臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第943號
原 告 徐莉婷
被 告 新北市三峽區農會
法定代理人 蘇俊龍
訴訟代理人 謝新平律師
陳宏文
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102 年5 月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告自民國99年1 月10日起至102 年1 月9 日止以每月 新臺幣（下同）545,000 元向被告承租其所有民生街154 號房舍經營市場，為期3 年，並在租約第2 條中清楚載明 「如無改建大樓，得由本人優先續租3 年，並以一次為限 」等語。現今被告於101年10月18日即以租約即將到期為 由，逕行招標，並以82萬元決標，且與新租客簽訂為期5 年之約租，明顯違背與原告簽訂之租賃契約。而原本單純 之租賃契約3年到期重新招租皆合常理，惟系爭租約第2條 明確載明如無改建大樓本人得優先續租3年，實因該房舍 甚為老舊，需花費大量資金整修方能營業，並達成分租使 用，原告於簽約之初，一再要求被告需給予5年以上之租 期才能符合成本及營業績效，始有上開條文之約定。又原 告為達營業成效，總共投入320萬元之資金，並想後3年攤 還本利方才符合經營成本，無奈農會見利生變，置原告辛 苦努力付出及投入資金於不顧，逕自片面毀約並重新招標 ，讓原告蒙受嚴重之信譽及金錢損失，則被告自應給予原 告合理之賠償。
（二）查系爭房舍雖為被告所屬之建物，惟該建物土地為被告與 他人共有，被告於招標之始原屬意5 年至7 年之租期，但 考量三峽發展及土地共有人之紛爭尚未釐清，則將租期切 割為二（即3 年加優先續租3 年），本人本因不服經營績 效而不願承租，然因被告總幹事、秘書及主任均一再強調 改建機率非常之小，且與共有人已達成共識，要原告不必 擔心，原告亦要求直接簽約，惟6年之租約，被告因各種 因素考量，仍將租期切割為2個3年，並告知原告可放心與 他人簽訂5年以上之租約，時至今日，被告並未改建大樓 ，卻為圖更高之收益，枉顧商業誠信及原告損失，片面毀
約，原告亦本善良之本意，且擔心被告不將押租金交還， 無奈先如期將房舍交還被告，以便先將押金取回以不蒙受 更大損失。故原告請求被告賠償修繕費用之半數即160 萬 元；遷移固定式變電廂2只，共計支出112萬元，扣除被告 已支付36萬元，尚有餘款76萬元未付；另依租約第6條罰 金對等原則，原告如未將房屋交還，每月罰金為5倍租金 即27,250,000，則原告要求被告以相同條件賠償。是被告 應賠償原告4,485,000元。
（三）聲明：被告應給付原告4,485,000 元。二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告所有坐落新北市○○區○○路000 號部分於98年12 月7 日出租訴外人林何春玉，租期自99年1 月10日至102 年1 月9 日，為期3 年，租金每月42萬元，又於99年2 月 間將同號部分租給原告，租期自99年3 月10日至102 年1 月9 日止，為期2 年10月，每月租金125,000 元。而原承 租人林何春玉於98年12月14日將上開租賃權讓與原告。原 告另於102 年1 月9 日租賃契約到期前即同年月7 日將承 租標的物點交被告接管完畢，並退還租金1,092,000 元， 有支票、點交書可稽。
（二）次查，本件雙方按契約履行，被告並無違約之情事，自無 賠償之義務：
１、修繕費用320 萬元部分：
租賃契約第9 條約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時 ，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建 築，乙方於交還房（店）屋時除甲方同意外自應負責回復 現或原狀，乙方增建或改建遭拆除時與甲方無涉，不得向 甲方要求任何賠償」，因此原告如有增建、改裝，交還房 屋時應回復原狀，不得要求任何賠償，所以原告有無支出 修繕費320 萬元不得而知。退不言之，縱屬有修繕支出， 亦與被告無涉，因為原告對租賃物之修繕是為自己商業利 益，其支出之有益費用，並無增加該物之價值，而且被告 請求回復原狀，原告放棄而點交返還租賃物與被告。 ２、遷移變電箱2 只費用112 萬元部分：
原告為做生意方便，向電力公司申請遷移變電箱，希望被 告配合，並要求補助，而被告原則上不同意補助，經原告 一再要求，同意補助36萬元，其餘應由原告自負，被告自 無負擔76萬元之義務。
３、原告請求租金545,000 元5 倍之罰金部分： 雙方租賃契約第2 條約定：「自99年3 月10日起至102 年 1 月9 日止（如無改建大樓，得由乙方優先續租3 年，以
一次為限）」，今租約到期，被告收回租賃物，經原告同 意，所以被告再行公告標租，並通知參加投標事宜，原告 亦參加投標，出價533,000 元，沒有得標，而由訴外人劉 仲玲以月租82萬元得標，亦經開標後現場詢問原告是否以 82萬元承租，經原告表示租金太高，無意優先承租而放棄 權利，所以被告並無違約之情事。故所謂續租3 年，只是 得由原告優先續租3 年，今原告不願以82萬元承租而放棄 權利，不得要求被告賠償2,725,000 元。（三）聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其自99年1月10日起至102年1月9日止以每月545,00 0元向被告承租其所有民生街154號房舍經營市場，為期3年 ，並在租約第2條中清楚載明「如無改建大樓，得由本人優 先續租3年，並以一次為限」等語，業據提出土地、房屋租 賃契約書等件為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之 主張為真實。再原告復主張被告於101年10月18日即以租約 即將到期為由，逕行招標，並以82萬元決標，且與新租客簽 訂為期5年之約租，明顯違背與原告簽訂之租賃契約，而原 本單純之租賃契約3年到期重新招租皆合常理，惟系爭租約 第2條明確載明如無改建大樓本人得優先續租3 年，實因該 房舍甚為老舊，需花費大量資金整修方能營業，並達成分租 使用，原告於簽約之初，一再要求被告需給予5年以上之租 期才能符合成本及營業績效，始有上開條文之約定，又原告 為達營業成效，總共投入320萬元之資金，並想後3年攤還本 利方才符合經營成本，無奈被告見利生變，置原告辛苦努力 付出及投入資金於不顧，逕自片面毀約並重新招標，讓原告 蒙受嚴重之信譽及金錢損失，則被告自應給予原告合理之賠 償等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為兩造間 就系爭房地之租約於3年即102年1月9日到期後，有無再為續 約3年之合意？原告依契約第2條之約定，請求被告賠償損失 ，有無理由？茲分述如下。
四、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表 意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人 ，應就此項事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字 第75號判例可資參照。本件原告既依民法第92條第1項之規 定，撤銷其所為意思表示，即應就被告如何欲原告陷於錯誤 ，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之 責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例
參照）。查本件原告主張其本因不服經營績效而不願承租， 然因被告總幹事、秘書及主任均一再強調改建機率非常之小 ，且與共有人已達成共識，要原告不必擔心，惟6年之租約 ，被告因各種因素考量，仍將租期切割為2個3年，並告知原 告可放心與他人簽訂5年以上之租約等情，為有利於原告之 事實，自應由原告就其主張事實負舉證之責任，並於舉證不 足時，承擔其不利益。而查，原告就其前開主張係因被告總 幹事、秘書及主任之遊說及告知始願訂定系爭契約乙節，並 未舉證以實其說，是原告前開之主張，舉證容有未足，已難 採信。
五、再原告雖本於系爭租賃契約第2條而為本件之請求，惟該條 係約定：「自99年3月10日起至102年1月9日止（如無改建大 樓，得由乙方（即原告）優先續租3年，以一次為限）」等 語，則按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之 觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一 二語，任意推解致失其真意，有最高法院96年度台上字2631 號裁判可供參考。而查，系爭契約第2條既僅係約定如無改 建大樓「得」由被告優先續租3年等語，而非「應」由被告 優先續租3年，是難認兩造確有約明於原告租約3年屆滿後， 如無改建大樓，必由原告優先續租3年之意。況被告於原告 租約3年屆滿後，再行公告標租，並通知原告參加投標事宜 ，原告亦參加投標，出價533,000元，嗣由訴外人劉仲玲以 月租82萬元得標，亦經開標後現場詢問原告是否以82萬元承 租，經原告表示租金太高，無意優先承租而放棄權利，是被 告抗辯並無違約之情事等語，即非不可採信。從而，系爭房 地之租約於3年即102年1月9日到期後，兩造並無再為續約3 年之合意，該租賃契約約定租賃期間又已屆滿，即已歸於消 滅，縱原告依契約約定，得優先請求續租訂立租約，亦僅對 被告有優先訂立新租約之請求權，不能認為原租約仍繼續存 在，進而主張依據原租賃契約之債權債務關係請求損害賠償 。故原告本於系爭契約第2條之約定，請求被告賠償損失， 尚屬無據，而難准許。又原告請求被告賠償損失既無理由， 則其各項及金額之請求，是否分別有據，自無庸再予一一論 述，併此敘明。
六、綜上所述，原告既乏證據足資證明兩造確定有租期3年屆滿 後，應由原告續租3年之約定，且系爭契約第2條亦未此約定 ，是原告依系爭契約第2條之約定，請求被告給付4,485,000
元，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認 為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
書記官 張傑琦