臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北簡字第3110號
原 告 芙美複合式專業美學館有限公司
法定代理人 何曉玉
訴訟代理人 曾大殷
何家宏
被 告 宋瑞芬
陳懷仁
上二人共同
訴訟代理人 侯水深律師
張沐芝律師
複 代理人 楊長芳律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國102 年6 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付新 臺幣（下同）1,116,945元，及自民國102年1月10日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於102年3月28 日以 書狀擴張應受判決事項之聲明為被告應給付原告1,128,774 元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，核與首揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：訴外人即原告法定代理人何曉玉於99年9月13日 與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐 落臺北市○○○路00號3樓之2房屋（下稱系爭房屋），供原 告經營公司設立使用，租賃期間自99年10月1日起至104年9 月30日止，租金每月65,000元，並給付保證金116,000元。 而依商業登記法第9條規定，公司申請設立登記需載明公司 所在地，惟公司法第19條復明定未經設立登記，不得以公司 名義經營業務或其他法律行為，則於原告向主管機關辦理設 立登記前，何曉玉既為原告公司負責人，自得以其名義實質 代理原告與被告簽訂系爭租約。又系爭房屋屬興亞復興商業 大樓（下稱系爭大樓）之一部，系爭大樓於101年3月1日起 迄101年10月31日止期間進行外牆整修工程，除拆除經系爭 大樓管理委員會（下稱管委會）及被告同意懸掛之大樓外牆 廣告看板，致原告受有損失22,100元外，原告又因外牆整修 工程過程需將鐵窗卸下、打除原磁磚重貼，施工時又粉塵滿
佈，致原告無法利用房屋陽台洗滌曝曬營業用毛巾、床單及 被套等，及放置清潔用品、器具、分離式冷氣室外機，屬租 賃物有一部滅失之情形，原告依法自得按陽台占系爭房屋比 例11.4575％【計算式：14.59平方公尺÷127.24平方公尺＝ 11.4575％】，請求返還一部滅失已付租金56,829元【計算 式：62,000元×11.4575％×8月＝56,829元】。詎被告竟於 101年11月20日以台北北門郵局第4371號存證信函提前終止 租約，並約定被告應於102年1月20日前騰空交還房屋，兩造 嗣於102年1月20日至系爭房屋處進行交屋，被告以屋內無任 何照明設備為由改於同年月12日再行交屋，未料，被告當天 竟又以原告未將系爭房屋回復原狀為由拒絕交屋及返還保證 金116,000元予原告。另原告為提升原屋況及增加系爭房屋 所欠缺之營業條件，計支出如附表所示裝潢費用，今因被告 提前終止租約之故，受有如附表所示之損失871,845元，且 需依約給付懲罰性違約金62,000元，爰依兩造間法律關係， 請求被告賠償原告所受損害等語，並聲明：被告應給付原告 1,128,774元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。
三、被告則以：被告係將系爭房屋出租予何曉玉作為作為經營醫 美之術後保養及護膚、美容使用，與原告間無租賃關係存在 ，原告自不得依系爭租約主張權利。又承租人因無法懸掛廣 告看板而受有損害，實與被告無涉，原告不得請求賠償廣告 看板遭拆除之損失。另何曉玉於系爭大樓外牆整修期間，未 曾向被告表示有無法正常使用系爭房屋陽台之情形，亦未請 求減少部分租金，被告自得按月收取全部租金，何曉玉不得 於支付全額租金後，再依不當得利之規定請求被告返還已付 租金。另縱被告有返還保證金及賠償何曉玉1個月租金之義 務，惟前述返還金額亦應扣除被告為回復房屋原狀所支出之 開鎖費用1,300元及修復房屋費用115,973元，是被告應返還 何曉玉金額應為60,727元【計算式：116,000元＋62,000 元 －1,300元－115, 973元＝60,727元】。又被告業依約將提 前終止租約之意思表示通知何曉玉，並願賠償何曉玉1個月 租金，故被告已無需就提前終止租約乙事負債務不履行之損 害賠償責任，至原告請求償還有益費用部分，原告應就其主 張支出費用屬有益費用之事實負舉證之責等語，資為抗辯， 並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）願供擔保，請准宣告 免為假執行。
四、經查，原告主張：何曉玉於99年9月13日與原告簽訂系爭租 約，向被告承租系爭房屋等語，為被告所不爭執，復有系爭 租約在卷可稽（見本院卷第21至23頁），堪信為真實。
五、原告主張：原告請求被告應返還一部滅失已付租金56,829元 及保證金116,000，並應給付原告支出如附表所示裝潢費用 損失871,845元，及需依約給付懲罰性違約金62,000元等語 ，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者 為：原告有無依系爭租約向被告請求上開金額之權利？原告 請求被告給付1,128,774元，有無理由？茲論述如下：（一）經查，原告固主張：於原告向主管機關辦理設立登記前， 何曉玉為原告公司負責人，自得以其名義實質代理原告與 被告簽訂系爭租約，故原告得依系爭租約向被告主張權利 ，並無當事人能力及訴訟能力欠缺之問題等語，惟本件原 告屬公司法人，本即有當事人能力及訴訟能力，是本件本 非原告有當事人能力或訴訟能力欠缺之情事，而原告有無 權利依系爭租約向被告請求損害賠償或返還保證金等，係 屬另一事，與原告之當事人能力與訴訟能力無涉，先予敘 明。
（二）再者，觀之系爭契約所載之立契約書人為「何曉玉」，則 系爭租約之當事人即為何曉玉，故得依系爭租約向被告主 張權利者，應為何曉玉，而原告之法定代理人雖為何曉玉 ，然何曉玉與原告在法律上本分別為自然人及法人，各自 獨立享受或負擔法律上權利及義務關係，非謂何曉玉為原 告之法定代理人，原告即得主張其為系爭租約之當事人而 得依系爭租約向被告主張權利。況細繹系爭租約內容，並 未記載何曉玉係為代理或代表原告與被告締結系爭租約， 原告自始亦未能提出證據證明系爭租約係由何曉玉代理原 告與被告簽訂之事實，是原告主張依系爭租約約定，被告 應返還一部滅失已付租金56,829元、返還保證金116,000 ，並應給付原告支出如附表所示裝潢費用損失871,845元 ，及需依約給付懲罰性違約金62,000元等語，應屬無據。六、綜上所述，原告非系爭租約之當事人，自無依系爭租約向被 告主張權利之餘地。從而，原告依系爭租約，請求被告給付 1,128,774元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
支付命令 500元
第一審裁判費 11,588元
合 計 12,088元
附表
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│項 目 │金額（新臺幣）元 │
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│99年9月裝修費用 │
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│拆除費用 │2,000元 │
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│水電費用 │42,000元 │
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│空調費用 │270,000元 │
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│木作費用 │63,000元 │
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│油漆費用 │35,000元 │
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│燈具費用 │25,000元 │
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│窗簾、地毯及壁紙費用 │175,000元 │
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│清潔及清運費用 │12,000元 │
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│招牌費用 │90,000元 │
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│監造費用 │30,000元 │
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│101年9月裝修房屋費用 │18,400元 │
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│101 年11月10日室內照明工程│57,670元 │
│費用 │ │
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│印製上有系爭房屋地址之名片│16,775元 │
│及廣告傳單費用 │ │
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│搬遷費用 │17,000元 │
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│合計 │871,845元 │
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