臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第287號
上 訴 人 白林桂美
訴訟代理人 白瑞毅
被 上訴人 洪志聰
兼訴訟代理人 洪寶川
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國102
年1月30日臺灣臺北地方法院101年度訴字第5065號第一審判決提
起上訴，本院於102年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：伊於民國51年6月26日買受臺北市○○區○○段 ○○段00地號土地（下稱系爭土地，面積為145平方公尺）應 有部分2/5；系爭土地上門牌號碼臺北市市○○道0段000號2樓 房屋（下稱系爭房屋）於98年間為伊與被上訴人洪志聰共有， 應有部分各1/2。嗣洪志聰於98年5月12日將系爭房屋應有部分 1/2及系爭土地應有部分1/10贈與被上訴人洪寶川。系爭土地 上之建物為4層樓公寓式建築（下稱系爭公寓），每1層樓之區 分所有人土地持分應為1/4，伊與洪寶川共有2樓，2樓之土地 持分應為1/4，惟伊就系爭房屋之土地持分為2/5，較1/4部分 多21.75平方公尺〈145×（2/5－1/4）＝21.75平方公尺）， 洪寶川就系爭房屋之土地持分僅有1/10即14.5平方公尺（145 ×1/10＝14.5），是被上訴人土地持分不足部分係占用伊所有 之土地持分即3.625平方公尺〈（21.75平方公尺－14.5平方公 尺）÷2＝3.625平方公尺〉，侵害伊就系爭土地之所有權，係 無法律原因占用伊所有土地3.625平方公尺，致伊受損害，構 成不當得利，伊得請求被上訴人賠償伊所受相當於租金之損害 ，或返還相當於租金之不當得利。依土地法第97條第1項規定 計算，系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）4萬7 ,040元，被上訴人占用面積為3.625平方公尺，以年息10%計算 ，每月租金為，洪志聰在79年8月27日至98年5月11日期間，應 給付之數額為31萬9,014元（47,040×3.625×0.1÷12×224.5 ＝319,014.5）；洪寶川在98年5月12日至101年10月13日期間 ，應給付之數額為5萬8,261元（47,040×3.625×0.1÷12×41 ＝58,261），洪寶川自101年10月14日至清償日止，按月應給 付之數額則為1,421元（47,040×3.625×0.1÷12＝1,421）。 求為判決：㈠被上訴人洪志聰應給付上訴人31萬9, 014元，及 自79年8月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上 訴人洪寶川應給付上訴人5萬8,261元，及自98年5月12日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人洪寶川應自101 年10月14日起按月給付上訴人1,421元，及自101年10月14日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人則以：區分所有建物應配賦地基之應有部份，在公寓 大廈管理條例未規定前，多由當事人依私法自治原則處理，即 建物與坐落基地持分對應之比例，並非當然按建物之戶數平均 分配。伊取得之共有建物及所在公寓，是依法興建並完成登記 ，當於使用執照申足以認定申請人之權利範圍及位置，或經檢 具全體起造人分配協議書，並於申請書適當欄記明基地權利種 類及其範圍。由當時全體土地所有權人共同申請，具有書面確 認（書面約定）形式，且經地政機關完成建物所有權登記在案 。66年間上訴人與訴外人白雲龍、陳林香月、吳東林等之基地 分管契約，應係在興建公寓，申請建造執照、使用執照及建物 所有權第一次登記時，已經成立。伊之前手陳林香月參與合建 ，縱使原共有土地應有部分不足難以分配，業依合建契約補償 價款完畢。辦理土地及建物之所有權登記時，由當時土地所有 權人全體同意成立分管協議，洪寶川既受贈系爭土地及房屋， 自繼受該分管協議，並未占用上訴人就系爭土地之應有部分。 被上訴人洪志聰於97年12月2日另與上訴人訂有分管協議書， 再度確認系爭建物兩造訂有分管協議，上訴人主張伊占用其土 地，應支付不當得利，已違反協議書之約定。又針對系爭房屋 ，被上訴人洪寶川已向法院提起裁判分割共有物之訴訟，經原 審法院准予分割，並認上訴人請求相當於租金之不當得利為無 理由，上訴人雖提起上訴，惟兩造已於101年9月13日成立和解 ，依和解內容第4點「兩造其餘請求拋棄」之規定，上訴人既 同意拋棄其餘請求，現又提起請求不當得利之訴訟，已違反和 解筆錄。上訴人請求給付之不當得利，性質相當於租金，依民 法第126條之規定，請求權期間為5年，租金逾5年部分，其請 求權已罹於時效而消滅。系爭土地近年因經濟不景氣及環境吵 雜，每月租金調降，上訴人請求之數額過高等語置辯。原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人洪志聰應給付上訴人31萬9,01 4元，及自79年8月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡被上訴人洪寶川應給付上訴人5萬8,261元，及自98年5月12 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人洪寶川應 自101年10月14日起按月給付上訴人1,421元，及自101年10月1 4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人之答辯聲 明：上訴駁回。
兩造不爭執之事項：（本院卷第93頁）
㈠台北市○○區○○段○○段00地號土地上之建物為2451、24
52、2453建號(66年4月25日登記)、2480、2481建號(66年8 月21日登記)。上開建物辦理第一次登記時，2451建號所有 人為白林桂美及陳林香月各1/2，2452建號所有人為吳東林 、2453建號所有人為白林桂美、2480及2481建號所有人為白 雲龍。目前2451建號所有人為白林桂美及洪寶川各1/2，245 2建號所有人為程旺新、2453建號所有人為陳進川、2480及2 481建號所有人為白雲龍。
㈡台北市○○區○○段○○段00地號土地於66年4月25日之所 有人為白林桂美（應有部分2/5）、陳林香月（應有部分1/1 0）、吳東林（應有部分1/4）、白雲龍（應有部分1/4）。 目前23地號土地之所有人為白林桂美（應有部分2/5）、程 旺新（應有部分1/4）、陳進川（應有部分1/4）、洪寶川（ 應有部分1/10）。
㈢洪志聰於79年8月23日因受贈與自林劉紅玉取得系爭土地所 有權應有部分1/10、第2451建號建物所有權應有部分1/2 。 洪寶川於98年6月1日因受贈與自洪志聰取得系爭土地所有權 應有部分1/10、第2451建號建物所有權應有部分1/2。本件爭點：（本院卷第93頁）
㈠上訴人主張其就系爭房屋之土地應有部分為3/20，被上訴人 僅有1/10，被上訴人土地應有部分不足部分係占用上訴人所 有之土地3.625平方公尺，侵害上訴人之土地所有權，上訴 人請求被上訴人賠償相當於租金之損害或不當得利，有無理 由？
㈡如上訴人得請求被上訴人賠償相當於租金之損害或不當得利 ，上訴人請求按公告土地現值年息10%計算，是否適當？被 上訴人抗辯上訴人之請求權超過5年部分罹於時效，有無理 由？
本院之判斷：
㈠66年間土地共有人已默示同意建物使用土地之分管協議，上 訴人應受該分管契約之拘束。上訴人主張被上訴人侵害其土 地所有權，請求賠償損害並返還不當得利，為無理由。 ⒈上訴人主張：被上訴人土地持分不足部分係占用上訴人所 有之土地3.625平方公尺，侵害上訴人就系爭土地之所有 權，係無法律原因占用上訴人所有土地，致上訴人受損害 ，構成不當得利；上訴人與訴外人白雲龍、陳林香月、吳 東林就系爭土地上建有系爭公寓，既無書面簽訂分管契約 、未向地政機關辦理分管契約登記，依民法第758條規定 不生效力，且無從逕認上訴人與訴外人白雲龍等人間有何 默示分管契約存在等語。被上訴人抗辯：66年間之上訴人 與訴外人白雲龍、陳林香月、吳東林等之基地分管契約，
應係在興建公寓，申請建造執照、使用執照及建物所有權 第一次登記時，已經成立，被上訴人之前手陳林香月參與 合建，縱使原共有土地應有部分不足難以分配，業依合建 契約補償價款完畢等語。
⒉按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有 人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占 用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約， 尚非法所不許（最高法院100年台上字第1776號判決參照 ）。共有土地之分管契約係指土地共有人間約定各自分別 占有共有物之特定部分，而為管理之契約，此種契約係共 有人全體所訂立，此即民法第820條第1項所稱「除契約另 有約定」之情形，其內容為分別占有共有物之特定部分而 為管理，本諸契約自由原則，其所約定占有共有物之特定 部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多 或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共 有物交予第三人使用收益者，亦足當之（此即大法官會議 解釋第349號解釋所涉及之分管類型）。管理之態樣不限 於共有物之使用收益，將自己分管之部分出租亦在管理所 許之範圍。分管契約因係關於共有物管理之約定，故其成 立須由共有人全體共同協議定之，然不以書面為必要，以 明示或默示為之均無不可（最高法院87年台上字第1359號 、98年台上字第1087號判決參照）。所謂默示之意思表示 ，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾 之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定 人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意 思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。共有物分管之 約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用 範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人 使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所， 即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其 應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分 管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契 約之拘束（最高法院98年台上字第2426號、99年台上字第 270號、99年台上字第2278號判決參照）。除另有約定外 ，各區分所有人依其應有部分比例對建築物基地有使用收 益之權（民法第818條)，是各區分所有人原則上對基地全 部均有使用權，因二樓以上之區分所有權人，其建物與基 地地面實際上並未直接接觸，應認區分所有人就區分所有 建築物之共有基地成立分管契約，此分管契約之內容係就
基地為橫切立體之分管，即一樓者使用地面，而二樓以上 者為使用各該樓層所占用基地所有權之一定立體空間，且 間接以基地地面為支撐之分管使用，此項分管若是依契約 成立者，自亦得默示成立，此際有民法第799條之第4項後 段之適用（謝再全著，99年9月修訂五版民法物權論上冊 ，第350頁參照）。
⒊本件被上訴人之前手陳林香月於62年7月16日與系爭23地 號（原台北市○○○段00地號，本院卷第39頁）土地之其 他共有人林秀英、上訴人、翁才、林查某簽訂「合建房屋 契約書」約定興建4層樓房屋（本院卷第76至77頁、第89 至90頁），林查某、翁才、上訴人、陳林香月於63年7月2 7日與白雲龍簽訂「合作建築房屋契約書」約定林查某等4 人提供土地、白雲龍出資興建地上建築物（本院卷第78至 83頁），建築完成日期為65年2月16日（本院卷第34至36 頁），1樓於68年間為所有權第一次登記，2、3、4樓於66 年間為所有權第一次登記。系爭23地號土地於66年4月25 日之所有人為白林桂美（應有部分2/5）、陳林香月（應 有部分1/10）、吳東林（應有部分1/4）、白雲龍（應有 部分1/4），建物第一次登記2451建號（2樓）所有人為上 訴人及陳林香月各1/2，2452建號（3樓）所有人為吳東林 、2453建號(4樓）所有人為上訴人、2480及2481建號（1 樓）所有人為白雲龍，已如上不爭執事項㈡所載（土地 登記謄本見本院卷第40至46頁），上訴人並於本件審理時 陳稱：「第一次建物所有權登記陳林香月應有部分比例是 全部建物所有人共同委託代書辦理的。」（筆錄見本院卷 第92頁反面）上訴人、陳林香月各取得2樓房屋應有部分1 /2，陳林香月於77年10月14日將其土地及房屋所有權應有 部分以買賣為原因登記為洪莊勸所有，洪莊勸於79年3月2 4日以贈與為原因登記為林劉紅玉所有，林劉紅玉於79年8 月23日以贈與為原因登記為上訴人洪志聰所有（本院卷第 47至58頁）。可知66年間系爭土地共有人即為系爭公寓之 區分所有權人，關於以系爭土地作為系爭公寓基地之管理 方式如建物所有權第一次登記所載，並無表示反對之意， 土地共有人已默示同意建物使用土地之分管協議，陳林香 月等人占有管領系爭建物土地已歷經30餘年，上訴人自應 受該分管契約之拘束（上訴人自51年6月26日取得系爭土 地應有部分2/5後，即未曾處分之）。日後取得系爭土地 所有權者，因已可明知系爭土地之利用方式係作為系爭公 寓之基地一事，應同受該分管契約之拘束。
⒋對於兩造其他主張或抗辯之說明：
①上訴人主張：依合建房屋契約書第1條、第5條請求云云 。經查，合建房屋契約書第1條約定：「土地共有人以 持分所有權比例分得新建房屋（建坪），難以分配時以 共同擬定價款相補之。」乃係針對「分得新建房屋」難 以分配時之約定，然本件上訴人、陳林香月就2樓房屋 應有部分各為1/2，可自應有部分比例為調整，並無「 難以分配」之情形；縱有房屋難以分配之情形，亦為分 得房屋由土地共有人全體共同擬定價款相補之約定，與 土地無涉。至第5條約定：「各人如有稅金或與土地有 係債務，應各自理直。」並無上訴人得向被上訴人請求 損害賠償或不當得利之約定。上訴人此部分主張為無理 由。
②上訴人主張：系爭公寓未向地政機關辦理分管契約登記 ，依民法第758條規定，未辦理登記，不生效力，亦無 拘束上訴人之效力云云。民法第758條第1項固規定：「 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力。」第2項規定：「前項行為， 應以書面為之。」然分管契約是共有人間關於共有物管 理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共 有物上之物權負擔，而係債權契約（謝再全著，99年9 月修訂五版民法物權論上冊，第530頁參照），並無民 法第758條規定之適用。
③被上訴人抗辯：上訴人之配偶（建商白雲龍）已收受陳 林香月土地應有部分不足一次補償上訴人的土地使用費 以及合建案應負擔的築及其他費用云云。經查，被上訴 人所提林查某、翁才、上訴人、陳林香月於63年7月27 日與白雲龍簽訂「合作建築房屋契約書」，係約定林查 某等4人提供土地、白雲龍出資興建地上建築物（本院 卷第78至83頁），與其附件影本2紙（本院卷第82至83 頁)，均無陳林香月補償上訴人土地使用費之約定。白 雲龍與上訴人雖係夫妻，然在法律上為不同之主體，尚 難以白雲龍所收取之款項，即認為係陳林香月給付上訴 人之土地使用費。被上訴人此部分主張為無理由。 ④被上訴人抗辯：被上訴人洪志聰於97年12月2日另與上 訴人訂有分管協議書再度確認系爭建物兩造訂有分管協 議，系爭房屋洪寶川已向法院提起裁判分割共有物之訴 訟，經原審法院准予分割，上訴人雖提起上訴，惟兩造 已於101年9月13日成立和解，依和解內容第4點「兩造 其餘請求拋棄」之規定，上訴人既同意拋棄其餘請求， 現又提起請求不當得利之訴訟，已違反和解筆錄之規範
云云。經查，原法院99年訴字第3825號、本院101年上 易字第759號分割共有物事件，乃針對分割建物及給付 水費之訴訟及和解，與是否無權占用土地無涉，本件不 受該案和解效力之拘束。
⒌綜上，66年間土地共有人已默示同意建物使用土地之分管 協議，上訴人應受該分管契約之拘束。上訴人主張被上訴 人侵害其土地所有權，請求賠償損害並返還不當得利，為 無理由。
㈡上訴人請求被上訴人賠償損害並返還不當得利，為無理由， 即毋庸論究上訴人請求按公告土地現值年息10%計算是否適 當、被上訴人抗辯上訴人之請求權超過5年部分罹於時效有 無理由。
綜上所述，66年間土地共有人已默示同意建物使用土地之分管 協議，上訴人應受該分管契約之拘束。上訴人主張被上訴人侵 害其土地所有權，請求賠償損害並返還不當得利，為無理由， 應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不予一一論述，併 此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 曾錦昌
法 官 周美雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
書記官 陳明俐