臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第584號
原 告 宸亦不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 張廷亦
訴訟代理人 許隨譯律師
被 告 陳典耀
陳士文
上列當事人間請求給付報酬事件，於民國106年7月28日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告陳典耀應給付原告新臺幣貳拾柒萬貳仟元，及自民國一百零六年三月七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳典耀負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）被告陳典耀為門牌號碼新北市○○區○○路00號2樓之不 動產（下稱系爭不動產）之所有權信託登記之受託人，其 於民國106年6月3日以被告陳士文為代理人與原告簽訂系 爭不動產一般委託銷售契約書，委託原告公司仲介銷售系 爭不動產，於委託期間原告公司之業務員前後帶看20餘組 客人，將售屋資訊刊登於591售屋網站、臺灣房屋之官方 售屋網站，並於大街小巷發放廣告宣傳單將近2,000份， 終於尋獲誠意購買之買方訴外人吳妮祐，幾經磋商被告陳 典耀同意以實拿新臺幣（下同）652萬8,000元為出售條件 ，此與買方所支付之買賣契約價金間差價即27萬2,000元 作為仲介報酬，遂於105年9月11日以680萬元出售系爭不 動產，與買方正式簽訂不動產買賣契約書，不料被告陳典 耀嗣後於同年9月20日以存證信函託詞家庭因素不願繼續 履約，並於105年10月14日以賠償買方吳妮祐8萬8,000元 為條件與買方合意解除契約，並拒絕給付原告仲介報酬。（二）次按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬， 其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」（最高法 院49台上字第1646號判例參照），故被告陳典耀與訴外人 吳妮祐之系爭不動產買賣契約記已因原告媒介成立，自不 因嗣後雙方協議解除契約而影響原告之居間報酬請求權， 原告自得依民法第568條第1項規定「居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，請求被告陳
典耀給付原告承諾之居間報酬27萬2,000元。（三）被告陳士文為系爭不動產之信託委託人，且為一般委託銷 售契約書、買賣契約之代理人，而被告陳典耀為系爭不動 產之受託人，其二人明知系爭不動產之信託契約上已有記 載處分應得信託監察人之同意，竟共同隱瞞原告系爭不動 產之出售尚未經全體信託監察人之同意，導致信託監察人 陳閔豐、陳富銘以系爭不動產之處分未經渠等同意為由， 寄發存證信函予訴外人買方吳妮祐，聲明系爭不動產之出 售並未經信託監察人之同意，進而影響買方之購買意願， 並以此為由促使買賣雙方嗣後解除契約，被告二人之行為 實已構成民法第184條第1項後段「故意以背於善良風俗之 方法，加損害於他人」，侵害原告原本得依不動產委託契 約之居間報酬債權，債權雖非民法第184條第1項前段所指 之權利，然而亦為學說上純粹經濟上損失之一種，故得為 民法第184條第1項後段之保護客體，被告二人並應依民法 第185條第1項規定「數人共同不法侵害他人之權利者，連 帶負損害賠償責任。」對原告連帶負損害賠償責任。為此 ，爰依兩造間契約及損害賠償之法律關係，提起本件訴訟 ，並請求被告應連帶給付原告27萬2,000元，及自起訴狀 繕本送達對造翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。
（四）對於被告抗辯之陳述：
1、按民法第153條第1項規定「當事人互相表示意思一致者， 無論其為明示或默示，契約即為成立。」，又同法第568 條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬。」，本案之買賣雙方既已簽訂不動產 買賣契約書，又被告陳典耀與陳士文均為完全行為能力人 ，其在自由意思下所為之買賣契約自屬合法成立，至於被 告抗辯本案因未獲信託監察人之同意故買賣契約尚未成立 ，實有混淆債權行為與物權行為之錯誤，因債權行為具有 相對性，締約人不論是一物二賣或是無權處分，均不影響 債權行為成立之效力，故縱使被告有無權處分之情事，並 不影響其與買方間業已成立之買賣契約，自應依約定原告 給付仲介報酬。
2、再者，依被告所提出之不動產信託契約書可知，該信託契 約成立於104年8月5日，距離105年6月3日將系爭不動產委 託原告銷售之時間不到一年，當時被告陳士文為委託人而 被告陳典耀則為信託監察人之一，該信託契約書上有以手 寫註記「受託人處分信託財產時，需經監察人同意始得處 分」，依該字面之文義十分淺顯易懂，不需具有法律專業
背景者亦可輕易明白該記載之意義在於，系爭不動產需要 經由信託監察人同意後方得出售移轉所有權予他人，更何 況該段文字是手寫加入，可見勢必在記載前已經經過契約 當事人間相當之研議，則被告二人於105年6月3日委託原 告銷售系爭不動產時，應已知悉如欲出售系爭不動產必須 得到信託監察人之同意，然而被告二人卻於委託銷售時故 意隱匿上開不動產信託契約，而所提出之不動產登記土地 建物謄本及所有權狀上亦均無信託監察人之註記事項，又 原告所提出之原證七信託登記契約書與被告所提出之被證 一信託登記契約書並非同一份，蓋原告所提出之原證七信 託契約書乃是買賣契約簽訂後方由訴外人陳閔豐、陳富銘 以原證八存證信函之附件寄至原告，故原告所提出之原證 七信託契約書上有郵局之郵戳及騎縫章，然而對照被告所 提出之被證一信託契約書上卻沒有相同之郵戳及騎縫章， 顯見被告二人一直持以該信託契約書並將其隱匿私藏，嗣 後竟於訴訟中謊稱於委託銷售系爭不動產時已將該信託契 約書交付原告，在在彰顯被告二人具有侵權行為之故意。 3、又被告辯稱依民法第567條第2項規定「以居間為營業者， 關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力有調 查之義務。」，故認為原告有違反善良管理人之注意義務 漏未查明系爭房屋尚有信託監察人一事，然而系爭房屋出 售需經信託監察人同意為被告二人所明知且刻意隱瞞原告 已如前述，被告竟以刻意隱瞞之事由反過來指責是原告未 盡查證義務，簡直是顛倒是非、賊喊捉賊，買賣契約簽訂 後無法順利履行顯係因可歸責於被告二人之事由所致，再 退萬步言，本案原告為賣方之仲介人員，而買方吳妮祐係 另委託全國房屋居間仲介，此參原證六解約協議書上即有 載明，故原告僅擔任被告即賣方之居間仲介人員，亦即受 被告委託找尋買方購買系爭不動產，縱使依上開民法第 567條第2項之規定對於當事人之履行能力有調查義務，亦 應僅限於就其所居間介紹買方之履行能力，而今買賣契約 無法順利履行乃是因賣方事先未取得信託監察人同意，及 刻意將該事由隱瞞原告，應屬可歸責於出賣人之事由，其 對買方解約負擔損害賠償責任本就於法有據，不得因此將 該賠償責任推卸至受托找尋買方之原告身上。
4、末查，依據被告陳士文代理被告陳典耀與原告所簽訂之不 動產一般委託銷售契約書，其中第3條第2項即已明訂「甲 方保證產權清楚，並使買方完整取得本房地」，承前所述 ，被告二人明知系爭不動產之出售移轉須經信託監察人之 同意，竟在未得信託監察人同意之前即於上開委託銷售契
約書上向原告保證系爭不動產之產權清楚，導致原告受其 誤導未及時發現信託契約書上尚有信託監察人之記載，此 確屬可歸責於被告二人之事由，又信託監察人屬於較為冷 僻之法律名詞，縱使具備法律背景者未經查詢前都未必能 知悉信託監察人之意涵，而原告雖係不動產仲介經營業者 ，其所著重之專業較偏重於不動產本身交易與使用價值之 評估，而被告所出示之所有權狀、土地、建物謄本上亦均 無記載信託監察人之字樣，於原告刻意隱瞞及誤導系爭不 動產產權清楚之情況下，實難苛責原告需另外調查是否有 信託監察人一事，又依民法第148條規定「權利之行使， 不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利 ，履行義務，應依誠實及信用方法。」，被告刻意隱瞞不 告知原告系爭不動產尚有信託監察人在前，又於事後歸咎 原告未竟查證義務，實已違反上開法律規定之行使權利應 符合誠實信用原則，故被告之辯詞均不足採信。二、被告則以：
（一）本件買賣契約未合法有效成立，原告無居間或仲介報酬請 求權：
1、依民法第568條第1項及雙方所定不動產一般委託銷售契約 第5條規定，須買賣契約成立時，原告仲介公司始得向被 告收取服務報酬，本件買賣契約未成立，原告無報酬請求 權。
2、本件買賣契約並未成立生效：
⑴本件買賣之房地係信託財產，受託人只是形式上之所有權 人，其取得原因為信託，此有房地登記謄本可證，且其他 登記事項亦已載明為信託財產，信託內容詳信託專簿，此 項登記具有公示性，任何人均能經由登記而得知系爭房地 為信託財產，受託人欲管理、設定負擔或處分信託財產， 須再查閱信託專簿始得知悉信託內容而明暸受託人是否有 該權限，而與一般非信託財產之情形不同，亦用以區別該 信託財產係獨立於受託人自有財產之外，而具有獨立性， 並經由登記而加以公示。
⑵本件地政機關所提供可供一般人查閱之信託專簿內所附之 ：土地、建築改良物之信託契約書第15欄信託主要條款8、 其他約定事項D、已載明「受託人處分信託財產時，需經 監察人同意，始得處分。」
⑶查本件房地之信託監察人為陳閔豐、陳富銘，此亦有信託 契約書及二份信託內容變更契約書可證。而此為任何人均 得經由房地登記謄本記載並向地政事務所查閱信託專簿所 得知，該登記有對抗任何買受人之效力；此時與之交易之
相對人即不得再主張為善意而應受信賴之保護，並無民法 第759條之1第1項之適用。
⑷本件買賣陳士文雖代理陳典耀(受託人)而收受買方之定金 ，依民法第248條「訂約當事人之一方，由他方受有定金 時，推定其契約成立」之規定，最多只能推定其契約成立 ，但在事後訂約時，若雙方無法對買賣契約條件達成意思 表示合致，契約不成立時，仲介亦會因買賣契約不成立而 無法發生服務報酬請求權。
⑸更何況本件處分系爭房地須經信託監察人二人同意始得為 之，本件出賣人並未經信託監察人之同意乃屬明確。信託 監察人於105年9月20日以中和泰和街000430號存證信函通 知交付定金之買方及原告仲介公司表示不同意受託人之處 分，該買賣契約已自始無法發生生效力。
3、買賣雙方之買賣契約既因其未經信託監察人同意而無法成 立發生效力，即與前揭民法第568條第1項及雙方契約第5條 約定不符合，原告報酬請求權並不發生。
（二）本件無民法第184條第1項後段侵權行為損害賠償權成立之 餘地：
1、本件係原告自己違背仲介調查義務所致，並非被告故意隱 匿。
⑴民法第567條第2項「以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。 ⑵不動產經紀業管理條例第26條第1、2項「因可歸責於經紀 業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經 紀業負賠償責任」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷 業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與 經紀人員負連帶賠償責任」之規定，仲介業為營業專業對 其所仲介之物件應盡善良管理人之注意義務即對買賣雙方 負有調查及說明義務；若有未盡，尚應對買賣雙方負違約 及侵權行為之損害賠償責任。原告自己未盡調查義務，已 不符合專業，竟能厚顏指稱係被告故意隱匿，試問原告堪 當仲介之專業嗎？
⑶原告未盡調查義務，提醒賣方與買方就本件買賣有未經信 託監察人同意之情形，不應為交付和收受定金，原告未盡 調查及說明之義務，竟代為收受買方定金並交付被告，致 事後衍生被告要賠付買方，此部分損失被告都尚未向原告 仲介公司請求，其竟還能主張被告隱匿，被告是否應向仲 介主管機關申請評議，請業界判斷原告是否符合專業？ 2、信託財產、信託專簿均係地政機關所登記，謄本所記載為 公開之資訊，被告無從隱匿，任何人均得查知，更何況原
告係以仲介房地為專業，更難諉為不知，本件被告並無故 意隱匿，亦無法因該隱匿而加損害於以仲介為專業之原告 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔 。
三、原告主張之事實，業據提出系爭建物暨土地登記謄本、被告 所簽立一般委託銷售契約書、變更契約書、不動產買賣契約 書、存證信函、解除契約協議書、信託契約書等影本為證。 而被告不否認有簽定系爭契約，惟就原告之請求則以前詞置 辯，是本件所應審酌者為被告所辯是否足採？原告之請求是 否有理由？經查:
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，民法第565條定有明文。被告陳典耀有 委託原告代為銷售系爭不動產，此有原告與被告陳典耀簽 訂不動產委託銷售契書附卷可稽，嗣原告隨即透過同業找 到買主吳妮祐願意出價680萬元，被告陳典耀亦同意以此 價格出售，買賣雙方遂於105年10月11日就系爭不動產達 成買賣協議，此有第一建經不動產買賣契約附卷為憑。嗣 被告陳典耀因故與買主吳妮祐合意解除上開買賣契約，並 願意賠償買主吳妮祐88,000元，有解約協議書附卷可參。 依原告與被告陳典耀之「委託銷售契約書」第五條第一項 前段：「買賣成交者，乙方（即原告）得向甲方（即賣方 、被告陳典耀）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分 之四。」及第七條：「…期間甲方不得以任何理由藉故不 賣或中途解約，如有違約，甲方…一次付清第五條之約定 服務報酬予乙方做為違約金…。」，原告既已居間仲介被 告陳典耀與買主吳妮祐完成買賣契約之簽訂，雖買賣契約 無法履行，乃係因歸責被告陳典耀因未經全體監察人同意 致無法過戶而不賣，非可歸責於原告，原告已完成仲介契 約，被告陳典耀自應依約定原告給付仲介報酬，是原告主 張，即屬有據。
（二）次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任，民法第184條第1項固定有明文。惟按侵權行為所發 生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權 利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之 可言。關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害 為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。損害賠償之 債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間， 有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債 ，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存 在，最高法院49年台上字第2323號判例亦足資參照。原告
主張被告陳士文為被告陳典耀之代理人，被告二人卻於委 託銷售時故意隱匿不動產信託契約，而所提出之系爭不動 產登記土地建物謄本及所有權狀上亦均無信託監察人之註 記事項乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告 係以仲介業為營業專業，其所仲介之物件應盡善良管理人 之注意義務即對買賣雙方負有調查及說明義務。而本件地 政機關所提供可供一般人查閱之信託專簿內所附之：土地 、建築改良物之信託契約書第15欄信託主要條款8、其他 約定事項D、已載明「受託人處分信託財產時，需經監察 人同意，始得處分。」，原告為仲介專業，原就應調閱系 爭不動產之信託內容，竟疏於向地政機關查證，致系爭不 動產買賣不成，原告以被告陳文士故意隱瞞信託內容，提 供錯誤資料為由，依侵權行為之法律關係，請求被告陳文 士負損害賠償責任。然揆諸上開說明，侵權行為所發生之 損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為 其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言 。信託財產、信託專簿均係地政機關所登記，謄本所記載 為公開之資訊，任何人均得查閱，是被告陳文士即無法亦 無須隱匿信託資訊，被告陳文士無隱匿信託資訊之故意或 過失，即不構成侵權行為，被告陳文士所辯，自應足採。四、從而，原告依兩造間仲介契約之法律關係，請求被告陳典耀 給付272,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年3月7 日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。五、本判決事實已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，於判 決基礎之結果無影響，不另論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告陳典耀敗訴之判 決，爰依職權宣告假執行。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
書記官 謝淳有
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