臺灣新北地方法院民事裁定 102年度聲字第67號
聲 請 人 徐瓊華
黃俊士
龔義雄
劉孟欽
蔡秀娟
共同代理人 徐志明律師
複 代理 人 張復鈞律師
相 對 人 陳忻逸
代 理 人 陳垚祥律師
上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
聲請程序費用新臺幣壹仟元由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：聲請人與相對人皆為新北市○○區○○街00 巷0號建物「理想大地」（下稱系爭公寓）1至6樓之住戶、 所有權人，系爭公寓係僅有6戶之6層樓公寓（1層樓僅有1戶 ）。系爭公寓起造人於出售系爭公寓各專有部分時，與各專 有部分買受人所訂立之「房屋預定買賣契約書」第七條（五 ）：「…屋頂歸頂樓所有權人管理使用…」，該等約定應屬 民法第820條第1項共有物之管理的契約約定，為後續買受系 爭公寓各專有部分之區分所有權人所繼受之分管契約。此一 管理使用之約定，僅係為了方便頂樓所有權人在合法範圍內 充分運用頂樓空間，為免爭議而制定。惟近年來相對人陸續 違反建築法令之規定，一方面在頂樓加蓋違建以為自住（原 證三），另一方面又違反原使用執照之用途將6樓內部改建 為5間套房以出租。由於相對人將6樓改建為隔間套房，使原 本單純之公寓，突然有來源相當複雜之房客多名在此進出， 甚或抽煙喧嘩、更聽聞有房客在此吸毒、開轟趴之情形，造 成系爭公寓生活品質嚴重惡化，更使住戶生活安全受到嚴重 威脅。而自從6樓之隔間套房陸續出租後，更有多名住戶遭 竊。且相對人此等改建，由於與原本之使用執照之內容不符 ，更有危及整棟公寓結構安全之虞。而相對人則自住於頂樓 加蓋之違章建築內，且該違章建築之佔用面積，幾乎已將頂 樓平台全部佔滿。故相對人佔據頂樓之現況一日維持著，聲 請人等住戶即一日無法使用公共空間，更影響火災時頂樓之 逃生功能。相對人現雖本於其購買系爭公寓六樓專有部分時 之契約約定，以之對於系爭公寓之頂樓平台管理使用，惟該 約定僅係許其在合法範圍內使用該等空間，相對人卻對之加
以濫用，先違反建築法令在屋頂空間絕大部分蓋起違建以自 住之用，既影響公寓結構安全，復影響屋頂之火災逃生功能 ，繼而又因其於頂樓加蓋部分自住有餘，遂得以將原本六樓 部分改建為多間套房出租，進一步影響系爭公寓居家安全。 故可見原本由相對人管理使用系爭公寓樓頂之約定，已因相 對人之上開種種行為，造成情事變更，難以再繼續維持，爰 依民法第820條第3項規定，請求鈞院准新北市○○區○○街 00巷0號建物之屋頂改由聲請人全體及相對人共同管理使用 等語。
二、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平 者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定 之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲 請，以裁定變更之。」，民法第820條第1項、第2項、第3項 定有明文。又依上列條文第3項聲請裁定變更，需因嗣後發 生情事變更，致原約定或裁定之管理方法，已無法繼續維持 或達成其目的（如約定負責管理之共有人死亡，無法繼續管 理），任何共有人始得據以聲請法院裁定變更管理方法。至 共有人間僅因故無法依同條第1項所定之方式，變更原定之 管理，尚不得逕依該條第3項規定，向法院聲請裁定變更之 。
三、經查：
㈠系爭公寓為1至6層樓，每層僅1戶及1電梯之建築，其起造人 即訴外人詠吉建設股份有限公司於出售系爭公寓各專有部分 時，與各專有部分買受人於所訂立之「房屋預定買賣契約書 」第7條第5款約定載明：「1樓前後面圍牆內空地歸1樓所有 權人管理使用，屋頂歸頂樓所有權人管理使用，各樓層機房 共同持分為專有約定各戶專用，其他樓層不得有任何主張之 意見。」，亦即約定系爭公寓之各該層樓（戶）機房共有部 分歸各該層樓（戶）所有權人專用，1樓前後面圍牆內空地 歸1樓所有權人管理使用，屋頂（即第6層樓之屋頂）歸頂樓 （即第6層樓）所有權人管理使用。該等約定應屬民法第820 條第1項共有物之管理的契約約定，為後續買受系爭公寓各 專有部分之區分所有權人所繼受之分管契約。本件聲請人與 相對人均為系爭公寓各專有部分之區分所有權人，聲請人為 第1至5層樓各層樓專有部分之區分所有權人，相對人則為第 6層樓專有部分之區分所有權人，彼此間存在上列分管契約 等情，均為聲請人與相對人所不爭執，並有聲請人提出之建 物登記謄本6份及房屋預定買賣契約書1份附卷可稽。
㈡聲請人主張近年來相對人陸續違反建築法令規定，在頂樓加 蓋違建（即第7層樓）自住，並違反原使用執照用途將第6層 樓內部改建為5間套房出租等情，固為相對人所不爭執，並 有聲請人提出之照片附卷可稽。惟查，依上列分管契約，系 爭公寓之第6層樓及其屋頂既係歸相對人管理使用，相對人 嗣後在頂樓加蓋違建自住，並將第6層樓內部改建為5間套房 出租，縱有違反建築法令情形，但聲請人仍得依公寓大廈管 理條例第8條、第49條等相關法令予以處理或救濟，尚與「 因嗣後發生情事變更，致原約定或裁定之管理方法，已無法 繼續維持或達成其目的（如約定負責管理之共有人死亡，無 法繼續管理）」之情形有別。是聲請人據此依民法第820條 第3項規定，聲請本院裁定准系爭公寓之屋頂（即第6層樓之 屋頂）改由聲請人全體及相對人共同管理使用，於法即有未 合，應予駁回。
四、據上論結，本件聲請為無理由。依非訟事件法第21條第2項 、第24條第1項，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文 。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
書記官 鄭舒方
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