給付違約金
臺灣高等法院(民事),上字,101年度,1199號
TPHV,101,上,1199,20130627,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度上字第1199號
上訴人即附
帶被上訴人　吳明珠
被上訴人即
附帶上訴人　廣冠建設有限公司
法定代理人　林聖宗
訴訟代理人　楊隆源律師
上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國101年9月21
日臺灣新竹地方法院101年度重訴字第81號第一審判決提起上訴
，被上訴人提起附帶上訴，本院於102年6月13日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、程序部分：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）前委任宋 宗儀律師為訴訟代理人，嗣於本院民國（下同）102年6月13 日言詞辯論期日，當庭終止委任（見本院卷第246頁筆錄） 。再者，參加人梁美姿已於102年4月25日具狀撤回參加（見 本院卷第232頁），先予說明。
二、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同 ）182萬元，及自101年10月19日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
㈣附帶上訴駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（含附帶上訴）由被上訴人負擔。 被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）聲明求為判決： ㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
㈣上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行聲 請均駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（含附帶上訴）由上訴人吳明珠負 擔。
三、上訴人主張：被上訴人為「海角15號」建商，於新竹市○○ 段○000○000000號土地興建11戶房屋，並委託訴外人梁美 姿代為銷售。100年9月15日，伊向被上訴人購買海角15號建



案編號A11房地─前開土地應有部分、其上同段第1121建號 即門牌號碼新竹市○○路○段00號建物（下合稱系爭房地。 分別時稱為系爭土地、系爭建物），買賣總價新台幣（下同 ）1000萬元。伊已付清價款，被上訴人亦於100年10月14日 將系爭房地過戶。然而，系爭建物一樓原始設計圖規劃為「 停車空間」，並非店面或住家。系爭建物門口與天府路二段 道路之通行處，占用新竹市○○段00000號國有土地（下稱 129-1號土地）。系爭建物且有二次施工情事，經新竹市政 府通知拆除。被上訴人顯然違反買賣契約第4條第7款、第9 條，伊於100年12月12日發函撤銷、解除系爭買賣契約。被 上訴人雖於訴訟中返還價金1000萬元，但是依第10條第2款 ，應按日以總價千分之一計算懲罰性違約金，故被上訴人應 支付伊違約金232萬元。爰依系爭買賣契約第10條第2款，訴 請被上訴人應給付上訴人232萬元，及其中182萬元自101年 10月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語（原 審判命被上訴人應支付上訴人50萬元，上訴人就敗訴之182 萬元提起上訴，並補充請求該部分自101年10月19日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息）。
四、被上訴人則以：依據依建造執照與使用執照，海角15號建案 部分房屋可做店舖使用，本件為成屋買賣，廣告文宣所指「 店舖」並非系爭房地。伊與梁美姿簽訂銷售承攬合約時，已 將完整資料交付梁美姿，梁美姿知悉系爭建物用途、二次施 工等情事；且上訴人購買毗鄰系爭房地之新竹市○○段○00 0號土地（下稱131號土地），可見其早已知悉建案涉及129- 1號土地，打算以131號土地交換或協商購買129-1號土地。 縱使認定伊違約，系爭買賣契約價金僅1000萬元，但是上訴 人要求伊協助而取得1040萬元抵押貸款；上訴人本身實未支 付價金，所受損失僅為利息等項，至多為20、30萬元。 本件違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。
五、兩造不爭執事實：（見本院卷第99頁筆錄） ㈠99年3月8日，被上訴人與梁美姿簽訂銷售承攬合約書，委託 梁美姿代為銷售「海角15號」建案，「海角15號」為坐落新 竹市○○段000○000000地號上之11戶房地。（見本院卷185 至189頁合約書）
㈡100年9月15日，上訴人向被上訴人購買系爭房地，總價1000 萬元。上訴人已付清價款，被上訴人亦於100年10月14日以 買賣為原因，將系爭房地移轉登記予上訴人。上訴人於同日 為訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土銀）設定擔保 金額1248萬元之最高限額抵押權，並借得1040萬元。（見原 審卷㈠第14至27頁買賣契約書、第101至107頁房地謄本、本



院卷第178頁房屋買賣訂購證明單、第180頁匯款憑證、第20 6頁筆錄）
㈢系爭建物一樓原始設計圖規劃為「停車空間」用途。（見原 審卷㈠第28頁竣工圖）
㈣系爭房屋一樓門口與天府路二段道路之通行處，有部分占用 129-1號土地，該地管理者為財政部國有財產局。財政部國 有財產局台灣中區辦事處新竹分處於100年11月16日派員至 系爭房地現場勘查，發現該地為被上訴人施作花台（植草、 植裁），部分鋪設磁磚（供出入口）使用，乃於100年11月 24日以台財產中新三字第0000000000號函通知被上訴人速於 100年12月15日前騰空地上物，回復原狀，交還土地。（見 原審卷㈠第52頁土地謄本、第55、163、164頁公函、本院卷 第128頁地籍圖、本院卷第206頁筆錄背面） ㈤坐落新竹市○○段00000號國有土地（下稱154-1號土地）， 經財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處於101年1月13 日再次派員在系爭房地勘查，發現該地遭被上訴人所有系爭 房地、施作鐵架裝設冷氣、圍牆鋪設磁磚使用。（原審卷㈠ 第53頁謄本、第163、164頁公函）
㈥上訴人於100年10月31日，就系爭房地買賣糾紛向新竹市政 府申請消費爭議協議，經兩造先後於100年11月16日、100年 11月22日協調，但調解不成立。（見原審卷㈠第42至45頁） ㈦系爭建物有二次施工，經新竹市政府於100年11月18日以府 工使字第00000000000號違章建築拆除通知單，通知該府工 務處排定日期拆除，並副知上訴人。（見原審卷㈠第56頁） ㈧上訴人委任劉雅萍律師於100年12月12日以0000000雅律字第 001號律師函，撤銷、解除系爭買賣契約。被上訴人收受律 師函後，委任林明正律師於100年12月16日以律師函予以回 覆。（見原審卷㈠第46至50頁）
㈨被上訴人法定代理人林聖宗因系爭房屋涉嫌竊佔129-1號土 地，經台灣新竹地方法院檢察署檢察官101年12月4日101年 度偵字第4705號聲請簡易判決處刑；檢察官並認定154-1號 土地僅遭占用4平方公尺，林聖宗並無竊佔故意。兩造對於 起訴書形式真正並不爭執。（見本院卷第154、159、160頁 ）
㈩兩造於原審101年5月30日庭期達成訴訟上和解，被上訴人同 意在同年6月6日前返還上訴人價金1000萬元，上訴人同意塗 銷系爭房地抵押權。兩造均已履行前述和解。（見原審卷㈠ 第187頁、本院卷247頁筆錄背面）
上訴人曾爭執原審關於前述和解之闡明，嗣於本院102年6月 13日言詞辯論期間，不再爭執此點。（見本院卷第9頁、第



247頁筆錄背面）
上訴人不主張本件構成系爭買賣契約第7條第5款事由。（見 本院卷第207頁筆錄）
六、上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房地。但是系爭建物一樓 原始設計圖規劃為「停車空間」，並非店舖或住家；出入口 占用129-1號土地；建物且有二次施工情事，故被上訴人違 反買賣契約第4條第7款、第9條。爰依第10條第2款請求被上 訴人支付違約金232萬元等語。為被上訴人所否認，並以前 詞置辯。故本件爭點為：㈠被上訴人是否違約？㈡上訴人得 請求違約金數額？
七、被上訴人是否違約？
㈠按系爭買賣契約第4條第7款前段約定：「本契約標的履約期 間如發現有人主張權益或設定他項權利、借貸、界址糾葛或 占有關係時，除本契約另有訂定外，應由賣方負責於買方通 知日起十五日內速予理清，否則以違約處理…」、第9條亦 約定：「賣方應擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣 或被限登記或與他人爭訟及被占用等瑕疵。如有他人主張權 利或產權發生糾紛時，賣方除本契約有約定外，應負責於尾 款付清前全部排除…。賣方對本契約標的物實物亦負有瑕疵 擔保責任」。（見原審卷㈠第16、17頁）
㈡查系爭房地一樓門口與天府路二段道路通行處，占用129-1 號土地（見不爭執事項㈣）；再者，被上訴人法定代理人林 聖宗因系爭房屋涉嫌竊佔129-1號土地，經臺灣新竹地方法 院檢察署檢察官101年12月4日101年度偵字第4705號聲請簡 易判決處刑（見不爭執事項㈧）。再其次，系爭建物一樓原 始設計圖規劃為「停車空間」用途（見不爭執事項㈢），顯 與一般房屋一樓做為店舖或住家用途有別，欠缺通常一樓之 功能；且該屋涉有二次施工，致遭新竹市政府於100年11月 18日通知拆除（見不爭執事項㈦），亦屬物之瑕疵。則上訴 人主張前述情節，分別構成系爭買賣契約第4條第7款「界址 糾葛」、第9條「與他人爭訟」、「賣方對本契約標的物實 物亦負有瑕疵擔保責任」事由，應屬可取。
㈢被上訴人雖辯稱系爭房地銷售委由梁美姿進行，伊已將完整 資料交付梁美姿；且上訴人購買毗鄰之131號土地，可見其 事先知悉建案涉及129-1號土地，打算以131號土地交換或協 商購買129-1號土地云云（見本院卷217至223頁）。惟依被 上訴人與梁美姿簽訂合約，委由梁美姿辦理系爭房屋銷售事 宜（見不爭執事項㈠），故梁美姿係被上訴人之代理人或使 用人；被上訴人縱使將若干資料交付梁美姿，尚應由梁美姿 通知買方（上訴人），始發生告知效力。嗣梁美姿於原審10



1年7月24日庭期證稱：「（問：原告至系爭房屋看屋時，證 人有無告知系爭房屋有二次施工及一樓為停車空間等情？如 何告知？）原告是由我接待的。我在賣房子的時已是成屋的 狀況，我們在賣是以現況在買賣。我對現況那部分是二次施 工我不清楚，所以我不知道房子有二次施工的位置，但我知 道房子有二次施工」、「（問：有無告訴原告房子有二次施 工？）我知道二次施工的部分是陽台」、「（問：有無告訴 原告二次施工是在陽台？）我沒有告訴原告有二次施工」、 「（問：有無告訴原告一樓部分是停車空間？）我不記得了 」、「（問：是否知道依照施工圖一樓是停車空間？）在權 狀上有」、「（問：所以你知道？）嗯」、「（問：所以你 有無告訴原告一樓是停車空間？）我有提供權狀影本」、「 （問：提供權狀影本時有無告訴原告一樓是停車空間？）我 不記得」、「（問：有無告知原告系爭房屋通到馬路須經國 有土地？及屋前有占用國有土地之情形？如何告知？）沒有 」、「（問：房子前面舖地磚的是國有土地，你是否知道？ ）知道，但我不知道界線」、「（問：有無跟原告說房子有 部分是國有土地？）我不知道界線就無從告知」、「（問： 系爭房屋有無產權不清之情形？）不知道」等語（見原審卷 ㈡第17頁正反面筆錄）。依梁美姿證詞，在簽定系爭買賣契 約以前，並未告知系爭建物一樓僅係停車空間，出入口涉有 土地糾紛、也不知道有無產權糾紛，則被上訴人辯稱上訴人 在簽約前已知悉前開情事云云，即非可採。至於131號土地 謄本與異動索引（見本院卷89至94頁），僅能證明上訴人曾 購買相鄰之131號土地，尚不得推論上訴人於簽約前已知悉 系爭房地占用129-1號土地。
㈣綜上，被上訴人確有系爭買賣契約第4條第7款「界址糾葛」 、第9條「與他人爭訟」、「賣方對本契約標的物實物亦負 有瑕疵擔保責任」之違約事由。（上訴人不主張系爭買賣契 約第7條第5款，故本院毋庸討論有無該款情節）八、上訴人得請求違約金數額？
㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額」，民法第250條第1、2項定有明文。民法第 250條第2項規定所謂債務人不於適當時期履行債務時，即須 支付之違約金，為債務人因遲延給付所應支付。依同條項前 段規定：違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損



害之賠償總額。故除當事人另有訂定外，此項違約金即與民 法第231條第1項所定因遲延而生之損害賠償總額相當（最高 法院82年度台上字第641號判決意旨參照）。違約金有賠償 性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金 作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時， 債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履 行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人 之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則 依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86 年度台上字第1620號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭買賣契約第10條第2款前段約定：「賣方違反本 契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按 買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方」（見原審 卷第18頁）；上開條款雖並未明定違約金性質，惟依其文義 表示按日計付違約金，參酌前開最高法院見解，自應解為該 款前段係被上訴人違約所生損害賠償總額之預定。上訴人固 謂該款違約金係懲罰性違約金；惟查，第10條第2款後段雖 約定「如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方 得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方， 作為懲罰性之違約賠償」，由於上訴人係依同款前段主張按 日以價款千分之一計算違約金，合計為232萬元（見原審卷 ㈠第185頁筆錄背面），即與第10條第2款後段違約金性質無 涉，故上訴人援引該款後段而主張同款前段係懲罰性違約金 ，尚無可採。
㈢次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」 ，民法第252條定有明文。當事人約定契約不履行之違約金 過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額， 惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得 比照債權人所受利益減少其數額。（最高法院49年台上字第 807號判例意旨參照）。本院審酌被上訴人前開違約情節， 且上訴人提出消費爭議協調，嗣於100年12月12日解約，但 被上訴人並未即刻退款。上訴人為達退款目的，遂向國有財 產局、新竹市政府提出檢舉，並對被上訴人法定代理人提出 刑事詐欺告訴（見原審卷㈡第46至52頁、本院卷第240至244 頁）；迨原審101年5月30日庭期，兩造成立訴訟上和解，被 上訴人於101年6月6日返還價金1000萬元（見不爭執事項㈩ ）。然而，系爭買賣契約價金僅1000萬元，上訴人經由被上 訴人配合而自土銀貸得1040萬元（見不爭執事項㈡），足見



上訴人對於房地買賣、銀行融資具有充分專業知識與經驗， 被上訴人亦協助上訴人取得超額貸款，故上訴人所受損害應 屬有限。參以上訴人雖主張至少受有附表所示損害77萬8575 元；惟其中編號18至21頁裁判費12萬9314元應由法院裁判， 編號22查詢費用101元係其個人支出，編號23至28頁律師費 用23萬5000元，則係上訴人處理糾紛模式之成本，並非被上 訴人違約所生損害，均應刪除，故僅餘41萬4160元（778,57 5-129,000-000-000,000=414,160）。從而，上訴人主張按 照系爭買賣契約第10條第2款前段，自上訴人申請消費調解 日（100年10月31日），迄返還價金之日（101年6月6日）， 按日以總價千分之一計付違約金232萬元（見原審卷㈠第185 頁筆錄背面）；確屬過高，應酌減為50萬元。九、綜上所述，兩造簽訂系爭買賣契約後，因系爭建物一樓為停 車空間、曾二次施工情事、出入口涉及國有土地糾紛，上訴 人遂於101年12月12日發函解約。惟上訴人請求違約金232萬 元，實屬過高，應酌減至50萬元。從而，上訴人依據系爭買 賣契約第10條第2款前段，請求被上訴人應給付上訴人50萬 元；為有理由，應予准許。逾此範圍請求，為無理由，應予 駁回。是則原審就上訴人前開請求應予准許部分及不應准許 部分，分別為其勝訴及敗訴判決，並依職權與聲請，分別為 准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴人上訴及被上訴人 附帶上訴意旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予 廢棄改判；均為無理由，應分別駁回其上訴、附帶上訴。十、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要， 併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴與附帶上訴均為無理由，依民事訴訟 法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 林曉芳
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
廣冠建設有限公司不得上訴。
吳明珠如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具



律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 于 誠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：上訴人所列計損害項目（原審卷㈡第30頁）┌──┬────────┬──────────┬───────┐
│編號│日期（民國） │項目 │金額（新臺幣）│
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│ 1 │100年10月6日 │外管線 │7萬5929元 │
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│ 2 │100年10月6日 │移轉費用 │9萬0685元 │
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│ 3 │ │合約見證費 │1000元 │
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│ 4 │100年10月18日 │住火災、地震險 │2468元 │
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│ 5 │100年10月19日 │銀行開辦費 │3368元 │
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│ 6 │100年10月24日起 │地政事務所規費 │600元 │
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│ 7 │100年12月6日 │丈量費用 │4060元 │
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│ 8 │100年11月15日 │申請使用執照 │200元 │
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│ 9 │101年6月6日 │銀行貸款違約金 │10萬1587元 │
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│ 10 │100年11月 │房屋貸款利息 │1萬8113元 │
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│ 11 │100年12月 │房屋貸款利息 │1萬8052元 │
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│ 12 │101年1月 │房屋貸款利息 │1萬7992元 │
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│ 13 │101年2月 │房屋貸款利息 │1萬7930元 │
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│ 14 │101年3月 │房屋貸款利息 │1萬7629元 │
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│ 15 │101年4月 │房屋貸款利息 │1萬7114元 │
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│ 16 │101年5月 │房屋貸款利息 │1萬7055元 │
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│ 17 │101年6月6日止 │房屋貸款利息 │1萬0058元 │
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│ 18 │101年1月12日 │裁判費 │10萬元 │
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│ 19 │101年3月30日 │補繳裁判費 │1萬2506元 │
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│ 20 │101年4月6日 │審電裁判費 │1萬2496元 │
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│ 21 │101年5月20日 │補繳裁判費 │4312元 │
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│ 22 │101年2月3日 │申請廣冠公司登記資料│101元 │
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│ 23 │100年11月2日 │存證信函律師費 │1萬元 │
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│ 24 │101年11月11日 │消費爭議協調律師費 │3萬元 │
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│ 25 │100年12月26日 │民事律師費 │10萬元 │
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│ 26 │101年12月9日 │刑事律師費 │6萬5000元 │
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│ 27 │101年1月18日 │律師函 │6000元 │
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│ 28 │100年11月起 │律師諮詢費 │2萬4000元 │
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│ 29 │101年6月22日 │國有財產局使用補償金│240元 │
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│ 30 │101年8月22日 │國有財產局使用補償金│80元 │
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│合計│ │ │77萬8575元 │
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