臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1758號
原 告 李玉蘭
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
被 告 文化社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 施文祥
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間返還停車位事件，本院於民國102年6月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
被告之法定代理人於原告起訴後變更為施文祥，並經該新法 定代理人施文祥具狀聲明承受訴訟（見本院卷第186-187頁 ），經核於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠先位聲明部分：
⒈原告係新北市○○區○○路000號之「文化社區」公寓大廈 住戶，前於民國92年7月24日經鈞院90年度執字第4137號強 制執行事件拍定訴外人立福建設股份有限公司（下稱立福公 司）所有坐落於新北市○○區○○段000地號、應有部分100 000分之1080之土地，及其上同段建號7760號建物即門牌號 碼新北市○○區○○路000巷0號15樓之2房屋，暨共同使用 部分即同段建號7984號、應有部分10000分之35；同段建號 7985號、應有部分10000分之949；同段建號7990號、應有部 分1000分之17之區分所有權（下稱系爭房地），並已辦妥系 爭房地所有權移轉登記。
⒉原告因拍賣取得被告社區地下二層包含27、28、45號等52個 停車位（按實際上係53個停車位），並於92年8月27日臚列 立福公司於系爭7985建號之53個車位明細表及該公司發文予 被告表示其於文化社區地下二層總共有53位停車位，因法院 未辦理點交，而與被告自行處理。當時之社區保全公司總幹 事交付原告如附圖一及原證七照片所示之車位平面圖（見本 院101年度補字第704號卷第30頁、第18頁），原告即依附圖 一所示之編號45號車位所在位置使用編號45號車位，而當時 編號45號車位即劃在如附圖一所示位置，並非原告自行劃上 ，此亦為鈞院96年度易字第2274號刑事判決所是認。原告從
92年7月24日起即使用附圖一之編號45號車位，與被告社區 並無任何爭議，迄95年11月間被告社區發現附圖一之編號45 號車位與使照圖不符，方提出刑事告訴。然原告已依附圖一 編號45號車位位置使用3年餘，與被告社區並無任何爭議， 而提告之第9屆委員或點交之第6屆委員並無人知道何以編號 45號車位係劃在附圖一所示編號45號車位位置，由此可見附 圖一之編號45號車位早在第6屆管委會成立前即已劃定。原 告所提原證七照片所示之平面圖並非原告自行繪製，而係原 告在被告社區管理室所翻拍，顯已成為被告地下二層車位所 有權人間之分管契約。
⒊依最高法院83年度台上字第1935號判決之見解，在不違反使 用目的之情況下，予以重新劃定車位，僅涉及主管機關行政 管理之問題，並非不得予以重新劃定，從而使照圖上之編號 45號車位雖位於編號28號車位旁，然嗣後建商並非不得再將 編號45號車位予以變更，則此竣工圖上車位之編號並非最終 確定之各停車位位置，仍須視分管契約而定。被告社區委員 在刑案中主張附圖一之編號45號車位位置係消防與救護專用 空地。唯查，被告社區之使照圖上並無如此用途之標示，又 地下一樓相對位置亦劃有編號17號車位，業經鈞院於96年度 易字第2274號案件勘驗現場屬實。另被告強制收回附圖一之 編號45號車位後另劃成來賓收費停車位，由此可知，被告宣 稱附圖一之編號45號車位位置係不得劃定為停車位之區域， 顯然無據。綜上所述，附圖一及原證七所示地下二層平面圖 係地下二層車位所有權人之分管契約。退一步言，至少係地 下二層車位所有權人之默示分管契約。
㈡備位聲明部分：
若鈞院審酌後認為原告先位請求無理由，則立福公司於出售 本社區時，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45號之車位 係位於水箱C後方（即起訴狀附圖二紅色斜線部分，見本院1 01年度補字第704號卷第32頁），則立福公司出售文化社區 公寓大廈之區分所有權時，業已將該編號45號車位移至如附 圖二所示之紅色斜線部分，而與文化社區之區分所有權人成 立如附圖二之分管契約，則原告既因拍定取得立福公司於文 化社區地下二層停車位所有權，自受該分管契約之拘束，而 得依法使用附圖二紅色斜線部分所示之編號45號車位，而非 被告主張之使照圖編號28號車位旁之停車位。 ㈢建商從未提供承購戶使照圖，故使照圖所附地下二層平面圖 之車位位置從未成為車位承購人間之分管契約。爰依分管契 約、民法第767條第1項前段、第962條規定提起本訴等語。 併為聲明：
先位聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號即 門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號地下二層，如附圖一 所示編號45號停車位交付予原告。⒉原告願供擔保，請准宣 告假執行。
備位聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號即 門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號地下二層，如附圖二 所示編號45號停車位交付予原告。⒉原告願供擔保，請准宣 告假執行。
三、被告則以：
㈠本社區建造完成是86年7月18日，建商取得86莊使字第803號 使用執照，並於86年8月28日辦理第一次保存登記，其地下 室二樓就原告起訴主張附圖一之區塊乃公共區域，且向地政 機關登記之第45號車位，則是位於27、28號車位旁。又原告 於95年間曾因將該公共區域劃設第45號車位出租，被管委會 告涉嫌竊佔罪，檢察官起訴後，鈞院刑事庭96年度易字第22 74號判決，認為原告因92年7月間法拍買得當時未確實點交 ，而誤信擁有系爭空地之所有權，並非趁人不知而竊佔，無 主觀犯罪意圖，所以判決無罪。但附論謂自該案辯論終結時 起，原告即已知無權占用係爭空地，今後如繼續佔用，即涉 竊佔罪之嫌，「文化社區」管理委員會得再依法告發。縱使 起訴狀附圖二為真，僅能由承購戶向建商主張違約賠償，不 能主張有不存在之車位分管權利存在。況原告係92年7月才 拍定取得原屬建商車位分管權，當然要依86年8月登記時之 權利主張行使，豈能主張他人與建商早年簽訂之「不動產預 定買賣契約書」附件圖表，向管委會主張權利？ ㈡況依土地登記規則第81條所規定，區分所有建物所屬共有部 分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使 用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相 關區分所有權人共有。故86年8月28日將地下二樓登記編為 新莊區榮富段第7985建號之前，申請書必然附有協議書，就 此一建號所有主建號之區分所有建物比率為協議。且該協議 必是建築物使用執照取得後，詳言之，地下二樓停車位之分 管協議，應依當時申請書所附協議書去判定，而非建商與承 購戶間之不動產預定買賣契約書成立時。因後者，早期沒有 建造執照就已開賣，也有建造執照雖然核准後，但至建築完 成前，都有好幾次變更，並非每一案件都適用。原告所提出 原證九不動產預定買賣契約書附圖45號車位，與竣工圖45號 車位位置不同，就是最好的說明。
㈢原告主張管理委員會將建商所交付的車位位置繪成平面圖（ 如附圖一即原證七照片所示平面圖）加以管理車位使用云云
，試問有何證據是管委會所為？尤其，原證七上面那張照片 內車位、說明均用打字；與原證七下面那張照片，乃地下二 樓均屬私人車位，但卻是以手寫為之，兩者不同，怎會是管 委會繪成的平面圖？更者，原告被管委會告涉嫌竊佔罪，已 進住三年，如有所謂第二次分管協議，應有區分所有權人會 議決議通過才對且才有效，管委會沒有決定分管的權利，原 告應提出區分所有權人會議決議才對，但根本沒有這回事等 語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告先備位之訴及假執行 聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免 為假執行。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠系爭房地係立福公司於86年7月18日建築開發完成，取得86 莊使字第803號使用執照，並於86年8月28日辦理第一次保存 登記之建築物，其地下室二樓該區塊乃公共區域，且依法登 記之45號車位，則是位於28號車位旁。
有文化社區之使用執照即86莊使字第803號之地下二層平面 圖附卷可稽（見本院101年度補字第704號卷第14頁）。 ㈡原告於92年7月24日經本院90年度執字第4137號強制執行事 件拍定立福公司所有位於被告社區之系爭房地，並已於92年 8月15日為所有權移轉登記。系爭房地之查封筆錄記載債權 人陳報含地下室52個停車位是否屬實，應買人應自行查明， 且此部分係拍賣共同使用部分，其使用依法應由共有人協議 為之，故拍定後不點交。
有系爭房地不動產權利移轉證明書及所有權狀、拍賣記錄、 本院90年度執字第4137號執行卷宗節本附卷可稽（見本院10 1年度補字第704號卷第8-10頁、本院卷第82-85頁、第154頁 ），並經本院調閱上列執行卷宗查明屬實。
㈢原告自92年7月24日拍定後，即依拍定前之現狀使用如附圖 一及原證七地下二層車位平面圖之編號45號車位，迄95年11 月間被告發現附圖一編號45號車位與使照圖不符，而對原告 提出竊佔之告訴，經檢察官起訴後，由本院以96年度易字第 2274號判決原告無罪。
有附圖一及原證七地下二層車位平面圖、本院96年度易字第 2274號刑事判決附卷可稽（見本院101年度補字第704號卷第 30頁、第18頁、第15-17頁、本院卷第18-20頁），並經本院 調閱上開刑事卷宗（含臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字 第1267號卷宗）查明屬實。
五、原告先位聲明主張原告自92年7月24日起經由立福公司受讓 使用附圖一編號45號之車位，被告社區並無任何爭議，迄95 年11月間被告社區發現該車位之位置與使照圖不符，方提出
刑事告訴，附圖一及原證七地下二層車位平面圖係地下二層 車位所有權人之分管契約。另備位聲明則主張立福公司於出 售被告社區房地時，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45 號之車位係位於水箱C後方（即附圖二紅色斜線部分），而 與被告社區之區分所有權人成立如附圖二之分管契約等情， 為被告所否認，並以上列情詞置辯。是本件兩造爭執要點為 ：㈠附圖一及原證七地下二層車位平面圖是否為地下二層車 位所有權人之分管契約？㈡立福公司於出售被告社區房地時 ，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45號之車位係位於水 箱C後方（即附圖二紅色斜線部分），是否與被告社區之區 分所有權人成立如附圖二之分管契約？㈢原告請求被告給付 如先、備位訴之聲明所示，是否有據？茲就上列爭執要點及 本院得心證之理由分述如下：
㈠按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有 人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示， 係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思 者而言（最高法院87年度臺上字第1359號裁判意旨參照)。 又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83 年度臺上字第1377號裁判意旨參照）。次按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原 因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任 ，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之 責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。本件原告先位聲 明主張附圖一及原證七地下二層車位平面圖為地下二層車位 所有權人之分管契約；備位聲明主張立福公司於出售被告社 區房地時，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45號之車位 係位於水箱C後方（即附圖二紅色斜線部分），與被告社區 之區分所有權人成立如附圖二之分管契約之事實，既為被告 所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。 ㈡系爭房地係立福公司於86年7月18日建築開發完成，取得86 莊使字第803號使用執照，並於86年8月28日辦理第一次保存 登記之建築物，其地下室二樓該區塊乃公共區域，且依法登 記之45號車位，則是位於28號車位旁；原告於92年7月24日
經本院90年度執字第4137號強制執行事件拍定立福公司所有 位於被告社區之系爭房地，並已於92年8月15日為所有權移 轉登記。系爭房地之查封筆錄記載債權人陳報含地下室52個 停車位是否屬實，應買人應自行查明，且此部分係拍賣共同 使用部分，其使用依法應由共有人協議為之，故拍定後不點 交；原告自92年7月24日拍定後，即依拍定前之現狀使用如 附圖一及原證七地下二層車位平面圖之編號45號車位，迄95 年11月間被告發現附圖一編號45號車位與使照圖不符，而對 原告提出竊佔之告訴，經檢察官起訴後，由本院以96年度易 字第2274號判決原告無罪等情，已如前述。又依原告提出之 上列竊佔案（96年度交查字第252號）詢問筆錄（見本院卷 第144-146頁）所示，證人吳文雄、游東龍、楊榮欣所言， 均僅能證明原證七地下二層車位平面圖確實曾置於被告社區 之管理室，但不能據以得知原證七地下二層車位平面圖之出 處，自難認係由地下二層車位所有權人或被告社區區分所有 權人或被告社區管理委員會或被告所劃定之地下二層車位使 用範圍。矧原告雖自92年7月24日拍定後，即依拍定前之現 狀使用如附圖一及原證七地下二層車位平面圖之編號45號車 位，迄95年11月間，惟在被告堅決否認被告有劃設附圖一及 原證七地下二層車位平面圖，附圖一及原證七地下二層車位 平面圖為地下二層車位所有權人之分管契約，及原告未能具 體陳明並舉證證明地下二層車位所有權人有何明示分管契約 或地下二層車位所有權人明知原告使用如附圖一及原證七地 下二層車位平面圖之編號45號車位而加以容忍，不為反對之 默示分管契約之情況下，尚難僅以原告有上列使用如附圖一 及原證七地下二層車位平面圖之編號45號車位之事實，即認 附圖一及原證七地下二層車位平面圖為地下二層車位所有權 人之分管契約。是原告先位聲明主張附圖一及原證七地下二 層車位平面圖為地下二層車位所有權人之分管契約等語，即 屬無據。
㈢查系爭房地係立福公司於86年7月18日建築開發完成，取得8 6莊使字第803號使用執照，並於86年8 月28日辦理第一次保 存登記之建築物，其地下室二樓該區塊乃公共區域，且依法 登記之45號車位，則是位於28號車位旁等情，已如前述，而 依原告提出之85年9月30日之買賣契約書、附圖二紅色斜線 部分（見本院卷第46-82頁之第65頁、見本院101年度補字第 704號卷第32頁）所示，核係系爭房地之同一社區房屋及其 基地之房地預定買賣契約書，顯在系爭房地於86年7月18日 建築開發完成（竣工）之前，且上列買賣契約書、附圖二紅 色斜線所示地下二層車位平面圖之編號45號車位，亦與竣工
圖或使照圖所示之地下二層車位平面圖之編號45號車位不符 ，故本件縱認立福公司於出售被告社區房地時，與各承購戶 間訂有買賣契約書，編號45號之車位係位於水箱C後方（即 附圖二紅色斜線部分），而與被告社區之區分所有權人成立 如附圖二之分管契約等情為真，亦因嗣後於86年7月18日建 築開發完成，取得86莊使字第803號使用執照，並於86年8月 28 日辦理第一次保存登記之建築物，其地下室二樓該區塊 乃公共區域，且依法登記之45號車位，則是位於28號車位旁 ，而顯然已變更編號45號車位之位置，原先依附圖二之分管 契約既已變更，則事後原告於92年間因拍定取得系爭房地所 有權及編號45號車位，即應依變更後之情況予以認定是否另 有編號45號車位位置之分管約定，況原告自92年7月24日拍 定後，即依拍定前之現狀使用如附圖一及原證七地下二層車 位平面圖之編號45號車位，迄95年11月間被告發現附圖一編 號45號車位與使照圖不符，而對原告提出竊佔之告訴，經檢 察官起訴後，由本院以96年度易字第2274號判決原告無罪等 情，已如前述，此外，原告就此備位聲明之主張復未能提出 其他積極之證據證明之。是原告備位聲明主張立福公司於出 售被告社區房地時，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45 號之車位係位於水箱C後方（即附圖二紅色斜線部分），而 與被告社區之區分所有權人成立如附圖二之分管契約等語， 顯屬無據，洵不可採。
㈣基上，原告既未能證明附圖一及原證七地下二層車位平面圖 為地下二層車位所有權人之分管契約，是原告先位聲明之主 張，即屬無據。另原告備位聲明主張立福公司於出售被告社 區房地時，與各承購戶間訂有買賣契約書，編號45號之車位 係位於水箱C後方（即附圖二紅色斜線部分），而與被告社 區之區分所有權人成立如附圖二之分管契約等語，亦屬無據 。是原告依分管契約、民法第767條第1項前段、第962條規 定，請求被告給付如先、備位訴之聲明所示，均屬無據。六、從而，原告依分管契約、民法第767條第1項前段、第962條 規定，請求被告給付如先、備位訴之聲明所示，均為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
書記官 鄭舒方
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