臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第1055號
原 告 胡正山
訴訟代理人 林宗竭律師
被 告 經國麗品公寓大廈管理委員會
法定代理人 詹彩珠
訴訟代理人 蕭俊龍律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國102 年5 月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序應由法定代 理人於得為承受時，即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條 、第175 條第1 項定有明文。查本件被告之法定代理人已改 由詹彩珠擔任，此有桃園縣政府101 年10月25日府工使字第 0000000000號函文可佐，經被告於民國101 年11月16日具狀 聲明承受訴訟，此承受訴訟之聲明為有理由，自應准許。二、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原請求被告將附表所示編號 A 之鋁造警衛亭（下稱系爭警衛亭）拆除並回復原狀，嗣於 10 2年5 月20日變更聲明如後述，核其變更屬於聲明實質上 之減縮，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣原告為被告社區之區分有所權人，原告專 有範圍係桃園縣桃園市○○○街0 號之1 樓店面，該店面坐 落於桃園縣桃園市○○段0000地號之土地，該店面前之法定 空地亦屬前開土地範圍內。原告既繼受取得上開土地之應有 部分，權利範圍為46/10000，且依據原建商寶佳建設股份有 限公司（下稱寶佳建設）與各承購戶所簽訂之買賣契約第17 條第3 項、被告社區第9 屆第1 次區分所有權人會議紀錄， 就上開法定空地享有專用權。然被告竟違反上開分管契約之 約定，擅自在系爭空地上搭建系爭警衛亭，並無合法占有權 源。為此，爰依所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴 訟。並聲明：（一）被告應將系爭警衛亭拆除。（二）願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭警衛亭於建案規劃時已繪入原始設計圖內， 且依據建商與各承購戶所簽訂之買賣契約書第17條第3 項之
約定，就法定空地之部分，另簽立法定空地、中庭、外觀美 化約定書，該約定書所附之中庭美化示意圖即將系爭警衛亭 規劃在內，原告既受讓上開土地之應有部分，同為共有人之 一，自應受上開約定書及中庭美化示意圖內容之拘束等語置 辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二 ）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告所主張其為被告社區之區分有所權人，原告專有部分係 桃園縣桃園市○○○街0 號之1 樓店面，該店面坐落於桃園 縣桃園市○○段0000地號之土地，該店面前之空地亦屬前開 土地範圍內。原告為上開土地之共有人，權利範圍為46/1 0000，系爭警衛亭則坐落於該店面前之空地等情，業據原告 提出與所述相符之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄 本可佐，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告搭建系爭警衛亭係屬無權占用上開土地，違反 上開買賣契約、區分所有權人會議關於共有部分之分管約定 ，業經被告以前詞置辯，故本件爭點厥為：被告搭建系爭警 衛亭是否合於共有人分管契約之約定，是否具有合法占有權 源？
㈠ 按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理，民法第 八百二十條第一項定有明文，由此規定可知，若共有人另有 契約約定，則共有物之管理方式，即可依契約之約定內容行 之，非必由共有人全體為之。又共有人於與其他共有人訂立 共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人， 其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。公寓大廈等集 合式住宅之買賣，建商與各承購戶間，就公寓大廈之共有部 分之管理範圍，訂有管理之約定，此應解該公寓大廈之共有 人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定 性，若共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事 外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情 形，而應受分管契約之拘束，最高法院99年台上字第1191號 、98年台上字第633 號民事判決足資參照。 ㈡ 經查，寶佳建設與各承購戶所簽訂之房屋買賣契約書第17條 第3 項約定：「本大樓之法定空地、中庭及外觀，雙方同意 另行簽立如附件七之『法定空地、中庭、外觀美化約定書』 ，其中壹樓前、後院及側邊之空地，各歸該戶壹樓永久管理 維護，唯不得搭蓋違建。」，又法定空地、中庭、外觀美化 約定書確實附於上開買賣契約書之內，復觀諸上開約定書， 除了文字內容外，隔頁即附有中庭美化示意圖，其上並繪有 寶佳建設關於中庭、法定空地之整體外觀規劃內容，此有被
告所提出之買賣契約影本可證，且原告對於該買賣契約書影 本之形式真正性亦不否認。由此足認，原建築商寶佳建設於 出售房屋時，將屬於桃園縣桃園市○○段0000地號土地範圍 內之1 樓前法定空地之整體規劃方式及該法定空地之專用權 劃歸於1 樓住戶所有之約定，共同納入買賣契約條款之列， 承購戶明知有此情形而買受，並特別於該法定空地、中庭、 外觀美化約定書上再行簽名，自應視為就法定空地此一共有 部分之規劃使用方式已有承認，自非不可將該約定書及所附 之中庭美化示意圖同視為共有人間就共有部分之使用、規劃 所為之約定，而成為分管契約之一部，各共有人自應受該約 定書及中庭美化示意圖全部內容之拘束，遵守該約定書中關 於法定空地規劃內容，況1 樓住戶雖依據上開契約條款之規 定，就該1 樓前之空地享有專用權，仍有遵照該約定書及中 庭美化示意圖關於該部分空地規劃內容之義務，不得單以專 用權人之地位而否定該約定書及中庭美化示意圖就該空地原 訂之使用方式，原告嗣後受讓上開土地之應有部分，揆諸前 開判決意旨，原告縱為1 樓前空地之專用權人，仍應依照上 開買賣契約第17條第3 項之約定，受法定空地、中庭、美化 外觀約定書及所附之中庭美化示意圖內容之拘束，遵照其所 示內容而獨立為管理維護。
㈢ 復細究該約定書所附之中庭美化示意圖之內容，其於原告所 有之桃園縣桃園市○○○街0 號之1 樓店面前之空地上確實 繪有「守衛亭」，另經本院函詢寶佳建設，經寶佳建設以10 1 年11月5 日寶佳字第0000000 號函檢附之1 樓平面原始設 計圖，其上有「警衛室」之標示，且該「警衛室」與上開中 庭美化示意圖所示之「守衛亭」，兩者不論所在位置，或面 積大小均相同，足見原共有人間就桃園縣桃園市○○○街0 號之1 樓店面前之空地上應設有警衛亭，此一管理使用方式 ，已有合意，原告既繼受共有人之權利，自應受該管理使用 約定之拘束。另將系爭警衛亭與中庭美化示意圖中之「守衛 亭」相互對照，系爭警衛亭與「守衛亭」相同，均坐落在原 告所有之1 樓店面前之空地，系爭警衛亭雖有別於「守衛亭 」，並非緊鄰停車場出入口車道而設，然系爭警衛亭與車道 間僅有一寬度約莫1 公尺之花台相隔，此有桃園縣桃園地政 事務所土地複丈成果圖、原告所提之現場照片可佐，由此應 可認兩者所在位置近乎相同，至於面積部分，中庭美化示意 圖雖未予標示，然系爭警衛亭在1 樓店面前空地所佔之比例 ，與中庭美化示意圖之「守衛亭」相較，並無明顯差異，系 爭警衛亭應合於中庭美化示意圖之內容，符合共有人之分管 契約，具有合法占有權源。原告雖認系爭警衛亭面積過大、
門向與中庭美化示意圖不同等語，然不論是中庭美化示意圖 或上開1 樓平面原始設計圖，均未就「守衛亭」、「警衛室 」標示面積，實難認有何面積逾越分管約定之情事，另衡諸 警衛亭之功能、使用目的及性質，其大門之開口方向並非重 要事項，是故於實際搭建時，如依據客觀情況及需求，而為 之調整或更動，亦難據此認有何違反分管契約之情事。 ㈣ 原告另主張縱認中庭美化示意圖為共有人間之分管契約，然 系爭警衛亭為違章建築，此部分之約定亦屬無效等語。系爭 警衛亭雖為違章建築，此有桃園縣政府101 年12月25日府工 拆字第0000000000號函可佐，然所謂違章建築係指違反建築 法規，未依據建築法等相關法令取得主管機關之許可並發給 執照而建造之建物，或無使用執照之情形，然系爭警衛亭是 否符合拆除違章建築認定基準或有無違反其他建築法規，係 屬行政機關是否得予拆除之問題，對於分管契約之效力，並 無影響。職是之故，系爭警衛亭縱為違章建築，仍不得遽而 認定該部分之分管契約無效，是以原告此部分主張，應屬無 據。
㈤ 綜上，原告雖為桃園縣桃園市○○段0000地號土地之共有人 ，然依據上開建商與各承購戶所簽訂之買賣契約書、法定空 地、中庭、外觀美化約定書及中庭美化示意圖，共有人間就 桃園縣桃園市○○○街0 號之1 樓店面前之空地，已有設立 警衛亭分管約定，原告既受讓上開土地之應有部分，自應受 該分管約定之拘束，且系爭警衛亭之建造亦符合上開約定， 原告不得請求被告拆除系爭警衛亭。
㈥ 按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中 認為不必要者，不在此限。民事訴訟法第286 條定有明文。 所謂不必要之證據，凡當事人聲明之證據或與應證事實無關 、或不影響裁判基礎、或毫無證據價值、或法院已得強固之 心證、或就相同證據為調查等均屬之。查原告於102 年5 月 1 日言詞辯論期日聲請調查被告大樓警衛劉嘉演，以證明系 爭警衛亭與原始建造之警衛亭面積、位置及門口開向均不相 同之事實，然依據中庭美化示意圖，共有人既同意在上開地 點設置警衛亭，且系爭警衛亭亦合於中庭美化示意圖所示之 內容，已如前述。故而，不論系爭警衛亭為原建商所興建， 或於95年間重新搭建，均無礙於被告於上開地點搭建系爭警 衛亭之合法權源，是就系爭警衛亭與原始建造之警衛亭是否 有大小、位置、門向開口之差異之事實，與本件爭點無涉， 自無調查之必要性。
五、從而，原告依據民法第821 條、第767 條第1 項請求如聲明 第1 項所示，為無理由，應予駁回。至原告之訴經駁回部分
，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 3 日
桃園簡易庭 法 官 林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
書記官 陳智仁