所有權移轉登記等
臺灣高等法院(民事),上更(一)字,102年度,21號
TPHV,102,上更(一),21,20130620,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 102年度上更㈠字第21號
上　訴　人　陳言新
訴訟代理人　施竣中律師
被上訴人　　李美惠
訴訟代理人　章修璇律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國99年
12月31日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第547號第一審判決提
起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於102年6月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於命上訴人給付超過自民國九十八年十一月十七日起至九十九年十二月二十七日每日給付新臺幣貳仟捌佰捌拾元（即總金額新台幣壹佰壹拾陸萬玖仟貳佰捌拾元）部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決除確定部分外廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。二、被上訴人主張：
㈠伊於民國（下同）98年9月30日簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），向上訴人買受坐落台北市○○區○ ○段00○00地號土地及其上545建號即門牌碼為台北市○ ○區○○○路0段00巷0弄00號2樓房屋（下稱系爭房地） ，總價為新台幣（下同）2,400萬元，並簽訂代辦履約保 證委任契約書，委由訴外人安信建築經理股份有限公司（ 下稱安信建築經理公司）代辦履約保證、買賣價金之經收 保管。伊已依約交付第一次款（簽約款）240萬元、於98 年10月30日再給付第三次款（完稅款）240萬元，合計480 萬元予安信建築經理公司，上訴人應即辦理系爭房地所有 權移轉登記手續，以利伊向銀行貸款並交付尾款1,920萬 元與上訴人塗銷原先之抵押權登記與交屋手續。詎上訴人 竟聲稱因可歸責於訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下



稱信義房屋仲介公司）之事由，撤銷系爭買賣契約，並要 求停止辦理過戶事宜。伊不得已乃以存證信函回覆上訴人 無權撤銷買賣契約，並催告履約，但上訴人卻拒不履行。 嗣後系爭房地遭他債權人聲請法院查封拍賣，伊乃於100 年5月31日依系爭買賣契約第10條約定，解除系爭買賣契 約。
㈡次按依系爭買賣契約第10條㈠約定，上訴人履約遲延每逾 一日即應按伊所繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償給伊 ，則上訴人應給付自98年11月17日起至100年5月30日止， 每日給付4,800元，合計為268萬8,000元之賠償，應甚明 確。爰依系爭買賣契約第10條㈠之約定，求為命被上訴人 給付268萬8,000元【按被上訴人於原法院，原依系爭買賣 契約第4條、第5條第1項及第10條第1項第1款之約定，請 求上訴人履行出賣人移轉系爭房地所有權、塗銷抵押權及 交付系爭房地之義務，並就遲延交屋一事賠償違約金，而 聲明求為判決：⑴上訴人應將系爭地所有權移轉登記予被 上訴人。⑵上訴人應於被上訴人給付1,920萬元時，將系 爭抵押權塗銷，並將系爭房地交付被上訴人。⑶上訴人應 自98年11月17日起至交付上開不動產之日止，按日給付被 上訴人4,800元之判決。原審判決除將前開第2項請求內容 調整為「於給付1920萬元之日起3個工作日內」外，為被 上訴人全部勝訴判決。上訴人不服提起上訴，嗣因系爭房 地遭執行法院查封拍賣，被上訴人乃為訴之變更，將前開 第1項及第2項之聲明變更為上訴人應給付被上訴人480 萬 元及自100年5月31日起至清償日止按年息百分之5計算之 利息，並減縮第3項之聲明為268萬8,000元（見本院重上 字卷第77、141頁），本院前審就原判決關於命上訴人給 付遲延違約金（即自98年11月17日起至100年5月30日每日 給付4800元），其中150萬元部分予以維持，超過部分改 駁回被上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人其餘上訴；就 被上訴人變更之訴部分，則判命上訴人給付400萬元，及 自100年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，並駁回被上訴人其餘變更之訴，被上訴人就其敗訴 部分均未聲明不服，業已確定；上訴人就其敗訴部分聲明 不服，提起第三審上訴，經最高法院就本院前審命上訴人 給付遲延違約金150萬元部分，廢棄發回，並駁回上訴人 其餘之上訴，故變更之訴應給付解約違約金400萬元本息 部分，已經最高法院駁回上訴，而告確定，不予論述】。 上訴人則以：
㈠伊於98年9月27日在信義房屋仲介公司民生店業務員陳冠



志之遊說下，同意以總價2,480萬元（即每坪68萬5千元） 出售系爭房地，並簽訂「買賣仲介專任委託書」（下稱仲 介委託書），委託信義房屋仲介公司銷售系爭房地。嗣於 98年9月29日晚間7時左右，陳冠志口頭告知被上訴人欲以 2,300萬元購買，伊在急於出門赴宴且無人解說情況下， 即在不知名之文件上簽名，並於98年9月30日在信義地政 士聯合事務所，於毫無準備且不知本身權利義務之情況下 ，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並委託安信建築經理公 司實施履約保證，期間從議價、協商至簽約不過一小時。 按系爭仲介委託書及與安信建築經理公司簽定之「代辦履 約保證委任契約書」（下稱履約保證委任書），均屬於定 型化契約，但伊未獲得消費者保護法（下稱消保法）第11 條之1規定之合理審閱期，系爭仲介委託書上關於契約審 閱權欄並未勾選「業已充分瞭解本契約條文，因此自動放 棄行使契約審閱權利」，惟信義房屋仲介公司所留存之仲 介委託書上之契約審閱權欄卻有勾選放棄行使契約條款審 閱權，此乃陳冠志未經伊同意而擅為不實之勾選。基此， 伊所簽訂之系爭仲介委託書及履約保證委任書，因未經合 理期間審閱而無效，並衍生出與被上訴人間系爭買賣契約 亦屬無效。另陳冠志在簽訂系爭仲介委託書時，未依約提 供系爭房地附近最近成交行情，迄至98年9月30 日提供信 義房屋行情資訊時，卻要求伊倒填簽署日期為98年9月27 日，刻意誤導伊就系爭房地買賣價金之認知，致伊陷於錯 誤而以顯低於行情之價格與被上訴人成立系爭買賣契約。 陳冠志雖非系爭房地買賣契約之當事人，惟其與被上訴人 間存有委任契約關係，就系爭房地之買賣，陳冠志係居於 被上訴人履行輔助人之地位，故被上訴人應類推適用民法 第224條規定，就陳冠志之詐欺行為與自己之行為負同一 責任，上訴人遂於98年10月22日前往信義房屋仲介公司反 應陳冠志之缺失，自屬撤銷系爭房地買賣契約意思表示之 行為，而信義房屋仲介公司即為上訴人撤銷意思表示之傳 達人，再於98年10月28日由訴外人林素琴以電話聯繫伊停 止後續買賣相關事宜，足見至遲於98年10月28日兩造間買 賣契約因伊撤銷而失效，另伊亦再於99年8月6日以存證信 函向被上訴人重申撤銷之意思。故伊已依民法第92條規定 撤銷系爭買賣契約及仲介委託書與履約委任書。 ㈡系爭買賣契約既經伊撤銷而自始無效，則被上訴人依系爭 買賣契約書第10條第1項㈠約定請求伊給付遲延賠償，於 法無據。又被上訴人係在伊撤銷買賣契約即買賣契約處於 停止履行之狀態下，於98年10月30日匯入完稅款240萬元



，不應列入被上訴人已繳買賣價款中，上訴人於98年10月 30日繳交完稅款，係為造成已繳付價金480萬元之假象， 有違民法第148條第2項規定之誠信原則，故僅得以240萬 元作為計算違約賠償之基礎。縱認被上訴人得請求伊給付 違約金賠償，其約定之數額亦屬過高，爰請求酌減違約金 等語，資為抗辯。
三、以下為兩造不爭執之事項，應可信為真實： ㈠上訴人與信義房屋仲介公司於98年9月27日簽立仲介委託 書，由上訴人委由信義房屋仲介公司銷售其所有之系爭房 地，委託期間自98年9月27日起至98年10月27日止；兩造 於98年9月30日經信義房屋仲介公司居間，簽立系爭買賣 契約書，約定由被上訴人向上訴人購買系爭房地，買賣總 價2,400萬元，約定以98年11月16日為最後交屋日，兩造 就系爭房地買賣之履行，另簽立履約委任書，委由安信建 築經理公司代為經收保管系爭房地買賣價金；被上訴人於 簽訂系爭買賣契約後，先後於98年9月30日及98年10月1日 匯款200萬元及40萬元至安信建築經理公司之履約保證專 戶內，並於98年10月30日再匯入240萬元，計已給付480萬 元價金之事實，有信義房屋買賣仲介專任委託書、系爭買 賣契約書、代辦履約保證專戶委任契約書、成屋履約保證 專戶資金明細表、安信建築經理公司函可據（見原審卷第 52-53、74-75、6-16、54-72、17-18、19、149-150頁） 。
㈡上訴人於98年11月9日寄發存證信函予被上訴人、信義仲 介房屋公司及安信建築經理公司表示：其於98年9月27日 委由信義房屋仲介公司銷售系爭房地，並於98年9月30日 與被上訴人簽訂買賣契約書，惟信義房屋仲介公司所提供 之仲介委託書及履約委任書係屬定型化契約，未依消保法 第11條之1規定予上訴人審閱期，契約無效，上訴人依民 法第116條規定撤銷兩造間買賣契約，並要求安信建築經 理公司不得再對系爭房地辦理過戶、扣款等相關事宜，及 將上訴人之所有權狀、印鑑證明等返還等語，有存證信函 可憑（見原審卷第20-24、78-82頁），並經被上訴人收受 （見原審卷第136頁）
㈢被上訴人於98年11月13日函請求上訴人依系爭買賣契約繼 續履行，嗣於同年月17日再函催告上訴人於文到3日內繼 續履行系爭買賣契約，有存證信函可據（見原審卷第25- 26、27-28頁），且均經上訴人收受（見原審卷第136、 161頁）。
㈣系爭房地於99年12月27日另案經臺灣臺北地方法院（下稱



臺北地院）民事執行處以99年度司執慧字第121961號強制 執行程序為查封登記，有建物登記第二類謄本可稽（見本 院重上卷第96-97頁）。
㈤被上訴人於100年5月30日以上訴人未依約履行，經催告後 仍未履約為由解除契約，上訴人於同年月31日收受該意思 表示（見本院卷第94頁反面）。
㈥系爭房地於100年6月1日拍定，由訴外人張上典買受，同 年6月9日核發權利移轉證書，有臺北地院100年6月16日北 院木民樂99重訴547號字第0000000000號函附該院民事執 行處100年6月13日北院木99司執慧字第121961號函、囑託 塗銷查封登記函及不動產權利移轉證書可稽（見本院重上 卷第87-92頁）。
四、本院之判斷：
㈠查兩造於98年9月30日簽訂系爭買賣契約，約定以98年11 月16日為最後交屋日，並於第10條「違約處罰」第1項約 定：「賣方（按指上訴人）若未依系爭買賣契約履行各項 義務且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾1日，賣方應 按買方已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償予買方。㈡經 買方（按指被上訴人）書面通知限期催告後仍無故不履行 ，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍 返還予買方，作為違約賠償」等語（見原審卷第11頁）， 被上訴人依約已先後於98年9月30日、10月1日及10月30日 匯款200萬元、40萬元及240萬元，共計480萬元至安信建 築經理公司之履約保證專戶內（見原審卷第149-150頁） ，惟上訴人逾98年11月16日即約定最後交屋日，仍未依約 履行移轉系爭房地所有權之義務，有如前述，則被上訴人 主張上訴人有給付遲延情事，堪以採取。
㈡上訴人雖抗辯：其與信義房屋仲介公司、安信建築經理公 司間所簽仲介委託書、履約委任書，未提供給上訴人合理 期間審閱，契約均為無效，並致使系爭買賣契約亦屬無效 云云，惟按系爭買賣契約書係兩造於98年9月30日親自簽 署締結，有系爭買賣契約書附卷可稽，基於契約相對性原 則，上訴人與信義房屋仲介公司、安信建築經理公司間所 另成立之契約關係，其成立與否及其效力，並不會影響系 爭買賣契約之效力。上訴人主張其與訴外人信義房屋仲介 公司、安信建築經理公司間所簽仲介委託書、履約委任書 均為無效，致使系爭買賣契約亦屬無效，尚無可採。 ㈢上訴人雖又抗辯：陳冠志在簽訂系爭仲介委託書時，未依 約提供系爭房地附近最近成交行情，迄至98年9月30日提 供信義房屋行情資訊時，卻要求上訴人倒填簽署日期為98



年9月27日，刻意誤導上訴人就系爭房地買賣價金之認知 ，致上訴人陷於錯誤而以顯低於行情之價格與被上訴人成 立系爭買賣契約，而陳冠志係被上訴人之履行輔助人，故 被上訴人應類推適用民法第224條規定，就陳冠志之詐欺 行為負與自己之詐欺行為同一責任，上訴人自得撤銷系爭 房地買賣契約云云。惟查：
⒈陳冠志係信義房屋仲介公司民生店業務員，為上訴人委 託信義房屋仲介公司仲介銷售系爭房地之承辦人員，信 義房屋仲介公司於受委託對外行銷，被上訴人經由該公 司仲介始為洽買等情，有系爭仲介委託書、信義房屋仲 介公司98年12月7日函在卷可參（見原審卷第52-53、 111頁），足見上訴人決定以總價2,480萬元（即每坪68 萬5千元）委託信義房屋仲介公司銷售之時間，係在被 上訴人與信義房屋仲介公司接洽之前，不論陳冠志有無 對上訴人為詐欺行為，均與上訴人無關。又陳冠志既係 信義房屋仲介公司民生店業務員，則其就兩造間買賣係 基於居間者之地位，自非被上訴人之履行輔助人，上訴 人主張陳冠志為被上訴人之履行輔助人，被上訴人應就 陳冠志之行為負與自己之行為同一責任云云，自無可取 。
⒉又上訴人曾以遭陳冠志詐欺為由提出刑事告訴，經臺灣 臺北地方法院檢察署99年度偵字第21170號處分不起訴 在案等情，亦有該處分書在卷可憑（見本院重上卷第40 -43頁），上訴人主張遭陳冠志詐欺一事，於有其他積 極證據證明前，實難認屬實。何況，詐欺由第三人所為 者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷 之，民法第92條第1項後段定有明文。是縱認上訴人主 張其遭陳冠志詐欺屬實，惟其對被上訴人有何明知其事 實或可得而知之情事，均未為主張及舉證，參照前開規 定，上訴人亦無撤銷系爭買賣契約之撤銷權可言。準此 ，上訴人主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，尚 屬無據。上訴人自仍有依約遵期履行給付之義務。 ㈣上訴人另抗辯：被上訴人實際上並未繳納稅款，且被上訴 人未於交屋前辦妥銀行貸款，或直接將買賣價金存入履約 保證專戶，上訴人得行使同時履行抗辯拒絕辦理所有權移 轉登記，不構成遲延云云。惟查，按因系爭買賣所應繳納 之稅款，依兩造之約定係委由信義房屋仲介公司之地政士 辦理，而上訴人已於98年11月9日要求該信義房屋仲介公 司不得繼續辦理系爭房地過戶、扣款等相關事宜，業如前 述，則被上訴人主張信義房屋仲介公司之地政士未予辦理



稅款繳納，係因上訴人拒絕繼續履約所致，應可採信。上 訴人未履約自屬可歸責，尚難認為有何正當理由。另被上 訴人應給付之交屋款總額為1920萬元，而系爭買賣契約第 4條【第4次款：交屋】㈠之2約定：「於地政機關產權移 轉登記抵押設定完竣後3個工作日內，由買方申貸之金融 機構將貸款金額存入履約保證專戶，賣方並『同時』辦理 交屋手續」等語，第6條第3項約定：被上訴人如因貸款金 額不足支付交屋款時，貸款與交屋款之差額應於過戶前以 現金一次補足等語。換言之，若被上訴人覓得之金融機構 核准貸款金額未低於交屋款1920萬元，即無先行在上訴人 為所有權移轉登記之前一次以現金補足貸款差額之義務。 又被上訴人曾於98年11月4日，以其配偶即訴外人柯漢祥 為借款人、其自己為保證人，向華南商業銀行申請房屋貸 款，包括代償貸款、一般房屋貸款在內，申請貸款金額為 1920萬元，而華南商業銀行核准之貸款額度亦為1920萬元 一節，復有貸款契約、房屋貸款申請書及調查表附卷可憑 （見原審卷第213-236頁），益見被上訴人於系爭房地辦 理所有權登記前，並無以現金補足貸款與交屋款間差額款 項之必要，自難謂被上訴人有先給付交屋款之義務。上訴 人此部分所辯，顯屬無據。
㈤上訴人於98年11月9日寄發台北光復郵局存證信函第2590 號存證信函予被上訴人、信義仲介房屋公司及安信建築經 理公司表示：其於98年9月27日委由信義房屋仲介公司銷 售系爭房地，並於98年9月30日與被上訴人簽訂買賣契約 書，惟信義房屋仲介公司所提供之仲介委託書及履約委任 書係屬定型化契約，未依消保法第11條之1規定予上訴人 審閱期，契約無效，上訴人依民法第116條規定撤銷兩造 間買賣契約，並要求安信建築經理公司不得再對系爭房地 辦理過戶、扣款等相關事宜，及將上訴人之所有權狀、印 鑑證明等返還等語（見原審卷第20-24、78-82頁），明示 拒絕繼續履約，後經被上訴人於98年11月13日及同年11月 17日各以存證信函催告上訴人履約，上訴人仍未履約，迄 至100年間系爭房地另案遭臺北地院民事執行處以99年度 司執慧字第121961號強制執行程序查封拍賣，被上訴人於 100年5月30日以上訴人未履行，經催告後仍未履約為由解 除契約，上訴人於同年月31日收受該意思表示，有如前述 ，按上訴人與信義房屋仲介公司間所簽仲介委託書及與安 信建築經理公司簽定之履約委任書之爭議，與被上訴人無 涉，及上訴人主張依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約， 於法無據等情，已如前述，則上訴人拒絕履約，並無正當



理由，而具可歸責性【上訴人於經被上訴人書面催告後， 仍不履約，自屬違約，被上訴人依系爭買賣契約書第10 條約定，得解除契約，且不因系爭房地嗣後經執行法院查 封拍賣而受影響。從而，被上訴人於100年5月31日所為契 約解除意思表示，自屬合法有效，系爭買賣契約因被上訴 人行使解除權而消滅】。
㈥系爭買賣契約既因上訴人無正當理由拒絕履約，致逾約定 最後交屋日之98年11月16日，仍未配合辦理系爭房地移轉 登記相關事宜之履行等情，有如前述，自可歸責上訴人， 則被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項㈠之約定，請求 上訴人給付遲延違約金，即屬有據。茲就被上訴人得請求 之違約金之期間及金額，審究如下：
⒈得請求違約金之期間：
⑴系爭買賣契約第10條已記載「違約處罰」（見原審卷 第11頁），其第1項約定：「賣方（按指上訴人）若 未依系爭買賣契約履行各項義務且可歸責時，依下列 規定辦理：㈠每逾1日，賣方應按買方已繳買賣價款 千分之一計算遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給 付日止）。㈡經買方（按指被上訴人）書面通知限期 催告後仍無故不履行，買方得解除本買賣契約，且賣 方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償 」等語，乃屬懲罰性違約金之性質。被上訴人雖主張 ：上開第10條第1項㈠之約定，係「逾期未給付」之 處罰，不分給付不能或給付遲延，祇要賣方逾期未給 付，即有其適用云云，惟由第10第1項㈠明定違約金 之計付係「自逾期日」起，計「至完成給付日止」， 顯係為促使上訴人於給付可能之前提下，遵期並儘早 履行給付而為之制裁約定，屬遲延違約金之性質，僅 限於給付遲延始有適用。被上訴人上開主張，不足採 取。
⑵被上訴人雖再主張法院查封後，上訴人尚得為一定行 為聲請撤銷查封，使其恢復處分權能，故在被上訴人 依法解除系爭買賣契約前，上訴人仍應負給付遲延責 任云云。惟按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗 銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經 法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗 銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地 登記規則第141 條第1項第2款定有明文。是不動產經 法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記 機關既應停止與其權利有關之新登記，則就系爭買賣



契約之履行，於查封後已處於給付不能狀態，不再發 生給付遲延問題。否則，則何時解約，任憑債權人決 定，將使遲延責任不當延長，上訴人上開主張，亦不 足取。
⑶被上訴人主張應自兩造約定最後交屋日98年11月16日 之翌日即98年11月17日起計違約金，核在上訴人表明 拒絕履約時間之後，應屬有理。而計算截止日部分， 被上訴人主張應計算至系爭買賣契約解除生效日之前 一日即100年5月30日止，上訴人則主張應僅計算至99 年12月27日系爭房地遭法院查封為止。經查，系爭房 地於99年12月27日即經臺北地院查封，有如前述，則 就系爭買賣契約之履行，於查封後已處於給付不能狀 態，不再發生給付遲延問題。是上訴人抗辯：被上訴 人得請求伊付給付遲延違約金之終日應為99年12月27 日，尚可採取。被上訴人主張應計算至100年5月30日 止云云，不足採取。
⒉關於違約金計算之基準金額：
⑴查被上訴人為履行系爭買賣契約先後於98年9月30日 、10月1日及10月30日匯款200萬元、40萬元及240萬 元，共計480萬元，至安信建築經理公司之履約保證 專戶內，有如前述，則依系爭買賣契約書第10條第1 項㈠之規定，被上訴人請求上訴人按其已繳買賣價款 480萬元之千分之一，即按日以4,800元計算之違約金 ，尚非無據。
⑵上訴人雖抗辯：被上訴人於其主張撤銷系爭買賣契約 後，且未證明符合完稅款給付條件，即於98年10月30 日匯入240萬元，有違誠信原則，不應列入買方繳付 之價款中計算云云。惟按上訴人主張撤銷系爭買賣契 約並不合法，業如前述，則在系爭買賣契約仍有效時 ，被上訴人自有給付價金之義務，而系爭買賣之土地 增值稅、契稅單均於98年10月間核發，繳款期限均自 98年11月1日起等情，有土地增值稅繳款書及契稅繳 款書在卷可參（見本院卷第82-83頁），依系爭買賣 契約第4條約定第3次款須於前開稅單核發領回後3個 工作日內付清，則被上訴人於98年10月30日繳納完稅 款240萬元，為依約而行，並無違反誠原則之問題， 上訴人抗辯僅能按240萬元之千分之一即2,400元計算 云云，即無可取。
⒊末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客



觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡 量之標準，若所約定之額數，與實際損害額顯相懸殊者 ，法院自得酌予以核減，並不因懲罰性違約金或賠償額 預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判 決意旨參照）。經查：系爭買賣契約第10條㈠約定，上 訴人給付遲延即應按日給付買賣價金千分之一之違約賠 償，核係屬懲罰性違約金之約定，而有前開民法第252 條規定之適用。本院參以被上訴人自承其因上訴人違約 自99年7月1日起另行租屋每月多支出2萬5,000元（見原 審卷第175-176頁）、至99年12月27日止約5個月又27日 共計損失約14萬6,774元【25,000 X（5+27/31）= 146,774，元以下四捨五入】、系爭房地經執行法院以 2,901 萬元拍定，與本件系爭買賣契約之價差為501萬 元、被上訴人所繳買賣價金480萬元因本件涉訟遲遲無 法取回、被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項㈡之約 定，請求上訴人給付因解除契約所生違約賠償違約金 400萬元，業經確定等情況，認依前開約定所計算之遲 延違約金按日以4,800元計算，核屬過高，應酌減至按 日以2,880元計算為適當。故而，本件關於上訴人給付 遲延違約金，自98年11月17日起算至99年12月27日止共 計406天，以每日2,880元計算，總金額為116萬9,280元 （2,880 X 406=1,169,280）。從而，本件被上訴人得 請求上訴人給付之遲延違約金在116萬9,280元之範圍內 ，為有理由，逾此範圍之請求，於法無據。
五、綜上所述，被上訴人經減縮請求上訴人給付遲延賠償，於 116萬9,280元範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請 求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付 ，核無違誤，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢 棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造之其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後， 認為均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要， 併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 6 月 20 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭




法 官 吳燁山
法 官 陳麗玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 20 日
書記官 林淑貞