最高法院民事判決 一○二年度台上字第一一六八號
上 訴 人 翁文雄
翁文顯
翁玉鳳
共 同
訴訟代理人 林威伯律師
被 上訴 人 蔡宗顯
上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○一年八
月七日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（一○一年度上更
㈠字第四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台南市○○區○○段○○地號土地（下稱四七地號土地）、港乾段三二九地號土地（下稱三二九地號土地）、中洲段三一地號土地（下稱三一地號土地）等三筆土地為伊等各自共有，各共有人及應有部分詳如原判決附表（下稱附表）所示。其中四七地號土地由蔡志鴻、蔡昆村及被上訴人三人租用，三二九地號土地由被上訴人租用，三一地號土地由蔡志鴻、蔡昆村租用，雙方並訂立「台南縣私有耕地租約（仁德字第四○九一號）」，新續訂租約之租期自民國九十八年一月一日起至一○三年十二月三十一日止（下稱系爭租約），其中四七地號土地因承租人未自任耕作，經改制前台南縣仁德鄉公所（下稱前仁德鄉公所）於九十八年三月依法辦理租約變更登記後，已由伊收回該筆土地，依租約一部無效，全部無效之法理，系爭租約就三二九地號土地亦應為無效。且被上訴人承租系爭三二九地號土地，有不自任耕作及違法轉租之情事等情。爰本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為確認兩造間就三二九地號土地所訂立之系爭租約無效之判決（上訴人之請求逾上開部分，經原審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：三二九地號土地由伊自任耕作中，並無違法轉租情事；至於租約一部無效致全部無效，應指整筆土地中之一部，而非指個別之土地，否則顯失公平並違反比例原則等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：查系爭租約載有：三二九地號土地出租人翁玉鳳、翁文雄，承租人蔡宗顯；四七地號土地出租人翁文星、翁文雄，承租人蔡宗顯、蔡志鴻、蔡昆村；三一地號土地出租人翁文顯、翁文雄，承租人蔡志鴻、蔡昆村。並載明各筆土地之租額各為甘藷或稻穀若干之數量，此參卷附兩造不爭執真正之系爭租
約甚明。又系爭四七地號土地係翁文雄、翁文星共有，三二九地號土地為翁文雄、翁玉鳳共有，三一地號土地為翁文雄、翁文顯共有，核與系爭租約所載系爭四七地號土地之出租人為翁文星、翁文雄，系爭三二九地號土地之出租人為翁玉鳳、翁文雄，系爭三一地號土地之出租人為翁文顯、翁文雄，正相吻合。且上訴人自陳：四七地號土地由蔡宗顯、蔡昆村、蔡志鴻共同承租，三二九地號土地由蔡宗顯承租，三一地號土地由蔡昆村與蔡志鴻共同承租等語，復與系爭租約所載上開三筆土地之租用情況完全相合。是系爭租約雖由上訴人三人與被上訴人及蔡昆村、蔡志鴻共同簽立，惟兩造於訂立系爭租約時，已約明各承租人之租用範圍及租用土地之租額，足見兩造於訂立系爭租約時，已有由各承租人就承租之土地為各自使用收益，及各自繳付租金之意思者，應堪肯認。對照系爭三筆土地所在位置各自獨立，並非不可分，且各承租人就承租土地應給付之租額亦各不相同，亦無不可分之情形以觀，堪信兩造係在同一書面契約下，由各筆土地之所有權人將其所有土地，各自出租於租用該筆土地之承租人者至明。則承租人就承租之土地是否有不自任耕作或違法轉租情事者，自應就各自租用之土地分別判斷，上訴人主張系爭租約因其中四七地號土地之租約無效，兩造間關於系爭三二九地號土地之租約亦皆為無效云云，即非可採。其次，上訴人主張，被上訴人承租系爭三二九地號土地，有不自任耕作及違法轉租之情事，惟依前仁德鄉公所於九十八年二月九日會勘四七地號土地時，蔡宗顯僅承認該筆四七地號土地確由訴外人蔡合力耕種而已，並無隻字片語提及三二九地號土地之租用情形，有耕地租佃實地勘查紀錄附卷可證。至證人陳敏慧於第一審法院雖證稱：鄉公所會勘時，蔡宗顯到場，委員是依據勘查紀錄作認定蔡宗顯違反三七五減租條例未自任耕作情事等語，惟被上訴人蔡宗顯於勘查紀錄並未提及三二九地號土地，自不得因此遽認蔡宗顯就三二九地號土地已有不自任耕作及轉租情事。又依蔡志鴻、蔡昆村提出之繳租證明，被上訴人自八十年度起迄至九十九年度止，自始至終均具名繳納租金，此有繳租證明之記載甚明。佐以系爭租約原係由蔡宗顯及蔡志鴻、蔡昆村等三人，各就四七地號土地、三二九地號土地、三一地號土地而承租者，被上訴人據此抗辯：伊將三二九地號土地租金交給蔡何錦，再由蔡何錦統一記帳等語，核與繳租證明之記載正相符合，且其所陳「由各承租人將應分擔之租金交付一人收齊後，統一交付出租人」之繳租方式，復與一般常情亦不相違背，益見其所為上開抗辯，與實情相符，應堪憑採。再者，九十九年十二月二十四日履勘現場時，系爭三二九地號土地係種植少量供堆肥之作物者，此有勘驗筆錄、現場照片存卷可按。再佐以系爭三二九地號土地並未鋪設水泥，亦未作為非農作目的之使用；則縱被
上訴人蔡宗顯並未充分利用地力，或任意將系爭三二九地號土地處於休耕狀態，仍與「不自任耕作」或「耕地全部或一部轉租於他人」者不同，不生耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原定租約當然無效之效果。此外，上訴人又未提出其他積極事證，以資證明被上訴人就承租三二九地號土地有何不自任耕作或轉租情事，其主張系爭三二九地號土地之租約為無效，自不足採。從而，上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條規定，求為確認兩造間就三二九地號土地所訂立之系爭租約無效，自不應准許，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴敗訴之判決，於法無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄改判，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○二 年 六 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 澍 林
法官 吳 麗 女
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 七 月 一 日
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