遷讓房屋等
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,102年度,38號
PCDV,102,簡上,38,20130626,1

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臺灣新北地方法院民事判決       102年度簡上字第38號
上 訴 人 森旺科技股份有限公司
法定代理人 陳愷明
訴訟代理人 陳立華
被 上 訴人 纖綠實業有限公司
法定代理人 陳家淇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於中華民國101 年
12月28日本院三重簡易庭重簡字第1239號第一審判決提起上訴,
經本院於102年6月5日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣捌萬叁仟柒佰柒拾壹元部分,及該部份假執行之宣告,暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審簡易之訴駁回。其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十五,餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:上訴人於民國101 年2 月21日向被上訴人承 租位於門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號6 樓之2 房屋 「前段」部分(下稱系爭房屋),簽立房屋租賃契約(下稱 系爭租約),約定租期自101 年2 月20日起至102 年2 月19 日止,租金按月於每月25日前給付新台幣(下同)26,500元 。詎上訴人自101 年3 月起即未給付足額租金,3 月份(即 同年3 月20日起至4 月19日止)欠租3,704 元、同年4 月( 即同年4 月20日至5 月19日止,依次以下以相同方式計算) 欠租8,458 元,同年5 月至7 月每月各欠租26,500元,計至 101 年7 月止,共計積欠租金91,662元。另依系爭租約第4 條約定,租賃期間因使用本租賃物所生之電費、管理費,應 由承租人負擔,惟101 年2 月29日至101 年4 月30日之電費 742 元、101 年4 月30日至101 年6 月29日之電費493 元, 上訴人均未支付,共計積欠電費1,235 元;亦未支付101 年 5 月至同年7 月之每月管理費5,804 元,共計積欠3 個月管 理費17,412元。又依系爭租約第8 條、第13條約定,承租人 得終止租約,但應於1 個月前通知出租人,並應另行給付出 租人相當於2 個月之租金金額,故上訴人提前終止租約,應 另行支付原告2 個月租金金額計53,000元。經被上訴人於10 1 年8 月15日以存證信函通知上訴人應於文到3 日內給付所 欠租金及電費、管理費135,574 元,逾期即終止租約,不另 通知,然均未獲置理,故系爭租約業已終止,上訴人應返還



系爭房屋,並應給付被上訴人163,309 元。爰基於租賃契約 法律關係,請求:㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上 訴人。㈡上訴人應給付被上訴人163,309 元,並自起訴狀繕 本送達翌日即10 1年9 月12日起至清償日止,按年息百分之 5 計算之利息。原審認定兩造系爭租約於101 年6 月18日業 經上訴人合法提前終止,故判命上訴人應將系爭房屋騰空遷 讓返還被上訴人,及上訴人應給付被上訴人契約終止前之欠 租54,562元、提前終止之相當於2 個月租金金額賠償53,000 元、終止前積欠之電費1,146 元、終止前積欠之管理費9,28 6 元,合計117,994 元,暨自起訴狀繕本送達翌日起之法定 遲延利息。上訴人就原審判令騰空遷讓返還系爭房屋部分及 就應給付電費1,146 元部分,並未聲明不服,業經確定,僅 就其餘部分聲明不服,提起上訴。被上訴人並為答辯聲明: 駁回上訴。
二、上訴人則以:新北市○○區○○路0 段00號6 樓之2 房屋總 坪數為80坪,惟系爭租約載明上訴人承租之範圍僅為上開房 屋「前段」計30坪部分,其餘部分則由被上訴人自行使用, 故管理費應按照兩造使用坪數之比例計算分攤之,被上訴人 要求上訴人負擔該房屋總坪數80坪之全部管理費,顯不合理 ,故上訴人自應給付之租金中予以扣抵,另上訴人亦有從英 給付之租金中扣抵向國稅局申報之租賃所得。又上訴人曾繳 納101 年2 月至4 月以全部80坪計算之管理費,每月5,804 元,嗣因兩造就管理費及電費乙事協商不成,上訴人遂於10 1 年5 月18日以存證信函通知被上訴人提前終止系爭租約, 並於101 年5 月20日搬空、復於101 年6 月6 日及同年月19 日寄送系爭房屋鑰匙予被上訴人,惟均遭被上訴人拒收退還 ,惟101 年11月13日已將系爭房屋及鑰匙返還被上訴人等語 ,資為抗辯。上訴聲明:原判決所命上訴人給付超過1,146 元及該金額之法定遲延利息部分廢棄;上開廢棄部分,駁回 被上訴人在第一審之訴。
三、查上訴人於101 年2 月21日向被上訴人承租位於門牌號碼新 北市○○區○○路0 段00號6 樓之2 房屋「前段」部分(即 系爭房屋),兩造簽立系爭租約,約定租期自101 年2 月20 日起至102 年2 月19日止,租金按月於每月25日前給付26,5 00元,至於上開房屋之「後段」部分則仍由被上訴人自行使 用;系爭租約第4 條約定租賃期間因使用本租賃物所生之電 費、管理費,應由承租人負擔,及系爭租約第8 條、第13條 約定承租人得終止租約,但應於1 個月前通知出租人,並應 另行給付出租人相當於2 個月之租金金額;上訴人於101 年 5 月18日以存證信函通知被上訴人提前終止系爭租約,經被



上訴人於同日收受等事實,為兩造所不爭,並有房屋租賃契 約、三重3 支郵局第297 號存證信函影本各1 件為證,自堪 信為真正。
四、兩造爭執事項要點:
㈠系爭租約何時終止?被上訴人請求上訴人給付因提前終止之 相當於2 個月租金金額之賠償,有無理由?
㈡上訴人有無積欠租金?如有,金額為若干?
㈢上訴人有無欠繳管理費?如有,金額為若干?五、本院之判斷:
㈠系爭租約何時終止?被上訴人請求上訴人給付因提前終止之 相當於2 個月租金金額之賠償,有無理由?
⒈依系爭租約第13條約定:「乙方(即上訴人)得提前終止 本約,但應於1 個月前通知甲方(即被上訴人),並應另 行給付甲方相當於2 個月之租金金額」等語,有兩造不爭 執真正之系爭租約1 份在卷足稽,兩造既約定上訴人有提 前終止租約之權利,惟應於1 個月期通知。上訴人於101 年5 月18日以存證信函通知被上訴人提前終止系爭租約, 被上訴人復自承有收受上開被告提前終止租約之存證信函 (見原審101 年12月13日言詞辯論筆錄),故系爭租約已 於上訴人寄發存證信函通知後之1 個月即101 年6 月18日 合法終止。系爭租約既已於101 年6 月18日合法終止而向 後失其效力,自無得再由被上訴人於101 年8 月15日以存 證信函催告3 日後予以終止,是被上訴人此部分主張,尚 非足採。
⒉系爭租約既因上訴人依系爭租約第13條約定,提前終止之 ,則被上訴人依同條約定,請求上訴人給付相當於2 個月 之租金金額賠償53,000元,乃為正當。
㈡上訴人有無積欠租金?如有,金額為若干?
⒈按承租人應依約定日期,支付租金,民法第439 條第1 項 前段定有明文。兩造系爭租約第3 條約定租金按月於每月 25日前給付26,500元,惟上訴人101 年3 月份(3/30~4/1 9 )租金僅付22,796元,短少3,704 元,同年4 月份(4/ 20~5/19 )租金僅付18,042元,短少8,458 元,嗣101 年 5 月份(5/20以後)以後之租金則未給付等事實,業據被 上訴人提出玉山銀行存摺封面及內頁各1 件為證,而上訴 人固不否認101 年3 月份租金僅付22,796元、同年4 月份 租金僅付18,042元之情,惟以上詞置辯。經查: ⑴兩造約定每月租金為26,500元,並未約定由上訴人代被 上訴人向國稅局申報被上訴人之租賃所得,依法自應由 租賃所得之所得人即被上訴人自行申報(至於系爭租約



第4 條之約定,則指系爭租賃物本身所生之稅捐,而非 指被上訴人之租賃所得),然被上訴人並未同意或授權 由上訴人代為申報系爭房屋之租賃所得,惟上訴人卻擅 自從每月應付租金額中扣除10% 租賃所得2,944 元,並 主張係代扣被上訴人之租賃所得(此有上訴人於原審所 提之轉帳傳票影本可證)云云,並非正當,故被上訴人 主張上訴人有積欠租金等語,乃為可採。
⑵兩造間系爭租約於101 年6 月18日合法提前終止,已如 前述,則被上訴人自不得再據以向上訴人請求101 年6 月19日後之租金。故101 年5 月份(5/20~6/19 )之欠 租金額應為25,617元(計算式:26,500元×29/30 =25 ,617元,元以下四捨五入),連同101 年3 月份欠租3, 704 元及同年4 月份欠租8,458 元,合計共積欠租金37 ,779元。
㈢上訴人有無欠繳管理費?如有,金額為若干? ⒈系爭租約第4 條第2 項約定「本租賃物」所產生之管理費 應由承租人即上訴人負擔,為兩造所不爭執,則「本租賃 物」自係指上訴人所承租範圍之該建物前段計30坪之系爭 房屋部分甚明。而新北市○○區○○路0 段00號6 樓之2 房屋之全部面積為82.92 坪,此除為兩造所不爭,復有萬 國財星大樓管理委員會公共管理費用分攤收繳單在卷可證 (見本院101 年度司重簡調解字第686 號卷,下稱重簡調 卷,第6 頁反面、第7 頁正面),上訴人所承租之租賃範 圍既僅為該建物之「前段」部分,坪數為30坪之範圍,該 建物之其餘面積即「後段」房屋部分,既不在租賃範圍內 ,上訴人自無庸負擔非屬租賃範圍之「後段」房屋之管理 費,被上訴人主張「後段」房屋之管理費亦應由上訴人負 擔云云,顯屬無據,上訴人辯稱應按其承租使用之比例計 算管理費等語,堪予憑採。
⒉新北市○○區○○路0 段00號6 樓之2 建物全部面積為82 .92 坪,全部面積每月管理費為5,804 元,每坪管理費為 70元等事實,為兩造所不爭執,並有管理費單據3 紙附卷 可徵,上訴人承租使用其中30坪之範圍,則上訴人每月應 負擔之管理費應為2,100 元(70元×30坪=2100元),而 被上訴人每月應負擔之管理費為3,704 元(即5804-2100 =3704)。故上訴人自101 年2 月20日承租日起至101 年 6 月18日契約終止日止計3 個月又29天,共應負擔管理費 8,330 元(計算式:2100元×3 個月+2100元×29/30 = 8330元)。而上訴人已給付2 個月份(自101 年2 月20日 起至101 年4 月19日止)之以該建物全部面積計算之管理



費11,608元(即5804×2 =11,608),為被上訴人所不爭 執,亦即,上訴人上開各月份既替被上訴人代繳「後段」 房屋之管理費3,704 元,因此上訴人主張其為被上訴人代 繳之每月管理費應自應付租金中予以扣抵,乃為有據。故 上訴人共得扣抵7,408 元(3704×2 =7408)。 ㈣基上,上訴人共積欠被上訴人租金37,779元,惟其得扣抵 替被上訴人代繳之管理費7,408 元,經扣抵後,被上訴人 得請求上訴人給付之欠租金額為30,371元(計算式:37779 -7408=30371 ),連同被上訴人得請求上訴人給付相當 於2 個月之租金金額53,000元,被上訴人共得向上訴人請 求83,371 元(計算式:30371 +53000 =83371 )。六、綜上所述,被上訴人本於兩造間系爭租約法律關係,請求上 訴人給付83,371元,及自起訴狀繕本送達翌日即101 年9 月 12日起至清償日止,按年息百分之5 計算之法定遲延利息部 分,為有理由,應予准許。逾此所為請求,為無理由,應予 駁回。又,上開應准許部分,係依簡易訴訟程序所為被告( 上訴人)敗訴之判決,應依職權宣告假執行。原審就超過上 開應准許部分,為上訴人敗訴之判決,並為假執行之宣告, 自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當,求予廢棄改 判,為有理由。至於上開應准許部分,原審判命上訴人給付 ,並為假執行之宣告,核無違誤,上訴意旨,就此部分,仍 執陳詞,指摘原判決不當,求予廢棄,為無理由,應駁回其 上訴。
七、因本案事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經 審酌後認於本判決結果不生影響,爰不一一論述,附此敘明 。
八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴 訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條, 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信滿
法 官 陳翠琪
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
書記官 李玉秀

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參考資料
森旺科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
旺科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
纖綠實業有限公司 , 台灣公司情報網
綠實業有限公司 , 台灣公司情報網