臺灣新北地方法院民事判決 101年度重訴字第288號
原 告 李長備
李福正
李富山
李秀麗
余李秀華
李建樹
李政道
李幸錦
李秀蓉
李香君
上十人共同
訴訟代理人 王昭婷律師
複 代 理人 溫尹勵律師
被 告 陳建源
陳鍾新妹
陳幸煜
陳建源
陳建中
陳美淑
陳正憲
陳正勝
陳鴻書
陳鴻昌
林陳碧麗
莊陳碧惠
陳美娟
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102 年5 月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○地號及一一四０地號上之如附件土地複丈成果圖紅色所示，面積分為九０點六九平方公尺、二點五三平方公尺之建物拆除，並將土地返還於原告。訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告等人分未於最後言詞辯論或言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告等之先人李金樑與被告等之先人陳注生於民國52年2 月 13日簽訂建物基地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃基地 為改制前臺北縣三峽鎮○○○段○○○○段00地號土地，後 因重測現改為新北市○○區○○段0000地號及1140地號兩筆 土地（下稱系爭土地），租金以每坪白米10台斤計算，年租 金為364 台斤半，蓋斯時因陳注生經濟條件不佳，李金樑遂 以寬厚條件出租建物基地供其避風遮雨，故特別約定租賃期 限至陳注生可承購時為止，又另載明倘日後讓渡第三者時， 須經李金樑之同意並另行簽約，倘否陳注生應拆屋返還土地 ，上開約定等均立基於照顧陳注生之基本生活方而訂立。李 金樑及陳注生均往生多年，兩造各為渠等之繼承人，兩造因 之分別承受系爭租約之權利義務。
㈡系爭土地尚有被告等人所有門牌號碼為新北市○○區○○路 00號、33號之建物（均未辦保存登記，下合稱系爭建物）， 未經原告等人之同意下，分隔4 區塊分租予不同攤商，如皮 鞋店、繡學號店、理髮店、紅豆餅攤販，每月分別收取租金 ，合計租金收入每月約新臺幣（下同）40,000元至50,000元 不等，顯已違反系爭租約第5 條之約定，被告等人應拆除建 物返還系爭土地。
㈢被告自90年起即未繳納租金長達10年之久，俟原告寄發存證 信函，被告亦僅願給付5 年尚未罹於時效消滅之租金共計12 萬1 千元，被告顯係規避租金之情。又系爭建物業經新北市 政府認定違反建築法25條、第86條等應予拆除，故被告確有 以承租之基地供違反法令使用之情形。是以，依前揭土地法 103 條之規定，原告等具有收回租用基地之事由，遂爰依民 法第767 條之規定提起本件訴訟，並先位聲明：如主文第1 項所示。
㈣若果本院認定先位之訴已屬無據，則兩造原約定之年租金以 364 台金半計，固經本院74年度訴字第302 號判決提高至年 租金為21,260元，自74年起迄今已歷27年，系爭土地價值亦 已日益增長，衡酌系爭土地位處三峽區之商業精華地段，經 訪附近區段買賣成交行情價格已高達每坪約100 萬元左右， 綜觀系爭土地之位置、立於工商業繁榮區域之程度、土地之 經濟價值及所受利益等，前揭租金已顯失公平，故原告爰依 民法第442 條、民法第227 條之2 等規定提起備位主張，並 備位聲明：⑴被告承租原告所有系爭土地之年租金，自101 年1 月1 日起調整為100 萬6408元；⑵願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告等人部分：
㈠被告陳鴻書部分：其雖未於最後言詞辯論期日到院，然據其 前到院辯稱：兩造之被繼承人所簽立之系爭租約第5 條僅約 定不得將房屋讓渡第三人，並未約定不得提供他人使用，故 縱認被告將系爭建物部分有償提供他人使用，原告自無因此 即取得終止契約，請求拆屋還地之權利。再者，系爭建物係 依50年代之建築法令，被告之被繼承人未申請核發使用執照 ，亦為當時民情所允，不得以現今法令觀之認定違章建築等 語置辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
㈡被告陳建源、陳正憲、陳正勝、陳鴻昌、林陳碧麗、莊陳碧 惠、陳鍾新妹、陳幸煜、陳建源、陳美娟、陳建中、陳美淑 等人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明 或陳述。
三、查系爭土地為原告等人所有，其上坐落原告等人所有之系爭 建物，占用之面積各為90.69 平方公尺、2.53平方公尺，系 爭建物設有皮鞋店、繡學號店、理髮店、紅豆餅攤販等事實 ，業據原告提出且為到場被告所不爭執系爭土地之土地登記 謄本、現場照片在卷可參，復經依職權囑託新北市樹林地政 事務所測量系爭建物占用之位置及面積，業據該所提出如附 件所示之複丈成果圖均在卷可稽，足認原告前揭主張，應屬 可採。
四、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用 時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除 以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約 時，土地法第103 條定有明文。解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目 的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法 院99年台上字第1421號判決可參）。經查： ㈠本院詳閱系爭租約，其簽立日期為52年2 月13日，其中第2 條約定：租賃期間自52年2 月13日起至乙方（即陳注生）能 力可承購時為止，購時其地價應照時價按實測計算之。第5 條載明：乙方如嗣後將該房屋讓渡第三人者時，須經甲方（ 即李金樑）同意後，另行契約，否則乙方應將該房拆除交還 該土地等字樣以觀（見本院卷㈠第8 頁），足認李金樑同意 陳注生在系爭土地上興建系爭房屋，係以陳注生自行居住為 前提，未經李金樑之同意下，不得讓渡於第三人。亦即，若
非以自居為限，又何須約定租賃期間至陳注生有能力承購時 為止。
㈡系爭建物究何人占有使用，仍有修改衣服繡學號之店家占有 使用，其餘修理皮鞋店、家庭理髮店、余媽媽紅豆餅攤位均 遷移他處，有新北市政府警察局三峽分局101 年12月21日新 北警峽刑字第0000000000號函在卷可參，另參酌原告所提出 上開家庭理髮店遷移公告照片可參（分見本院卷㈠第246-25 0 頁、第253 頁），足認系爭房屋於陳注生往生後，不詳之 時間即出租他人供營業使用迄今，業已違反系爭租約第5 條 之規定。
㈢再者，原告主張被告於90年起迄今均未繳納租金等事實，有 兩造間之存證信函及提存單附卷可稽（分見本院卷㈠第193- 196 頁），被告迄今亦未積極舉證證明於90年起逐年繳納租 金之證明，系爭租約既無擔保現金可供抵償，故已逾土地法 第103條第4款之事由。
㈣又被告迄今對於有利於己之事實，並未舉證以實其說，本院 審酌上情，足認原告前揭主張，應屬可取。
五、綜上所述，被告等人違反系爭租約第5 條之約定將系爭建物 出租他人收取租金，及迄今已逾2 年之租金並未繳納於原告 ，原告自得依據土地法第103 條第4 、5 款、及系爭租約之 約定、民法第767 條提起本件訴訟，請求被告應如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又本院以為原告先位之訴全 部勝訴判決，自無庸對備位訴訟為論駁，附此敘明。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之陳述或答辯，自無庸逐一論 駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 102 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 吳振富
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 吳語杰