臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第8號
原 告 黃文修
訴訟代理人 黃明看律師
被 告 楊秀霞
江耀鑐
上二人共同
訴訟代理人 楊振芳律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年6月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）96年11月29日委任楊秀霞、江耀鑐地政 士事務所辦理其所有彰化縣員林鎮橋愛段949、950、951、9 52、953、954地號等6筆土地（下稱系爭949、950、951、95 2、953、954地號土地）共825.20平方公尺，權利範圍分別 為11/60、1/5、1/5、2/10、2/10、2/10之自用住宅土地測 量，便於出售時能依法主張依自用住宅優惠稅率繳納土地增 值稅。而被告卻僅申請系爭950、953地號2筆之自用住宅土 地測量，嗣被告接獲彰化縣員林地政事務所96年12月19日員 二補字第000520號補正通知（見本院卷第10頁），然被告楊 秀霞未告知原告提供房屋稅籍證明、水費與電費等憑證，且 於現場測時，亦未指示測量人員應測量原告居住之房屋，僅 測量公廳（門牌號碼彰化縣員林鎮○○街000巷00號）之面 積，致原告無法適用自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅，遭 受稅捐稽徵機關核定一般稅率土地增值稅分別為新臺幣（下 同）78,000元、508,364元、1,811,011元、653,589元、1,0 25,275元、1,275,582元，原告共需繳納5,351,821元，被告 顯未善盡善良管理人之責任，使原告遭受損失。 ㈡被告江耀鑐復於97年2月29日未經原告授權同意，擅自偽造 原告之簽名與盜蓋原告之印章，出具說明書（見本院卷第23 頁）撤回原告原係以自用住宅稅率申請核定，改按一般稅率 課徵土地增值稅，致原告無法享用都市土地3公畝即300平方 公尺之以自用住宅稅率計算土地增值稅，全部按照一般稅率 課徵土地徵值稅，損害原告權益，造成原告多繳1,946,116 元土地增值稅（計算式：5,351,821元×300/825＝1,946,11 6元），此係原告故意所致之損害。
㈢被告辦理原告委託地政業務，違反業務上應盡之義務，致原
告受有損害，原告依地政士法第17條、第26條及民法第544 條規定提起本件訴訟。又被告楊秀霞、江耀鑐係同屬楊秀霞 、江耀鑐地政士事務所之專門職業人員，原告遭受之損害係 被告楊秀霞、江耀鑐之共同侵權行為所致，故被告楊秀霞、 江耀鑐應負連帶賠償給付責任。再依消費者保護法第51條規 定，原告得請求被告楊秀霞、江耀鑐賠償原告損害額2倍即3 ,892,232元之懲罰性賠償金（計算式：1,946,116元×2＝3, 892,232元）。
㈣並聲明：⒈被告應連帶給付原告3,892,232元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按5％計算之利息。⒉訴訟 費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請求准予宣告假執行。二、被告抗辯：
㈠系爭949、950、951、952、953、954等6筆土地係原告及其 他共有人所有，原告及其他共有人委託被告辦理該6筆土地 出售予他人之過戶事務，因系爭949、951、952、954等4筆 土地上並無房屋，當無適用自用住宅稅率繳納土地增值稅之 餘地。又系爭950、953地號土地上有原告與其他土地共有人 公同共有之公廳，系爭953地號土地亦有原告個人之房屋， 惟原告個人之房屋因無房屋稅籍之設立，故依法即無法適用 自用住宅稅率來繳納土地增值稅。再系爭950、953地號土地 係原告與他人所共有，依財政部74年4月8日臺財稅字第1403 1號函「土地所有權人出售之土地，其地上房屋為平房，如 該房屋所有權屬其本人或其配偶、直系親屬與他人共有時， 其適用自用住宅用地稅率之面積，應按房屋所有權持分比例 計算。」，暨財政部82年5月3日臺財稅字第000000000 號函 「主旨：高○○先生申報土地移轉現值，其繼承土地既已辦 竣土地繼承登記，自應受理；其自用住宅用地面積如何計算 請參照本部74年4月8日臺財稅第14031號、70年4月29日臺財 稅第33364號函辦理。說明：二、本案高○○繼承土地、房 屋，土地部分既已辦竣繼承登記，其申報土地移轉現值自應 受理，至其自用住宅用地面積，如符合自用住宅用地要件者 ，得參照上揭部函規定，以高○○得繼承房屋之應繼分面積 比例計算。且繼承係因被繼承人死亡而開始，為民法第1147 條所明定，本案房屋之納稅義務人雖因未辦竣繼承登記仍為 高○○名義，實際上應為各繼承人所有，故僅得就高○○應 得繼承房屋比例計算。」之解釋意旨，可知原告及其他共有 人僅能就系爭950、953等2筆土地上公廳之基地面積，依各 人之比例適用自用住宅稅率繳納土地增值稅。而上開公廳（ 即門牌為員林鎮○○街000巷00號）之面積經彰化縣員林地 政事務所於96年12月26日測量之結果，面積僅54.94平方公
尺（見本院卷第43頁），原告與其他共有人所能適用自用住 宅稅率繳納土地增值稅之土地面積甚小，鑑於土地稅法第34 條第4項明定土地所有權人適用自用住宅優惠稅率，每人以1 次為限。而當時原告另有其他房地，故被告雖曾以自用住宅 稅率向稅捐機關申報繳納土地增值稅，當稅捐機關承辦人員 告知被告上情時，被告即向原告及訴外人黃文池、黃釗欽等 土地共有人轉知上情，原告及訴外人黃文池、黃釗欽等土地 共有人鑑於依自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅，每人一生 只能享用1次，應於減稅效用最大時才用，本件土地能適用 自用住宅優惠稅率之面積甚小，效益不大，自不能輕易用掉 ，故原告與訴外人黃文池、黃釗欽等其他土地共有人均同意 被告向稅捐機關撤回上開土地適用自用住宅稅率繳交土地增 值稅之申請案，為此被告江耀鑐方於97年2月29日代原告及 其他共有人書具卷附之說明書（下稱系爭說明書），而向彰 化縣稅捐稽徵處員林分處撤回上開依自用住宅稅率核課土地 增值稅之申請案，而改按一般稅率核課土地增值稅。此揆諸 當時原告及其他共有人亦均已依時繳付依一般稅率所核課之 土地增值稅乙節，暨系爭說明書載明「..但經查核算，並無 實益..」益明非虛。
㈡綜上，原告請求被告賠償損害，實無理由，自不應准許，並 為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費 用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願供擔保免於假執行 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭949、950、951、952、953、954地號等6筆土地 之共有人，其與其他共有人將該6筆土地出賣予第三人，並 委託經營楊秀霞、江耀鑐地政士事務所之被告楊秀霞、江耀 鑐辦理土地所有權移轉事宜，嗣被告楊秀霞、江耀鑐以原告 、訴外人黃文池、黃釗欽、黃淳琮、黃仁信之名義，申請彰 化縣員林地政事務所辦理坐落系爭950、953地號土地上之門 牌號碼彰化縣員林鎮○○街000巷00號自用住宅土地測量， 經員林地政事務所測量結果，面積為54.94平方公尺（此部 分為兩造所不爭執，並有楊秀霞、江耀鑐地政士事務所名片 、建物測量及標示變更登記申請書、彰化縣政府101年10月9 日府法訴字第0000000000號訴願決定書〈案號101-908〉、 彰化縣員林地政事務所建物測量成果圖等件為證，見本院卷 第7頁至第16頁、第43頁）。
㈡系爭950、953地號土地之土地增值稅申報書上勾選「請用自 用住宅用地稅率核課」欄位，嗣被告江耀鑐以原告、訴外人 黃文池、黃釗欽、黃仁信、黃淳琮、黃永政、黃永舜、黃宗
立、黃泊鈴、黃江大陣等共有人之名義，於97年2月29日出 具說明書，向彰化縣地方稅務局員林分局申請撤回按自用住 宅用地稅率課徵土地增值稅，彰化縣地方稅務局員林分局即 按一般用地稅率核定系爭949、950、951、952、953、954地 號土地之土地增值稅率，經核課後分別為78,000元、508,36 4 元、1,811,011元、653,589元、1,025,275元、1,275,582 元，均經原告繳納完畢（此部分為兩造所不爭執，並有彰化 縣政府101年10月9日府法訴字第0000000000號訴願決定書〈 案號101-908〉、土地增值稅繳款書等件為證，見本院卷第8 頁至第22頁）。
四、兩造爭執之事項：
原告請求被告應連帶給付3,892,232元及法定利息，有無理 由？
五、本院得心證之理由：
㈠按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務 上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害 關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條定有明 文。次按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行 為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦 有明文。又按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，是原告請求被告負損 害賠償責任，即應先就其主張被告確有不正當行為、違反業 務上應盡之義務、處理委任事務有過失或有逾越權限之行為 致生損害等有利事實負舉證責任。再按損害賠償，以被害人 實際受有損害為要件，並以實際所受損害為範圍，為最高法 院19年上字第2316號判例意旨所闡述，則被害人得請求之損 害，自應以實際所受之損害為限。
㈡原告主張被告楊秀霞、江耀鑐未指示測量人員應測量原告居 住之房屋，僅測量公廳之面積，且被告江耀鑐未經原告同意 ，擅自偽造原告簽名與盜蓋原告印章，出具說明書撤回原告 原係以自用住宅稅率申請核定，致原告無法享用都市土地3 公畝之以自用住宅計算土地增值稅云云，被告則以前詞置辯 。經查：
⒈原告固主張被告楊秀霞、江耀鑐未指示測量人員應測量原告 居住之房屋，僅測量公廳之面積，致原告無法適用自用住宅 稅率繳納土地增值稅云云，然按「本法所稱自用住宅用地， 指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記， 且無出租或供營業用之住宅用地。」、「已規定地價之土地 ，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增 值稅。」、「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土
地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 ，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10％徵收之 ；超過3公畝或7公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依 前條規定之稅率徵收之。」、「前項土地於出售前1年內， 曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」為土地稅法第 9條、第28條及第34條第1項、第2項所明定。復按「本法第9 條之自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權 人或其配偶、直系親屬所有者為限。」土地稅法施行細則第 4條亦有明文。又財政部75年1月25日臺財稅第0000000號函 釋「土地所有權人出售土地，其地上建物所有權已非土地所 有權人本人或其配偶、直系親屬所有者，應無按自用住宅用 地稅率計課土地增值稅之適用。惟查土地、建物之出售，或 有未同時申報移轉，為求稽徵步調一致，有關土地所有權人 出售自用住宅用地時，其地上建物所有權人之認定，請依下 列原則辦理：①土地移轉現值係如期申報者，應以訂立買賣 契約日建物登記簿所載房屋之所有權人為準。未辦理建物所 有權登記者，則以房屋稅籍資料登載之納稅義務人為準。② 土地移轉現值係逾期申報者，為防止倒填立契日期，應以土 地移轉現值申報日前項資料登載之所有權人或納稅義務人為 準」；嗣財政部於101年8月16日以臺財稅字第00000000000 號函廢止上開函釋，並訂定「適用自用住宅用地稅率課徵地 價稅認定原則」，該原則第3條（自用住宅用地定義補充規 定）第3項（建築改良物所有權人之認定）規定「已辦理建 物所有權登記者，以建物登記簿所載房屋之所有權人為準； 未辦理建物所有權登記者，以房屋稅籍登載之納稅義務人為 準。」是以未辦理建物所有權登記者，應以房屋稅籍資料登 載資料為準。本件原告就其居住之房屋並未舉證證明於當時 已有房屋稅籍登載，是依上開規定及函釋，自無適用自用住 宅用地稅率課徵地價稅之餘地。又原告對被告主張稅捐機關 僅同意系爭950、953地號土地上彰化縣員林鎮○○街000巷 00 號自用住宅之面積54.94平方公尺適用自用住宅稅率乙節 ，亦不爭執（見本院卷第68頁背面），故被告辯稱系爭953 地號土地上雖有原告個人之房屋，惟因無房屋稅籍之設立， 致原告個人所有房屋無法適用自用住宅稅率繳納土地增值稅 ，因此未指示彰化縣員林地政事務所測量人員測量原告所居 住之房屋等語，即非無據，尚難認有何違反地政士法第26條 或民法第544條之規定。
⒉證人賴基安於本院審理時證稱：在過戶過程中，代書最初是 用自用住宅稅率來申報土地增值稅，但稅捐處核准下來，代 書告訴伊及共有人說只有50幾平方公尺是可以享受自用住宅
稅率，其他部分不行，共有人在研究，50幾平方公尺是21位 公同共有，每一個人可以享用自用的部分微乎其微，後來就 決定不要，因為一生只能享用一次，伊與黃文修本人談過這 一件事情，97年2月27日全部的共有人就決定不要用自用住 宅稅率，所以當然就要撤回，伊有將稅額計算表、土地款付 款情形紀錄表有交給原告，每一個共有人都有，稅額是適用 一般算的，一定要確認才能繳稅等語（見本院卷第66頁背面 至第71頁背面），並提出稅額計算表、土地款付款情形紀錄 表為證（見本院卷第71頁至第72頁）。而按「土地所有權人 ，依第1項規定稅率繳納土地增值稅者，以1次為限。」土地 稅法第34條第4項定有明文；又按「土地所有權人出售之土 地，其地上房屋為平房，如該房屋所有權屬其本人或其配偶 、直系親屬與他人共有時，其適用自用住宅用地稅率之面積 ，應按房屋所有權持分比例計算。」亦有財政部74年4月8日 臺財稅字第14031號函釋可參，是彰化縣員林鎮○○街000巷 00號房屋既為原告與其他共有人共有，且面積不大，則原告 所能適用自用住宅稅率之面積，按其房屋所有權持分比例計 算，自屬有限，是證人賴基安上開證詞，並非無據，應可採 信。
⒊依證人賴基安上開所述，其曾將稅額計算表、土地款付款情 形紀錄表交付原告，且參以原告對稅額計算表、土地款付款 情形紀錄表均係適用一般稅率計算土地增值稅乙節復不爭執 （見本院卷第69頁），足見原告於繳納本件土地增值稅前， 對於系爭950、953地號土地係適用一般稅率繳納乙事，應知 悉甚明。又原告既已依上開稅額計算表、土地款付款情形紀 錄表所記載之一般用地稅率繳納土地增值稅完畢，益見原告 確實同意依一般用地稅率繳納土地增值稅。是證人賴基安證 述系爭950、953地號土地之全部共有人於97年2月27日，決 定不適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅乙節，應非子虛 。從而，系爭950、953地號土地之全部共有人既然同意按一 般用地稅率課徵土地增值稅，且嗣後亦已依一般用地稅率繳 納土地增值稅，應認其等已同意受託辦理土地所有權移轉登 記之被告江耀鑐，以其等名義撤回適用自用住宅稅率之申請 。再被告江耀鑐係依其等之意思申請按按一般用地稅率課徵 土地增值稅，亦難認原告受有實際損害。故揆諸前揭規定及 說明，原告依地政士法第26條、民法第544條規定及共同侵 權行為、消費者保護法第51條之法律關係，請求被告連帶賠 償3,892,232元及法定利息，自無理由，應予駁回。 ㈢綜上所述，原告主張被告楊秀霞、江耀鑐未指示測量人員應 該測量原告居住之房屋，且被告江耀鑐未經原告同意，擅自
偽造原告簽名與盜蓋原告印章，出具說明書撤回原告原係以 自用住宅稅率申請核定，致原告無法享用都市土地3公畝之 以自用住宅計算土地增值稅，而本於地政士法第26條、民法 第544條規定及共同侵權行為、消費者保護法第51條之法律 關係，請求被告連帶給付3,892,232元及法定利息，洵屬無 據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦 為無據，應併駁回之。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，認均與本判決之論斷不生影響，爰不一一 論駁，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 黃楹榆
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 翁美珠