原購買土地時係以特定農業區農牧用地之認知，即以 水稻耕種之動機而買受，根本不知系爭土地會有如此效能大 減之瑕疵，堪認系爭土地於上訴人交付時，即存有重大而無 法治癒之效能瑕疵。另在103年預定徵收前，系爭土地有價 值嚴重貶損之瑕疵，即便在103年預定徵收年度亦非可認必 當遵期辦理徵收，則被上訴人因系爭土地所受價值貶損之損 害，並非可預期於該年度定當可得受有相當之市價補償，況 徵收後所餘之17.64％系爭土地，緊鄰貓羅溪堤防，當亦受 有不可避免之價值瑕疵存在，故系爭土地在客觀上亦存有價 值減少之重大瑕疵。詎上訴人明知系爭土地存有上開重大瑕 疵，竟故意隱匿該項交易上重大訊息而不告知被上訴人，致 被上訴人就系爭土地使用收益權之行使嚴重受限，自應負物 之瑕疵擔保責任。又系爭土地坐落於貓羅溪堤防預定線內，
攸關公共利益，為上訴人無法排除之瑕疵，倘仍令被上訴人 僅得請求減少價金，被上訴人仍無法利用此一形同無利用價 值之廢地，乃在客觀上無顯失公平之情形下，以100年5月31 日臺中民權路郵局第0000號存證信函解除系爭土地買賣契約 ，該函業於同年6月1日送達上訴人，是系爭土地買賣契約即 發生合法解除之效力，上訴人自應就其所受領之土地買賣價 金1,920萬元，扣除其因土地通行權出售他人而退還之30萬 元後，返還被上訴人2人各945萬元。另上訴人所為同時履行 抗辯之部分，被上訴人同意法院為附有同時履行抗辯之判決 ，至被上訴人若無法使朱○鈴返還登記其應有部分所有權予 上訴人者，只生被上訴人債務不履行或不當得利之問題，而 非判決無法執行，該判決仍有效，並無給付不能，自與上訴 人抗辯之既判力不及於朱○鈴云云無涉。為此，爰依民法第 359條、第259條第1款、第2款解除契約後回復原狀之法律關 係，並聲明求為命被上訴人應給付上訴人賴明坤、賴黃秋花 各945萬元，及自100年6月2日起至清償日止，按年息5％計 付利息之判決。並陳明如受利益之判決，願供擔保以假執行 。
㈡、被上訴人於本院補充陳述：
⒈物之瑕疵擔保請求權本身，出賣人應負無過失責任，即買賣 標的物有欠缺通常效用及價值之瑕疵，出賣人應擔負買賣標 的物瑕疵的責任。故本件系爭土地為堤防用地，就通常效用 及價值均有瑕疵，影響被上訴人買賣土地的目的，上訴人就 應該擔負瑕疵擔保責任。又是否為堤防用地，從土地謄本無 法看出，所以並非依通常之檢查可看出本件買賣標的物存有 瑕疵，被上訴人沒有怠於為通知。
⒉再者，被上訴人賴明坤係依與上訴人間之系爭土地買賣契約 書第7條之約定，指定買受土地之登記名義人為被上訴人賴 明坤之配偶朱○鈴，且因為是夫妻，其間沒有價金收受的問 題，該指定登記就是贈與。雖上訴人迭次以此為爭執，謂被 上訴人賴明坤已無從將系爭3筆土地各2分之1之所有權，然 依原判決主文所示，移轉登記予上訴人，並認被上訴人賴明 坤於兩造解除買賣契約後，所負返還登記系爭3筆土地各2分 之1之義務，已陷於給付不能云云；然按出賣第三人之物， 基於債之相對性，使出賣人對於買受人負有交付其物，並使 其取得所有權之義務。倘出賣人無法使買受人取得買賣標的 物之所有權，並非謂雙方之買賣契約於締約時，已有給付不 能之情，果如出賣人可向第三人取得買賣標的物所有權，或 可令第三人將買賣標的物所有權移轉於買受人，則該買賣標 的物之給付，仍非給付不能，且該兩造間之買賣契約，並非
以不能之給付為標的，不得謂為無效，此觀最高法院33年度 上字第2489號民事判例意旨可知。上訴人復引民事訴訟法第 400條第1項規定，主張原審所為附同時履行抗辯判決之既判 力，將不及於訴外人朱○鈴云云；然被上訴人依原判決主文 既負有先將系爭3筆土地移轉登記並返還予上訴人之義務， 上訴人始應給付被上訴人價金，則原審判決確定後，被上訴 人自可執原審確定判決先將朱○鈴、賴黃秋花名下系爭土地 各2分之1所有權移轉登記予上訴人後，再以返還登記完成之 證明，向執行法院請求上訴人給付所應返還予被上訴人價金 。可見原判決主文並無上訴人所陳既判力及於訴外人朱○鈴 之情，亦非無法執行。茲被上訴人已於102年5月13日，就系 爭3筆土地應有部分各2分之1，由朱○鈴以夫妻贈與為登記 原因，辦理所有權移轉登記為被上訴人賴明坤所有，上訴人 雖又謂係通謀虛偽意思表示云云，然本來指定登記就是贈與 ，所以再以夫妻贈與為原因，移轉登記被上訴人賴明坤，並 沒有通謀虛偽意思表示的問題，上訴人上開所辯毫無可採等 語。
二、上訴人方面
㈠、上訴人於原審辯稱：⑴爭土地使用分區為特定農業區，使用 地類別為農牧用地，被上訴人經多次至現場勘查後，透過介 紹人向上訴人要約，上訴人依公示原則及公信原則與被上訴 人訂立系爭買賣契約，上訴人不知系爭土地有貓羅溪堤防預 定線存在之情事。又兩造締結契約時約定「買方需按現狀之 使用」、「地上稻作（本期稻作）由現作人收成之」之條款 ，並無其他種植稻作、瓜果得搭設棚架之特約，上訴人亦無 保證被上訴人得於系爭土地上搭設棚架，被上訴人主張不得 搭設棚架，致無法依其購買系爭土地之預定目的，及上訴人 應負保證品質云云，均顯無理由。況堤防預定線中所謂「預 定」係預先訂定，並非確定決定之「確定」；而第三河川局 並未依土地法213條第1項第2款、第2項規定之流程辦理保留 徵收，並禁止妨礙徵收之使用，顯見該局就系爭土地全未辦 理徵收之合法程序。苟將來確定辦理徵收，亦應依民法第 373 條規定，其危險由被上訴人負擔。⑵再者，系爭買賣土 地之交付日期為99年9月24日，然被上訴人逾8個月之100年5 月19 日始通知上訴人謂系爭土地坐落貓羅溪堤防預定線內 云云，顯已違反其等依民法第356條第1項末段所負之「如發 現有應由出賣人負擔保證責任之瑕疵時，應即時通知出賣人 」義務，依同條第2項規定，視為承認其所受領之物。且依 民法第364條第1項規定，其解除契約權已逾6個月不行使而 消滅，其所為解除契約自不生效力。⑶又系爭契約為雙務契
約，上訴人依民法第264條第1項為同時履行之抗辯。然被上 訴人指定系爭土地應有部分二分之一移轉登記予訴外人朱琴 鈴，該部分因判決既判力不及於當事人以外之第三人，故無 法依民法第259條第1項回復原狀，此屬可歸責於被上訴人之 事由，致給付不能，被上訴人既已不能回復原狀，其請求即 無理由等語，資為抗辯，爰聲明求為駁回被上訴人於原審之 請求。並陳明如受不利益判決，願供擔保以免為假執行。㈡、上訴人於本院補充抗辯：
⒈查上訴人訂立系爭買賣契約時，全不知系爭土地該提防預定 線內，經濟部水利署第三河川局100年5月12日水產字第0000 0000000號函僅謂系爭土地坐落貓羅溪堤防預定線（用地範 圍）內而已，而所謂預定並非確定，預定係在未定之天，將 來是否能確定，並非預定者所能確定。被上訴人雖提出第三 河川局致臺灣南投地方法院101年3月22日水產字第00000000 000號函略謂：南投縣草屯鎮○○段0000號土地面積2196平 方公尺，該局預計103年辦理用地徵購面積為1560平方公尺 ，約佔地面積71％云云。微論該函所指同段2248地號土地與 本件無涉，該局未依土地法第208條第4款及第213條第1項第 2款、第2項規定為保留徵收，並禁止妨礙徵收之使用，顯見 該局就系爭土地全未辦理徵收之合法程序。苟將來確定辦理 徵收，其危險應由被上訴人負擔。乃被上訴人以上開未確定 之事實據為解除系爭契約之事由，顯無理由。
⒉再者，被上訴人於起訴狀自認，伊於100年3月12日委託永鴻 房屋有限公司擬出售系爭土地時，該公司於100年4月間即告 知系爭土地在堤防預定線內云云，顯見系爭土地之瑕疵輕易 即可發見，並非依通常之檢查不能發見；且依被上訴人於10 0年5月19日致上訴人之存證信函謂：伊等買受前至現場勘查 時，曾詢問上訴人之代理人何○德，系爭土地離河道如此近 ，會否有問題云云，足見被上訴人對於河道旁之系爭土地已 疑其有堤防預定線，尤應儘速向河川局查詢。是系爭土地坐 落貓羅溪堤防預定線內，並無民法第356條第2項中段所定「 依通常之檢查不能發見之瑕疵」之情事，至為明顯。乃被上 訴人怠於為同條第1項規定之通知，自應視為其等承認所受 領之系爭土地。且該視為被上訴人承認所受領之土地，係法 律擬制之事實，有強固之效力，不許被上訴人以反證推翻， 亦不許原審依自由心證為相反之認定。又民法第365條規定 解除權於買受人依同法第356條規定為通知後6個月不行使而 消滅者，係指買受人因物有瑕疵而得解除而言，然被上訴人 既因怠於通知，依民法第356條第2項規定，已擬制其等承認 所受領之系爭土地，則系爭土地即無瑕疵，尤無適用上開解
除權之6個月除斥期間之規定。
⒊更何況，被上訴人2人與上訴人訂立系爭買賣契約，指定將 系爭土地辦理所有權移轉登記予訴外人朱○鈴及被上訴人賴 黃秋花各2分之1，則解除契約後，被上訴人顯無法將系爭土 地之全部回復原狀為上訴人名義，其回復原狀之債務已陷於 給付不能，上訴人亦拒絕被上訴人賴黃秋花一部分之給付， 則被上訴人賴黃秋花亦無法回復原狀，自均不得解除契約， 被上訴人所為解除契約均不發生效力。另朱○鈴於系爭買賣 契約成效後，即就系爭不動產已為所有權之移轉登記並受交 付完畢，然本件判決之既判力卻將不及之，顯見原判決有違 反民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項之違法。 ⒋至被上訴人固表示其於鈞院言詞辯論終結前，將系爭土地全 部由朱○鈴辦理所有權移轉登記與被上訴人後，即可回復原 狀等情；然即使朱○鈴將系爭土地辦理所有權移轉於被上訴 人名義，其間之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，依民 法第87條第1項規定，其意思表示無效。且即使上開所有權 移轉登記有效，然被上訴人既明知系爭土地有堤防預定地線 ，仍過戶受領，依民法第356條規定，視為已承認其所受領 之物；亦即，被上訴人與朱○鈴間嗣後就系爭土地所為之所 有權移轉登記，係另一單獨法律關係，其與兩造間之系爭買 賣全無涉，被上訴人猶不得以之據為解除系爭買賣契約回復 原狀之依據等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以上訴人所出售 之系爭土地存有物之重大瑕疵，系爭買賣契約業經被上訴人 對上訴人主張物之瑕疵擔保之責任，且於100年5月31日合法 行使解除權，而認兩造應於系爭買賣契約解除後互負回復原 狀之義務，上訴人所為同時履行之抗辯為有理由，並認被上 訴人本於解除契約之法律關係，請求上訴人於被上訴人移轉 所有權並返還系爭土地時，給付被上訴人2人各945萬元及自 返還土地翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之部 分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，要屬無據，不 應准許，據此為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴 人對於原判決不利於己之部分聲明不服，提起上訴（被上訴 人就其敗訴部分未據聲明不服已告確定），求為：（一）原 判決關於上訴人敗訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二 審訴訟費用均由被上訴人負擔。（四）如受不利之判決，願 供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回 。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
四、經原審整理兩造不爭執之事項（見原審卷第167-168頁）
㈠、上訴人於99年8月21日，以何○德為代理人，與被上訴人訂 立系爭3筆不動產買賣契約。
㈡、本件買賣當時之買賣標的物為系爭土地，均屬特定農業區農 業用地。
㈢、本件買賣價金總計1,890萬元，被上訴人已全部給付，系爭 土地並於99年3月6日辦理移轉登記至被上訴人賴黃秋花及被 上訴人賴明坤指定之朱○鈴名下，應有部分各為二分之一， 系爭土地並於99年9月24日點交完畢。
㈣、據第三河川局先後函覆內容，可知臺灣省政府71年9月15日 七一府建水字第154228號公告，已公告系爭3筆土地為貓羅 溪水道治理計畫用地，依法限制使用。嗣經濟部於97年1月7 日以經授水字第00000000000號公告為中央管河川烏溪水系 支流貓羅溪堤防預定線（用地範圍），並依法限制使用。經 查○○段0000地號土地全部（面積233平方公尺）、0000地 號土地全部（面積1370平方公尺），及0000地號土地之一部 分均經劃入堤防預定線內，劃入比例分別為100％、100％、 64％，第三河川局並函請草屯地政事務所就0000地號土地於 100年7月6日逕為分割增加0000-0地號土地（面積973平方公 尺），作為預定徵收用地。上述經劃入堤防用地之部分，則 預計於103年由第三河川局籌措經費辦理用地取得，徵收之 價格將以徵收當期南投縣政府評定之市價計算。㈤、被上訴人係因土地共有人朱○鈴於100年5月3日向第三河川 局查詢，經該局於100年5月12日函覆後，因此得知系爭土地 有上述部分業經劃入貓羅溪水道堤防預定線內之情。㈥、被上訴人購買之系爭3筆土地僅餘逕為分割後之0000-0地號 土地（面積552平方公尺）未列入上述堤防預定線內。㈦、被上訴人解除系爭買賣契約之通知係於101年6月1日送達上 訴人。
叁、本院得心證之理由：
一、被上訴人主張：系爭土地劃入水道治理計畫用地範圍內，使 其土地之使用受到限制，屬重大物之瑕疵，依法解除系爭買 賣契約並請求回復原狀，上訴人則抗辯：伊不知系爭三筆土 地已經劃入堤防預定用地，且系爭土地之瑕疵，非依通常檢 查不能發現之瑕疵，被上訴人怠於通知，視為已承認其所受 領之標的物，另被上訴人賴明坤於買賣土地後，將其應有部 分二分之一指定登記在訴外人朱○鈴名下，其回復原狀已給 付不能，被上訴人二人已不得解除系爭買賣契約，朱○鈴嗣 雖將其名下之應有部分移轉登記在被上訴人賴明坤名下，但 係通謀虛偽意思表示，依法無效，被上訴人自不得以土地已 登記在賴明坤名下，據為解除契約回復原狀之依據等語。
二、首就系爭土地劃入水道治理計畫用地範圍內，使用是否受有 限制，如受有限制，是否即為物之瑕疵？經查： ㈠系爭土地於71年9月15日，即經廢省前之臺灣省政府以七一 府建水字第000000號公告畫入貓羅溪水道治理計畫用地，依 法限制使用。嗣經濟部於97年1月7日以經授水字第00000000 000號公告為中央管河川烏溪水系支流貓羅溪堤防預定線（ 用地範圍），並依法限制使用，且其中○○段0000號、0000 號地號土地（面積各233、1370平方公尺）全部被劃入堤防 預定線內，第0000地號土地則部分劃入堤防預定線內，總計 各筆土地經列入堤防用地之比例各為100％、100％、64％， 主管單位於辦理劃定前，並依規定召開地方說明會，此有經 濟部水利署第三河川管理局100年11月15日水三規字第00000 000000號函所附前臺灣省政府71年9月15日七一府建水字第 000000號公告、97年1月7日經授水字第00000000000號函所 附貓羅溪本流堤防預定線（用地範圍）圖、相關開會通知單 、地方說明會會議紀錄及列席簽到簿影本（見原審卷第55-7 5 頁）、同局101年5月29日水三規字第00000000000號函文 及附件之「貓羅溪治理工程實施計畫（草屯鎮○○段）預為 分割結果清冊」影本等件附卷可稽（原審卷114頁～117頁） ，足見系爭三筆土地依土地登記簿謄本所載雖均為「特定農 業區農牧用地」（見原審卷第15-17頁），但實際上已經河 川主管當局編定為河川堤防用地，並限制其使用。 ㈡次按，系爭三筆土地既經劃入為堤防用地，依河川管理辦法 第6條第1項第1款但書之規定，係屬依河川治理計書所定堤 防預定線並經公告之「河川區域土地」，故受有水利法有關 土地使用之限制，而不得為：填塞河川水路、建造工廠或房 屋、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物或河川防護之行為（ 水利法第78條參照）；另於種植植物或挖掘、埋填或變更河 川區域內原有形態之使用以前，更須經過主管機關之許可， 水利法第78條之1亦定有明文。另河川管理辦法第37條亦規 定：「於堤外堤腳、防洪牆、護岸或堤防附屬建造物臨水面 20公尺以內不得許可種植植物，但草本、蔓藤植物之植栽高 度低於50公分且未設置支持之棚架者，不在此限」；另「河 川區域種植規定」第4條規定：「…二、種植縱長及種植橫 寬均不得超過50公尺，每一列植之間格需留50公尺以上之空 地，但草本、蔓藤植物之植株高度低於50公分且未設置支持 之棚架，於空地種植者不在此限」，依上可知：就河川區域 內之土地種植植物，除須經主管當局許可外，其種植之項目 尚須符合前開管理辦法之相關規定，並不得種植超過50公分 之軟莖植物，例如稻米、地瓜、南瓜，…且不得搭設棚架；
此亦有經濟部水利署第三河川管理局101年3月23日水三規字 第00000000000號函文附卷可按，足見位於河川區域內之農 地，其使用之項目不僅受有限制，即作物之耕作及種植亦顯 然有別於一般農地，而受有法令之明文限制灼然甚明。 ㈢上訴人雖又抗辯：系爭三筆土地僅為「預定」之堤防用地， ，將來是否「確定」作為堤防用地，係在未定之天，且河川 管理局未辦理合法之徵收程序云云。然經原審函詢經濟部水 利署第三河川局關於系爭土地是否有規劃預定之徵收時程？ 倘有規劃，其徵收之面積及價格將如何計算？業據該局函覆 ：○○段第0000號、0000號土地整筆位於貓羅溪治理計畫用 地範圍線內，同段第0000號部分位於貓羅溪治理計畫用地範 圍線內，該局已函請草屯地政事務所分割增加第22 46-2 地 號土地（面積973平方公尺），作為預定徵收用地，並預計 於103年由該局籌措經費辦理用地取得，徵收之價格依土地 徵收條例第30條規定，將以徵收當期南投縣政府評定之市價 計算，此亦有該局101年10月3日水三產字第00000000000號 函暨土地登記第二類謄本、地籍圖謄本各1份在卷可稽，並 為兩造所不爭執，足證主管機關就系爭三筆土地已定有徵收 之時程，並逐步實施徵收之程序，並非單純僅於預定而已。 ㈣第按，物之出賣人對於買受人，負有於買賣標的物危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條前段定有明 文。經查，被上訴人係向上訴人購買農牧用地，此有土地登 記謄本在卷可參，再由本件買賣契約第一條關於「土地標示 及權利範圍」之「用地類別使用分區」特別註明為「特定農 業區農牧用地」，另同約第12條第1項並約定賣方須擔保系 爭土地無土地法第104條、第107條及耕地三七五減租條例第 15條規定所列之優先承買權存在，另特別又加註第9項約明 ：地上稻作（本期稻作）由現作人收成之，但租金由買方收 取（原審卷第13頁〕，可見被上訴人係以系爭土地係屬農地 ，且可供一般農用之農牧用地作為買賣之對象，並以此作為 買賣價金之計算基礎。然查：系爭土地於交付以前，即早經 主管當局編定劃入河川區域範圍內之土地，包括種植植物、 飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，均需經過許可 ，否則不得為之，此外其種植作物之種類、項目亦均受有法 令上之限制，並無法依一般農地之通常使用，無論其效用及 經濟上之利用價值均所有減損，自屬物的瑕疵甚明。再由系 爭三筆土地之地籍參考圖觀之，系爭三筆土地不僅互相毗鄰 ，地形亦相當完整，倘屬一般之農地，自具有有相當之經濟 利用價值，故各該土地得否全部供農作之需？可否為整體之
開發使用？及是否存有使用之限制或瑕疵？自當為買賣當事 人所重視。惟系爭第0000號、第0000號兩筆土地已全部劃入 堤防預定線之用地，另一筆0000號被劃入堤防線用地之比例 亦達六成以上，並預定於103年即辦理徵收程序，屆時被上 訴人之農地面積將大幅銳減，其原來可供規劃使用之農地面 積，將由3128平方公尺（即233＋1370＋1525＝3128平方公 尺），僅殘留分割後之2446號土地其中之552平方公尺可供 農牧使用（參原審卷第117頁），減損比例高達八成以上。 是系爭土地被公告限制使用，不論在價值上或效用上，均無 法達到當初締約預定之目的，被上訴人主張系爭農地已達減 損通常及契約預定效用之瑕疵程度，核屬可採。三、上訴人是否知悉前開瑕疵之存在，不影響本件瑕疵擔保責任 ：
按「物之瑕庛擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺 依通常交易觀念或當事人決定，應具備之價值、效用或品質 ，所應負之無過失責任」最高法院著有100年台上字第1468 號判決意旨足參。上訴人雖抗辯：伊不知系爭土地已被劃入 堤防預定用地，參諸第三河川局於辦理劃定前固有召開地方 說明會（原審卷第55頁），惟由該局96年3月22 日開會通知 單備註欄上載「請彰化縣芬園鄉公所、南投縣草屯鎮公所、 南投市公所、中寮鄉公所聯絡通知轄內相關村里辦公室及民 眾踴躍參加」（原審卷第59-75頁），而上訴人住所地係在 臺中市內，非屬上開開會通知單備註所載各公所之轄內，故 上訴人抗辯不知系爭土地有部分已遭主管機關公告劃定堤防 預定線（用地範圍）內等語，雖非無據。惟物之瑕疵擔保係 出賣人依法應負之法定無過失責任，並不因出賣人是否知悉 有無瑕疵之存在而受到影響，至民法第355條所定有關出賣 人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過 失而不知物有瑕疵時，始有適用。至於出賣人是否知悉物有 瑕疵，則非法所論。故縱然上訴人亦不知悉系爭土地已被劃 入水道治理計畫範圍且即將被徵收，亦不妨礙被上訴人對上 訴人主張物之瑕疵擔保之責任。
四、被上訴人於簽約當時，並不知前開瑕疵之存在，亦無重大過 失：
⒈查被上訴人係於99年8月21日始購買系爭土地，與前述說明 會之召開時間相距達3年，故於96年召開前述說明會當時， 被上訴人尚非系爭土地之利害關係人，主管機關為限制使用 公告時，自不可能會通知被上訴人。衡情系爭土地所有人即 上訴人對此物之瑕疵既不知情，則居住在臺中市內且斯時尚 無購買系爭土地意思之被上訴人更無從得悉上情。復按，
本件被上訴人係於購買土地後之100年4月間，經仲介公司人 員告知始知系爭土地有部分業經劃定為堤防預定地，經系爭 土地共有人朱○鈴向第三河川局函詢，經該局以100年5 月 12日水三產字第00000000000號函覆0000及0000地號土地全 部坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）內，另0000地號土地 部分坐落貓羅溪堤防預定線（用地範圍）等語，始知悉系爭 土地有前開瑕疵存在，此亦有上開函文影本附卷可佐。依此 ，自不能期待被上訴人於99年簽定系爭買賣契約之前，即得 以查悉系爭三筆土地已經主管機關編定為堤防預定用地。 ⒉上訴人雖又抗辯：系爭土地是否在堤防預定內，並非依通常 檢查不能發現之瑕疵，被上訴人於受領系爭土地時，未即通 知上訴人，應視為已承認其所受領之標的物等語。然如前所 述，被上訴人係經委託永鴻房屋仲介公司出售系爭土地，經 仲介公司告知，方知系爭土地係屬堤防預定線內之土地，已 如前述，上訴人又無法舉證證明被上訴人在此之前，即明知 系爭土地存有前開重大之瑕疵，再一般土地之買賣交易，關 於土地之地目、使用分區及面積，均透過地政事務所出具具 有公示及公信力之土地或建物登記謄本、權利異動索引等公 文書之記載為準，觀之系爭土地登記簿謄本均載明：系爭三 筆土地之地目為「田」，使用分區：「特定農業區」，使用 地類別則為「農牧用地」，另依兩造間買賣契約第1條標示 欄除註明系爭三筆土地係特定農業區農牧用地，其條文本文 亦約定：【本記載如有不符或未盡事項，概依地政機關登記 簿謄本為準】（原審卷第9頁），可見系爭土地是否為堤防 預定線內之土地，並非兩造依一般通常程序即經由土地登記 之公示作用即得逕行查悉，自不能僅因上訴人亦不知有前項 瑕疵之存在，即超出一般通常程序之外，要求並課以被上訴 人於購買系爭土地前，即必須預想系爭農地可能有瑕疵存在 ，並就其可能想到的各個主管機關為全面性之查詢義務，以 查明系爭土地是否有前開公告限制利用之事由存在。 ⒊況稽之臺灣省於71年間所為限制使用之公告，及經濟部於97 年間所為限制使用之公告，年代相隔甚久，是否早經撤銷亦 無從得知，且該公告均僅說明利害關係人得於臺中、彰化、 南投縣政府指定期限內查閱，上開公告方式，核非我國一般 不動產交易之當事人慣以查詢資料及賴以查悉不動產公示資 料之管道，足證本件之瑕疵，顯非依通常之程序所能即時發 現，被上訴人主張其於簽約當時，不知系爭土地存有上揭物 之瑕疵，亦無重大過失等語，核屬可採，上訴人徒以被上訴 人於受領系爭買賣標的物時，未通知上訴人有前開瑕疵之存 在，即謂其已承認所受領之標的物，並否認被上訴人瑕疵擔
保請求權之行使，洵屬無據。
五、被上訴人解除買賣契約為有理由：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金，民法第359條定有明文。本件買賣之土地，於移轉並 交付予被上訴人時，於使用及效用上既有瑕疵，而無法依一 般農牧用地之正常使用，且徵收後可得利用土地面積（由 3128減為552平方公尺），亦無法滿足被上訴人原來締結買 賣契約之目的，並喪失契約原來預定之價值與效用，權衡被 上訴人所生之損害與解除契約對上訴人所生之損害，應認被 上訴人主張解除系爭買賣契約以返還全部價金，與公平意旨 並無違反，應予准許。
六、次查，上訴人雖又抗辯：被上訴人受領系爭土地逾6個月， 方解除買賣契約，依民法第365條規定因除斥期間經過而消 滅，請求解除契約為無理由云云。惟按，買受人因物有瑕疵 ，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於 買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付 時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條亦著有明文。 是以，買受人因物有瑕疵而請求解除契約者，其請求權之6 個月係自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵 後或物之交付時起算至明。查本件被上訴人賴黃秋花及賴明 坤所指定之訴外人朱○鈴，於99年9月6日取得系爭土地所有 權斯時，尚不知系爭土地存有前述重大之瑕疵，直至朱○鈴 向第三河川局函詢及第三河川局於100年5月12日函覆後始知 情，已如前述，被上訴人2人與訴外人朱○鈴旋即於100年5 月19日以臺中民權路郵局存證信函第0000號通知上訴人系爭 土地存有上開瑕疵，嗣再於同年5月31日以同郵局存證信函 第0000號，通知上訴人解除系爭買賣契約，前開存證信函復 分別於100年5月19日及31日送達予上訴人，此亦有郵局收件 回執附卷足參（原審卷第26、29頁），顯未逾六個月之除斥 期間，上訴人復未能舉證證明被上訴人早在受領買賣標的物 時即知有瑕疵之存在，或於100年5月12日以前即知有瑕疵之 情事，而逾六個月之除斥期間始為通知，其前開所辯，亦無 可採。
七、又查，系爭土地買賣價款共1,920萬元，扣除上訴人因將系 爭土地北邊約15坪出售道路通行權予他人，故於系爭買賣契 約成立時退還30萬元作為扣款外，被上訴人尚得向上訴人各 自請求返還945萬元（共計1,890萬元），然因買賣契約為雙
務契約，價金之給付與買賣標的物之移轉互為對價之關係， 於契約解除時，雙方所負回復原狀之義務，亦互負對價性， 上訴人抗辯：被上訴人應同時履行移轉土地所有權及返還土 地之義務，核屬有據。再查，系爭買賣契約第7條明定：買 受人得指定登記名義人，且夫妻間互為登記名義人，在社會 上並非罕事，被上訴人賴明坤因此指定登記予其妻即朱○鈴 名下，與買賣契約之約定並無不合。上訴人固一再抗辯：賴 明坤並非土地登記名義人，且土地係登記其妻朱○鈴之名下 ，故無法回復原狀且給付不能，不得主張解除契約云云，然 賴明坤及其妻朱○鈴為杜爭議起見，已於102年5月13日依「 夫妻贈與」為原因，由朱○鈴將其名下所有土地應有部分二 分之一移轉登記予被上訴人賴明坤名下，而由賴明坤取得共 有人之身分，即無給付不能之問題，上訴人雖又抗辯：賴明 坤與其妻朱○鈴之移轉登記係屬通謀意思表示為無效，然乏 證據證明，自無可採。
八、綜上，被上訴人本於解除買賣契約回復原狀之法律關係，請 求上訴人應返還被上訴人價金各945萬元及自返還土地翌日 起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，另上訴人所為之 同時履行抗辯亦應予准許，業如前述，原審因此判決上訴人 應於被上訴人將系爭三筆土地移轉登記並返還予上訴人之同