臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第14號
原 告 徐怡雯
訴訟代理人 孫紹浩律師
沈祺雲律師
黃呈熹律師
上 1 人
複 代理人 曾怡慈
被 告 呂萬得
訴訟代理人 翁顯杰律師
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國102 年5 月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落桃園縣大園鄉○○段○○○段○○○○○○○○○○○○地號土地，於民國一○一年六月二十日所為之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造於民國101 年6 月20日簽立買賣契約， 將伊所有坐落桃園縣大園鄉○○段○○○段○000 ○000 ○ 000 地號土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）21,000 ,000元出售予被告，被告於訂約時將第一期簽約金3,000,00 0 元匯入兩造約定之聯邦商業銀行信託專戶（下稱系爭買賣 契約）。惟系爭土地為一般農業區農牧用地，尚未取得農業 用地作農業使用證明書（下稱農用證明），原告雖於知悉被 告有購買意願時，即於101 年6 月12日與訴外人王若堯訂立 承攬契約，約定由王若堯進行系爭土地之整地工程，俾向主 管機關申請農用證明；兩造並於系爭買賣契約第10條第4 項 另行約定：「本約標的農用證明若於101 年9 月30日前無法 核發取得，雙方同意解除本約，乙方（即原告）同時應將已 收價金1 次無息返還甲方（即被告），並支付100,000 元予 甲方做為補償」（下稱系爭約款）。系爭買賣契約簽立後， 王若堯仍持續進行整地工程，並向相關單位申請農用證明， 期間經桃園縣政府認定系爭土地不符合農業使用而裁罰，經 伊按期繳清罰鍰後，仍未能於101 年9 月30日前取得農用證 明，此行政機關就法令解釋及否准之權限，並非可歸責於原 告之事由。伊為免系爭買賣契約懸而未決，遂於同年10月8 日以存證信函通知被告系爭買賣契約已解除，同時囑請被告 得依約辦理取回專戶簽約金事宜，詎被告竟以存證信函表示 不同意解除系爭買賣契約，並要求伊繼續履行，而有即受確 認判決之法律上利益。又系約款係行使解除權之約定，並非
條件，原告並無故意促使條件不成就之情形等語，爰提起本 件訴訟，聲明確認原告與被告間就系爭土地，於101 年6 月 20日所為之買賣關係不存在。
二、被告則以：系爭土地為一般農業區農牧用地，因約定申請不 課徵土地增值稅，故由原告辦理申請農用證明，俾以辦理免 徵土地增值稅，遂依原告要求於系爭買賣契約加註系爭約款 ，約定若於101 年9 月30日前無法核發農用證明時，同意解 除契約，其目的即在於申請減免原告應負擔之土地增值稅。 詎兩造簽約後，因附近土地漲價，原告認系爭土地出售價格 過低，要求解約，伊不同意，原告故意違反申請農用證明所 需辦理事項，在系爭土地上堆置外來土石，且含有不利耕作 之石礫與磚塊，惟原告委任之王若堯仍故不依主管機關指示 辦理，而致系爭土地無法恢復為農地農用，以申請農用證明 ，顯見原告係故意以不正當之方法，未依法令規定辦理，促 使約定之解除條件成就，依民法第101 條之規定，應視為條 件不成就，原告自不得執系爭約款解除契約；且解除權之行 使屬於不違約之一方，原告委任之王若堯故意使系爭土地無 法取得農用證明，有可歸責之事由，其履行義務有違誠信原 則，亦不得依約解除契約等語，聲明駁回原告之訴。三、不爭執事項：
㈠、兩造於101 年6 月20日簽立買賣契約，原告將其所有坐落桃 園縣大園鄉○○段○○○段○000 ○000 ○000 地號土地， 以總價約21,000,000元出售予被告（約定依實測面積多退少 補），被告於訂約時將第一期簽約金3,000,000 元匯入兩造 約定之聯邦商業銀行信託專戶等情，有原告提出之系爭買賣 契約書、支票影本、授權書及不動產買賣安全信託契約書為 憑（見卷18-24 頁背面），堪予認定。
㈡、系爭買賣契約第10條第4 項約定：「本約標的農用證明若於 101 年9 月30日前無法核發取得，雙方同意解除本約，乙方 （即原告）同時應將已收價金一次無息返還甲方（即被告） ，並支付100,000 元做為補償」，為兩造所不爭執，亦有系 爭買賣契約書附卷可參，亦堪認定。
㈢、原告於101 年6 月12日委託王若堯辦理系爭土地回復農用（ 含證明），惟系爭土地迄未能取得農用證明，復為兩造不爭 執，並有原告提出之契約書、委託書及支票影本2 紙在卷可 按（見卷第15-17頁）。
四、爭執事項：原告主張系爭買賣契約因迄至101 年9 月30日止 ，系爭土地仍未能取得主管機關核發農用證明，依系爭約款 即生解除之效力等語，被告則抗辯原告故意以不正當之方法 ，未依法令規定辦理，促使約定之解除條件成就，依民法第
101 條之規定，應視為條件不成就，且解除權之行使屬於不 違約之一方，原告委任之王若堯故意使系爭土地無法取得農 用證明，有可歸責之事由，其履行義務有違誠信原則，亦不 得依約解除契約等語置辯。是本件兩造爭執之事項厥為系爭 買賣契約是否已合法解除？本院判斷如下：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約之文字，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可 時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭 句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不能反捨契約文字更為曲解，最高法院17年上字第11 18號判例、86年度台上字第3873號判決意旨參照。又按解除 權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，此固為民法第 258 條所規定，惟解除權之行使附停止條件或期限者，並未 增加相對人之不利益，自無不許附停止條件或期限之理。㈡、經查，系爭買賣契約書係由房屋仲介公司人員居間簽立，並 由代書協助辦理，通篇除空格及部分文字為手寫，其餘文字 均為制式文書列印，其中系爭條款則全部均以手寫字體另行 加註於第10條其他約定事項中，其內容為「本約標的農用證 明若於101 年9 月30日前無法核發取得時，雙方同意解除本 約，乙方同時應將已收價金一次無息返還甲方，並支付100, 000 元予甲方做為補償」等語，有系爭買賣契約書可按，並 據證人即仲介陳彥儒到庭證述：「當時是地主（即原告）委 託我幫他出售」、「因為買賣契約的話，當時一定會押一個 時間出來，因為辦農證可以押半年內或三個月內，因為有時 效性…」、「（問：這個契約書上寫的9 月30日前未辦出農 用證明就解約，時間是誰訂的？有無更改？）應該是雙方有 同意，只是誰要求的沒有印象，日期沒有更改過」、「（問 ：就你來看，原告簽訂本合約，是否真實有意要出售土地？ ）地主是有意，不然不會簽定買賣契約」等語，足見兩造對 於系爭買賣契約書及系爭約款內容知之甚詳，雙方並於對等 之關係下，就系爭約款個別磋商後意思表示達於合致而簽定 自明。雖依證人陳彥儒所述如辦農用證明即不用繳土地增值 稅（依系爭買賣契約第6 條第2 款應由原告負擔）等語，而 屬對原告有利之事項，惟倘原告將系爭土地出售予被告後， 因無法取得農用證明而需額外負擔土地增值稅，經其評估即 無出售之意願，此自屬人之常情，而原告既已就如於一定期 間內確仍無法確定是否需取得農用證明，為免契約懸而未決 ，而為上開條件、期限之約定，自非法所不許，亦難認此條 款有何不公平之處。況且，兩造已於系爭買賣契約以文字清
楚載明一定之條件、期限，無需別為探求，再者，依系爭約 款所示，原告尚需對被告為一定之補償等情，與原告得不附 任何理由而任意解除契約不同，自不因系爭約款為有利原告 之特別約定，而影響其效力，否則兩造另以文字書寫之系爭 約款，豈非具文，此應非兩造訂約之真意；則被告既早於簽 約時即知悉系爭條款並同意為此約定，自應受系爭約款之拘 束。故系爭約款內容乃為兩造間合意解除系爭買賣契約意思 表示生效之條件及期限，一旦期限屆至，且條件成就，原告 解除契約之意思表示效力便發生，契約即行解除。查本件系 爭土地並未能於101 年9 月30日取得農用證明，業如前述， 則系爭買賣契約已生解除之效力，被告自不得以系爭買賣契 約仍存在，而要求原告繼續履行契約。
㈢、又查，系爭約款就取得農用證明之義務，即由因取得農用證 明而於系爭土地之買賣受有利益之原告負擔等節，復為兩造 所不否認。固然行使權利、履行義務，應依誠實及信用之方 法為之，惟倘原告係因法令上之限制或其他不可抗力之事由 導致無法取得農用證明之給付不能，而非主觀上，即故意或 過失之給付不能，自難認原告有故意致條件成就，或履行契 約有未依誠實信用之方法。經查，原告主張有積極整地辦理 農用證明，惟未獲主管機關核發等語，業據其提出契約書、 委託書、支票影本桃園縣大園鄉公所函文、桃園縣政府裁處 書等為憑（見卷第15-17 頁、第25-27 頁），而本院復依職 權向桃園縣政府及其所轄之大園鄉公所調閱上開會勘及裁處 之相資料，由上開資料可知原告申請農用證明之客觀期程如 下：原告因係主動委託仲介出售土地，則早於「101 年6 月 12日」即與王若堯簽約委託其辦理系爭土地整地作業，並於 「101 年6 月19日」（簽約前）即已繳費並具狀向桃園縣大 園鄉公所申請會勘，桃園縣大園鄉公所於「101 年6 月22日 」勘查後，於「101 年6 月26日」以大鄉農字第0000000000 號函知原告略以：「旨揭土地高於毗鄰土地，土壤顏色不一 ，應曾填具外來土壤，且含有不利耕作之石礫與磚塊。綜上 ，旨揭土地現況與上述釋文不符，不符合農業用地作農業使 用之認定基準，所請歉難照准，故予以駁回檢還」等語（見 卷第85-91 頁），原告旋於「101 年7 月2 日」對此提出陳 情，經桃園縣政府地政局於「101 年7 月5 日」以桃地用字 第0000000000號函覆以：「有關本縣大園鄉○○段○○○段 000 ○000 ○000 地號一般農業區農牧用地土地，擅自挖掘 坑洞、堆置剩餘土地方整地，涉嫌違反非都市土地使用管制 規定乙案，為了解實際使用情形，謹訂於101 年7 月23日上 午10時於大園鄉公所會合後會勘…依據徐怡雯君101 年7 月
2 日陳情函辦理」等語，而依函附「101 年7 月23日」會勘 紀錄所載，其仍載記為：「現況收納堆置外來土石方…非符 農業使用」等語（見卷第72-75 頁），於是日會勘後原告亦 隨即於「101 年7 月27日」向桃園縣政府陳情，經桃園縣政 府地政局於「101 年7 月31日」以桃地用字第0000000000號 函請桃園縣政府農業發展局再次確認，仍經桃園縣政府於「 101 年8 月10日」以府地用字第0000000000號以函文認定原 告涉嫌違反土地編定使用，倘未提出意見，將依區域計劃法 之規定予以裁處，且於「101 年8 月16日」以府地用字第00 00000000號裁處書，要求原告於101 年9 月18日前繳清罰鍰 ，原告於「101 年8 月22日」向桃園縣政府申請「恢復農地 農用」，經桃園縣政府於「101 年8 月23日」函請原告先行 繳清罰款，並於此時始逐一列舉申請時應補具之資料（見卷 第25-27 頁）；原告遂於101 年10月16日依上開函文指示補 正相關資料後，再向桃園縣政府申請恢復農用，惟仍遭桃園 縣政府於101 年10月22日以仍有需補附事項再憑辦理之函文 拒絕在案（見卷第76、80頁），惟由原告之補正資料可知， 原告除繳清罰鍰外，於補正前原告曾於「101 年9 月28日」 向臺灣省桃園農田水利會申請不影響毗鄰農地灌溉排水證明 ，並委託元智大學環科中心進行土壤樣品檢驗報告，經元智 大學環科中心於「101 年9 月9 日」現場進行採樣，101 年 9 月10日收樣，元智大學則於「101 年9 月24日」始完成報 告，有土壤樣品檢驗報告在卷可按（見卷第81、82頁），足 見原告於簽立系爭買賣契約書後，迄至101 年9 月30日止， 期間均有不間斷地依桃園縣政府之指示辦理相關程序，並非 消極不行為，甚至自簽約前即已著手辦理此相關事項，殊難 想像原告於簽約時即已預見其於申請會勘時即會遭駁回並遭 裁罰，而故為此不利於己之行為；且原告係委託有經驗並具 專業之建築師王若堯辦理，還為此於101 年8 月16日以存證 信函催告受託人王若堯辦理，否則依約處理等情，業據證人 王若堯到庭證述屬實，且王若堯對於迄今仍未能辦理通過， 多所表達對行政機關不服氣之情緒性話語，並據王若堯當庭 提出存證信函及桃園縣大園鄉公所102 年3 月15日函覆於10 2 年2 月26日勘查後以「旨揭土地有不利耕作之磚塊石礫， 且土地現況之農作物亦枯死，未確實作農業使用…」為由， 仍拒絕認定系爭土地已恢復農用而發給農用證明之函文為憑 （見卷第116 、117 頁），亦徵原告迄仍持續辦理農用證明 之取得，且有依行政機關之指示逐一改善辦理，未因系爭買 賣契約期程而有所改變，則原告既已委託專業之人士積極辦 理，惟因行政機關法令解釋上之限制而致仍無法取得農用證
明，自難認原告有故意使條件成就，或於契約之履行上有何 主觀上之故意或過失，致給付不能，而不得行使其解除權。㈣、被告雖抗辯王若堯明知縣政府函文要求而卻不依法令要求， 且故意堆置外來土石，致無法取得農用證明，原告亦有故意 使條件成就，及可歸責事由而不得行使解除權等語。惟查， 證人陳彥儒證述：「（問：這件兩造有無去看過現場嗎？） 有，都有」、「當時他的地高於路面，比一般的農地土塊比 較高。當時就覺得一定要做清除，要辦農用證明。因為當時 已經是快要簽約時去看現場」、「（問：現場有無堆置土石 ？）原來就有」、「（本件預留3 個月的時間是夠的？）夠 」、「（問：你說這件是建築師就說可以辦過的？）對，他 的建築師說可以辦」、「（提示前述101 年7 月23日會勘後 附照片問：這跟你簽約前看的是否一樣？）不一樣，已經經 過整地（見卷第74頁）」、「（問：原告在整地時，你有無 去現場看過？）有」、「（問：當時兩造有無提議由仲介去 做整地？）那時候買方（即被告）有提議。那時候是指原告 開始整地的一個月過後，買方提議」、「（問：為何買方會 有這種提議？）因為那邊做農地買賣都知道這樣核發農用證 明不會過。…農地農用是要整地整低於路面且有種植。這塊 地高於路面，所以不會過…」、「因為有時候地主都有找我 們下包去辦理農用證明，我們有配合專門辦理農用證明及整 地的人。地主有時授權我們去幫他辦理，我們都會去找專門 配合的人」等語，而證人王若堯則證述：伊為建築師，本來 就會技術法則，也辦理過許多農用證明，依伊本件所為之工 作，常態要申請到農用證明，且因為政府機關會有會勘日期 ，一定要提早去申請，簽約當日就可以去申請了，伊整地時 ，沒有函文上水泥、瓦礫、瀝清等，只有當初置放的集配料 ，就是照片中的紅色土壤（見卷第74頁），伊把它整地、再 回平，並無惡意堆置外來土石阻礙農用證明取得之情形，系 爭土地上就是有二堆小堆的東西在上面，就將它推平就可以 了，就是剛剛所說有集配料，伊也有將會勘土壤檢測報告送 元智大學，需要元智大學的專業報告出來，縣政府的人才會 承認系爭土地土壤的PH值有多少，伊在土地上植栽了兩次， 第1 次種樹，伊就聽到有代書在關心土地的任何情況，縣府 函文表示以路面作高度標準是不對的，函文就農用證明取得 內容有誤等語，互核證人陳彥儒及王若堯所述，及前述桃園 縣政府相關函文，足見並無被告指稱原告或王若堯於簽約後 始另行堆置之外來水泥、瓦礫、瀝青存在，惟確實有與土壤 色塊不符之土堆（即王若堯所述之集配料），及系爭土地有 高於鄰地之情形，然而，經原告送元智大學進行土壤檢測結
果，尚符相關標準數值，應無無法種植植栽之虞，並經原告 向水利會取得系爭土壤灌溉證明，而嗣後縣政府之函文即未 再就系爭土地高於鄰地等情為指摘，業如前所述，足見證人 王若堯所稱系爭土地自始即無桃園縣鄉公所101 年6 月26日 函文所稱因高於鄰地會影響排水及確有瓦礫、瀝青等有害物 質不適合種植農作物之土壤（僅植栽事後枯死）等情，尚非 全然不可採信；復依證人王若堯前開證述及上開整地後之照 片所示，系爭土地上之原有土石已經整地堆置於土地旁，成 為集配料，並得於申請後作回填使用等情，就此不移置土石 而欲申請回填作有效利用之方式，亦屬其專業判斷之範疇， 則雖與行政機關之認定有所扞挌，縱有別於房屋仲介所委託 以行政機關所認可之整地方式即可，惟尚難以此逕認王若堯 有明顯不依行政機關函文辦理之情形，且此契約上之義務既 應由原告負擔，其較信任自己所委託之建築師，而不另行支 付其不信任之仲介辦理，亦難認有何可議之處，自不得以此 推認原告有故意使系爭土地無法取得農用證明而致條件成就 ，或認有可歸責於原告之主觀不能事由，是被告抗辯原告應 承擔其受託人王若堯前開不依行政機關指示而致無法取得農 用之行為，而不得行使解除權等語，尚難採信。㈤、至於土地之漲跌，本非一蹴可幾，衡情於簽約時買賣雙方就 買賣土地漲跌趨勢並非無可預見，縱土地漲價對出賣人確有 期能解除契約，希冀重新議價之道德風險，惟系爭約款僅約 定短短3 個月之期間，且倘若事後系爭土地係跌價，系爭約 款對被告亦無特別不公平，則被告既無證據證明原告確有故 意不履行之事實，尚難逕以系爭土地有無漲價，而遽為不利 於原告之認定，是被告一再執此認原告悔約，尚嫌無據，附 此敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭買賣契約業因迄至101 年9 月30日 止，系爭土地仍未能取得主管機關核發農用證明，而依系爭 約款已生解除之效力等語，應屬可採。被告抗辯原告有以不 正當行為使條件成就及就債務之履行為有可歸責之一方而不 得為解除等語，則無可採。又因原告於契約解除後，被告仍 向原告催告履行，使原告私法上地位有不明確之危險，而有 受確認判決之法律上利益，從而，原告請求確認兩造間就系 爭土地，於101 年6 月20日所為之買賣關係不存在，為有理 由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援 用之證據，斟酌後認不影響判決之基礎，無逐一論述必要， 併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 17 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 17 日
書記官 彭品嘉