臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第709號
上 訴 人 王振添
訴訟代理人 戴森雄律師
被上訴人 江阿鳳
江阿在
共 同
訴訟代理人 王桂樹律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年5 月30
日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2633號第一審判決提起上訴，
本院於102 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應拆除坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○○○○地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市○○區○○街○段○○○號，面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○○段○○○○段○000 地號土地（下稱舊268 地號土地），原為兩造及訴外人江阿 福、江誠祐、江却、江金松、江秀雄、江建興、江張秀蘭共 有，前經本院90年度上更㈢字第214 號判決為原物分割確定 ，其中編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸上訴人所 有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段 ○○○○段000 地號（下稱新268 地號土地），其中編號J 部分土地（面積：0.0171公頃）留為共同通道，由共有人按 應有部分比例共有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市 ○○區○○○段○○○○段00000 地號，上訴人及被上訴人 江阿在、江阿鳳應有部分各1/2 、14/256、34/256。系爭26 8-1 地號土地為兩造及江阿福、江誠祐、江却、江金松、江 秀雄、江建興、江張秀蘭共有，經系爭分割共有物判決留為 共同通道，被上訴人所有之建物無權占有系爭268-1 地號土 地如附圖紅線標示部分（面積：88平方公尺），依民法第76 7條、第821條規定，上訴人自得請求被上訴人拆除系爭268- 1地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（面積：88 平方 公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體。 又系爭分割共有物判決經系爭268-1 地號土地作為道路用地 之說明為：「如以柑園路為基準，取其中心點平分東西二筆 ，由中心分割線兩側各留二米合併為四米寬之通路，將系爭 土地中間留出一條四米寬之南北走向共有通道，即本判決附
表㈠所示J部分0.0171 公頃，由各共有人依附表㈡所載應有 部分比例共有，使分得道路二側土地之所有人得通行至柑園 路」，系爭268-1 地號土地既為道路用地，被上訴人不得就 系爭分割共有物判決創設之共有道路用地主張有租賃關係， 且為公益考量，被上訴人自應拆除其上建物，並將該部分土 地返還予上訴人及其他共有人全體等語。（原審為上訴人全 部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應拆除坐落新北市○○區○○ ○段○○○○段00000 地號土地上如附圖紅線標示部分所示 建物（面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人 及其他共有人全體。
二、被上訴人抗辯：系爭舊268 地號土地分割前，係由上訴人之 父王長居購買應有部分1/2 ，登記為上訴人所有，被上訴人 及堂兄弟等多人購買應有部分1/2 ，並向上訴人承租其應有 部分1/2 建屋使用迄今。被上訴人於系爭分割共有物事件訴 訟中已主張對上訴人有租賃關係存在，並經上訴人之兄王振 銘、王振政證述屬實，系爭分割共有物判決亦載明如上訴人 因此訴請拆屋還地，被上訴人得為有權占用之抗辯等語，被 上訴人並非無權占有。上訴人嗣聲請強制執行擬拆除被上訴 人坐落系爭新268 地號土地上之建物，經被上訴人提起債務 人異議之訴，主張被上訴人對系爭新268 地號土地有租賃關 係存在，本院97年度上更㈠字第46號以被上訴人對系爭舊26 8 地號土地有租賃關係存在，判決：原法院94年度執字第27 429 號拆屋還地強制執行事件，就坐落新北市○○區○○○ 段○○○○○段○000 地號土地上被上訴人所有建物門牌： 新北市○○區○○街0 段000 號房屋之強制執行程序，應予 撤銷確定。本院97年度上更㈠字第46號確定判決理由認定被 上訴人對系爭舊268 地號土地有租賃關係存在，兩造即應受 該確定判決爭點效之拘束。且上訴人於系爭債務人異議之訴 事件自承系爭233 號建物一層占用土地面積約424 平方公尺 等語，足見系爭233 號建物之面積並非90.6平方公尺，上訴 人於系爭債務人異議之訴事件確定後，聲請追加執行拆除90 .6平方公尺以外部分之建物，亦經原法院94年度執字第2742 9 號、本院99年度抗字第516 號，以系爭債務人異議之訴撤 銷強制執行程序之範圍包括系爭233 號建物全部，非限於被 上訴人增建、改建之90.6平方公尺，而裁定駁回上訴人追加 執行之聲請，系爭233 號建物始終坐落於系爭舊268 地號土 地上，系爭新268 地號、系爭268-1 地號土地均分割自系爭 舊268 土地，被上訴人承租之範圍不應因分割而為不同之認 定，被上訴人對系爭268-1 土地自亦有租賃關係存在。又系
爭分割共有物判決縱將系爭268-1 地號土地作為道路用地， 然被上訴人仍因對上訴人有租賃關係存在，而為有權占有， 上訴人、共有人江誠佑目前均無任何房屋或設施有使用系爭 268-1 地號土地通行之必要，其他共有人之房屋則可直接出 入通行新北市樹林區柑園街，上訴人請求被上訴人拆除系爭 268-1 地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（面積：88 平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全 體，與公益無關，自不應准許等語。並答辯聲明：上訴駁回 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠坐落新北市○○區○○○段○○○○段○000 地號土地，原 為兩造及江阿福、江誠祐、江却、江金松、江秀雄、江建興 、江張秀蘭共有，前經本院90年度上更㈢字第214 號判決、 最高法院91年度台上字第2198號裁定為原物分割確定，其中 編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸上訴人所有，94 年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○ ○段000 地號，其中編號J 部分土地（面積：0.0171公頃） 留為共同通道，由共有人按應有部分比例共有，94年5 月19 日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段0000 0 地號，上訴人及被上訴人江阿在、江阿鳳應有部分各1/2 、14/256、34/256（原審卷一第12-26 頁、第8-10頁）。 ㈡上訴人以系爭分割共有物判決為執行名義聲請強制執行，請 求被上訴人拆除系爭新268 地號土地上建物門牌：新北市○ ○區○○街0 段000 號建物，並將占用之土地返還予上訴人 ，經被上訴人提起債務人異議之訴，本院以97年度上更㈠字 第46號判決原法院94年度執字第27429 號拆屋還地強制執行 事件，就坐落新北市○○區○○○段○○○○○段○000 地 號土地上被上訴人所有建物門牌：新北市○○區○○街0 段 000 號房屋之強制執行程序，應予撤銷，並經最高法院以98 年度台上字第1604號裁定駁回上訴人之上訴而告確定（原審 卷一第46-53 頁）。
四、本院之判斷：
㈠被上訴人向上訴人承租系爭舊268 地號土地之範圍及於系爭 233 號建物坐落土地全部，非僅限於65年2 月間增建之二層 建物（各層面積均：90.6平方公尺）：
⒈系爭舊268 地號土地原為林本源興殖株式會社所有，於37年 11月15日，由上訴人之父王長居承購應有部分2 分之1 ，被 上訴人堂兄弟等人承購應有部分2 分之1 ，均於39年9 月19 日以買賣原因為所有權移轉登記，王長居承購之部分登記於 上訴人名下，已據本院調閱系爭債務人異議之訴事件案卷查
明屬實，並有土地登記謄本附於本院95年度上字第341 號卷 可稽（下稱本院341 號卷，本院341 號卷一第127-131 頁） 。而王長居與上訴人均未居住於系爭舊268 地號土地上，所 購土地含其上田寮均交由被上訴人堂兄弟等人向上訴人承租 使用，被上訴人堂兄弟等人均按期繳納租金，業據被上訴人 提出繳納租金之字據為證〔原法院94年度訴字第1355號卷（ 下稱原法院1355號卷）第24-28 頁〕，並經上訴人之兄王振 銘、王振政於系爭分割共有物事件準備程序，王振銘證稱： 「這些收據是我父親時代如此收取，我們便延續下來照收， 對這些收據我不爭執」、王振政證稱：「我要說的話同王振 銘」等語（原法院1355號卷第35頁），且據被上訴人堂兄弟 江阿朝於系爭債務人異議之訴事件準備程序證稱：其與被上 訴人從小自大溪搬至系爭舊268 地號土地居住，已住了80幾 年，日據時代搬來時，土地係林本源所有，光復後，林本源 將其中2 分之1 出賣予上訴人之父王長居，其餘2 分之1 由 其兄弟、被上訴人兄弟買受。林本源時代即有田寮，田寮亦 為林本源所有，供耕田之人居住，當時並未收取租金，林本 源將土地、田寮出賣予王長居及被上訴人等兄弟後，原照應 有部分比例使用田寮，因王長居家人住在臺北，房屋均係其 及上訴人等兄弟居住，所使用部分較多，王長居方就田寮部 分收取租金，被上訴人三兄弟交付160 台斤稻穀，其兄弟亦 交付同樣之租金，房屋及田地之租金一起收取，均係王長居 及王振銘前來收取等語〔本院97年度上更㈠字第46號（下稱 本院46號卷）第119-120 頁〕。足見上訴人之父王長居於承 購系爭舊268 地號土地應有部分2 分之1 後，即將所購土地 含其上田寮均交由被上訴人堂兄弟等人向上訴人承租使用， 被上訴人抗辯其所有之系爭233 號建物係基於租賃關係占有 系爭舊268 地號土地，應屬非虛。
⒉上訴人雖主張兩造間存有租賃關係者，僅系爭新268 地號土 地上新北市○○區○○街0 段000 號增建之二層房屋（面積 ：90.6平方公尺），與系爭268-1 地號土地無關等語。惟查 ：目前占用系爭268-1 地號土地如附圖紅線標示部分者，為 被上訴人共有之新北市○○區○○街0 段000 號房屋，該屋 為水泥磚造，後側為二層樓，前側臨柑園街1 段，為一層樓 之平房，已據原審會同新北市樹林地政事務所勘驗現場，製 有勘驗筆錄、土地複丈成果圖足憑（原審卷一第96-99 頁、 第101 頁）。而系爭舊268 地號土地上之房屋臨新北市樹林 區柑園路1 段部分，均為磚造老舊平房，則據系爭分割共有 物事件履勘現場屬實，製有勘驗筆錄可憑（本院83年度重上 字第230 號卷第135 頁）。又新北市○○區○○街0 段000
號，於89年1 月1 日整編前為新北市○○區○○街0 段000 號，被上訴人江阿鳳於系爭舊268 地號土地分割前之65年2 月間，為增建房屋，經王長居同意，向臺北縣政府（現為新 北市政府）申請拆除新北市樹林區柑園街1 段110 房屋，經 臺北縣○○○○00○○○000 號拆除執照，於65年5 月12日 拆除完竣申請勘查核准，並於65年5 月17日核發（65）建字 第1330號建造執照，嗣於65年7 月1 日申請變更起造人為被 上訴人江阿鳳、江阿在，其上均記載建築地點為「樹林鎮柑 園街1 段110 號」，業據原審調閱建造執照卷查明無訛，並 有門牌歷史查詢資料、拆除執照申請書、切結書、施工安全 切結書、土地使用權同意書、建造執照申請書、建造執照、 變更起造人申請書（本院341 號卷二第134 頁，原審卷二第 53頁反面至第55頁、第50頁反面至第51頁、第46頁反面至第 47頁、第27頁正反面、第36頁）。再被上訴人申請增建前之 原有房屋面積為739.9 平方公尺，申請拆除之原有房屋為面 積105.23平方公尺之一層建物，增建後之房屋為第一、二層 面積均為90.6平方公尺之二層建物，第一層面積合計為884. 5 平方公尺，被上訴人申請拆除、增建者為原有房屋之一部 分，亦據證人即實際辦理建造執照申請事宜之鄧國吉於系爭 債務人異議之訴事件準備程序，證稱：其向蘇希宗建築師借 牌，被上訴人委託其申請建築執照，當時土地上有整排土造 平房，門牌號碼都是110 號，江阿鳳拆除部分約28坪左右， 增建為一、二樓等語（本院46號卷第117-118 頁），並有建 造執照申請書、拆除執照申請書可佐（原審卷二第46頁反面 至第47頁、第53頁反面）。足證新北市○○區○○街0 段00 0 號房屋即為新北市○○區○○街0 段000 號，被上訴人65 年2 月間申請拆除、增建之房屋為新北市○○區○○街0 段 000 號，而非107 之1 號，使用執照、申請書上記載建築地 點為「樹林鎮東園街（嗣更正為柑園街）1 段107 之1 號」 係屬錯誤（本院341 號卷一第185-188 頁），而110 號房屋 非僅被上訴人申請拆除、改建之部分而已，其申請拆除、增 建者為原有房屋之一部分，其前方臨新北市樹林區柑園街1 段尚有磚造老舊平房，所謂之90.6平方公尺僅為被上訴人增 建後建物之單層面積，屬110 號房屋（整編後為233 號房屋 ）之一部分，非謂被上訴人堂兄弟等人承租之範圍僅90.6平 方公尺，上訴人主張兩造間存有租賃關係者，僅系爭新268 地號土地上新北市○○區○○街0段000號增建之二層房屋（ 面積：90.6平方公尺），容有誤會。
⒊上訴人復主張被上訴人抗辯之承租面積424 平方公尺，扣除 被上訴人、江阿福、江文周、江誠祐以共有人身分占有之部
分後，僅餘97.6平方公尺，與系爭債務人異議之訴事件確認 有租賃關係之90.6平方公尺甚為接近，超過90.6平方公尺之 部分顯非上訴人出租之範圍等語。惟查：本院97年度上更㈠ 字第46號債務人異議之訴事件，係認定被上訴人就系爭233 號建物坐落土地與上訴人間有租賃關係，因而判決原法院94 年度執字第27439 號拆屋還地強制執行事件，就坐落系爭新 268 地號土地上被上訴人所有之系爭233 號建物所為之強制 執行程序應予撤銷，而坐落系爭新268 地號土地上之系爭23 3 號建物，其面積非僅90.6平方公尺，經兩造間另案確認租 賃關係不存在事件（原法院100 年度訴字第597 號），會同 新北市樹林地政事務所測量結果，系爭233 建物本體（不含 空地部分）坐落系爭新268 地號土地之面積為368 平方公尺 〔本院卷第82頁附圖所示之268 （4 ）89平方公尺＋268 （ 6 ）105 平方公尺＋268 （1B）174 平方公尺＝368 平方公 尺，原審卷二第173 頁反面〕，上訴人嗣就系爭新268 地號 土地上系爭233 號建物90.6平方公尺以外之部分聲請強制執 行，亦經原法院94年度執字第27429 號、本院99年度抗字第 561 號裁定駁回，有本院97年度上更㈠字第46號判決、原法 院94年度執字第27429 號裁定、本院99年度抗字第561 號裁 定、原法院100 年度訴字第597 號判決可參（原審卷一第46 -51 頁、第165-167 頁，原審卷二第79-86 頁、第173 頁反 面），上訴人主張系爭債務人異議之訴事件確認有租賃關係 者僅系爭新268 地號土地上之90.6平方公尺，核非事實，其 據此主張超過90.6平方公尺之部分均非出租之範圍，自不足 採。又系爭舊268 地號土地分割後，系爭新268 地號土地上 除系爭233 號建物外，並無其他建物，上訴人於系爭債務人 異議之訴事件亦自承系爭233 號建物一層占用面積約424 平 方公尺，已據上訴人訴訟代理人、上訴人於系爭債務人異議 之訴事件準備程序，陳稱：「分割後原本尚有江阿福的房屋 存在，但已經拆除，目前只有系爭房屋存在」、「（系爭房 屋面積多大？）一層占用土地面積約424 平方公尺」等語（ 本院46號卷第35頁反面），而系爭233 建物本體（不含空地 部分）坐落系爭新268 地號土地之面積為368 平方公尺，復 如前述，足認被上訴人於系爭債務人異議之訴主張系爭新26 8 地號土地上有租賃關係存在之424 平方公尺專指系爭233 號建物而言，與江阿福、江文周、江誠祐所有占用系爭舊26 8 地號土地之新北市○○區○○街0 段000 號、117 號、10 7 號無涉，上訴人主張被上訴人抗辯之承租面積424 平方公 尺，應扣除被上訴人、江阿福、江文周、江誠祐以共有人身 分占有之部分，扣除後之面積97.6平方公尺與90.6平方公尺
甚為接近，被上訴人就超過90.6平方公尺之部分並無租賃關 係存在，難謂可採。
㈡兩造就系爭233 號建物坐落土地之租賃關係不得對系爭268- 1 地號土地繼續存在：
⒈按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得 約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀 態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割 確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認 為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有 人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得 依民法第767 條、第821 條之規定請求返還（最高法院85年 度台上字第1046號判決意旨參照）。又分管契約因共有物分 割而失其效力，分管契約消滅後，因分管契約而占有共有物 特定部分者，應返還予全體共有人或特定共有人（如：因共 有物分割而取得該特定部分者），否則即為無權占有。準此 ，共有人如將分管之特定部分出租他人者，於分管契約消滅 後，承租人即不得以租賃權對抗共有人，惟若出租之共有人 適分得其出租之部分時，其租賃契約即可繼續存在〔謝在全 著民法物權論上冊（修訂四版）第549 頁參照〕。 ⒉兩造就系爭233 號建物坐落土地固有租賃關係存在，惟系爭 舊268 地號土地經本院90年度上更㈢字第214 號判決為原物 分割確定，其中編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸 上訴人所有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區 ○○○段○○○○段000 地號，其中編號J 部分土地（面積 ：0.0171公頃）留為共同通道，由共有人按應有部分比例共 有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段 ○○○○段00000 地號，業據本院調閱上開分割共有物事件 案卷查明屬實。而系爭233 號建物除坐落於分割後之系爭新 268 地號土地外，亦占用系爭268-1 地號土地如附圖紅線標 示部分（面積：88平方公尺），則據原審會同新北市樹林地 政事務所勘驗現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可 憑（原審卷一第96-99 頁、第101 頁）。揆諸前揭說明，坐 落系爭新268 地號土地部分，因出租之共有人即上訴人適分 得其出租之部分，兩造間之租賃關係繼續存在，至坐落系爭 268-1 地號土地部分，因系爭分割共有物判決將之留為共同 通道，維持為全體共有人按原應有部分比例共有，則於分割 後，被上訴人即不得以其與上訴人間之租賃關係對抗共有人 ，上訴人主張被上訴人不得就系爭共同通道（即系爭268-1 地號土地）抗辯其有租賃關係，尚非無據。又提起本件訴訟 者雖即為系爭租賃契約之出租人（按即上訴人），然上訴人
係依民法第767 條、第821 條規定為請求，乃為共有人全體 之利益，基於系爭268-1 地號土地共有人之地位，就共有物 之全部，本於所有權對被上訴人為請求，非基於其個人之利 益，被上訴人自不得以其與上訴人間之租賃關係對抗之，併 予敘明。
⒊兩造就系爭233 號建物坐落土地原有租賃關係存在，惟系爭 舊268 地號土地分割後，系爭233 號建物坐落系爭268-1 地 號土地部分，經系爭分割共有物判決維持為全體共有人按原 應有部分比例共有，非分歸上訴人單獨所有，被上訴人於分 割後已不得以其與上訴人間之租賃關係對抗共有人，其占有 即無正當權源，上訴人為共有人全體之利益，依民法第767 條、第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭268-1 地號土地 如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市○○區○ ○街0 段000 號，面積：88平方公尺），並將該部分土地返 還予上訴人及其他共有人全體，洵屬正當。
五、綜上所述，系爭舊268 地號土地分割後，系爭268-1 地號土 地維持為全體共有人按原應有部分比例共有，非分歸上訴人 單獨所有，被上訴人於分割後已不得以其與上訴人間之租賃 關係對抗共有人，其占有系爭268-1 地號土地即無正當權源 。從而，上訴人依民法第767 條、第821 條規定，請求被上 訴人拆除坐落新北市○○區○○○段○○○○段000 ○0 地 號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市 ○○區○○街0 段000 號，面積：88平方公尺），並將該部 分土地返還予上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准 許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改 判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 葉國乾